تحليل شامل للتقرير السنوي | فك شفرة تقرير ييوو العقارية لعام 2025: ثلاث قدرات لعبور الدورة الاقتصادية

加速行业洗牌，房地产开发商阵营的分化愈发明显。据中指研究院监测，2025年，各阵营房地产开发商的数量仍在明显萎缩。销售额突破千亿元的房地产开发商共有10家，相比上年减少1家；百亿元以上企业73家，相比上年减少13家。

但这也恰恰折射出行业调整期房地产开发商之间抗风险能力的巨大差异，仍有一批优秀企业凭借强劲韧性穿越周期，成为分化行情中持续向好的“优等生”。

3月31日，越秀地产发布2025年全年业绩报告。报告期内，越秀地产累计取得合同销售额106.21B元，行业排名从2021年37位腰部梯队大幅跃升至第9位，稳居第一梯队。2025年实现营收86.46B元，同比保持增长，税后利润1.78B元，同比增长21.4%，成为行业中极少数保持持续盈利的房地产开发商。

越秀地产董事长林昭远在业绩会上也表达了对越秀未来持续发展的坚定信心。他说，2026年公司将围绕“精益稳业绩、改革强能力、转型促发展”工作主题，稳定千亿规模、巩固核心市场地位，做优增量、落实“以投促稳、投一成一”，做优做深“一主两翼”，以“四好企业”和精益管理推动转型升级和高质量发展，实现“十五五”良好开局，平稳穿越周期。

销售尽显韧性 强劲造血夯实稳健底盘

当行业整体销售普遍下行时，越秀地产的业绩曲线保持了逆势企稳的态势。

根据越秀地产年度业绩报告，期内集团实现合同销售金额106.21B元，克而瑞2025年房地产开发商销售榜排名第9位，并连续三年稳居千亿第一梯队阵营。其中，核心六城达成合同销售约人民币90.9B元。

这一销售表现在当前行业环境下尤显难能可贵。需要指出的是，2025年房地产市场正处于“止跌回稳”的关键政策窗口期，中央及地方层面已密集出台一系列“稳楼市”举措，政策托底信号明确。但政策效应的释放并非一蹴而就，从落地到销售端产生实质反馈，尚需一段传导周期。

受此影响，房地产开发商整体销售状况尚未出现趋势性反转。机构数据显示，2025年行业销售排名前10的房地产开发商签约销售额平均同比降幅为16%，头部阵营同样承压明显。而在这一背景下，越秀地产展现出显著优于同业的表现，其同期销售降幅尚不及行业平均线的一半。

业内人士表示，这种相对抗跌性，既反映出其项目布局与产品结构的韧劲，也从侧面印证了在政策传导尚未完全落地的阶段，优质房地产开发商已开始显现出领先于大盘的企稳迹象。

这些成绩的背后，是越秀地产坚持以“节奏优先、量价平衡”为基本原则。在行业整体销售承压的背景下，公司采取投资与去化“两手抓”的策略——前端精准把控拿地节奏，不盲目追高，亦不错失低溢价窗口期；后端强化现货与准现货的去化能力，遏制库存规模攀升。与此同时，持续推进市场研判、客户运营、销售转化等全周期管理升级，并优化营销费率结构，提升自有渠道及存量客户的成交占比，最终实现了销售端抗跌性与经营效率的双重突破。

正因如此，截至2025年底，越秀地产税后利润同比提升21.4%，核心净利润达260M元，成为极少数仍保持盈利状态的房地产开发商之一。与此同时，公司经营性现金流延续多年净流入态势，全年保持13.94B元的高位水平，展现出强劲的内生造血能力。这既为其后续投资布局提供了充裕的资金储备，也为整体现金流安全构筑了坚实屏障，成为越秀地产稳健前行的关键底牌。

不仅如此，越秀地产的“稳”还体现在持续优化的债务结构等多方面。

截至2025底，越秀地产一年内到期债务占比26%，中长期债务占比74%，期末现金46.76B元，对一年内到期短债的覆盖倍数达到1.7倍。公司加权平均借贷利率降至3.05%，同比下降44个基点，连续两年保持融资成本下行，且融资成本及降幅均位居行业地方国企第一。基于稳健的财务状况，越秀地产保持了“三道红线”全绿档和标普、惠誉双投资信用评级，展望均为稳定。

星展银行表示，当前越秀地产股价处于历史偏低区间，估值与基本面存在一定背离；而公司销售表现领跑行业，有望为股价与估值提供有力支撑，估值具备修复空间，因此维持买入评级。

قرارات استباقية مبنية على أحكام متعددة الأبعاد، تعميق الاستثمار في ست مدن مرجعية محورية

حاليًا، دخلت صناعة العقارات مرحلة جديدة تتميز بتعديل عميق في نمط العرض والطلب وإعادة تشكيل منطق قيمة السوق.

ذكرت تعليقات نشرتها وكالة أنباء شينخوا أن السوق العقاري في الصين قد تجاوز مرحلة الارتفاع العام والانخفاض العام، وانتقل إلى مرحلة هيكلية جديدة تتمثل في: “استقرار النواة، وتصفية أطراف السوق”.

كما تُظهر بيانات رصد لعدة مؤسسات أن سوق العقارات في مختلف أنحاء البلاد يتشكل فيه نمط واضح لـ“تباين 20/80”، حيث تبلغ نسبة نحو 20% من المدن الأساسية والمناطق الأساسية قدرتها على مقاومة الانخفاض وحفظ القيمة مع صعود معتدل، بينما تواجه نحو 80% من مدن الدرجة الثالثة والرابعة أزمة نفاد السيولة. وتتمركز الوظيفة الحقيقية لـ“حجر الأساس” للأصول بشكل رئيسي في المدن الأولى مثل بكين وشانغهاي وغوانغتشو وشينزين، وكذلك في مدن الدرجة الثانية القوية مثل هانغتشو وتشينغدو. تمتلك هذه المناطق عادةً ثلاث سمات مشتركة: قاعدة صناعية متينة، وتدفق مستمر للسكان، وموارد داعمة مكتملة، وهي ما يشكل “المنطق الأساسي” لقيمة أصول المدن الأساسية.

كما أن موجة “ربيع دافئ” قصيرة الأجل في سوق العقارات بدأت مؤخراً من المدن الأولى. فقد أظهرت أحدث بيانات من الهيئة الوطنية للإحصاء أن من بين 70 مدينة كبرى ومتوسطة في فبراير، أنهت المدن الأولى أولاً اتجاه الانخفاض المتواصل لمدة 9 أشهر لأسعار العقارات السكنية الجديدة، كما عادت أسعار العقارات المستعملة في المدن الأساسية مثل بكين وشانغهاي إلى التحسن بالتزامن.

في هذا السياق، أصبحت تحسين جودة الأصول واستثمار دقيق بمنزلة الرسالة الأساسية للشركات العقارية.

وفي هذا الخصوص، قامت شركة يويكسيو العقارية ببناء منظومة أبحاث سوقية متعددة الأبعاد لدفع التكامل والكفاءة بين جهة الاستثمار وبين مختلف الإدارات المعنية بالأعمال، وتوفير دعم بيانات متين لاتخاذ قرارات الاستثمار. وفي الوقت ذاته، تعتمد الشركة نهج “جرّ الاستثمار كقوة دافعة مبكرًا”، إذ تُنجز أبحاثاً أولية لتخطيط المنتجات واستراتيجيات التطوير في مرحلة حيازة الأرض، بما يحد فعليًا من عدم اليقين في مراحل التطوير، ويضمن قابلية التوقع لعائدات الاستثمار.

ومن حيث التوجه الاستراتيجي، تلتزم يويكسيو العقارية باستراتيجية التركيز على المدن الأساسية، وتطرح فلسفة التشغيل القائمة على “قراءة المدينة، وقراءة الأرض، وقراءة الأشخاص”، عبر فهم عميق لخصائص احتياجات المدن المختلفة، وتعميق قدرات التشغيل المحلية باستمرار. كما تتعاون الشركة بنشاط مع الحكومات المحلية لتحسين إيقاع توفير الأراضي، وبناء ميزة تنافسية مختلفة داخل التفاعل بين الحكومة والشركات، بما يحقق منفعة متبادلة ورابحاً للجميع.

وبناءً على منظومة إدارة الاستثمار الناضجة هذه، تتركز أولويات استثمار يويكسيو العقارية بدرجة عالية في ست مدن أساسية: بكين وشانغهاي وغوانغتشو وشينزين وهانغتشو وتشينغدو. في عام 2025، بلغت نسبة قيمة الاستثمارات في الأسهم في هذه المدن الست 96.3%، ما يعكس قوة تركيز استثماري شديدة. ومن زاوية مساهمة المبيعات، فإن نتائج هذا التوزيع لافتة: تجاوزت مبيعات بكين حاجز 300 مليار يوان، بينما حققت شنغهاي وغوانغتشو 222 مليار يوان و1.78B يوان على التوالي، لتساهم المدن الثلاث مجتمعة بحوالي 78% من إجمالي مبيعات الشركة. وبشكل عام، وصلت نسبة مبيعات الشركة في المدن الأساسية من المستوى الأول والثاني إلى 85.6%.

وخلف حجم مبيعات يصل إلى تريليون، يكمن في المقام الأول التخطيط الاستباقي من جهة الاستثمار، ولا ينفصل ذلك عن “الأساس المتين” من جهة مخزون الأراضي. وحتى نهاية 2025، بلغ إجمالي مخزون الأراضي لدى يويكسيو العقارية 18.55 مليون متر مربع، مع استمرار اتجاه التوزيع نحو المدن الأعلى مستوى في الطاقة الاستيعابية، إذ بلغت نسبة المدن المستوى الأول والثاني مجتمعين 94.4%. وفي الزيادات الجديدة في مخزون الأراضي خلال 2025، ارتفعت نسبة المدن المستوى الأول أكثر إلى 67.7%. إضافة إلى ذلك، اغتنمت يويكسيو العقارية فرص زيادة المخزون خلال تراجع السوق وفرص التعاقد ببدل تملك منخفض وتدنت الهوامش، لتتحكم في معدل متوسط علاوة التملك عند 9.3% كحد أقصى، وهو أقل بنحو النصف تقريباً من متوسط شركات TOP10 العقارية.

وتجدر الإشارة إلى أنه في شهر فبراير من هذا العام، استحوذ تابعة لمجموعة يويكسيو بصفقة قيمتها 236 مليار يوان على قطعة أرض “ميدان الخيل” في مفترق ثلاث مناطق CBD الكبرى: تشو جيانغ نيو تاون-جينغ رونغ تشنغ-با تشو، في قوانغتشو، ما أثار اهتماماً واسعاً في القطاع.

وقال خبراء في هذا المجال إن هذا المشروع يُعد آخر قطعة أرض مجمعة للتحديث الحضري في تشو جيانغ نيو تاون، ويربط بين مجموعة من المكونات عبر مساحات عامة منفتحة، بما يشمل تجاراً فاخرين (تم التعاقد مع SKP)، وفنادق فئة راقية، ومكاتب فائقة التصنيف. ومن المتوقع أن تشارك يويكسيو بعمق عبر قدرات التطوير والإدارة المتكاملة للمدينة. وكان نموذج “تطوير الشركة الأم- إدخال الشركة المدرجة” لدى المجموعة قد تم التحقق منه سابقاً عبر إنجاز TOD في جنوب بوا تشو، ما يوفر مساراً ناضجاً لعمليات الأصول اللاحقة. مشاريع مثل “ميدان الخيل” النادرة لا توفر فحسب زيادة إضافية في الأداء على المدى الطويل، بل تدفع أيضاً ترقية منهجية لقدرات المنتج والهوية والقدرات التشغيلية.

صقل “المساكن الجيدة” المتينة لتأمين الاحتياج السائد وبناء خندق واقٍ في الصناعة

إذا كان تحسين مخزون الأراضي هو ما يُجمع به الزخم من أجل التطور المستقبلي، فإن الإتقان في المنتجات والخدمات هو القدرات الداخلية التي تصنعها الشركة للمنافسة طويلة الأجل.

يشير خبراء في هذا المجال إلى أنه في ظل تعمق التباين الهيكلي في الصناعة، لا يمكن تحقيق الفوز في الدورة الجديدة إلا بالتمسك بمبدأ “المنتج أولاً”، وصنع “المساكن الجيدة” التي تلبي احتياجات السوق حقاً من خلال أفكار ابتكارية وتجربة شديدة الإتقان.

في عام 2025، فُتحت نوافذ السياسات في مدن أساسية مثل بكين وشانغهاي تباعاً، لكن حذر مشترو المنازل ازداد أكثر. فقد تجمعت الأموال بشكل أكثر عقلانية باتجاه المشاريع ذات قوة التأكد أعلى. فما الذي يجعل المشروع “ذا تأكد أعلى”؟

لقد تم إدراج “المساكن الجيدة” في تقرير عمل الحكومة لسنتين متتاليتين، ما يعني أن اتجاه السياسة متزامن منذ وقت مبكر مع احتياجات السوق. أي أن “المساكن الجيدة” لم تعد تقتصر على مستوى المفاهيم، بل أصبحت محركاً جديداً لاستثمار العقارات واستهلاكها، كما حظيت باعتراف من مشتري المنازل عبر مدفوعات حقيقية.

تُظهر بيانات معهد كونغ (Zhongzhi) أن مشروع “هوي يوي وانغ يون” في بكين التابع لييكسيو العقارية حقق معدل امتصاص (البيع) بلغ 96% في شهر الافتتاح، واحتل الصدارة في قائمة مبيعات العقارات السكنية التجارية في بكين لعام 2025 بإيرادات بيع بلغت 92.5 مليار يوان؛ بينما حقق مشروع “فَي يون يو فو” في شنغهاي إنجازاً بـ260M يوان و1022 وحدة، ليحصل على المرتبة الأولى في شنغهاي من حيث عدد الوحدات المباعة ومساحة المبيعات…

لكن أداء هذه المشاريع الفردية ليس سوى جانب واحد من اعتراف السوق بمنتجات يويكسيو العقارية. وبعند توسيع المنظور ليشمل صورة الشركة ككل، فقد حققت يويكسيو نتائج جيدة في عدة مدن أساسية. ففي “قاعدةها” في قوانغتشو، احتلت الشركة المركز الثاني محلياً بإيرادات مبيعات بلغت 13.94B يوان؛ وفي بكين تجاوزت 46.76B يوان أيضاً وتواجدت في المرتبة الثانية ضمن القائمة؛ أما شنغهاي فقد حققت 30B يوان لتتبوأ المرتبة السابعة.

قال لين تشاويوان، رئيس مجلس إدارة يويكسيو العقارية، في اجتماع الأداء: “تلتزم الشركة دائماً باستراتيجية طويلة الأجل لـ‘الشركات الأربع الجيدة’: المنتج الجيد، الخدمة الجيدة، العلامة التجارية الجيدة، والفريق الجيد”.

في الواقع، ومن “صناعة المنازل” إلى “صناعة منازل جيدة” ثم إلى “صناعة حياة جيدة”، تعمق يويكسيو باستمرار نظام أبحاث العملاء، وتُطبق “فلسفة المنتجات الجيدة 4X4”، وتنفذ ترقية معيارية لأربع خطوط منتجات، بما يحقق تلبية تفاضلية لشرائح التحسين الفاخر واحتياجات السكن عالية الجودة. ومن خلال الدفع بقوة لتكامل التصميم والبناء وتطوير نظام “Yue Zhizao”، تم تحقيق تحسن متزامن في جودة المنتج وكفاءة البناء ورضا العملاء، وفازت العديد من المشاريع بجوائز تصميم وجوائز جودة على مستوى الصناعة.

وفي الوقت نفسه، تضع يويكسيو احتياجات العملاء عبر دورة الحياة في قلب عملها، وتبني منظومة ابتكار منتجات ثلاثية الأبعاد “بحث-بناء-خدمة”، وتسرّع تطوير تطبيقات تكنولوجيا السكن الصحي، عبر تنفيذ “منتج + خدمة + تشغيل” بشكل متكامل لتشييد “مساكن جيدة” و“أحياء سكنية جيدة”، وصولاً إلى ترقية نوعية من تسليم المنتجات إلى التعايش في القيمة.

وعلى نقطة بداية “الفترة الثالثة عشرة والخامسة” الجديدة، تتغير ملامح صناعة العقارات بصورة عميقة، مع استمرار تركز الموارد ومساحات السوق لدى الشركات القادرة على امتلاك قدرات شاملة. وبفضل قاعدة مالية صحية، وتخطيط استثماري دقيق، وقدرات منتج راسخة، وزخم تطور ثابت، تمكنت يويكسيو العقارية من الخروج بخط مستقل في هذه جولة “غسل” الصناعة. وتُظهر خبرتها أن مفتاح عبور الدورة لا يكمن في حجم الأعمال، بل في مدى صلابة القاعدة، ووضوح الاستراتيجية، ودقة التنفيذ. وهذه هي أيضاً المعنى الواجب لصناعة العقارات حين تتجه نحو التطور عالي الجودة.