زوهران ممداني وهجرة الأعمال؟ سوق العقارات المكتبية في نيويورك يشهد انتعاشًا تحت إدارة العمدة الجديد

في هذه المقالة

اتبع الأسهم المفضلة لديكأنشئ حسابًا مجانًا

زوحرام مانداني، عمدة نيويورك، في الوسط، خلال حفل وضع حجر الأساس لتيبال تيراس في نيويورك، الولايات المتحدة، يوم الأربعاء 18 فبراير 2026.

بلومبرغ | بلومبرغ | غيتي إيماجز

من المرجح أن تكون مخاوف حدوث نزوح مؤسسي من مدينة نيويورك سمة متكررة خلال ولاية عمدة نيويورك زوخرام مانداني؛ إذ يتم تضخيم كل قرار بشأن العقارات التجارية باعتباره إشارة محتملة لنقطة تحول تدفع سياسات ضريبة زوخرام الديمقراطي الاشتراكي العقارية والثروية الشركات إلى الابتعاد.

تضخم الجدل الأسبوع الماضي وسط تقارير تفيد بأن شركة الأسهم الخاصة العملاقة Apollo Global Management تخطط لإضافة مقرّ رئـيسي ثانٍ خارج مدينة نيويورك، في ولاية جنوبية من الولايات المتحدة مثل فلوريدا أو تكساس.

منذ انتخابه، قالت إدارة مانداني إنها ستنظر في كل خيار قابل للتطبيق للمساعدة على زيادة الإيرادات وسد عجز ميزانية بقيمة 5.4 مليار دولار للمدينة، لكن تفضيله لم يتغير عمّا ترشح عليه: “فرض الضرائب على الأغنياء”. وقد أدى ذلك إلى حالة مواجهة سياسية مع حاكمة ولاية نيويورك كاثي هوكول، التي قالت—مع مواجهتها حملتها لإعادة انتخابها—إنها لن توافق على زيادة الضرائب على الشركات والأثرياء.

“إن البيئة اليوم هشة وينبغي أن نكون حذرين في شأن هذه الميزانية،” قال ستيفن فولوب، رئيس ورئيس تنفيذي لـ Partnership for New York City، على قناة CNBC في برنامج “Squawk Box” يوم الإثنين. تمثل مجموعته شركات الشركات والقطاعات الاستثمارية والمؤسسات الريادية. في افتتاحية شارك في تأليفها الأسبوع الماضي، حذّر فولوب من أن أي خطة لفرض الضرائب على الأغنياء والشركات ستنتشر عبر معادلة التكلفة لكل سكان نيويورك. “وبما أن سكان نيويورك يغادرون الولاية بالفعل بحثًا عن تكلفة معيشة أقل، فإن رفع الأسعار أكثر قد يؤدي إلى دفع المزيد من الناس إلى الرحيل، ويقوض النمو الاقتصادي طويل الأجل للولاية،” كما جادل في مقال Newsday.

“إن الشركات الكبيرة [تستكشف] بالتأكيد خيارات أخرى: انخفاض تكاليف العمالة، ضرائب أقل، عدم يقين سياسي أقل،” كتب فيكرام مال hot ra، المدير الإداري للأسهم العقارية في Mizuho، عبر البريد الإلكتروني.

ليس هذا جديدًا. فالمناطق منخفضة التكلفة مثل جنوب الولايات المتحدة تجتذب على نحو متزايد كلًا من الشركات والعمال بفضل العقارات الأرخص، والأعباء الضريبية الخفيفة، والعقبات التنظيمية الأقل.

يقوم وول ستريت بتنويع بصمته في مساحة المكاتب

تعد شركات التمويل من بين الشركات الكبيرة التي كانت تتجه جنوبًا وتوسع نشاطها في تكساس وفلوريدا انطلاقًا من السواحل الأمريكية في كلا الجانبين.

أقام JPMorgan للتو مبنى مكاتب جديدًا في مانهاتن، لكن لديها عدد من الموظفين في مكاتبها في دالاس يفوق عدد موظفيها في مدينة نيويورك. نقلت إدارة ARK للاستثمار لدى كاثي وود مقرها من مدينة نيويورك إلى سانت بطرسبرغ، فلوريدا. وتنقل Wells Fargo مقر إدارة الثروات من سان فرانسيسكو إلى ويست بالم بيتش. وعملاق صندوق التحوط التابع لـ كين غريفن Citadel نقل مقره من شيكاغو إلى ميامي، وهو الانتقال الذي أُعلن عنه في 2022. يظل غريفن مشاركًا في مشروع جديد رئيسي واحد على الأقل في مدينة نيويورك.

في حين تعكس كل هذه التحركات اتجاهًا طويل الأجل يشكل خطرًا على مدينة نيويورك، تُظهر بيانات من شركة العقارات التجارية JLL التي تغطي الربع الأول من فترة مانداني أن الطلب على مساحة المكاتب والإيجارات في مانهاتن في ارتفاع، بينما تنخفض الشواغر، مستمرًا في الاتجاه الذي كان قائمًا في نهاية العام الماضي قبل بدء ولاية مانداني، رغم أنه تزامن مع فوزه بالانتخابات. تقول JLL إن الشركات تواصل توقيع عقود إيجار والتنافس على المساحات عالية الجودة في المباني من فئة الدرجة الأولى، وهو ما يسمح للمالكين بدفع الإيجارات أعلى.

بلغ حجم التأجير لمساحة المكاتب عالية الجودة 8.5 مليون قدم مربع في الربع الأول، بينما انخفضت الشواغر بنقطتين مئويتين إلى 13.5%، وفقًا لـ JLL. ارتفعت الإيجارات بنسبة 3.5% على أساس سنوي.

ورغم أن الالتزامات المتعلقة بالمساحات طويلة الأجل لافتة، فإن القرارات خليط بين الحفاظ على نقاط تمركز ونمو جديد. أعلنت American Express في فبراير أنها ستبني مقرًا رئـيسيًا جديدًا في وسط مانهاتن السفلي. ووقّعت Bank of America التزامًا لمدة 20 عامًا على مساحة مكاتبها في مدينة نيويورك في مارس.

“حتى مع تصاعد حالة عدم اليقين الاقتصادي تقريبًا يوميًا، كان نشاط تأجير مكاتب مدينة نيويورك في الربع الأول 2026 قويًا، كما أن الالتزام الكبير من American Express عند 2 World Trade يوضح أن نيويورك ما زالت هي المكان الذي يحتاج/يريد فيه كبار المستأجرين،” قال نائب رئيس JLL إيفان مارغولين في بيان.

طفرة الذكاء الاصطناعي داخل عقود تأجير مانهاتن

هناك عامل رئيسي آخر لقوة سوق مكاتب مانهاتن يتمثل في طفرة الذكاء الاصطناعي. ووفقًا لـ JLL، فإن نشاط التأجير من شركات الذكاء الاصطناعي في الربع الأول مثّل تقريبًا نصف إجمالي حجم التأجير في 2025. وصفت JLL اندفاع الذكاء الاصطناعي بأنه نمط تميز بشركات تتسابق إلى “تأمين المساحة”.

ومن أكبر صفقات الذكاء الاصطناعي في الربع الأول: عقد إيجار Nscale Global Holdings في One Vanderbilt، والذي تقول JLL إنه أعلى إيجار تم تسجيله على الإطلاق في نيويورك (320 دولارًا للقدم المربعة) وللمرة الأولى التي تحقق فيها شركة ذكاء اصطناعي هذا التمييز. ووقّعت شركة Harvey، وهي شركة قانونية مزدهرة في مجال الذكاء الاصطناعي، توسعًا بمساحة 92,000 قدم مربع في One Madison Ave.

لكن طفرة الذكاء الاصطناعي تعني كذلك مصدرًا آخر من عدم اليقين بالنسبة لمستقبل العقارات في المدينة. “إن الاستحواذ على المواهب والمساحة فوري، لكن عدم اليقين هو ما يدفعهم إلى طريقة اتخاذهم لقرارات الالتزام،” أشارت JLL في مراجعتها الفصلية. “شركات الذكاء الاصطناعي في نيويورك تستأجر مساحة أكبر بكثير مما تتطلبه قائمة موظفيها الحالية، استعدادًا للتوظيف الذي تتوقع القيام به.”

أضافت JLL أن من أبرز خصائص هذه العقود أن شركات الذكاء الاصطناعي “تطلب هياكل عقود إيجار مرنة مع آليات تعديل مدمجة ومرافق قابلة لإعادة التكوين.”

وحذر مارغولين من أن نشاط الذكاء الاصطناعي “اتجاه يشبه طفرة الدوت كوم (ويمكننا جميعًا أن نتذكر كيف انتهت).” لكنه أضاف “هذه المرة هم يركزون بوضوح على المباني من فئة الدرجة الأولى في المواقع الممتازة، وهو ما يدفع سوق الفئة A إلى مستويات قياسية جديدة.”

يتعامل قادة الأعمال بحذر، موازنين تكاليف المدينة بينما تُناقَش ضرائب جديدة. وقد تواصل الشركات التي تعتمد على الوصول إلى المواهب ورأس المال والعملاء البقاء في نيويورك. وفي الوقت نفسه، من المرجح أن تقع المكتب التالي أو الفريق التالي أو التوسع التالي في مكان ما أرخص. قال فولوب لـ CNBC: “ولهذا السبب ستشاهد نوعًا من النزوح التدريجي مع مرور الوقت.”

حتى مع ارتفاع الإيجارات وصافي الاستيعاب لمساحة المكاتب، وانخفاض الشواغر، وصفت JLL إجمالي طلب السوق بأنه “مستقر” وأن نشاط التطوير بأنه “محسوب”.

أي قرار من شركة كبيرة بمغادرة نيويورك يؤثر في اقتصاد المدينة، مع المخاطر بما في ذلك ارتفاع البطالة وانخفاض إيرادات الضرائب، وفقًا لمال hot ra. وبالنسبة لسوق العقارات المكتبية تحديدًا، فإن ارتفاع الشواغر وضعف نمو الإيجارات يضغطان على أعمال شركات العقارات التجارية، كما أضاف.

حذر فولوب من أن قرارات السياسة التي تُتخذ الآن قد تحدد ما إذا كانت نيويورك تستحوذ على النمو المستقبلي أو تواصل الخسارة على الهامش. “أعتقد أن هذا الانفصال يعود إلى حد كبير إلى السياسة، وهذا النوع من الأمور يتعين علينا الدفع للعودة ضده،” قال.

شاهد الآن

VIDEO8:0008:00

معركة ضريبة ثروة نيويورك تتحول إلى مواجهة بين الولاية والمدينة: Steven Fulop من Partnership for NYC

Squawk Box

اختر CNBC كمصدر تفضيلي لديك على Google ولا تفوّت أي لحظة من الاسم الأكثر ثقة في أخبار الأعمال.