هل استقر سوق العقارات؟

سؤال إلى الذكاء الاصطناعي · كيف تساعد تعديلات السياسات في تعزيز استقرار سوق العقارات تلقائيًا؟

القسم التمهيدي

من أواخر 2025 إلى مطلع 2026، أظهر سوق العقارات في هونغ كونغ أولًا بوادر ارتداد قوية؛ إذ تُباع الوحدات الجديدة بالكامل فور فتح باب البيع، كما ارتدّ السعر بشكل واضح، في مقابل التباين الحاد مع حالة الركود السائدة في العام الماضي. وفي الوقت نفسه، ظهرت أيضًا إشارات أولية إلى استقرار سوق العقارات في المدن الصينية من الفئة الأولى. ففي فبراير، تحوّلت أسعار المساكن السكنية التجارية الجديدة في المدن من الفئة الأولى على أساس شهري من الانخفاض إلى ما يشبه الثبات؛ كما ارتدّت أسعار العقارات المستعملة في بكين وشانغهاي على أساس شهري بالتزامن. وتَحدث هذا التغيّر في ظل محدودية نسبيّة للسياسات التحفيزية الجديدة، ما يمنحه طابعًا معينًا يتمثل في “استقرار تلقائي”.

إن تحسّن القطاع العقاري على نطاق محلي هو نتيجة للتأثير المشترك لاستمرار تحسين السياسات، وتحسّن هامشي في البيئة الاقتصادية الكلية، وتعديل طويل الأجل في السوق ذاته. لكن لا يمكن القول إن الصورة العامة متفائلة تمامًا؛ إذ يظلّ التباين بين المدن ذات المستويات المختلفة وبين السوقين: الجديد والمستعمل واضحًا. وما إذا كان سوق العقارات سيحقق استقرارًا شاملًا وارتدادًا صاعدًا يعتمد على مدى تعافي الأساسيات الاقتصادية، وتحسن دخل السكان وتوقعاتهم، وتقدم تخفيض المخزون للعقارات القائمة (التصريف). اطّلع على التفاصيل عبر القراءة الكاملة!

من | شِن جآنغ قوانغ

نُشر أولًا في موقع FT باللغة الصينية (25 مارس)

في الآونة الأخيرة، يبدو سوق العقارات في هونغ كونغ في غاية الحيوية؛ إذ إن كثيرًا من المشاريع الجديدة تُباع خِلال لحظات من طرحها، وغالبًا ما يتطلب الأمر قرعة، كما ارتد السعر بشكل واضح، وهو ما يشكّل مقارنة حادّة مع حالة الركود في العام الماضي. وبالطريقة نفسها، ظهرت في الوقت ذاته بعض الإشارات الأولية إلى استقرار وارتداد سوق العقارات في المدن الصينية من الفئة الأولى. ففي فبراير، تحوّلت أسعار المساكن السكنية التجارية الجديدة في المدن من الفئة الأولى على أساس شهري من الانخفاض الذي سبق إلى ما يشبه الثبات؛ كما أظهرت أسعار العقارات المستعملة في بكين وشانغهاي على أساس شهري أيضًا ارتدادًا بالتزامن. والأهم من ذلك أن هذا التغير يحدث في ظل عدم وجود سياسات تحفيزية جديدة واضحة للعقارات في الآونة الأخيرة (وكانت سياسة شانغهاي الجديدة لمزيد من التيسير العقاري قد ظهرت في أواخر فبراير)، ما يحمل معنى معينًا لـ“الاستقرار التلقائي”. وبالنسبة لسوق العقارات الصيني الذي مرّ بفترة طويلة من التعديلات، فإن هذه الإشارة الإيجابية لا شك أنها جديرة بالاهتمام.

من وجهة نظر الكاتب، فإن ظهور إشارات إيجابية في مجالات محددة داخل سوق العقارات الصيني هو نتيجة لتعديل السياسات، وتحسن أساسيات الاقتصاد الكلي، وقيام قطاع العقارات نفسه بتعديلات عميقة. ومع ذلك، بالنسبة لسوق العقارات الصيني ككل، ما زالت الصورة صعبة التفاؤل: لا يزال التباين بين المدن ذات الدرجات الأعلى وبقية المدن واضحًا، كما تختلف سوق العقارات المستعملة وسوق العقارات الجديدة بدرجات كبيرة. وفي ظل تباطؤ نمو التحضّر في الصين، وما زال مخزون العقارات الجديدة مرتفعًا إجمالًا، يرى الكاتب أن سوق العقارات الصيني، وبخاصة سوق العقارات الأولى (أولية/جديدة) المرتبطة ارتباطًا وثيقًا بالاستثمار والنمو، يحتاج كي يتحقق له استقرار وارتداد فعليان إلى أن يستمر تحسن أساسيات الاقتصاد الكلي، وأن يستمر تحسن دخل السكان وتوقعاتهم.

لماذا تظهر إشارات إيجابية في سوق العقارات؟

من النصف الثاني من عام 2021، دخل سوق العقارات في الصين مرحلة تعديلات طويلة الأجل. فعلى مدار 70 مدينة، باستثناء أن أسعار المنازل توقفت عن التراجع مؤقتًا في بداية 2023 بسبب صدمة الجائحة، وكذلك في نهاية 2024 بسبب حزمة تحفيزية “926”، فإن الاتجاه العام كان استمرارًا للهبوط. وحتى بالنسبة للمدن من الفئة الأولى، فإن الاستقرار الداخلي الذي ظهر في فبراير يبدو ذا قيمة خاصة. ومن وجهة نظر الكاتب، فإن التحسن على الهامش في أسعار العقارات يرجع على الأقل إلى ثلاثة أسباب رئيسية:

أولًا، إن استمرار تعديل السياسات العقارية يوفّر شروطًا لتهيئة السوق كي تستقر تدريجيًا. في السنوات السنتين إلى الثلاث الماضية، كانت اتجاهات السياسة العقارية قد تحولت تدريجيًا من التركيز في السابق على “منع ارتفاع أسعار المنازل بسرعة” إلى “دفع سوق العقارات نحو التطور السليم والمتوازن”. وبالاستناد إلى هذا الهدف، خفّض البنك الشعبي الصيني مرارًا متطلبات الاحتياطي وخفض أسعار الفائدة لتقليل تكاليف التمويل، كما خفّض أسعار فوائد قروض السكن للقروض العقارية الشخصية، وأسعار فوائد قروض صندوق الإسكان العام. وفي الوقت نفسه، أجرت مختلف المناطق جولات متعددة من التحسينات في قيود الشراء والتمويل ونسبة الدفعة الأولى وأسعار فوائد قروض الرهن العقاري وغيرها؛ كما أطلقت بعض المدن إجراءات مثل “استبدال القديم بالجديد” وخفض رسوم المعاملات لتحفيز الطلب.

علاوة على ذلك، ما زالت القيادة المركزية تنقل باستمرار إشارات لدفع سوق العقارات إلى “إيقاف التراجع والعودة إلى الاستقرار”. كما بدأت بعض المناطق في استكشاف شراء العقارات التجارية القائمة لاستخدامها في الإسكان المضمون أو الإسكان الإيجاري، بهدف تسريع تصريف المخزون. وفي الوثائق ذات الصلة المتعلقة بسياسة الأراضي التي صدرت مؤخرًا من وزارة الموارد الطبيعية وغيرها، تم طرح كذلك “أن تضمن الأراضي الجديدة المخصصة للأغراض الإنشائية الأولوية لضمان تنفيذ المشاريع الكبرى وتطوير شؤون المعيشة، وبشكل عام لا تُستخدم في تطوير العقارات لأغراض تجارية”، وذلك للحد من زيادة المعروض من الوحدات السكنية الجديدة. ومن وجهة نظر الكاتب، فإن استمرار تعديل السياسات تدريجيًا قد شكّل قوة مشتركة، ويساعد على تحسين توقعات السوق واستقرار أسعار السوق.

ثانيًا، ظهرت أيضًا بعض علامات التحسن في البيئة الاقتصادية الكلية. في عام 2025، حقق الاقتصاد الصيني نموًا بنسبة 5%، وهو أفضل إجمالًا من توقعات السوق المتوافق عليها؛ كما أن البيانات الاقتصادية عن يناير-فبراير 2026 التي أُعلن عنها للتو تحمل العديد من النقاط المضيئة. وحتى دون احتساب قفزة الصادرات عالية النمو التي تحققت بسبب حلول عيد الربيع متأخرًا، فإن نمو الاستثمار في الأصول الثابتة تحوّل من سالب إلى موجب، كما أن نمو مبيعات التجزئة الاستهلاكية الاجتماعية على أساس سنوي ارتدّ أيضًا بما يتجاوز التوقعات.

وبفضل دعم النمو الاقتصادي، شهد مستوى الأسعار في الصين قدرًا من التعافي. فعلى سبيل المثال، ارتفعت خدمة مؤشر أسعار المستهلك (CPI) لخدمات القطاع مقارنة بالعام السابق من 0.2% في سبتمبر 2024، بشكل مستمر، وصولًا إلى نمو متوسط بلغ 0.9% في شهري يناير-فبراير من هذا العام، مسجلًا أعلى مستوى جديد منذ بدء جولة هذا الارتداد.

ثالثًا، لقد خضع سوق العقارات نفسه بالفعل لفترة طويلة من التعديلات. خلال السنوات الأربع أو الخمس الماضية، شهد سوق العقارات انخفاضًا واضحًا في عدة جوانب مثل الأسعار والعرض. وبالنسبة لسعر العقارات المستعملة، تشير بيانات من شركات مثل Lianxi (تشونغيوان) إلى أن أسعار العقارات المستعملة في العديد من المدن قد انخفضت بالفعل بنسبة 30-40%. وفي بعض المناطق من المدن من الفئة الأولى، بدأت عوائد الإيجار في الارتفاع مرة أخرى، بل إنها تجاوزت عائدات السندات الحكومية طويلة الأجل. وفي الوقت نفسه، انخفضت أعمال البدء الجديدة للعقارات الصينية من أعلى مستوى لها بأكثر من ثلثيها، وهو ما يحد من المعروض من العقارات الجديدة.

كما شهدت صفقات العقارات في سوق المستعمل تحسنًا؛ وبخاصة في المدن من الفئة الأولى. على سبيل المثال، في عطلة نهاية الأسبوع في الفترة من 14 إلى 15 مارس، بلغت مبيعات العقارات المستعملة في شانغهاي 2862 وحدة، مسجلة أعلى رقم منذ قرابة خمس سنوات. ونتيجة لذلك، انخفض مخزون العقارات المستعملة في بكين وشانغهاي من مستويات مرتفعة بشكل واضح؛ مثلًا، بالنسبة لشانغهاي، فإن قوائم Lianjia (المنتِجة) الحالية تبلغ نحو 80 ألف وحدة، أي أقل بنحو 30 ألف وحدة مقارنة بالذروة التاريخية. وفي بكين، انخفضت قوائم العقارات المستعملة لدى Lianjia أيضًا من ذروة تقارب 170 ألف وحدة إلى حوالي 140 ألف وحدة في أوائل فبراير من هذا العام، وقد تستمر في الانخفاض. كما أن تغيّر علاقة العرض والطلب في السوق قد خفّف من الدافع وراء استمرار الهبوط السريع في الأسعار.

ومن هذا المنظور، فإن ظهور بعض الإشارات الإيجابية لأسعار المنازل في المدن من الفئة الأولى ليس ظاهرة عارضة؛ بل هو نتيجة لتأثير السياسات والبيئة الاقتصادية الكلية وتعديل السوق نفسه مجتمعين، ويعكس إلى حد ما عملية تشغيل طبيعية للدورة الاقتصادية.

ما زال التباين في سوق العقارات واضحًا جدًا

على الرغم من ظهور بعض الإشارات الإيجابية في فبراير في سوق العقارات الصيني، إلا أنه عند فحص البيانات بالتفصيل، يظل التباين واضحًا للغاية. وتظل أبرز النقاط مركزة في عدد محدود من المدن، ولا تغطي السوقين: الجديد والمستعمل تغطية كاملة.

من ناحية، إن التعافي السعري يتمركز أساسًا في المدن ذات الخط الأعلى. تُظهر بيانات 70 مدينة أن أسعار العقارات الجديدة والمستعملة في المدن من الفئة الثانية وما دونها ما زالت مستمرة في الانخفاض على أساس شهري؛ ولا يزال من الصعب حتى الآن تحديد متى سيتوقف الهبوط. وبالنسبة لسعر العقارات المستعملة السكنية، على سبيل المثال، فإن بكين وشانغهاي هما المدينتان الوحيدتان من بين جميع المدن اللتين شهدتا ارتفاعًا في الأسعار على أساس شهري.

ومن ناحية أخرى، وبالمقارنة مع سوق العقارات المستعملة التي تشهد بعض الانتعاش في المبيعات، فإن سوق العقارات الجديدة ما زال يواصل تسجيل أدنى مستويات جديدة في أحجام الصفقات، بل حتى في المدن من الفئة الأولى. تُظهر بيانات الهيئة الوطنية للإحصاء أن مساحة العقارات المستعملة التي تم التعاقد عليها في جميع أنحاء البلاد ارتفعت من 707 مليون متر مربع في 2023 إلى 737 مليون متر مربع في 2025؛ كما أن انتعاش حجم مبيعات العقارات المستعملة في المدن الكبرى كان أكثر وضوحًا. في المقابل، انخفضت مساحة مبيعات العقارات التجارية الجديدة في جميع أنحاء البلاد في عام 2025 إلى 7.3 مليار متر مربع، أي أنها سجلت رابع عام متتالي من التراجع منذ ذروة 2021.

حتى في المدن الكبرى مثل بكين وشانغهاي، فإن مساحة مبيعات العقارات الجديدة المستمرة في الانخفاض. على سبيل المثال، بلغت مساحة مبيعات العقارات التجارية الجديدة في شانغهاي في 2025 نحو 80k متر مربع، كما سجّلت أيضًا أدنى مستوى جديد منذ 2022. وبشكل عملي، فإن ركود سوق العقارات الجديدة يؤثر أيضًا في سوق طرح الأراضي للمزادات. ففي مزاد الأراضي في شانغهاي الذي أُجري في 13 مارس، كانت هناك 3 قطع أراضٍ سكنية فقط؛ لم يتم بيع واحدة منها إلا بعلاوة بنسبة 6.7%، أما القطعتان الأخريان فتم بيعهما بسعر الأساس؛ ومع عدم سلاسة المبيعات وضغط المخزون غير المنخفض، كان المطورون عمومًا أكثر حذرًا.

آفاق سوق العقارات في المستقبل

في ظل استمرار التباين الواضح في سوق العقارات، وتركيز إشارات التحسن في عدد محدود من المدن الكبرى، يرى الكاتب أن تحقيق تعافٍ شامل لسوق العقارات الصيني لا يزال يواجه تحديات كبيرة، وخاصة في سوق العقارات الجديدة التي ترتبط أكثر بالاستثمار والنمو. وحتى بالنسبة لسوق العقارات المستعملة في المدن ذات الخط الأعلى، فإن استمرار تحسن الأساسيات الاقتصادية يظل العامل الحاسم الذي يحدد ما إذا كانت أسعار تلك المدن ستصل فعلاً إلى قاع وتتثبت.

على المدى الطويل، ومع بدء تراجع النمو السكاني ودخول التحضّر في الصين إلى مرحلته المتأخرة، سيتباطأ نمو الطلب على العقارات بشكل واضح. على سبيل المثال، في الفترة بين 2023 و2025، بلغ متوسط الزيادة السنوية في عدد السكان الحضريين في الصين حوالي 11 مليونًا فقط، أي أقل من نصف متوسط الزيادة خلال 2009-2019. كما تباطأ أيضًا نمو إجمالي عدد العاملين في المدن بشكل ملحوظ.

والأهم من ذلك، ما زال مستوى مخزون العقارات الجديدة في الصين مرتفعًا حتى الآن. فعلى سبيل المثال، حتى فبراير 2026، تشير بيانات الهيئة الوطنية للإحصاء إلى أن مساحة العقارات السكنية الجديدة الجاهزة للبيع (قيد البيع/المعروض) تبلغ حوالي 430 مليون متر مربع، وهي أقل بشكل طفيف فقط عن مستوى ما قبل إصلاح جانب العرض لإزالة المخزون قبل 2015. وفي سياق استمرار ركود المبيعات وارتفاع المخزون، فمن المرجح أن يحتاج سوق العقارات الجديدة في الصين إلى وقت طويل نسبيًا كي ينجز عملية تعديل كاملة.

بالإضافة إلى ذلك، حتى بالنسبة للمدن من الفئة الأولى والمدن القوية من الفئة الثانية، فإن ما إذا كانت أسعار العقارات المستعملة ستستقر فعليًا يعتمد أيضًا على ما إذا كان تحسن الأساسيات الاقتصادية يمكن أن يستمر. علاوة على ذلك، ما زالت مشكلة الطاقة الفائضة لم تُحل جذريًا بعد؛ ففي عام 2025، سجلت معدلات تشغيل الطاقة أدنى مستوى جديد منذ بدء الجولة الحالية من التعديل الاقتصادي. ووفقًا لبيانات الهيئة الوطنية للإحصاء، فإن تحسن أرباح الشركات الصناعية أيضًا ليس واضحًا.

بشكل عام، ومن خلال بيانات أحدث أسعار المنازل لدى 70 مدينة، بدأ سوق العقارات في الصين يظهر بعض اللمحات الإيجابية على نطاق محلي. ومع ذلك، لا يمكن أن يتحقق الاستقرار الحقيقي إلا إذا تحسن دخل السكان والوظائف بشكل ملموس، وتعافت توقعات الاقتصاد أيضًا، بالتوازي مع استمرار تصريف المخزون. عندها فقط يمكن أن يكون سوق العقارات الصيني مؤهلًا لتحقيق استقرار فعلي.

(المؤلف هو كبير الاقتصاديين في مجموعة JD)