هل لا تزال هناك ضرورة لسداد القروض العقارية الشخصية المبكرة بعد انخفاض رصيد القروض الشخصية القائمة لدى الستة بنوك الكبرى بمقدار 0.7 تريليون يوان؟

كل يوم اقتصادي | تشاو جينغزهي
كل يوم اقتصادي | وي قوان هونغ

هل انتهت موجة سداد قروض الرهن العقاري المبكر؟

منذ النصف الثاني من عام 2022، بدأ مقترضو قروض الإسكان الشخصية في تسريع السداد المبكر للقروض، وتكوّن تدريجيًا “مدّ للسداد المبكر” خلال فترة من الزمن.

لكن في الوقت الحالي، لم يعد مشهد حجز الأرقام عند منتصف الليل والوقوف في طوابير لأشهر شائعًا. هل ما زال “هذا التيار” من السداد المبكر مستمرًا؟ وجدت مراسلة 《كل يوم اقتصادي》 من خلال تجميع البيانات أن إجمالي رصيد قروض الإسكان الشخصية القائم لدى البنوك الستة المملوكة للدولة الكبرى يبلغ نحو 24.48 تريليون يوان، بانخفاض يقارب 0.71 تريليون يوان مقارنة بالعام السابق.

“لا يزال هناك بالتأكيد سداد مبكر لقروض الرهن الآن، لكن مقارنة بالسنوات القليلة الماضية بالتأكيد لا يمكن تسميته ‘موجة’.” قال وانغ بنغبو، كبير محللي شركة بورتونغ للاستشارات، إن انخفاض رصيد قروض الرهن العقاري ناتج عن تضافر عاملين: سحب السداد المبكر لقروض الرهن لقدر من الرصيد، وضعف رغبة السكان في شراء المنازل العام الماضي.

ومن الجدير بالذكر أن سوق العقارات شهد “ربيعًا طفيفًا” في الربع الأول من هذا العام. وفي هذا الصدد، يرى خبير السياسات المالية المتخصص في السياسات المالية تشو يي تشين، أن هذه ليست انتعاضة ارتدادية قصيرة المدى بعد هبوط شديد، بل إن الثقة في السوق تتعافى تدريجيًا مع خفض أسعار الفائدة في السوق تدريجيًا وتخفيف سياسات شراء المنازل تدريجيًا، وهناك أمل أن يستمر هذا الاتجاه في الربع الثاني.

انخفاض رصيد قروض الرهن العقاري الشخصية في 2025

من خلال تجميع البيانات، لاحظت المراسلة أن أرصدة قروض الإسكان الشخصية لدى البنوك ما زالت في اتجاه هبوطي.

في عام 2024، باعتبارها القوة الرئيسية في منح قروض الرهن، انخفضت قروض الإسكان الشخصية لدى البنوك الستة المملوكة للدولة بمقدار 0.62 تريليون يوان؛ وفي عام 2025 كاملًا بلغ الصافي انخفاض 0.71 تريليون يوان، ما يعني أن وتيرة الانخفاض اتسعت مقارنة بعام 2024.

ومن الجدير بالذكر أنه في النصف الأول من عام 2025، بلغ إجمالي الانخفاض لدى البنوك الستة المملوكة للدولة 244.8k يوان، وهو أقل بوضوح من 7.1k يوان في النصف الأول من عام 2024؛ لكن في النصف الثاني من عام 2025 انخفض بشكل كبير بنحو 6.2k يوان، ما جعل إجمالي انكماش قروض الرهن العقاري الشخصية في العام الماضي أوسع منه في عام 2024.

ومع استمرار تقليص أرصدة قروض الرهن العقاري الشخصية، أصبحت أرصدة قروض الإسكان الشخصية لدى البنوك الستة المملوكة للدولة جميعها تودّع حقبة “ستة تريليونات يوان”.

ومن منظور السوق على مستوى البلاد، تتجه أرصدة قروض الإسكان الشخصية أيضًا إلى الأسفل. ووفقًا لبيانات البنك المركزي الصيني، بلغ رصيد قروض الإسكان الشخصية في نهاية عام 2025 على مستوى البلاد 37.01 تريليون يوان، بانخفاض سنوي قدره 1.8%، ما يشير إلى أن أرصدة بعض البنوك لقروض الإسكان الشخصية قد تكون ارتفعت بالفعل، وأن قروض الإسكان الشخصية لدى البنوك قد دخلت مرحلة منافسة أكثر دقة.

ويرى العاملون في المجال أن انخفاض أرصدة قروض الرهن العقاري القائم هو في الواقع نتيجة صراع قوتين: أولًا، كمية “سحب” قروض الرهن عبر السداد المبكر؛ وثانيًا، مقدار “الاستدخال/التعويض” من قروض الرهن الجديدة الممنوحة.

“لا يزال هناك بالتأكيد سداد مبكر لقروض الرهن الآن، لكن مقارنة بالسنوات القليلة الماضية بالتأكيد لا يمكن تسميته ‘موجة’.” قال وانغ بنغبو إن رغبة السكان في شراء المنازل العام الماضي لم تكن مرتفعة، ومع تداخل عامل السداد المبكر لقروض الرهن، أدت العواملان معًا إلى انخفاض رصيد قروض الإسكان الشخصية لدى البنوك.

صرّح يانغ هاي بينغ، باحث مميز من جمعية إدارة الثروات في بكين، بأن العقارات ما زالت في مرحلة تعديل حاليًا؛ فهناك العديد من شرائح الطلب الفعلي، لكن توجد أيضًا شريحة كبيرة من العملاء الذين ينتظرون ولا يقررون. وبشكل عام، فإن نمو قروض الرهن العقاري ضعيف.

استقبال “ربيعٍ طفيف” لسوق العقارات في الربع الأول

في الربع الأول من هذا العام، شهدت تداولات العقارات السكنية المستعملة في البر الرئيسي “ربيعًا طفيفًا”. تُظهر نتائج تقرير “كيرواي” أن مساحة مبيعات العقارات المستعملة في 20 مدينة رئيسية خلال شهر مارس بلغت نحو 17.97 مليون متر مربع، بزيادة شهرية قدرها 117%، كما زادت أيضًا سنويًا بنسبة 6%؛ وفي الربع الأول إجمالًا، بلغت المساحة المتراكمة المتداولة حوالي 41.08 مليون متر مربع، بزيادة سنوية قدرها 4%.

وخلال موجة “الربيع الطفيف” هذه، لعبت مدن الصف الأول مثل بكين وشانغهاي دور “الطليعة”.

“بالنسبة لـ ‘الربيع الطفيف’ في سوق العقارات في الربع الأول من عام 2026، فإن قوة الدفع الرئيسية لانتعاش السوق تعود إلى سوق العقارات المستعملة في المدن من الصف الأول، وهي حاليًا في مرحلة تعافٍ معتدل، ومن المحتمل أن يستمر اتجاه التحسن إلى حد ما.” قال تشو يي تشين للمراسل.

“على الرغم من عدم تحقيق انعكاس شامل، أعتقد أنه ليس مجرد ارتداد بعد هبوط مفرط على المدى القصير، بل إن ثقة السوق تتعافى تدريجيًا مع خفض أسعار الفائدة في السوق تدريجيًا وتخفيف سياسات شراء المنازل تدريجيًا. وأعتقد أن هناك أملًا في استمرار ذلك في الربع الثاني.” وأشار تشو يي تشين. وأضاف أن نشاط تداول العقارات المستعملة سيؤدي مباشرة إلى زيادة عدد طلبات قروض الرهن، ما سيُبطئ تدريجيًا وتيرة انخفاض الرصيد؛ ومن المتوقع لاحقًا أن يوفر ذلك دعمًا إيجابيًا لرصيد قروض الرهن. وبوجه عام، يتجه سوق العقارات نحو مسار “زيادة الكمية واستقرار الأسعار”.

صرّح يان يويجينغ، نائب مدير معهد إيليو للأبحاث العقارية في شانغهاي، للمراسل بأن “الربيع الطفيف” يركز أكثر على تداول العقارات المستعملة في المدن المحورية. وما زال السوق حاليًا في المرحلة الأولية من تعافي سوق العقارات على مستوى البلاد. وفي الربع الثاني، فإن تحسّن التداول في السوق سيكون أفضل، ما يوفر أيضًا دعمًا إيجابيًا لسوق القروض. “لكن بعض العملاء لديهم قروض صندوق الادخار السكني (公积金) ولن يتم احتسابهم ضمن بيانات قروض البنوك التجارية، كما سيسهم ذلك في التأثير على أرصدة القروض التجارية.”

يُذكر أن أحد البنوك أفاد بظهور ارتفاع واضح في حجم طلبات قروض الرهن العقاري

وبخصوص وضع قروض الرهن العقاري الشخصية لهذا العام، لاحظت المراسلة أن إدارات عدة بنوك قد أدلت بتصريحات أيضًا في مؤتمرات إعلان نتائجها. ومن بين ذلك، كان تقييم بنك شياوتونغ بشأن أعمال قروض الرهن العقاري الشخصية متفائلًا نسبيًا.

في مؤتمر إعلان نتائج عام 2025، قال نائب رئيس بنك شياوتونغ تشو وانفو إن كمية طلبات قروض الرهن لدى البنك ارتفعت بشكل واضح منذ دخول مارس 2026. “يبدو أن هذا إشارة إلى أن سوق العقارات قد استقر.” قال تشو وانفو إنه إذا استمر هذا الاتجاه، فإن أعمال قروض الرهن في 2026 ستتحقق تدريجيًا من نمو إيجابي، كما سيقود ذلك إلى تحقيق هدف النمو المتوقع لقروض التجزئة لدى بنك شياوتونغ.

في المقابل، رد نائب رئيس بنك الصناعة والتجارة وانغ جينغوو على معدل القروض غير العاملة (سوء/تعثر) لقطاع القروض الشخصية. قال وانغ جينغوو إن جودة أصول قروضه الشخصية حافظت على مستوى ممتاز على المدى الطويل؛ وخلال السنتين الماضيتين، وبسبب عوامل مثل التحول الاقتصادي وتعديل سوق العقارات وعدم التوازن المرحلي بين العرض والطلب، ارتفع معدل القروض غير العاملة قليلًا على المدى القصير، وهو ما يتماشى مع الاتجاه العام في القطاع.

“إن أساس الاقتصاد الصيني مستقر، ومرونته قوية، وإمكاناته كبيرة. لم تتغير شروط الدعم لاتجاه طويل الأجل نحو الأفضل ولا الاتجاهات الأساسية. وفي المستقبل، ستكون مخاطر القروض الشخصية قابلة للتحكم.” حكم وانغ جينغوو بأنه مع تسريع تطبيق حزمة السياسات، واستمرار إطلاق المزايا/الأثر الإيجابي للسياسات، سيتحسن تدريجيًا أساس سوق الائتمان الشخصي، وستعود جودة أصول القروض الشخصية إلى مستوى معقول.

وعلى الرغم من أن الدولة تواصل أيضًا إصدار سياسات بشأن قطاع العقارات، كما أن سوق العقارات يظهر علامات على التعافي، قال يانغ هاي بينغ للمراسل إن نسبة قروض الرهن العقاري ضمن تخصيص أصول البنوك قد تميل إلى الانخفاض.

ومن بيانات الوقت الراهن، لاحظت المراسلة أن قروض الاستهلاك الشخصية وقروض التمويل/التمويل التشغيلي الشخصية لدى البنوك الكبرى تحقق نموًا كبيرًا. ومن بينها: ارتفع قرض الاستهلاك الشخصي لدى بنك الصناعة والتجارة بمقدار 7.1k يوان، بنسبة نمو 18.5%؛ وارتفع قرض التمويل/التمويل التشغيلي الشخصي بمقدار 107.8B يوان، بنسبة نمو 15.0%؛ كما وصلت وتيرة نمو قروض الاستهلاك الشخصية لدى بنك الصين (中国银行) داخل البلاد إلى 28%.

هل سداد قروض الرهن العقاري المبكر يعد أمرًا مجديًا؟

كان الدافع الرئيسي “لموجة السداد المبكر لقروض الرهن العقاري” في السابق يعود إلى المقترضين. فمن ناحية، بسبب التقلبات الاقتصادية، ومن ناحية أخرى، بسبب تزايد تقلبات السوق المالية في الصين. فقد تراجعت أسعار الأسهم والصناديق الاستثمارية وغيرها بشكل كبير، وانخفضت عوائد الاستثمار لدى عموم المواطنين بشكل واضح، وتوجهت شهيتهم للمخاطر نحو الحذر. علاوة على ذلك، لدى بعض المقترضين معدلات فائدة مرتفعة لقروض الرهن العقاري القائم؛ إذ تتجاوز الفائدة على بعض قروض الرهن العقاري القائم لدى المقترضين 5%. ومع اجتماع هذه العوامل، استخدم المقترضون جزءًا من الأموال التي كانت مخصصة للاستثمار في السداد المبكر.

لكن مع خفض فائدة قروض الرهن العقاري القائمة، تتناقص تدريجيًا تكلفة فائدة قروض الإسكان الشخصية. ووفقًا لبيانات البنك المركزي، في شهر فبراير من هذا العام، بلغت المتوسط المرجح لمعدل الفائدة على القروض السكنية التي جرى إصدارها حديثًا نحو 3.1%، أي أقل بنحو 10 نقاط أساس تقريبًا مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي، كما ظلت أسعار الفائدة على القروض عند مستويات منخفضة.

إذا كانت الفائدة عند مستوى منخفض، فهل يعد السداد المبكر الشخصي مجديًا؟

“هل هو مجدٍ أم لا يعتمد على مستوى عوائد الاستثمار أو الادخار لدى المستهلك حاليًا، وعلى مقدار الفارق بين معدل فائدة الرهن بعد خفضه.” قال وانغ بنغبو. فإذا كانت عوائد الاستثمار أعلى من معدل فائدة القرض، فيمكن النظر في تخصيص مزيد من الأموال للاستثمار؛ أما إذا كانت أقل، فيمكن النظر في سداد القرض جزئيًا أو كليًا. بالإضافة إلى ذلك، يلزم تخصيص أموال لمصاريف المعيشة اليومية، وكذلك للمعاش والتكاليف الطبية في المستقبل.

ومن ناحية طريقة السداد، وبشكل عام، فإن طريقة السداد بقسط أصل ثابت (等额本金) تكون فيها كمية الأصل المسددة مبكرًا أكبر، والفائدة أقل؛ وبالمقارنة، يكون السداد المبكر أكثر جدوى قليلًا. أما في طريقة السداد بقسط ثابت مع فائدة (等额本息)، فعادة تكون الفائدة المدفوعة في المراحل الأولى أعلى، والأصل أقل؛ وإذا كان قد تم تجاوز منتصف مدة السداد، فقد لا يكون من الضروري النظر في السداد المبكر.

مصدر صورة الغلاف: مخزون وسائل 《كل يوم اقتصادي》