السوق العقارية الأولية، نقطة التحول قد وصلت

问AI · 在政策红利带动下，楼市“小阳春”能否持续到二季度？

界面新闻记者 | 王婷婷

界面新闻编辑 | 李慎

这个春天，中国一线城市的楼市终于久违地热闹起来。上海一马当先，扛起楼市复苏大旗，一手房和二手房市场同步沸腾。

新房市场的热度最为直观，售楼处的销售深有感触：“从前跟客户说‘这套房很快就会被订走’，对方根本不信，只当是常规推销；如今客户亲眼看着心仪房源被旁人当场敲定，瞬间就慌了，生怕稍一犹豫，看中的房子就没了。”

二手房市场的表现也超出预期，上海一位房产中介表示：“门店里天天都有销冠诞生，资深中介靠着积累的老客户资源接连成交，就连新人也借着这波热度快速开单。”

上海楼市的热情正以燎原之势蔓延，中介门店的会议室从早到晚座无虚席，网签系统数次崩溃，各大新盘售楼处更是热度爆棚：沙盘前围满咨询客户，样板间门口客流不断，置业顾问忙到嗓子沙哑。

保利·都汇和煦售楼处。界面新闻拍摄

3月14日下午五时，保利·都汇和煦的营销负责人李薇刚送走一波集中看房的客户，便接到冲刺新指令：当日销售目标从11套上调至15套。本来案场已完成原定目标，刚想收工，又开启新一轮冲刺。当晚九点刚过，李薇团队15套的冲刺目标就已提前告捷。

对这个地处上海南部科创中心且刚收回99.5折优惠的外环外项目而言，深夜成交早已不是新鲜事。营销负责人告诉界面新闻，“最近团队基本都是晚上12点后下班，昨晚就有两组客户，11点多才敲定房源后转账锁定。”

地处上海北端的建发·云湖玥，也在这一轮回暖行情中表现抢眼。自3月13日展示中心与样板间正式对外开放，项目便被看房人群包围，首个周末到访超500组，次周周末仍保持350余组的高位到访，现场洽谈声、咨询声交织不断，刚需与改善置业需求集中释放。

建发·云湖玥展示中心。界面新闻拍摄

“我们就住在这附近，为了孩子上学打算置换一套更合适的房子。”建发·云湖玥样板间内，一位意向购房者向界面新闻记者表示。全家齐上阵的置业场景，让整个售楼处人声鼎沸。

房企抢抓黄金窗口期，集中放量、加速去化。地处宝山南大板块的中环麓岛率先发力，二批次房源火速启动认购，成为3月上海首个认购比达到1:1的新盘，项目入市即引爆市场。

界面新闻实地探访发现，即便认购已结束，仍有不少购房者持续前往售楼处参与小筹登记。3月18日，中环麓岛开盘即清盘。据销售经理介绍，项目选房于当日上午10:30正式启动，仅用时90分钟，79套房源便全部售罄，实现快速“日光”。

中环麓岛开盘现场。

如同此前豪宅市场一枝独秀的格局被打破，如今上海外环外项目也迎来置业热潮。刚刚过去的这个周末，嘉定南翔时代之城三期时代·雲境项目，两日累计认购达101组，创下2026年外环板块新盘首个认购破百的亮眼成绩。

“刚需群体的真实需求，是撬动市场的核心力量。”广东省住房政策研究中心李宇嘉指出，本轮市场新房成交的亮点集中在两类楼盘：一是中心区品质与区位双优的优质项目，二是近郊配套完善、价格亲民且学位、交通优势突出的楼盘。

不少业内人士认为，这波上海楼市行情呈“V型”反转，市场信心全面回归，购房积极性远超预期。也有人预测，市场将持续分化，最终呈“K型”格局。

同策研究院联席院长宋红卫告诉界面新闻，结构性分化将是本轮楼市发展的长期特征。宋红卫预测，2026年中国楼市将走出“K 型”走势，核心区域符合新规范的好房子会量价齐升，非核心区域仍会以价换量，这种分化也让行业发展更趋理性。

上海是全国楼市“确定性”最高的城市，除了新房热销，二手房网签数据也接连刷新纪录。3月中旬，上海二手房单周成交突破7200套，创下近五年周度新高，单日网签峰值逼近1500套，高频次的集中交易甚至导致网签系统多次拥堵卡顿。

上海二手房网签系统登录异常截图。

截至3月22日，上海二手房成交量已飙至21443套，全月冲刺30k套大关基本无悬念，这一数据大幅刷新往年同期纪录。

房产中介连轴奋战，有人在外带看跑遍各个小区，有人在店内洽谈对接房东客户。“以往博弈数小时的谈单，如今2-3小时就能敲定，成交效率翻倍。”

“性价比高的房源一出来就成交，不少优质房还引来多组客户争抢。”静安区万荣路太平洋房屋店长向界面新闻表示，当前成交集中在3M—7M总价的小户型。“昨晚刚成一单，客户跟我看了一年多，之前一直观望，如今感受到市场热度，当即出手。”

克而瑞集团联席董事长丁祖昱指出，政策底部确认带来预期和信心的恢复，正在逐步转化为实际的交易。小面积、低总价的刚需和刚改房源，仍是二手房市场的主力。

数据来源：上海网上房地产。界面新闻制图

价格方面，随着市场行情整体上行，上海二手房价格终结近十个月的连续下调，环比实现转正。卖方惜售心态加重，议价空间已从去年的10%—15%收窄至5%以内。

“从前房东急着出手，买家砍价空间很大；如今行情反转，业主心理预期明显抬升，价格稍合适便不肯退让。”

一位深耕上海楼市多年的资深房产中介向界面新闻介绍，他近期成交的一套房源，业主挂牌4.3M元，买家最初出价4.15M元，放在去年基本可以成交，可今年业主始终不肯让价，最终买家主动加价30k元才达成交易。

这股热潮背后的推动力，是楼市新政“沪七条”。“政策驱动下的热度，让核心城市楼市率先走出阶段性向好的筑底态势。”第一太平戴维斯中国区住宅销售部负责人唐华表示。

2月25日落地的上海楼市新政，打通了购房资格与资金两大障碍，有力推动了市场行情迎来转折。非沪籍人士在外环内购房的社保要求从3年降至1年，持有居住证满5年更可免社保直接购房，为市场带来大批实实在在的需求，也让不少“新上海人”圆了安家梦。

公积金贷款额度同步上调，首套家庭最高可贷2.4M元，多子女家庭搭配绿色建筑更可达到3.24M元，切实减轻了购房者的资金与月供压力。

来自上海长征医院的王生，是此次新政的直接受益者之一。他在沪定居十余年，心中早有置换改善的打算，却迟迟未能落实。新政落地后，更高的公积金贷款额度覆盖了大部分房款，每月利息较纯商贷省下数千元，负担大幅减轻，他当场入市。

购房者参观样板间。界面新闻拍摄

宋红卫告诉界面新闻，本轮楼市真正意义上的拐点应该具备以下特征：一是风险出清，二是成交量明显上升带动价格企稳，三是整个房地产链条修复，从拿地、新开工到营销实现良性循环。

“从当前形势来看，一线城市楼市的确出现筑底的迹象。”宋红卫表示，3月传统旺季释放刚需是核心支撑，两会稳楼市定调、沪七条打头阵的政策发力是关键，好房子政策落地带来高性价比房源，让购房者得以实惠。这三重推力，让市场信心从上海持续向其他一线城市辐射。

至少在上海，楼市量价齐跌的箭头已经反转。唐华向界面新闻指出，当前是结构性企稳、核心城市领跑的复苏。后续能否确立反转，要看二季度成交量能否稳住、二手房去化是否顺畅、居民信心能否持续修复。

上海的楼市“风向标”效应，正在扩散至其他一线城市。

中环麓岛销售经理告诉界面新闻，“上海作为全国楼市的排头兵，为其他城市划定了前行方向，北京、深圳、广州吃下了定心丸。”

在北京，截至3月18日，二手住宅网签已达9783套，较2月整月成交量回升20.33%；新房网签1387套，环比上涨13.97%。中海安澜北京以326M元拿下3月首周成交金额榜首，保利主力项目单周成交突破500M元，招商朝棠揽阅单周售出35套。

在深圳，多个项目成交海报轮番刷屏，有项目两天内成交达41套。二手房交易一路走高，根据深圳贝壳研究院数据，3月2日至8日，平台合作门店二手房签约量环比激增118%，3月8日单日签约量创下近一年来峰值。

在广州，截至3月20日，全市二手房成交已狂飙至7471套，按此节奏全月有望冲破13k套，环比暴增275%。新房市场同样火力全开，有项目单月狂销27套，成交量暴涨900%，交易量不断向上突破。

ملصق سجل مبيعات العقارات في شينزن。

ومع ذلك، لا تزال هناك حاجة إلى مراقبة هذه الموجة من انتعاش سوق العقارات من حيث قدرتها على الاستمرار، وذلك لا بد من تقييم نتائج تنفيذ السياسات.

“4 و5 مايو سيكونان نافذتي التحقق الأساسيتين لجودة هذا ‘الصيف الصغير’ المبهج.” قال 丁祖昱 إن نظرة التوقعات لدى الملاك حالياً تُظهر أن متوسط السعر المرجعي لإدراج العقارات المستعملة في بكين وتشونغتشينغ؟（北上广深） لا يزال يتجه إلى الانخفاض المستمر، ما يعني أن اتجاه انخفاض توقعات الملاك لم يتحسن بالكامل.

وللحفاظ على حرارة السوق الحالية، يرى李宇嘉 أنه يلزم أيضاً تحسين سياسات الدعم الاستهلاكي مثل الصندوق السكني公积金 وإجراءات نقل الملكية على أساس الرهن للعقارات المستعملة (带押过户) بشكل أكبر، بما يضمن سلاسة سلسلة التبادل للعقارات المستعملة. وفي الوقت نفسه، يجب تثبيت توقعات تسعير السوق، وتقليل تخفيض الأسعار غير العقلاني، واستكمال الدعم في المناطق الساخنة، بما يواصل تعزيز الطلب على الشراء.

“سيكون ‘استبدال السعر بالحجم’ هو الأساس والشرط لعودة نشاط سوق العقارات المستعملة خلال الفترة المقبلة، وستظل مفاوضة/مراهنة ‘انخفاض السعر—ارتفاع الكمية—استقرار السعر—انخفاض الكمية’ مستمرة. وفي الأجل القصير، من الصعب أن يحدث انعكاس جوهري في السعر والكمية؛ أما ارتفاع الكمية مع ثبات السعر فسيتحول إلى اللحن السائد.” قال 丁祖昱.

ويرى 唐华 أيضاً أن شركات العقارات في عام 2026 ستتجه للتركيز على منافسة التدفقات النقدية وقوة المنتجات، وأن الموارد ستتسارع للتجمع في الصف الأول والثاني، مع ارتفاع درجة تركّز القطاع، لتتحول بالكامل إلى “تحديد الإنتاج بناءً على المبيعات، والتركيز العميق على المناطق الأساسية، وبناء بيوت جيدة”.

بيانات المصدر: مؤشر الجبل الجليدي. رسم إخباري بواسطة界面新闻

إن استقرار وانتعاش سوق العقارات في المدن من الدرجة الأولى لا يرتبط فقط بالصحة العامة لصناعة العقارات، بل يحمل أيضاً أهمية كبيرة للاقتصاد الكلي.

سيؤدي تحسن سوق العقارات مباشرةً إلى تنشيط سلاسل الصناعات في أعلى وأسفل المنظومة، بما ينعش قطاعات مثل مواد البناء والديكور والأجهزة المنزلية، ويحقن ثقة راسخة في تعافي الاقتصاد الكلي. كما أن مسار التعافي في هذه الجولة—المدفوع بالطلب الأساسي وتوجيه سياسات دقيق وتحويل دورات التبادل لتفعيل السوق—يوفر نماذج عملية يمكن الاستفادة منها بالنسبة لمدن أخرى في أنحاء البلاد، مما يعزز كذلك ثبات الاقتصاد الكلي.

لقد وصل دفء “ربيع” سوق العقارات في شنغهاي، وتم تأكيد اتجاه عودة المدن من الدرجة الأولى إلى المسار. وتتحرك صناعة العقارات الآن لتتخلص من حالة الضياع والترقّب؛ ومع إيقاع عودة القيمة السكنية، تمضي نحو مستقبل أكثر عقلانية وصحة وقابلية للاستدامة.

(وفقاً لطلب المبحوثين، فإن 李薇 و王生 المذكورتين في المقال هما اسمان مستعاران)