تقرير تحليل استثمار وشراء الأراضي لشركات العقارات الصينية من يناير إلى مارس 2026

قراءة تمهيدية

1، تراجع معدل علاوة عروض الأراضي، ويقترب من متوسط مستوى الربع الأخير من العام الماضي الشهري

2، انخفض نطاق حدود قيمة الأصول وحدود المبالغ بشكل ملحوظ، بينما لا تزال حدود المساحة تتسع

3، مبلغ شراء الأراضي لدى أفضل 100 شركة استثمارًا هو 159.6B يوان

4، أقل من 30% من شركات العقار ضمن أفضل 100 لديها عمليات شراء أراضٍ، تجاوزت شركة Yuexiu Real Estate وشركة Poly Development مبلغ 1.04B يوان

5، في الربع الثاني يستمر الحفاظ على انتعاش محدود في عمليات شراء الأراضي، مع موقف استثماري إجمالي حذر

تفسير

مقدمة: في الربع الأول من عام 2026، انخفض مبلغ شراء الأراضي لدى شركات العقار على أساس سنوي إلى النصف تقريبًا، ولم تقم بأعمال شراء أراضٍ إلا أقل بقليل من 30% من الشركات. تستمر الاستثمارات في الحفاظ على موقف حذر. قطاعات أساسية ساخنة جزئيًا، لكن المشهد العام يشوبه تراجع في المدن من الدرجة الرابعة والثالثة؛ وقد يستمر هذا الاتجاه في الربع الثاني.

1

تراجع معدل علاوة عروض الأراضي، ويقترب من متوسط مستوى الربع الأخير من العام الماضي الشهري

بلغ متوسط معدل علاوة عروض الأراضي في صفقات مارس 3.1%، بانخفاض 6.1 نقطة مئوية مقارنة بانخفاض شهر فبراير على مدار الشهر. ويُعزى ذلك من جهة إلى زيادة حجم التداول في أراضي تحديث المدن في المدن من الدرجة الأولى والثانية؛ ومن جهة أخرى إلى ارتفاع نسبة مساهمات المدن من الدرجة الثالثة والرابعة في إجمالي التداول. ومع ذلك، ما زالت بعض الأراضي تحافظ على سخونة محلية، مثل أراضي الإسكان في شرق مدينة هانغتشو (Hangzhou Chengdong New Town) ومدينة تشيانجيانغ للأزمنة (Qianjiang Century City)، حيث كانت علاوة عروضها 51% و16% على التوالي.

2

انخفض نطاق حدود قيمة الأصول وحدود المبالغ بشكل ملحوظ، بينما لا تزال حدود المساحة تتسع

حتى نهاية مارس، كان الحد لقيمة الأصول العقارية الجديدة المخزّنة (الاحتياطي الأرضي) لدى 100 شركة عيّنة نموذجية يبلغ 10.4 مليارات يوان، مرتفعًا 4% عن الشهر السابق، ومنخفضًا 11% على أساس سنوي؛ وقد تقلّصت نسبة الانخفاض بحوالي 10 نقاط مئوية مقارنة بالفترة من يناير إلى فبراير. وكان الحد لإجمالي سعر المبيعات لدى فئة أفضل 100 يبلغ 510M يوان، وهو قريبًا من مستوى الفترة نفسها من العام الماضي. وبذلك يتبين أنه بعد طرح أراضٍ عالية الجودة في المدن الأساسية، زادت إيجابية الشركات في شراء الأراضي. بالمقارنة، كان الحد لمجموع المساحة الإنشائية الجديدة لدى أفضل 100 يبلغ 140k متر مربع، بانخفاض 18% على أساس سنوي، وبالنسبة للشهر السابق توسّع نطاق الانخفاض إلى 18%؛ وبالاقتران مع توزيع عمليات شراء الأراضي لدى الشركات، ما يزال سوق الأراضي منخفض المستوى أكثر فتورًا بشكل واضح.

3

مبلغ شراء الأراضي لدى أفضل 100 شركة استثمارًا هو 159.6B يوان

رغم أن وتيرة طرح الأراضي تعافت بعد عطلة الربيع، إلا أنه لا يزال هناك فجوة كبيرة مقارنةً بما تجلّى في الربع الأول من العام الماضي من نمط “وتيرة مرتفعة وجودة مرتفعة” في طرح الأراضي لعدة مدن ساخنة. لذلك، من حيث الحصول على الأراضي، فإن قيمة الأصول والمبالغ والمساحة لدى الشركات مقارنةً بالفترة نفسها من العام الماضي تُظهر انخفاضًا واضحًا نسبيًا.

من بين شركات العقار ضمن أفضل 100 من حيث احتياطي الأراضي الجديد، فإن مجموع قيمة الأصول الجديدة وسعر الإجمالي ومساحة البناء ضمن أفضل 100 يبلغ 322.5B يوان و159.6B يوان و23.97M متر مربع على التوالي. وبالمقارنة مع وضع يناير–فبراير، تُظهر مؤشرات شراء الأراضي في مارس تعافيًا ملحوظًا، لكن لا يزال الانخفاض على أساس سنوي كبيرًا. في الفترة من يناير إلى مارس، انخفضت قيمة الأصول والمبلغ والمساحة على أساس سنوي بنسبة 48% و50% و29% على التوالي.

4

أقل من 30% من شركات العقار ضمن أفضل 100 لديها عمليات شراء أراضٍ، تجاوزت شركة Yuexiu Real Estate وشركة Poly Development مبلغ 100 مليار يوان

من زاوية نوع الشركات التي تقوم بشراء الأراضي، ما زال نمط “الشركات المركزية تقود المشهد، ومنصات تمويل حكومية/استثمارية بلدية هي السائدة” مستمرًا. كما أن نية الشركات في شراء الأراضي لا تزال تميل إلى الحذر. بين الشركات التي تحتل المراتب الأولى ضمن مبيعات أفضل 100، لا يمتلك أكثر من 30% بقليل من الشركات حسابًا لتسجيل احتياطي الأراضي. وفي الشركات ضمن المراتب العشر الأولى للمبيعات، تجاوزت قيمة شراء الأراضي (وفقًا للمقياس الشامل) لكل من Yuexiu Real Estate وPoly Development وChina Resources Land 90 مليار يوان؛ ومن بين هذه الشركات، فإن الشركة الوحيدة التي حافظت على نمو إيجابي على أساس سنوي هي Yuexiu Real Estate، بينما تتجاوز معظم الشركات نسبة انخفاضها على أساس سنوي 60%.

5

في الربع الثاني يستمر الحفاظ على انتعاش محدود في عمليات شراء الأراضي، مع موقف استثماري إجمالي حذر

نتطلع إلى الربع الثاني، نعتقد أن سوق الأراضي سيُظهر اتجاهًا يتمثل في “انتعاش محدود مع حذر شامل”. ومع دخول أراضٍ عالية الجودة في المدن الأساسية إلى السوق، يُتوقع أن ترتفع سخونة المزادات مؤقتًا على مراحل، لكن من الصعب تغيير نمط الحذر لدى الشركات بشكل جذري.

من ناحية، يحد موضع السوق من الثقة في شراء الأراضي. فأساس تعافي مبيعات العقارات لا يزال غير متين؛ ولا تزال ضغوط التدفق النقدي لدى معظم شركات العقار قائمة. وتظل الاعتبارات الأولية للاستثمار هي سلامة التمويل وضمان تصريف المخزون، لذا تتجه قرارات شراء الأراضي إلى مزيد من التحفظ. ومن ناحية أخرى، فإن درجة السخونة تتركز بشكل كبير. ستتركز نقاط سخونة المزادات في المواقع الأساسية للمدن من الدرجة الأولى والقطاعات عالية الجودة في المدن من الدرجة الثانية القوية؛ في حين تستمر المدن من الدرجة الثالثة والرابعة والمناطق البعيدة في حالة ركود. وتكون السمة واضحة على شكل “سخونة نقطية وبرودة شاملة”.

من حيث هيكل الشركات، تستمر الشركات المملوكة للدولة المركزية/الحكومية والشركات التابعة لمنصات التمويل البلدي في الهيمنة. فالشركات المركزية المملوكة للدولة والشركات المحلية المملوكة للدولة عالية الجودة تتعمق في المدن من الدرجتين الأولى والثانية بالاستفادة من مزايا التمويل؛ وتقوم منصات التمويل البلدي بدور “الدعم الخلفي/الاحتواء” في المدن من الدرجتين الثالثة والرابعة. وبعض الشركات الخاصة عالية الجودة التي تكون أوضاعها المالية مستقرة قد تختار توقيتًا لزيادة الإمداد، لكن قدرات شراء الأراضي لديها محدودة إجمالًا.

بالنسبة للشركات، لا يزال يتعين عليها الالتزام بـ“الأولوية للسلامة والتخطيط الدقيق”، والتركيز على المدن الأساسية وقطاعاتها الأساسية، وتحسين نماذج التعاون لتقليل المخاطر. بالإضافة إلى ذلك، ينبغي الانتباه لفرص نافذة السياسات، وبالقدر الذي تُحافظ فيه على خط السلامة من دون تهاون، اغتنام فرص استثمارية هيكلية.

كمية هائلة من المعلومات وتفسير دقيق، وكل شيء متاح عبر تطبيق Sina Finance APP