تقلص رصيد القروض العقارية الشخصية للبنوك الستة الكبرى بأكثر من 700 مليار يوان العام الماضي! مع انخفاض أسعار الفائدة، هل من المجدي سداد القرض العقاري مبكرًا؟

هل انتهت موجة السداد المبكر لقروض الرهن العقاري؟

من النصف الثاني من عام 2022، بدأت فئة المقترضين من قروض الإسكان الفردية في الصين في تسريع سداد القروض مسبقًا، وتدريجيًا تكوّنت خلال فترة معينة “موجة سداد مبكر”.

لكن في الوقت الراهن، لم يعد مشهد حجز أرقام في ساعة متأخرة من الليل والوقوف في طوابير لأشهر أمرًا شائعًا. فهل ما يزال “الهواء” الخاص بالسداد المبكر مستمرًا؟ بعد تجميع بيانات، اكتشف مراسل “تقرير يومي عن الاقتصاد” أن إجمالي أرصدة قروض الرهن العقاري الفردية القائمة لدى البنوك الستة المملوكة للدولة يبلغ نحو 24.48 تريليون يوان، بانخفاض يقارب 0.71 تريليون يوان مقارنةً بالعام السابق.

قال وانغ بنغبو، كبير محللي شركة بونتونغ للاستشارات: “الآن ما يزال هناك بالتأكيد سداد مبكر لقروض الرهن العقاري، لكن مقارنةً بالأعوام السابقة لا يمكن اعتباره بالتأكيد ‘موجة’”. وأوضح أن انخفاض رصيد قروض الرهن العقاري المدعومة بالقسط هو نتيجة مشتركة لاقتران سداد المقترضين مبكرًا وبين انخفاض رغبة السكان في شراء المساكن العام الماضي.

تجدر الإشارة إلى أنه في الربع الأول من هذا العام ظهرت “فترة ربيع صغيرة” في سوق العقارات. ويرى الخبير المتخصص في السياسات المالية تشو ييتشن تشين أن هذه المرة ليست مجرد ارتداد مؤقت من ذروة الانخفاض، بل إن الثقة في السوق تتعافى تدريجيًا مع استمرار خفض أسعار الفائدة في السوق بصورة تدريجية وتخفيف سياسات شراء المنازل بصورة تدريجية، وهناك أمل بأن يستمر هذا الاتجاه في الربع الثاني.

2025: انخفاض رصيد قروض الرهن العقاري الفردية

بعد تجميع البيانات، يتضح أن أرصدة القروض السكنية الفردية لدى البنوك لا تزال في انخفاض.

في عام 2024، بوصف البنوك الستة المملوكة للدولة هي القوة الرئيسية في إصدار قروض الرهن العقاري، فقد انخفضت قروض الرهن العقاري الفردية لديها بمقدار 0.62 تريليون يوان؛ وفي عام 2025 ككل انخفضت صافيًا بمقدار 0.71 تريليون يوان، وهو ما وسّع من نطاق الانخفاض مقارنةً بعام 2024.

ومن الجدير بالانتباه أن الانخفاض المجمع في النصف الأول من عام 2025 لدى البنوك الستة المملوكة للدولة بلغ 244.8k يوان، مقارنةً بـ 7.1k يوان في النصف الأول من عام 2024؛ أي أنه انخفض بشكل واضح، لكن في النصف الثاني من 2025 انخفض بشكل كبير بنحو 6.2k يوان، مما يجعل إجمالي انكماش قروض الرهن العقاري الفردية في العام الماضي يتسع أكثر مما في عام 2024.

ومع استمرار تقليص أرصدة قروض الرهن العقاري الفردية، خرجت أرصدة قروض الرهن العقاري الفردية لدى البنوك الستة المملوكة للدولة جميعها من “عصر 6 تريليونات يوان”.

ومن منظور السوق على مستوى الدولة، فإن أرصدة قروض الرهن العقاري الفردية تتجه أيضًا إلى الأسفل. تُظهر بيانات بنك الشعب الصيني أنه في نهاية 2025 بلغ رصيد قروض الرهن العقاري الفردية في الصين 37.01 تريليون يوان، بانخفاض 1.8% على أساس سنوي. وهذا يعني أن بعض البنوك ربما شهدت حتى ارتفاعًا في أرصدة قروض الرهن العقاري الفردية، وأن قروض الرهن العقاري الفردية دخلت مرحلة المنافسة الدقيقة.

وبحسب ما يراه العاملون في القطاع، فإن انخفاض أرصدة قروض الرهن العقاري القائمة في الواقع هو محصلة صراع بين قوتين: أولًا، كم سحب السداد المبكر لقروض الرهن العقاري من الرصيد، وثانيًا، كم تعوّض قروض الرهن العقاري الجديدة الممنوحة “إدخالًا” للرصيد.

“الآن ما يزال هناك بالتأكيد سداد مبكر لقروض الرهن العقاري، ولكن مقارنةً بالأعوام السابقة لا يمكن اعتباره بالتأكيد ‘موجة’”. قال وانغ بنغبو إن السداد المبكر لقروض الرهن العقاري مع انخفاض رغبة المقيمين في شراء المنازل العام الماضي، عاملان يلتقيان معًا مما يؤدي إلى تقليص رصيد قروض الرهن العقاري الفردية لدى البنوك.

قال يانغ هايبين، باحث مشارك مع جمعية صناعة إدارة الثروات في بكين: “ما تزال العقارات في الصين في مرحلة تعديل. وفي الوقت نفسه توجد فئات طلب حقيقي كثيرة، لكن توجد أيضًا فئات تراقب وتنتظر. بشكل عام، النمو في قروض الرهن العقاري ضعيف.”

   **في الربع الأول: سوق العقارات يمر بـ “ربيع صغير”**               

في الربع الأول من هذا العام، شهدت معاملات العقارات السكنية المستعملة داخل البر الرئيسي موجة “ربيع صغير”. تُظهر بيانات تقرير “كيانغ لإي” (CRIC) أن مساحة مبيعات العقارات السكنية المستعملة في المدن الـ 20 الرئيسية بلغت حوالي 7.1k متر مربع في شهر مارس، بزيادة 117% على أساس شهري، كما أنها ارتفعت 6% على أساس سنوي؛ وفي إجمالي الربع الأول بلغت مساحة المبيعات التراكمية نحو 107.8B متر مربع، بزيادة 4% على أساس سنوي.

وفي هذه الجولة من موجة “الربيع الصغير”، كانت المدن من الدرجة الأولى مثل بكين وشانغهاي بمثابة “قائدة”.

قال تشو ييتشن تشين لمراسل: “إن ‘الربيع الصغير’ في سوق العقارات للربع الأول 2026، مدفوع أساسًا بقوة الإحياء في سوق العقارات السكنية المستعملة في المدن من الدرجة الأولى، وهو حاليًا في مرحلة تعافٍ معتدل. وقد يحمل اتجاه الانتعاش قابلية للاستمرار إلى حد ما”. وأضاف أنه مع قدوم موجة “الربيع الصغير”، ستظهر أيضًا تدريجيًا التأثيرات الإيجابية على أرصدة قروض الرهن العقاري الفردية لدى البنوك التجارية.

قال تشو ييتشن تشين: “رغم أنه لم يتحقق انعكاس شامل، فأنا أعتقد أن الأمر ليس مجرد ارتداد حاد قصير الأجل من انخفاض كبير، بل إن الثقة في السوق تتعافى تدريجيًا مع استمرار خفض أسعار الفائدة في السوق بصورة تدريجية وتخفيف سياسات شراء المنازل بصورة تدريجية. وأعتقد أن هناك إمكانية للاستمرار في الربع الثاني”. وأشار إلى أن نشاط معاملات العقارات المستعملة سيدفع مباشرةً إلى ارتفاع عدد طلبات قروض الرهن العقاري، وسيساهم تدريجيًا في تخفيف وتيرة انخفاض الرصيد. وفيما بعد، يُتوقع أن يقدم دعمًا إيجابيًا لأرصدة قروض الرهن العقاري. وبشكل عام، يتجه سوق العقارات نحو مسار “زيادة في الكمية مع استقرار في الأسعار”.

صرّح يان يويجين، نائب مدير معهد إيجو العقاري في شانغهاي: “يميل ‘الربيع الصغير’ أكثر إلى التركيز على معاملات العقارات السكنية المستعملة في المدن الرئيسية. وما تزال حاليًا في المرحلة الأولية من تعافي سوق العقارات على مستوى البلاد. وتحسن المعاملات في الربع الثاني سيؤدي كذلك إلى دعم إيجابي لسوق القروض”. لكنه أضاف: “لكن بعض العملاء يعتمدون على قروض صندوق الإسكان (公积金)، ولن تُدرج بياناتهم ضمن بيانات قروض البنوك التجارية، مما سيؤثر أيضًا على أرصدة القروض التجارية.”

تقول بعض البنوك إنها قد ظهرت حالة ارتفاع واضح في حجم طلبات القروض الممنوحة بالرهن/القسط

بالنسبة لوضع قروض الرهن العقاري الفردية هذا العام، لاحظ المراسل أن مسؤولي إدارات عدة بنوك أدلوا بتصريحات في مؤتمرات نشر الأداء. ومن بينها، كان حكم بنك جياوتونغ (交通银行) على أعمال قروض الرهن العقاري متفائلًا نسبيًا.

في مؤتمر نشر الأداء السنوي لعام 2025، قال نائب رئيس بنك جياوتونغ، تشو وانفانغ: “منذ دخول مارس 2026، ارتفع بوضوح حجم طلبات قروض الرهن العقاري لدى البنك”. وقال تشو وانفانغ إن “هذا ينبغي أن يكون إشارة على استقرار سوق العقارات”. وأضاف أنه إذا استمرت هذه الاتجاهات، فإن أعمال قروض الرهن العقاري في عام 2026 ستحقق نموًا إيجابيًا تدريجيًا، وسيؤدي ذلك إلى تحقيق هدف نمو متوقع في كامل أعمال الإقراض بالتجزئة لدى بنك جياوتونغ.

في المقابل، رد نائب رئيس بنك الصناعة والتجارة (工商银行) وانغ جينغوو على معدل القروض غير العاملة (غير منتظمة) لقطاع التمويل الشخصي. وقال وانغ جينغوو إن جودة أصول القروض للأفراد لدى البنك ظلّت ممتازة على المدى الطويل. وخلال العامين الأخيرين، وبسبب عوامل مثل تحول الاقتصاد، وتعديل سوق العقارات، واختلال مؤقت بين العرض والطلب على مراحل، فإن معدل التعثر ارتفع على المدى القصير، بما يتماشى مع الاتجاه العام للقطاع.

“إن أساس الاقتصاد الصيني مستقر، والمرونة قوية، والإمكانات كبيرة. ولم تتغير ظروف الدعم طويلة الأجل والاتجاهات الأساسية الإيجابية. مستقبلًا، فإن مخاطر القروض للأفراد يمكن التحكم فيها.” حكم وانغ جينغوو بأنه مع تسريع تطبيق حزمة السياسات، واستمرار إطلاق المزايا/الأثر الإيجابي للسياسات، سيتحسن تدريجيًا أساس سوق الائتمان للأفراد، وستعود جودة أصول القروض للأفراد إلى مستوى معقول.

ورغم أن الدولة تواصل أيضًا إصدار سياسات في مجال العقارات، وتظهر السوق علامات على التعافي، فقد قال يانغ هايبين للمراسل إن نسبة قروض الرهن العقاري في تخصيص أصول البنوك قد تميل إلى الانخفاض.

ومن بيانات الوقت الراهن، لاحظ المراسل أن قروض الاستهلاك للأفراد وقروض التمويل للأنشطة التجارية للأفراد لدى البنوك الكبرى حققت نموًا كبيرًا. فمن جهة، زادت قروض الاستهلاك للأفراد لدى بنك الصناعة والتجارة بمقدار 778.19 مليار يوان، بنسبة نمو 18.5%؛ وزادت قروض التمويل للأنشطة التجارية للأفراد بمقدار 2522.38 مليار يوان، بنسبة نمو 15.0%. ومن جهة أخرى، بلغت نسبة نمو قروض الاستهلاك للأفراد داخل الصين لدى البنك الصيني (中国银行) 28%.

هل السداد المبكر لقروض الرهن العقاري مناسب من حيث التكاليف؟

كان السبب الرئيسي لـ “موجة السداد المبكر” لقروض السكن سابقًا هو المقترضون. فمن ناحية، بسبب تذبذب الاقتصاد، ومن ناحية أخرى، بسبب زيادة تقلبات السوق المالية في الصين، هبطت أسعار الأسهم والصناديق بشكل كبير، وانخفضت عوائد الاستثمار للمقيمين العاديين بوضوح، وتوجهت شهية المخاطرة إلى محافظ أكثر. إضافةً إلى ذلك، كانت بعض قروض الرهن العقاري القائمة ذات فائدة مرتفعة؛ فقد تجاوزت فائدة بعض المقترضين في قروض الرهن العقاري القائمة 5%. ومع تضافر هذه العوامل، استخدم المقترضون جزءًا من الأموال التي كانوا ينوون الاستثمار بها لسداد القرض مبكرًا.

لكن، مع خفض فائدة قروض الرهن العقاري القائمة، تنخفض أيضًا تكلفة فائدة قروض الرهن العقاري للأفراد تدريجيًا. وفقًا لبيانات بنك الشعب الصيني، في فبراير من هذا العام، بلغ متوسط الفائدة المرجحة لقروض الرهن العقاري الجديدة للأفراد حوالي 3.1%، وهو أقل بنحو 10 نقاط أساس من نفس الفترة من العام الماضي، وظلت أسعار الفائدة عند مستوى منخفض.

عندما تكون الفائدة عند مستوى منخفض، هل يكون السداد المبكر لقروض الرهن العقاري/سداد القرض مبكرًا لا يزال مناسبًا من حيث التكلفة؟

قال وانغ بنغبو: “ما إذا كان ذلك مناسبًا من حيث التكلفة يعتمد على مستوى عوائد استثمار المستهلك أو مدخراته حاليًا، ومدى اتساع الفارق بين الفائدة على الرهن العقاري بعد خفضها.” وأضاف: “إذا كانت عوائد الاستثمار أعلى من الفائدة على القرض، يمكن التفكير في توجيه المزيد من الأموال إلى الاستثمار؛ وإلا يمكن التفكير في سداد القرض جزئيًا أو كليًا. بالإضافة إلى ذلك، يجب أيضًا تخصيص ما يكفي لنفقات الحياة اليومية، وللتقاعد والرعاية الطبية في المستقبل”.

كما أن طريقة السداد أيضًا مهمة. فمن ناحية، وبشكل عام، في طريقة السداد بالمبلغ المتساوي من أصل الدين (等额本金)، يكون أصل الدين المسدد في المراحل المبكرة أكبر والفوائد أقل؛ لذا قد يكون السداد المبكر أكثر ملاءمة قليلًا مقارنةً بذلك. أما في طريقة السداد بأقساط أصل وفائدة متساوية (等额本息)، تكون الفوائد في المراحل المبكرة أكبر والأصل أقل. وإذا كان قد مرّ أكثر من نصف مدة السداد، فيمكن أيضًا عدم التفكير في السداد المبكر.

（تنبيه/إخلاء مسؤولية: محتوى هذه المقالة وبياناتها للاطلاع فقط ولا تشكل نصيحة استثمارية. يرجى التحقق قبل الاستخدام. يتحمل المستخدم المسؤولية عن أي إجراء يتم بموجب ذلك. المخاطر من يتحملها بنفسه.)

**** المراسل | Zhao Jingzhi ****

محرر**** | ******** Duan Lian Wei Guanhong Du Hengfeng ****

التدقيق اللغوي | Wei Guanhong****

صورة الغلاف：China Vision (الصورة/النص غير مرتبطين)

****｜تقرير يومي عن الاقتصاد nbdnews مقال أصلي｜ ****

**** يُمنع إعادة النشر أو الاقتباس أو النسخ أو النسخ في صورة مرآة أو استخدامات أخرى دون إذن مسبق ****

تقرير يومي عن الاقتصاد

(المحرر) | Dong Pingping ）

     【免责声明】هذه المقالة تمثل آراء المؤلف وحده فقط، ولا علاقة لها بـ Hexun. الموقع الخاص بـ Hexun يحافظ على موقف محايد تجاه ما ورد في المقال من تصريحات وآراء وتقييمات. ولا يقدم أي ضمان صريح أو ضمني فيما يتعلق بدقة أو موثوقية أو اكتمال المحتوى المذكور. يُرجى من القراء اعتباره مرجعًا فقط وتحمل كامل المسؤولية بأنفسهم. البريد الإلكتروني: news_center@staff.hexun.com

إبلاغ