Proptech يعزّز الارتفاع في أعداد المستثمرين الشباب حول العالم، مُعيدًا تشكيل سوق العقارات في UAE Real Estate

( MENAFN- Khaleej Times ) ظل سوق العقارات في الإمارات يجذب اهتمامًا دوليًا منذ فترة طويلة، لكن طبيعة هذا الطلب تتغير. ففي حين كان ما سبق يُصاغ إلى حد كبير عبر الوسطاء وزيارات المواقع وشبكات المستثمرين التقليدية، باتت المنصات الرقمية والذكاء السوقي في الوقت الفعلي والتقنيات التي تزيل الاحتكاك من كل مرحلة في رحلة شراء العقار تؤثر بشكل متزايد الآن.

يتحرك المشتري اليوم بسرعة أكبر، ويبحث بشكل مستقل أكثر، ويدخل السوق بثقة كان من الصعب تحقيقها بكثير قبل بضع سنوات فقط. بدءًا من أدوات الاكتشاف المدعومة بالذكاء الاصطناعي والجولات الافتراضية الغامرة، وصولًا إلى المعاملات المُمكّنة عبر البلوكتشين وأنظمة الامتثال الرقمية، لم يعد مجال proptech يقتصر على تبسيط عملية شراء العقار فحسب. بل إنه يوسع نطاق الوصول إلى السوق نفسه.

مُوصى به لك ‘فرصة ضائعة’: طلاب الإمارات يردون بخوف وارتياح بعد إلغاء امتحانات بريطانيا

إن هذا التحول يستقطب فئة استثمارية أكثر دولية، وأكثر إتقانًا رقميًا، وغالبًا أصغر سنًا، تتعامل مع العقارات بالقدر نفسه من التوقعات التي تنقلها إلى إدارة الثروات والخدمات المصرفية الخاصة وتجارب المستهلك المميزة: السرعة والشفافية والوصول السلس إلى المعلومات. وفي الإمارات، حيث خفّض الابتكار التنظيمي والحوكمة الرقمية تدريجيًا عوائق الدخول، أصبح هذا التحول أكثر وضوحًا.

ومع استمرار تدفق رأس المال عبر الحدود إلى أسواق مستقرة عالية النمو، بات proptech جزءًا متزايد الأهمية في كيفية تشكّل قصة عقارات الإمارات.

** الموجة الجديدة من المشترين العالميين **

وفقًا لـ Kubeir Khera، الرئيس التنفيذي والمؤسس لـ Propkee، أغلقت دبي عام 2025 بمبيعات عقارية بلغت 682.5 مليار درهم، بزيادة قدرها 31% على أساس سنوي، ودخلت 2026 بواقع 111 مليار درهم في شهر يناير وحده، أي بزيادة 8% عن الفترة نفسها من العام الماضي. وقد سُجلت أكثر من 215,000 معاملة بيع، بمشاركة مشترين من أكثر من 150 دولة.

“ليست هذه قفزات دورية. إن هذا طلبٌ بنيوي، وproptech يعد تمكينا رئيسيًا”، قال Khera. ووفقًا له، فإن ما غيّرته التكنولوجيا بشكل جوهري هو جغرافية المشاركة. فالمشترون الذين كانوا في السابق يحتاجون إلى الاعتماد على شبكات الوسطاء المحليين أو السفر إلى الداخل لبناء القناعة، يمكنهم الآن اكتشاف العقار في دبي والتحقق منه وإتمام الصفقة من الخارج.

“يمكن لموظف براتب في مومباي أو لمستثمر لأول مرة في مانشستر الآن أن يكتشف العقار في دبي ويتحقق منه ويُجري معاملة بشأنه دون الحاجة إلى السفر”، قال Khera.“إن المشتري الذي يدخل هذا السوق اليوم أصغر سنًا وأكثر ولادة رقمية، ومن المرجح بدرجة أكبر أن تكون استثماراته الأولى عبر الحدود - إذ يبحث بشكل مستقل ويُجري قراراته استنادًا إلى البيانات لا إلى مجرد علاقات مع الوسطاء.”

وأصبح هذا التطور مرئيًا ليس فقط عند نقطة البيع، بل عبر رحلة التملك الأوسع.

قال Rajneel Kumar، الشريك المؤسس والمدير التنفيذي لـ Rentify، إن أحد أكبر التحولات يتمثل في رقمنة طبقة الإيجار - وهي منطقة غالبًا ما يتم تجاهلها في الحديث عن جاذبية الاستثمار، لكنها باتت ذات صلة متزايدة بالمشترين في الخارج الذين يرغبون في إدارة الأصول المُولِّدة للدخل عن بُعد.

“أزال proptech الكثير من الاحتكاك، وذلك أساسًا عبر جعل الخطوات الأولى رقمية وقابلة للتكرار”، قال Kumar.“يمكن للمستثمرين والمشترين الدوليين الآن أن يرتاحوا إلى الصفقة قبل أن يحلّوا في الإمارات.”

وأضاف أنه عندما يتم توحيد الإيجار والإيصالات والتجديدات والموافقات ضمن سير عمل واحد، يحصل المستثمرون على رؤية أوضح للقدرة على تحمل التكاليف وسلوكيات الدفع وأداء عقد الإيجار دون الاعتماد على الأوراق اليدوية.

“وهذا يجعل من الأسهل على المشترين في الخارج تقييم الأصول وإدارتها من مسافة بعيدة”، قال.“نحن نرى المزيد من المستثمرين ذوي الطبيعة الرقمية الذين يريدون الشفافية والسرعة ونموذج تشغيل نظيف، وليس مجرد وحدة جيدة.”

تكتسب هذه النقطة أهمية لأن العديد من المستثمرين الدوليين لم يعد تعريف جاذبية السوق يعتمد فقط على ارتفاع الأسعار أو الموقع. لقد باتت سهولة التشغيل جزءًا من عرض القيمة. إذ إن القدرة على التحقق من المستندات عن بُعد وإتمام التسجيل الرقمي وتتبع أداء عقود الإيجار وتقليل حالات عدم اليقين الإدارية يمكن أن تؤثر بشكل كبير في اتجاه انتقال رأس المال - خصوصًا بالنسبة للمشترين عبر الحدود لأول مرة.

قال Najib Khanafer، الرئيس التنفيذي لشركة Rewa، إن proptech يساعد على تقليل الاحتكاك عبر رقمنة الطبقات الأساسية لمكدس المعاملة: الهوية والتوثيق وإتاحة البيانات.

“اعتماد اعرف عميلك عن بُعد ومكافحة غسل الأموال، والتوقيعات الإلكترونية والعقود الرقمية، إلى جانب التحقق الفوري من السندات العقارية وبيانات المعاملات عبر منصات متكاملة مع دائرة الأراضي في دبي وEjari، قد قصّر جداول المعاملات، وقلّل عدد الوسطاء، وحسّن الشفافية وقابلية التدقيق”، قال Khanafer.

وأوضح أن النتيجة ليست ببساطة ارتفاع أحجام المعاملات، بل توسيع قاعدة المستثمرين لتصبح أوسع وأكثر توزيعًا عالميًا.

“إضافةً إلى المستثمرين التقليديين من ذوي الملاءة المالية العالية، يتيح proptech المشاركة من مهنيين في الخارج ورواد أعمال ومكاتب عائلية عبر الحدود تتوقع قدرات معاملات سريعة ومدفوعة بالبيانات وقابلة للنفاذ عن بُعد”، قال.

يُعد هذا التوسيع في الوصول واحدًا من التحولات الأكثر تأثيرًا التي تجري في سوق الإمارات. فلطالما ارتبط الاستثمار الدولي في العقارات في المنطقة، لسنوات، بشراء من فئة ذوي الثروات الفائقة جدًا، أو رأس مال مؤسسي، أو مستثمرين ذوي خبرة سبق أن كانوا مألوفين بالسوق. أما اليوم، فقد انخفضت عوائق الدخول - ليس بالضرورة من ناحية السعر، بل من ناحية العملية.

تجعل أنظمة التسجيل الرقمية أولًا، والتحقق عن بُعد، وبيانات السوق الشفافة، إضافة إلى أدوات اكتشاف أكثر سهولة للمستخدمين بشكل متزايد، الإمارات أسهل للفهم وأسهل للدخول أمام شريحة أوسع من المشترين. ولعبت سياسة الحكومة دورًا أيضًا. إذ ساعدت إجراءات مثل الملكية الأجنبية بنسبة 100%، والـ Golden Visa، وضريبة الدخل الصفرية، والاستمرار في الاستثمار في الحوكمة الرقمية على خلق بيئة سوق تبدو مفتوحة ومُمكن التنقل فيها لرأس المال الدولي.

وفي الوقت نفسه، تتغير سلوكيات المشترين أنفسهم. ووفقًا لـ Propkee، يتفاعل المستخدمون على منصتها مع محتوى الفيديو الغامر لمدة تزيد عن 20 دقيقة قبل تقديم استفسار، ويقوم عدد متزايد من المشترين باتخاذ قرارات دون إجراء زيارة ميدانية فعلية.

** لقد تغيّر البحث **

مع ازدياد اعتماد مشترِي العقارات في الإمارات على البيانات واتقانهم للرقمنة، تقوم منصات مدعومة بالذكاء الاصطناعي بتغيير كيفية اكتشاف المنازل ومقارنتها واختيارها. قال Khera إن التحول بنيوي وليس سطحيًا.“كان النموذج التقليدي قائمًا على العلاقات - ثِق بوسيطك، وقم بزيارة شقة عرض، واتخذ قرارًا من حدسك”، قال Khera.“يتصرف المشتري اليوم مثل مستهلك في التجارة الإلكترونية. يبحث بشكل مستقل، ويستوعب محتوى الفيديو لبناء القناعة، ويتوقع مستوى الشفافية في البيانات ذاته الذي يحصل عليه من Amazon أو Netflix.”

وتُظهر هذه المقارنة دلالتها. بالنسبة لعدد متزايد من المشترين في الإمارات - ولا سيما المستثمرين الأصغر سنًا والأكثر ولادة رقمية - يبدو اكتشاف العقار أقل شبهاً بمسار مبيعات تقليدي وأكثر شبهاً بتجربة رقمية يقودها الترشيح. يصبح البحث أكثر ذكاءً وأكثر تخصيصًا، ويتشكل بشكل متزايد عبر إشارات سلوكية بدلًا من فلاتر القوائم الثابتة وحدها.

وفي Propkee، قال Khera إن الذكاء الاصطناعي يُستخدم بالفعل ليس فقط لفهم النية، بل للتنبؤ بها.“يستخدم نظامنا Real Estate Intelligent Insights إشارات سلوكية وأنماط مشاهدة الفيديو وزيارات العودة وتفاعل المستخدم مع المحتوى للتنبؤ باحتمالية الشراء قبل وقت طويل من أن يقدّم المشتري استفسارًا”، قال.

إن هذه القدرة التنبؤية لا تقتصر آثارها على كفاءة التسويق. فهي تغيّر كيفية عرض الفرص على المنصات، وكيفية ترتيب الأولويات لدى وكلاء المبيعات للإشارات (العملاء المحتملين)، وكيفية قراءة المطورين للطلب في الوقت الفعلي. والأهم من ذلك، أنها تعكس تحولًا أوسع في السوق: لم يعد المشترون راضين بمجرد تصفح المخزون. إنهم يريدون منصات تساعدهم على فهمه. ويعتقد Khera أن هذا التحول يعيد تعريف عملية الاكتشاف نفسها.“إن حقبة القوائم الثابتة مع فلاتر البحث آخذة في الانتهاء”، قال.“نحن نتجه نحو اكتشاف تقوده توصيات، حيث تتعلم المنصة تفضيلاتك وتعرض لك عقارات لم تكن تعلم أنك تبحث عنها.”

كما يظهر الطلب المتزايد على اتخاذ قرارات مدعومة بالأدلة في الطريقة التي يستخدم بها المشترون البيانات. أشار Khera إلى أداة TruEstimate التابعة لـ Bayut، والتي أنتجت أكثر من 500,000 تقرير تقييم في 2025، بوصفها علامة على أن المشترين يبحثون عن تحقق قبل أن يلتزموا.

“إن قرار المليون درهم بناءً على كتيب وتعهد وسيط يتلاشى”، قال.“المنصات التي تقدم بيانات يمكن التحقق منها ورؤى مقارنة وأدلة مرئية غامرة هي التي تفوز.”

ولا يقتصر هذا الطلب على الوضوح في التقييم فقط. بل يمتد إلى كيفية تقييم المشترين للمجتمعات والمباني وإمكانات الاستثمار على المدى الطويل. قال Kumar إن التحول الأكثر بروزًا في علم نفس المشترين هو أن الناس لم يعودوا يكتفون بالتصفح فقط، بل صاروا يفلترون.

“لا يزال الناس يهتمون بأسلوب الحياة والمجتمع، لكنهم يريدون أدلة، ويريدونها بسرعة”، قال Kumar.

“إنهم يقارنون المباني والمالكين (الـ landlords) وإجمالي تكاليف التشغيل بالمنظور نفسه الذي يستخدمونه مع المنتجات المالية.”

وبحسب Kumar، يلعب الذكاء الاصطناعي وأدوات البحث الذكية دورًا متزايدًا في هذا الانتقال عبر تقليل حالة عدم اليقين ومساعدة المشترين على تضييق نطاق ما هو وثيق الصلة بهم بالفعل.

“تساعد الأدوات الأفضل المشترين على تضييق الخيارات إلى مجموعة صغيرة من الخيارات عالية النية بناءً على ما يهمهم فعليًا، وليس فقط غرف النوم والسعر”، قال.

وأضاف أن التحليلات التنبؤية تدفع القرارات إلى الأمام أيضًا عبر منح المستخدمين فهمًا أوضح لمستويات الإيجار المحتملة وخطر الشغور واستقرار الطلب داخل المجتمع - وهي رؤى كانت في السابق أصعب على المشتري العادي الوصول إليها أو تفسيرها.

يهم ذلك في سوق مثل الإمارات، حيث لا يزال اهتمام المستثمرين قويًا، وحيث يفكر جزء كبير من المشترين بما يتجاوز الاستخدام النهائي. ومع ازدياد التدقيق المالي في قرارات العقار، فمن المرجح أن تحمل المنصات التي توفر رؤية تشغيلية وأداء أكبر وزنًا في رحلة المشتري.

وقال Kumar إن Rentify يتخذ موقعًا قريبًا من أقوى الإشارات في السوق: ما الذي يحدث بعد احتلال العقار.“سواء تم سداد الإيجار في الوقت المحدد وكيف تسير عمليات التجديد بسلاسة يخبرك كثيرًا عن الأداء الحقيقي”، قال.“ومع رقمنة المزيد من ذلك، سيبدأ المشترون والمستثمرون في توقع أن تُظهر المنصات أداءً حقيقيًا، لا مجرد صور ووصف.”

** علاوة الخُضرة **

تتزايد أهمية الاستدامة كجزء أكثر جدية من كيفية تقييم العقارات، حيث ينظر المستثمرون إلى ما وراء ادعاءات ESG الواسعة نحو بيانات الوقت الفعلي حول أداء الأصول. وفي الإمارات، يجعل ذلك PropTech أكثر أهمية مع تنافس السوق ليس فقط على العوائد والتصميم، بل أيضًا على الشفافية والمرونة والقيمة طويلة الأجل.

قال Khera إن ESG انتقل بثبات إلى صميم عملية اتخاذ قرار الاستثمار.“لقد تجاوزت ESG عتبة كونها لغة تسويقية لتصبح معايير استثمارية. وعندما يقوم رأس المال المؤسسي بتقييم الأصول اليوم، فإن مؤشرات الاستدامة جزء من العناية الواجبة، وليست شيئًا من قبيل ‘الميزة الإضافية’”، قال.

يتضمن نصيب متزايد من التطورات الجديدة في دبي الآن أنظمة مبانٍ ذكية، وإدارة طاقة آلية، وأدوات صيانة تنبؤية - وكلها تُنتج بيانات تشغيلية في الوقت الفعلي. ووفقًا لـ Khera، أصبحت منصات proptech قادرة بشكل متزايد على تطبيع هذه البيانات وتعيين مقاييس مقارنة لها مقابل معايير الإبلاغ الدولية، ما يجعل المباني أكثر شفافية وأكثر قابلية للمقارنة.

“يُتيح إنترنت الأشياء (IoT) قراءة المباني بطرق لم تكن ممكنة من قبل”، قال.

وتصبح هذه الشفافية ذات صلة خاصة في مشهد استثماري عالمي ترتبط فيه رؤوس الأموال بشكل متزايد بمتطلبات المناخ وحدود الاستدامة. وبالنسبة للمستثمرين الذين يقارنون الفرص عبر الأسواق، قد تكون القدرة على الوصول إلى بيانات ESG قابلة للتحقق وفي الوقت الفعلي عاملًا حاسمًا.

“بالنسبة لمستثمر يقارن الأصول عبر لندن وسنغافورة ودبي، فإن القدرة على الوصول إلى بيانات استدامة في الوقت الفعلي، مع قياسها مقابل أصول قابلة للمقارنة، تمثل حجة تخصيص قوية”، قال Khera.

وأضاف أن الإمارات تستفيد من دفع تنظيمي وسياساتي أوسع نطاقًا، بما في ذلك Dubai 2040 Urban Master Plan والأهداف الوطنية للوصول إلى صافي انبعاثات صفري، ما يساعد على إدماج الاستدامة في خطط التطوير.

وقال Kumar إن المستثمرين يبحثون بشكل متزايد عن ما هو أبعد من المؤهلات المعلنة إلى الأداء الفعلي.“تتجه ESG إلى أن تكون أقل ارتباطًا بسلايد في عرض تقديمي وأكثر ارتباطًا بالدليل”، قال Kumar.“يريد المستثمرون معرفة كيف يعمل المبنى، وليس ما يدّعيه.”

ويتضمن ذلك كل شيء من استخدام الطاقة والمياه إلى سلوك المستأجرين وكفاءة الإدارة. وعلى مستوى التشغيل، يحول proptech ما كانت نقاط بيانات متفرقة في السابق إلى مؤشرات قابلة للقياس على جودة الأصل.

“إن موثوقية الدفع ومعدلات النزاعات وسلوك التجديد واستجابة الخدمة كلها إشارات على جودة الإدارة”، قال Kumar.“إن الأصول التي يمكنها إظهار أداء تشغيلي قوي وتدفقات نقدية متوقعة ستبرز، خصوصًا عندما يقارن المستثمرون العالميون الإمارات بأسواق أخرى.”

وأصبح الربط بين الاستدامة والعمليات والأداء المالي أصعب تجاهلًا.

قال Martin Reynolds، الرئيس التنفيذي لـ Modern Energy والشريك المؤسس في Mataana، إن proptech يؤدي دورًا مركزيًا في سد هذه الفجوة.“إن proptech هو المُمكّن الحاسم لهذا التحول، إذ يحول طريقة إدارة أصول العقارات وقياسها وتسويقها”، قال Reynolds.

ومن خلال دمج حساسات IoT وتحليلات مدعومة بالذكاء الاصطناعي وأنظمة قائمة على السحابة، يمكن لمالكي العقارات الآن تتبع استهلاك الطاقة وانبعاثات الكربون وجودة الهواء الداخلي وأداء الأنظمة في الوقت الفعلي، بما ينتج ما يصفه Reynolds بأنه“بيانات ESG بمستوى ‘مستثمرين’ (Investment-grade)”.

“إن تيار البيانات المستمر هذا يمكّن من إعداد تقارير ESG في الوقت الفعلي، ويوفر للمستثمرين مقاييس شفافة وقابلة للتدقيق تثبت مصداقية استدامة الأصل”، قال.

وبعيدًا عن إعداد التقارير، فإن هذه البيانات تغذي أيضًا ذكاءً تشغيليًا. يمكن للأنظمة المدعومة بالذكاء الاصطناعي تحديد أوجه عدم الكفاءة وتحسين استخدام الطاقة والتنبؤ باحتياجات الصيانة قبل وقوع الأعطال - ما يقلل التكاليف ويحسن الأداء.“لا يؤدي هذا إلى تقليل البصمة الكربونية فحسب، بل يحسن أيضًا صافي الدخل التشغيلي للأصل بشكل مباشر عبر خفض المصاريف التشغيلية”، قال Reynolds.

وفي الوقت نفسه، أصبحت قدرات القياس المقارن أكثر تعقيدًا. يمكن لمديري الأصول الآن مقارنة أداء المبنى بالمعايير العالمية مثل LEED وBREEAM وGRESB، وكذلك محافظ نظراء، في الوقت الفعلي - ما يخلق مسارات أوضح لتحسينات رأس المال الموجهة.

وفي الإمارات، يبدأ هذا التقاطع بين التكنولوجيا والسياسة وطلب السوق بوضع ESG كمُميّز حقيقي بدلًا من كونه مجرد متطلب امتثال. وبالاستناد إلى الزخم الذي خلفه COP28 واستراتيجية الإمارات لتحقيق Net Zero بحلول 2050، يسرّع المطورون ومديرو الأصول اعتماد التقنيات الخضراء وأنظمة الإدارة المبنية على البيانات.

كما ينعكس هذا التحول في كيفية تخصيص رأس المال العالمي. إذ يفضّل المستثمرون بشكل متزايد الأصول التي يمكنها إظهار الاستدامة والأداء التشغيلي، مع خصم تلك التي لا تستطيع.

“إن رأس المال العالمي يبحث بنشاط عن أصول تحمل ‘علاوة خُضرة’ مع خصم ‘الأصول البُنية’”، قال Reynolds.

MENAFN05042026000049011007ID1110943635