في العام الماضي بيع العقارات بقيمة 2336 مليار يوان، وهايرن ريتيل تعتمد استراتيجية التركيز على مشروع واحد، ويفترض الإدارة أن "أصعب فترة قد مرت".

اسأل الذكاء الاصطناعي · لماذا يرى مجلس الإدارة أن أصعب مرحلة في قطاع العقارات قد ولّت؟

المصدر: تيـمبـو إكونومي (时代财经) المؤلف: ليانغ تشينغ يو (梁争誉)

بعد تراجع “عائدات توسع الحجم” في قطاع العقارات، أصبحت جودة المشروع نفسه وقدرته على تحقيق المبيعات هي المتغيرات الحاسمة التي تحدد أداء شركات التطوير العقاري.

صورة المصدر: صور من شركة توشنغ للإبداع (图虫创意)

في 30 مارس، أعلنت شركة وورين (China Resources Land) (01109.HK) عن نتائجها المالية لعام 2025.

خلال الفترة، حققت الشركة إيرادات قدرها 8B يوان، بزيادة طفيفة قدرها 0.9% على أساس سنوي؛ وبلغ صافي الربح العائد للمساهمين 254.2 مليار يوان، بانخفاض طفيف قدره 0.5% على أساس سنوي. كما شهدت جهة المبيعات تراجعًا نتيجة تأثير البيئة، إذ حققت مبيعات التعاقد على العقارات خلال العام 25.42B يوان، بانخفاض 10.5% على أساس سنوي. وفي دورة يشهد فيها القطاع ككل هبوطًا، فإن هذا الأداء ليس أمرًا غير متوقع، فالنمط القديم الذي كان يعتمد على نمو مدفوع بتوسع الحجم لم يعد مجديًا.

كما انتقلت الضغوط في الوقت نفسه إلى قدرة تحقيق الأرباح.

في عام 2025، حققت شركة وورين للمشاريع العقارية ربحًا إجماليًا قدره 59.74B يوان، بانخفاض 1.0% على أساس سنوي؛ وبلغت نسبة مجمل الربح الشامل 21.2%، بانخفاض 0.4 نقطة مئوية على أساس سنوي. ومن ضمن ذلك، بلغ هامش ربح أعمال التطوير والبيع 15.5%، بانخفاض 1.3 نقطة مئوية على أساس سنوي.

صرّح كبير المسؤولين الماليين في شركة وورين، جاو وي، بأن انخفاض هامش مجمل الربح العام وهامش ربح أعمال التطوير خلال السنوات الأخيرة يرجع أساسًا إلى التغيرات الحادة في بيئة سوق أعمال التطوير. ومع ذلك، فإن العوائد المستقرة من أعمال تأجير العقارات الاستثمارية (غير التشغيلية) تعوض، إلى حد ما، تقلبات الأرباح، وتوفر دعمًا لإجمالي الأرباح.

في عام 2025، حققت شركة وورين أعمال تأجير العقارات الاستثمارية المدرة للإيرادات التشغيلية إيرادات قدرها 254.4 مليار يوان، بزيادة 9.2% على أساس سنوي، وصافي ربح بلغ 98.7 مليار يوان، بزيادة 15.2% على أساس سنوي.

وبالنسبة لاتجاهات القطاع، يميل مجلس الإدارة إلى حكم أكثر عقلانية.

“نحن نعتقد أن أصعب مرحلة في القطاع قد انتهت، وأننا دخلنا رسميًا دورة البناء لأسفل ثم الارتفاع تدريجيًا والتمايز العميق.” قال تشن وي، المدير التنفيذي ونائب الرئيس لشركة وورين. وأضاف أن المدن الأساسية والمشروعات عالية الجودة ستستقر أولًا، بينما ستقوم بقية المدن بإجراء إصلاح بطيء على أساس امتصاص المخزون تدريجيًا.

في ظل هذا السياق، يتوقع جاو وي أن هامش مجمل الربح الإجمالي لدى الشركة لا يزال لديه مساحة للارتفاع: “رفع 2-3 نقاط مئوية على أساس الموجود حاليًا ممكن، ولن يعتمد الأمر بالكامل على زيادة نسبة أعمال تأجير العقارات الاستثمارية التشغيلية.”

على الرغم من تعديل القطاع، لم تختَر شركة وورين الانكماش البسيط، بل قامت بتعديل المسار التطوري بشكل استباقي، حيث زادت تركيزها أكثر على أعمال التطوير كقاعدة أساسية، وقدمت بوضوح طرح الانتقال إلى “عصر المشروع الواحد”.

وقد تم التحقق من هذه الاستراتيجية في المشروعات الأساسية.

في 22 مارس، تم إطلاق “شينغ شوان شين وان” (Shenzhen Bay 澐玺) الجزء الثاني، وتجاوزت المبيعات التراكمية بعد 4 أشهر من طرحه 239 مليار يوان. في 27 مارس، تم افتتاح الدفعة الرابعة من “زهي تشي بن جيانغ” في شنغهاي (Shanghai 澐启滨江)، وأصبح المشروع الأول في شنغهاي هذا العام الذي يفعّل شرط تقييد البيع لفترة، حيث تم تحقيق ما يقرب من 500 صفقة خلال 4 أشهر من الطرح، ووصلت المبيعات التراكمية إلى 9.87B يوان. في 5 ديسمبر 2025، في بكين، تم طرح “رينغ يوان” لأول مرة لجمع 35 مليار يوان، وبلغت المبيعات خلال 3 أشهر أكثر من 50 مليار يوان، وتصدر المركز الأول في المبيعات في المنطقة لمدة شهرين متتاليين.

وحول “عصر المشروع الواحد”، قامت شركة وورين بتشديد وتحسين التكامل في الاستثمار والتطوير.

فيما يتعلق باستراتيجية الحصول على الأراضي، يتم الالتزام بمبدأ “العيش ضمن الإمكانيات” واستثمار دقيق، والاعتماد على قدرة التخطيط والتطوير على مستوى الأحياء/المناطق لتطوير جودة الحصول على الموارد. في عام 2025، حصلت الشركة على 33 قطعة أرض بقيمة سعرية للملكية قدرها 10.8B يوان، وبلغ إجمالي مخزون الأراضي من حيث نهاية الفترة 4673 مليون متر مربع.

وعلى صعيد التطوير، تم كذلك تعزيز إدارة الهيكل والإيقاع بشكل أكبر.

صرّح رئيس شركة وورين، شو رونغ، بأن أعمال التطوير والبيع ستواصل دفع “تعديل الهيكل، وتعديل الإيقاع، وتعديل التخطيط”، مع التركيز على أنماط السكن الأساسية، واختيار المشروعات المناسبة من حيث الحجم والتسويق، والتي تتمتع بطلب فعّال لدى العملاء وبميزة تنافسية متمايزة، بما يتيح تكييف تحويل الموارد بسرعة مع متطلبات المنافسة في “عصر المشروع الواحد”.

ومع ذلك، يحافظ مجلس الإدارة أيضًا على تقييم حذر للسوق على المدى القصير.

قال رئيس مجلس الإدارة، لي شين: ستظل أعمال التطوير تحت ضغط معين خلال 2026 إلى 2027، وسيعتمد السوق بشكل أساسي على الإصلاح، لذا تحتاج الشركات أكثر إلى التركيز على جودة تحقيق المبيعات وعلى كفاءة التشغيل.

بناءً على ذلك، اقترح لي شين أهدافًا أكثر واقعية وطموحًا على المدى المتوسط والطويل لأعمال التطوير: بحلول نهاية “الخطة الخمسية الخامسة عشرة” (十五五)، ستحافظ أعمال التطوير والبيع على نطاق إيرادات يتراوح بين 3.5B و67.37B يوان، لتشكل حوالي 70%-75% من إجمالي إيراداتها، وأن يقترب مساهم الربح من نحو 40%، مع الاستمرار في الحفاظ على موقعها كواحدة من الشركات الرائدة في القطاع.