يوشو جينفا "الانسحاب الكبير"! تهيمن جيانماو، زونهاي على الصدارة، وتغيرات مبيعات أكبر 10 شركات عقارية خلال الأشهر الثلاثة الأولى

撰写｜蜜妹

这是@闺蜜财经的第1769篇原创

旧秩序正在逐步瓦解，新秩序尚未稳固。

不知不觉，2026年已经过去了整个一个季度，房地产在各种喧嚣嘈杂中继续静静地修复。

根据 المعهد الصيني لمؤشرات التنمية (中指院) أحدث البيانات، في الفترة من يناير إلى مارس 2026، بلغ إجمالي مبيعات TOP100 شركة عقارية 620.87B يوان، بانخفاض سنوي تقلّصت وتيرته بمقدار 3.7 نقاط مئوية مقارنة بالفترة من 1 إلى 2 فبراير. وبالمقارنة مع 5.2B يوان في 2025، انخفضت بنحو 23.4%.

في الفترة من يناير إلى مارس 2026، يوجد 16 شركة عقارية بمبيعات تتجاوز المليار، بانخفاض شركة واحدة عن الفترة نفسها من قبل؛ و28 شركة بمبيعات تتجاوز 50 مليار يوان، بانخفاض 10 شركات عن الفترة نفسها من قبل.

مصدر الرسم البياني｜المعهد الصيني لمؤشرات التنمية (特此感谢！)

وفقًا للعادة، قامت蜜妹 بإحصاء نطاق تغيّر مبيعات أفضل 10 شركات عقارية، والنتيجة كما في الجدول التالي: من بينها شركتان كانت مبيعاتهما خلال أول 3 أشهر من السنة أعلى مقارنةً بالفترة نفسها من العام السابق، بعد أن أصبحتا أكثر بمشابهة شركة واحدة مقارنةً بأول شهرين. وهما: شركة الصين جينماو (China Jinmao) بزيادة سنوية 22.57%، وشركة الصين أوشن هولدينغز (中海地产) بزيادة سنوية 10.99%.

ومن بينهما، تستمر شركة الصين جينماو منذ يناير في تحقيق نمو حتى اليوم، وهي أكثر ثباتًا نسبيًا؛ بينما مرت شركة الصين أوشن هولدينغز بتباطؤ قبل ذلك: شهدت ارتفاعًا كبيرًا في يناير بنسبة 20.58%، ثم تراجعًا في الفترة من فبراير إلى الشهر الثاني بنسبة 8.97%، ثم أعادت الإصلاح لتعود إلى نمو بنسبة 10.99% في أول ثلاثة أشهر مقارنةً بالفترة نفسها من العام السابق. وبشكل عام، يتضح أيضًا أنها تتجه للأعلى ضمن تقلبات.

في ظل حجم إجمالي بهذا الضخامة، لا تزال الشركتان المملوكتان للدولة المركزيّتان تحققان نموًا من رقمين، وهذا المستوى من “قيمة الذهب” ما يزال مرتفعًا نسبيًا. وبالأخص شركة الصين أوشن هولدينغز، إذا استمر هذا الوتيرة في النمو، وكانت شركة بَولي للتطوير (保利发展) تستمر في التراجع في وتيرة نموها، فمن المرجح جدًا أن تتنافس لاحقًا على المركز، وربما تتجاوز بَولي لتتبوأ موقع “المركز الأول” في إجمالي المبيعات.

من بين 8 شركات من ضمن أفضل 10 يظهر لديها هبوط، فإن الفارق في نسبة الانخفاض أيضًا كبير نسبيًا، ويتراوح من -4.93% إلى 51.82%.

ومن بينها، أقلّ الشركات انخفاضًا هي شركة تشاو شنغ تشاكو (招商蛇口). مقارنةً بانخفاضها خلال الفترة من أول شهرين بنسبة -12.72%، فإن انخفاضها في أول ثلاثة أشهر قد تقلّص بشكل واضح. وباعتبارها عملاقًا مملوكًا للدولة، فقد ظلت في السنوات الأخيرة تعمل على تطبيق نموذج “التطوير الشامل”، في محاولة للانتقال من مجرد تطوير العقارات إلى التعدد في الأنماط مثل حدائق صناعية وسفن سياحية مدارية (邮轮) وشقق سكنية للإيجار طويل الأجل (长租公寓) وغيرها. إن الاستثمارات الضخمة في مرحلة التحول هذه تؤدي بالضرورة إلى فترات من المعاناة.

بالإضافة إلى ذلك، هناك 3 شركات من ضمن أفضل 10 تتفوق في نسبة انخفاضها على المتوسط، وهي: شركة وانهونغ المحدودة للعقارات متمثلة في شركة كريشن ريندنغ (华润置地) بنسبة -13.87%، وبَولي للتطوير بنسبة -17.94%، وشركة جيانفا العقارية (建发房产) بنسبة -20.70%.

وتجدر الإشارة إلى أن هذه الشركات الثلاث كانت ضمن صفوف الشركات التي حققت زيادة في إجمالي المبيعات مقارنةً بالعام السابق في أول ثلاثة أشهر من 2025، لكنها تتجه مرة أخرى إلى الانخفاض في هذا العام، وهو ما يعكس أيضًا أن الصناعة ما زالت تبدو وكأنها في مرحلة “تسطّح القاع” أو “محاولة الوصول إلى أدنى نقطة”.

وبشكل خاص شركة جيانفا العقارية: يمكن القول إنها خلال العامين الماضيين كانت بمثابة “حصان أسود”، إذ حافظت زيادات مبيعاتها لفترة طويلة على مكان ضمن الطليعة في أفضل 10. لكن في عام 2026، بدأت الشركة بوضوح تفقد سرعتها.

كما لاحظت蜜妹 أن الشركة الأم لشركة جيانفا العقارية، وهي شركة جيانفا (建发股份)، تحولت في عام 2025 من تحقيق أرباح إلى تكبد خسائر. وقد كانت التوقعات السابقة تشير إلى خسارة صافي الربح المنسوب للمساهمين بقيمة تتراوح بين 5.3B و100 مليار يوان؛ ومن ضمن ذلك، خسائر أعمال التطوير العقاري بين 6.5B و4.4B يوان، وخسائر تشغيل أسواق الأثاث بين 6.7B و60M يوان.

أما شركات أفضل 10 التي كانت نسبة انخفاضها أقل من “مستوى السوق العام”، فهناك 4 شركات، وهي: شركة لوتشنغ تشاينا (绿城中国) -26.32%، وشركة بينجيانغ (滨江集团) -34.62%، وشركة يويه سي (越秀地产) -44.52%، وشركة وانكه للتطوير العقاري (万科地产) -51.82%.

وهنا نقطتان تجدر ملاحظتهما: أولًا، شركة لوتشنغ تشاينا وشركة بينجيانغ، وكلاهما من الشركات التي تملك قاعدة في هانغتشو (杭州)، فقد شهدتا في بداية عام 2026 حالة تعثر في الوقت ذاته.

بحسب انطباعي، فإن أداء الشركتين في عام 2025 كان لافتًا للانتباه؛ وبالأخص شركة بينجيانغ، فقد كانت مبيعاتها خلال أول 5 أشهر من 2025 ما تزال تحقق نموًا مقارنةً بالعام السابق؛ أما شركة لوتشنغ تشاينا فمع أنها انخفضت، إلا أن نسبة الانخفاض لم تكن كبيرة.

لكن منذ أواخر عام 2025، بدأت هاتان الشركتان من “مدرسة تشجيانغ” (浙系) بالانتقال إلى مرحلة توسيع نطاق الانخفاض. وتأتي بداية 2026 بشكل غير مناسب، ما يجعل المرء قلقًا بشأن كيفية أدائها طوال العام.

والشركة الأخرى التي تتخذ من قوانغتشو مقرًا لها، وهي شركة يويه سي العقارية، مثل جيانفا، كانت أيضًا “حصانًا أسود” يحقق نموًا في 2025، لكن في 2026 بدأت بشكل واضح غير قادرة على الحفاظ على وتيرة النمو، ومع توسع نطاق الانخفاض.

كانت شركة يويه سي العقارية قد تميزت سابقًا في السوق بفضل نموذج TOD. لكن عادةً ما تكون مشاريع TOD ذات أحجام كبيرة وفترات تطوير طويلة، كما أن الأموال تكون “مجمّدة” بشكل كبير، إضافة إلى مشكلات مثل عدم ملاءمة الظروف المحلية (水土不服)، مما يجعل مبيعاتها تتأثر بسهولة.

إضافة إلى ذلك، فإن عام 2025 لدى شركة يويه سي العقارية أيضًا كان “مؤلمًا” قليلًا: بلغ إجمالي إيرادات الأعمال 864.6 مليار يوان، بزيادة طفيفة بنسبة 0.1% على أساس سنوي؛ لكن صافي الربح المنسوب للمساهمين بلغ 0.6 مليار يوان، بانخفاض كبير بنسبة 94.7% على أساس سنوي؛ أما صافي الربح الأساسي فبلغ 2.6 مليار يوان، بانخفاض بنسبة 83.5% على أساس سنوي؛ وكانت نسبة هامش الربح الإجمالي 7.8% فقط، بانخفاض قدره 2.7 نقطة مئوية على أساس سنوي.

بناءً على ما سبق، يبدو أن مسار تفرّع قصة قطاع العقارات وتباين نتائجه كان قدرًا شبه محدد، لكن عملية إعادة ترتيب السوق لم تنتهِ بعد. وفي النهاية، من سيبقى على مائدة الطعام، يعتمد على من يقوم بجدية بصناعة المنتجات، ومن يتعامل بواقعية مع ضبط التكاليف، ومن يلتزم بالمدن الأساسية (核心城市).

هذه المقالة مخصصة للنقاش والتحليل فقط، ولا تشكل توصية استثمارية.

كم هائل من المعلومات، وتفسير دقيق، متاح عبر تطبيق Sina Finance (新浪财经APP)