هل لا تزال هناك ضرورة لسداد القروض العقارية الشخصية المبكرة بعد انخفاض رصيد القروض الشخصية القائمة لدى الستة بنوك الكبرى بمقدار 0.7 تريليون يوان؟

سؤال إلى الذكاء الاصطناعي · لماذا بدأت موجة السداد المبكر للقروض العقارية في التراجع؟

مراسل “يومية الاقتصادية”: تشاو جينغزهي    محرر “يومية الاقتصادية”: وي قوان هونغ

هل انتهت الرياح الخاصة بالسداد المبكر للقروض العقارية السكنية؟ منذ النصف الثاني من عام 2022، قام مقترضو القروض السكنية الشخصية في الصين بتسريع سداد القروض مسبقًا، وتدريجيًا تشكلت “موجة سداد مبكر” خلال فترة زمنية معينة.

لكن في الوقت الراهن، لم يعد مشهد الازدحام لالتقاط أرقام في ساعات الفجر والانتظار لأشهر شائعًا كما كان. هل ما زالت “الرياح” الخاصة بالسداد المبكر مستمرة؟ بعد أن جمع مراسل “يومية الأخبار الاقتصادية” بيانات، وجد أن أرصدة القروض العقارية السكنية الشخصية القائمة لدى البنوك الستة المملوكة للدولة الكبرى تبلغ نحو 24.48 تريليون يوان، أي أقل بنحو 0.71 تريليون يوان مقارنة بالعام السابق.

“إن السداد المبكر للقروض موجود بالتأكيد الآن أيضًا، لكن مقارنةً بالسنوات القليلة الماضية لم يعد يمكن تسميته ‘موجة’.” قال وانغ بنغبو، محلل أول مختص في قطاع التمويل لدى شركة بومتون للاستشارات: إن انخفاض رصيد قروض الرهن العقاري ناتج عن تضافر عاملين: سحب جزء من القروض عبر السداد المبكر، ومن جهة أخرى انخفاض رغبة شراء المساكن العام الماضي.

ومن الجدير بالانتباه أنه في هذا العام ظهرت في سوق العقارات السكنية “ربيع دافئ” قصير في الربع الأول. ويعتقد الخبير البارز في السياسات المالية تشو يي تشين: أن الأمر ليس مجرد ارتداد حاد قصير الأجل بعد هبوط مفرط، بل إن الثقة في السوق تتعافى تدريجيًا مع استمرار خفض أسعار الفائدة تدريجيًا في السوق، ومع استمرار تخفيف سياسات شراء المنازل تدريجيًا، وهناك احتمال أن يستمر هذا الاتجاه في الربع الثاني.

** تراجع رصيد القروض العقارية الشخصية في العام الماضي**

بعد جمع بيانات، وجد المراسل أن أرصدة القروض السكنية الشخصية لدى البنوك ما زالت في انخفاض.

في عام 2024، باعتبارها القوة الرئيسية لإطلاق قروض الرهن العقاري، انخفضت القروض السكنية الشخصية لدى البنوك الستة المملوكة للدولة بمقدار 0.62 تريليون يوان؛ وفي عام 2025، بلغ الانخفاض الصافي السنوي نحو 0.71 تريليون يوان، أي إن نطاق الانخفاض اتسع مقارنةً بانخفاض 2024.

ومن الجدير بالانتباه أنه في النصف الأول من 2025، بلغ إجمالي الانخفاض لدى البنوك الستة المملوكة للدولة 1078 مليار يوان، وهو أقل بكثير من 3255 مليار يوان في النصف الأول من 2024، لكن في النصف الثاني من 2025 حدث انخفاض كبير بلغ 6022 مليار يوان تقريبًا، ما أدى إلى أن يكون إجمالي تراجع القروض السكنية الشخصية في العام الماضي أوسع من 2024.

وبينما يستمر تقليص رصيد القروض السكنية الشخصية، فإن أرصدة القروض السكنية الشخصية لدى البنوك الستة المملوكة للدولة جميعها ودعت “عصر 6 تريليونات يوان”.

ومن منظور السوق على مستوى البلاد، تتجه أرصدة القروض السكنية الشخصية أيضًا إلى الانخفاض. تُظهر بيانات بنك الشعب الصيني أن رصيد القروض السكنية الشخصية على مستوى البلاد في نهاية عام 2025 بلغ 37.01 تريليون يوان، بانخفاض بنسبة 1.8% على أساس سنوي.

يرى المختصون في هذا المجال أن انخفاض أرصدة قروض المساكن القائمة هو في الواقع “مواجهة” لقوتين: الأولى هي مقدار ما تم “سحبه” عبر السداد المبكر، والثانية هي مقدار ما تم “إدخاله” عبر القروض العقارية الممنوحة حديثًا.

قال يانغ هايبين، باحث خاص لدى جمعية إدارة الثروات في بكين: إن قطاع العقارات لا يزال في مرحلة تعديل؛ فهناك العديد من فئات الطلب الضروري، لكن يوجد أيضًا العديد ممن يتريثون في الشراء. وعمومًا، لا يزال نمو قروض الرهن العقاري ضعيفًا.

** “ربيع دافئ” في سوق العقارات بالربع الأول**

في الربع الأول من هذا العام، شهدت صفقات العقارات السكنية المستعملة “ربيعًا دافئًا” قصيرًا. تُظهر تقارير كي آيري (C·R·I): أن مساحة تداول العقارات المستعملة في المدن الـ20 الرئيسية في شهر مارس بلغت نحو 1797 مليون متر مربع، بزيادة 117% على أساس شهري، وارتفاعًا أيضًا بنسبة 6% على أساس سنوي؛ وفي إجمالي الربع الأول، بلغت المساحة المتداولة حوالي 4108 مليون متر مربع، بزيادة 4% على أساس سنوي.

وفي خضم موجة “الربيع الدافئ” هذه، قامت مدن من الدرجة الأولى مثل بكين وشانغهاي بدور “الطليعة”.

قال تشو يي تشين لمراسلنا: “إن ‘ربيعًا دافئًا’ في سوق العقارات في الربع الأول من 2026، مدفوعًا أساسًا بمرحلة تعافٍ في سوق العقارات المستعملة للمدن من الدرجة الأولى، نحن حاليًا في مرحلة تعافٍ معتدلة، وقد يكون اتجاه التحسن قابلاً للاستمرار بدرجة معينة.” وأوضح تشو يي تشين أن الأثر الإيجابي لمجيء “الربيع الدافئ” على أرصدة القروض العقارية السكنية الشخصية لدى البنوك التجارية سيتجلى أيضًا تدريجيًا.

وأشار تشو يي تشين إلى أن نشاط تداول العقارات المستعملة سيسهم بشكل مباشر في زيادة طلبات الحصول على قروض الرهن العقاري، ما سيُبطئ تدريجيًا وتيرة انخفاض الرصيد. ومن المتوقع لاحقًا أن يقدم دعمًا إيجابيًا لأرصدة قروض الرهن العقاري، وأن سوق العقارات ككل يتجه نحو هدف “ارتفاع الكمية واستقرار الأسعار”.

قال يان يويجين، نائب مدير معهد إيزو العقاري (Shanghai E-house) لمراسلنا: “يتمحور ‘الربيع الدافئ’ أكثر حول صفقات العقارات المستعملة في المدن الرئيسية، وما يزال الوضع حتى الآن في المرحلة الأولية من تعافي سوق العقارات على مستوى البلاد. ومع تحسن أكبر في نشاط التداول في الربع الثاني، سيكون لذلك أيضًا دور داعم إيجابي لسوق القروض.” لكنه أضاف: “لكن توجد بعض الحالات حيث يكون العملاء يعتمدون على قروض صندوق الادخار للإسكان، ولن تُحتسب ضمن بيانات القروض الخاصة بالبنوك التجارية، ما قد يؤثر كذلك على بيانات أرصدة القروض التجارية.”

** ارتفاع طلبات إقراض الرهن العقاري لدى بنك جياوتونغ**

بالنسبة لوضع القروض العقارية الشخصية في هذا العام، لاحظ المراسل أيضًا أن إدارات عدة بنوك قدمت أحكامًا في اجتماعات عرض النتائج. ومن بينها، كان تقييم بنك جياوتونغ (بنك الاتصالات) لأعمال القروض العقارية الشخصية متفائلًا نسبيًا.

في مؤتمر عرض الأداء السنوي لعام 2025، قال نائب رئيس بنك جياوتونغ تشو وانفودو: منذ دخول عام 2026 مارس، شهدت المؤسسة زيادة ملحوظة في حجم طلبات منح قروض الرهن العقاري. وقال تشو وانفودو: “يبدو أن ذلك إشارة إلى أن استقرار سوق العقارات بدأ.” وأضاف: “إذا استمر هذا الاتجاه، فستتحقق تدريجيًا نمو إيجابي لأعمال قروض الرهن العقاري في عام 2026، كما سيساعد ذلك بنك جياوتونغ على تحقيق أهدافه المتعلقة بنمو الائتمان الاستهلاكي بالتجزئة.”

رد نائب رئيس بنك الصناعة والتجارة وانغ جينغوو على معدل عدم سداد القروض الشخصية (غير العاملة). وقال وانغ جينغوو إن جودة أصول القروض الشخصية لدى البنك ظلت على المدى الطويل ممتازة. وخلال العامين الماضيين، وبسبب عوامل مثل التحول الاقتصادي، وتعديلات سوق العقارات، واختلال العرض والطلب المؤقت على مراحل، ارتفع معدل عدم السداد قليلًا على المدى القصير، بما يتماشى مع الاتجاه العام لقطاع البنوك.

وقال: “إن الأساس الاقتصادي لبلادنا مستقر، ومتمتع بمرونة قوية، وإمكانات كبيرة، ولم تتغير شروط الدعم والاتجاهات الأساسية الإيجابية على المدى الطويل. مستقبلًا، ستكون مخاطر القروض الشخصية قابلة للسيطرة.” واعتبر وانغ جينغوو أنه مع تسريع تطبيق حزمة من السياسات، واستمرار إطلاق مزايا السياسة، سيتحسن تدريجيًا أساس سوق التمويل الائتماني الشخصي، وستعود جودة أصول القروض الشخصية إلى مستوى معقول.

ورغم أن الدولة تصدر باستمرار سياسات تتعلق بالعقارات، وأن السوق العقاري يُظهر أيضًا علامات على التعافي، قال يانغ هايبين لمراسلنا إن نسبة قروض الرهن العقاري ضمن تخصيص أصول البنوك قد تتجه إلى الانخفاض.

ومن البيانات المتاحة حاليًا، لاحظ المراسل أن البنوك الكبيرة حققت نموًا كبيرًا في القروض الاستهلاكية الشخصية والقروض التشغيلية الشخصية. ففي بنك الصناعة والتجارة، زادت القروض الاستهلاكية الشخصية بمقدار 778.19 مليار يوان، بنسبة نمو 18.5%، وزادت القروض التشغيلية الشخصية بمقدار 2522.38 مليار يوان، بنسبة نمو 15.0%؛ كما بلغ معدل نمو القروض الاستهلاكية الشخصية داخل الصين لدى البنك الصيني (بنك الصين) 28%.

** هل السداد المبكر لقروض الرهن العقاري مجدٍ؟**

كانت الأسباب الرئيسية وراء “موجة السداد المبكر” لقروض السكن في المقام الأول بسبب المقترضين: فمن ناحية حدث تذبذب في الاقتصاد، ومن ناحية أخرى حدث تذبذب في الأسواق المالية في الصين، ما أدى إلى انخفاض عوائد استثمار بعض المواطنين العاديين، وتزايد الميل نحو الحذر في مواجهة المخاطر. إضافة إلى ذلك، كانت بعض الفئات من القروض العقارية القائمة ذات أسعار فائدة مرتفعة؛ إذ تجاوزت فائدة بعض قروض المساكن القائمة لدى المقترضين 5%. ومع تضافر مختلف العوامل، قام المقترضون بتحويل جزء من الأموال التي كانت مخصصة للاستثمار سابقًا إلى السداد المبكر.

لكن مع خفض فائدة القروض العقارية القائمة، تنخفض تدريجيًا أيضًا تكاليف فائدة القروض السكنية الشخصية. ووفقًا لبيانات بنك الشعب الصيني، ففي شهر فبراير من هذا العام، بلغ متوسط الفائدة المرجح للقروض السكنية الشخصية الممنوحة حديثًا حوالي 3.1%، وهو أقل بنحو 10 نقاط أساس تقريبًا من الفترة نفسها من العام الماضي، وظلت أسعار الفائدة على القروض عند مستوى منخفض.

إذا كانت أسعار الفائدة عند مستوى منخفض، فهل يكون السداد المبكر للقروض الشخصي ما زال مجديًا؟

قال وانغ بنغبو: “إن كون الأمر مجديًا من عدمه يعتمد على مستوى عوائد الاستثمار أو الادخار لدى المستهلك حاليًا، وعلى مقدار الفارق بين سعر فائدة الرهن العقاري بعد التخفيض.” وأضاف: “إذا كان معدل عائد الاستثمار أعلى من سعر فائدة القرض، فقد يكون من المفيد التفكير في توجيه المزيد من الأموال إلى الاستثمار؛ وإلا يمكن التفكير في السداد الجزئي أو الكامل للقرض. إضافة إلى ذلك، يلزم تخصيص أموال كافية لمصاريف المعيشة اليومية وللمستقبل فيما يتعلق بالتقاعد والعلاج الطبي.”

وعلاوة على ذلك، من منظور طريقة السداد، ففي العادة تكون طريقة السداد بقسط أصل ثابت (متساوي أصل الدين) أكثر جدوى قليلًا لأن الأصل الذي يُسدَّد في المراحل الأولى يكون أكبر وتكون الفوائد أقل. أما طريقة السداد بقسط ثابت من أصل وفائدة (متساوي القسط) ففي المراحل الأولى تكون الفوائد أكبر والأصل أقل، وإذا كان وقت السداد قد تجاوز نصف المدة، فيمكن أيضًا عدم التفكير في السداد المبكر.

يومية الأخبار الاقتصادية