هل لا تزال هناك ضرورة لسداد القروض العقارية الشخصية المبكرة بعد انخفاض رصيد القروض الشخصية القائمة لدى الستة بنوك الكبرى بمقدار 0.7 تريليون يوان؟

الصحفي: تشاو جينغزهي | محرر: وي قوان هونج

هل انتهى اتجاه السداد المبكر لقروض الرهن العقاري؟

منذ النصف الثاني من عام 2022، بدأ المقترضون من قروض التمويل العقاري السكني في الصين في تسريع السداد المبكر للقروض، وتحوّل تدريجيًا إلى “موجة السداد المبكر” خلال فترة من الزمن.

لكن اليوم، لم تعد مشاهد حجز الأرقام لمنتصف الليل والاصطفاف لشهور شائعة كما كانت. فهل ما زالت “الرياح” التي تدفع إلى السداد المبكر مستمرة؟ خلص مراسل “China Daily” إلى أن إجمالي قروض الرهن العقاري السكنية القائمة لدى أكبر ستة بنوك مملوكة للدولة يقارب 24.48 تريليون يوان، بانخفاض يقارب 0.71 تريليون يوان مقارنة بالسنة السابقة.

“بالطبع ما زال هناك سداد مبكر لقروض الرهن العقاري الآن، لكن وبالمقارنة مع السنوات السابقة لا يمكن اعتباره بالتأكيد ‘موجة’.” قال وانغ بنغبو، كبير محللي شركة بوطون للاستشارات. إن انخفاض رصيد قروض الرهن العقاري يعزى إلى عاملين متداخلين: سحب جزء من القروض عبر السداد المبكر، وعدم ارتفاع رغبة السكان في شراء المنازل العام الماضي.

ومن الجدير بالانتباه أن سوق العقارات أظهر “ربيعًا مبكرًا” في الربع الأول من هذا العام. وبخصوص هذه الحالة، يرى خبير سياسات مالية مخضرم في مجال السياسات المالية، تشو يي تشين، أن الأمر ليس مجرد ارتداد قصير الأجل بعد الانخفاض الحاد، بل إن ثقة السوق تتعافى تدريجيًا مع خفض أسعار الفائدة في السوق بشكل تدريجي وتخفيف سياسات شراء المنازل تدريجيًا، وهناك أمل في استمرار هذا الاتجاه خلال الربع الثاني.

تراجع رصيد قروض الرهن العقاري الشخصية في عام 2025

يجد مراسلون بيانات مُجمّعة أن رصيد قروض الرهن العقاري الشخصية لدى البنوك ما زال في اتجاه هبوطي.

في عام 2024، بوصفها القوة الرئيسية في إصدار قروض الرهن العقاري، انخفضت قروض الرهن العقاري الشخصية لدى أكبر ستة بنوك مملوكة للدولة بمقدار 0.62 تريليون يوان؛ أما في عام 2025 ككل فكان صافي الانخفاض 0.71 تريليون يوان، وهو ما يمثل اتساعًا في نطاق الانخفاض مقارنة بعام 2024.

ومن الجدير بالانتباه أيضًا أن إجمالي المبالغ التي انخفضت لدى أكبر ستة بنوك مملوكة للدولة في النصف الأول من 2025 بلغ 107.8 مليار يوان، أي أقل بوضوح من 325.5 مليار يوان في النصف الأول من 2024. لكن في النصف الثاني من 2025 حدث انخفاض كبير بنحو 602.2 مليار يوان، ما أدى إلى اتساع أكبر لنطاق الانكماش في قروض الرهن العقاري الشخصية خلال العام مقارنة بعام 2024.

ومع استمرار تقليص رصيد قروض الرهن العقاري الشخصية، لم تعد أرصدة قروض الرهن العقاري لدى أكبر ستة بنوك مملوكة للدولة جميعها ضمن “عصر 6 تريليونات يوان”.

ومن منظور إجمالي السوق على مستوى الدولة، فإن رصيد قروض الرهن العقاري الشخصية يتجه أيضًا إلى الانخفاض. تظهر بيانات البنك المركزي أن رصيد قروض الرهن العقاري الشخصية على مستوى الدولة في نهاية عام 2025 بلغ 37.01 تريليون يوان، بانخفاض سنوي قدره 1.8%، ما يعني أن رصيد بعض البنوك لقروض الرهن العقاري الشخصية قد يكون ارتفع حتى. ويدخل سوق قروض الرهن العقاري الشخصية مرحلة المنافسة الدقيقة.

يرى العاملون في الصناعة أن انخفاض رصيد قروض الرهن العقاري القائمة هو في الواقع نتيجة لتنافس قوتين: إحداهما هي مقدار “سحب” القروض عبر السداد المبكر، والأخرى هي مقدار “تعويض” القروض عبر القروض الجديدة الصادرة.

“بالطبع ما زال هناك سداد مبكر لقروض الرهن العقاري الآن، لكن وبالمقارنة مع السنوات السابقة لا يمكن اعتباره بالتأكيد ‘موجة’.” قال وانغ بنغبو إن السداد المبكر لقروض الرهن العقاري تزامن مع انخفاض رغبة السكان في شراء المنازل العام الماضي، ما أدى إلى تأثير العاملين معًا على انخفاض رصيد قروض الرهن العقاري الشخصية لدى البنوك.

قال يانغ هايبين، باحث مشارك خاص في جمعية إدارة الثروات في بكين، إن سوق العقارات ما زال في مرحلة تعديل. وفي الوقت الحالي توجد فئات طلب حقيقي كثيرة، لكن أيضًا توجد فئات تقف موقف الانتظار والمراقبة، ما يجعل نمو إجمالي قروض الرهن العقاري ضعيفًا بشكل عام.

ربيع مبكر في سوق العقارات في الربع الأول

في الربع الأول من هذا العام، شهدت تجارة المنازل المستعملة داخل البر الرئيسي “ربيعًا مبكرًا”. تُظهر تقارير كركاري أن مساحة مبيعات المنازل المستعملة في المدن الـ20 الرئيسية خلال شهر مارس بلغت نحو 17.97 مليون متر مربع، بزيادة قدرها 117% على أساس شهري، وبزيادة أيضًا 6% على أساس سنوي؛ وفي الربع الأول بلغ إجمالي مساحة المبيعات نحو 41.08 مليون متر مربع، بزيادة 4% على أساس سنوي.

وفي خضم هذا “الربيع المبكر”، لعبت مدن الدرجة الأولى مثل بكين وشانغهاي دور “الريادة”.

“‘الربيع المبكر’ لسوق العقارات في الربع الأول من 2026 مدفوع بشكل أساسي بمرحلة التعافي في سوق المنازل المستعملة للمدن من الدرجة الأولى، وهو حاليًا في مرحلة تعافٍ معتدل. وقد يحمل اتجاه الانتعاش قابلية للاستمرار إلى حدٍ ما.” قال تشو يي تشين للمراسلين. مع وصول موجة “الربيع المبكر”، سيظهر الأثر الإيجابي تدريجيًا على رصيد قروض الرهن العقاري الشخصية لدى البنوك التجارية.

“على الرغم من أنه لم يتحقق انقلاب شامل، أعتقد أنه ليس ارتدادًا قصير الأجل بعد انخفاض حاد، بل إن ثقة السوق تتعافى تدريجيًا مع خفض أسعار الفائدة في السوق تدريجيًا وتخفيف سياسات شراء المنازل تدريجيًا. وأعتقد أن هناك احتمالًا بأن يستمر ذلك في الربع الثاني.” قال تشو يي تشين. إن نشاط تداول المنازل المستعملة سيدفع مباشرة إلى زيادة طلبات قروض الرهن العقاري، مما سيُبطئ تدريجيًا وتيرة انخفاض الرصيد. ومن المتوقع لاحقًا أن يوفر ذلك دعمًا إيجابيًا لرصيد قروض الرهن العقاري، وأن سوق العقارات ككل يتجه نحو اتجاه “ارتفاع الكمية مع ثبات الأسعار”.

قال يان يويجين، نائب مدير معهد إي جوجي للعقارات في شانغهاي، للمراسلين إن “الربيع المبكر” يركز أكثر على تداول المنازل المستعملة في المدن الرئيسية، وما زال السوق عمومًا في المرحلة الأولية من التعافي على مستوى البلاد. ومع تحسن التداول في الربع الثاني، سيقدم ذلك دعمًا إيجابيًا أيضًا لسوق القروض. “لكن بعض العملاء هم قروض صندوق الإسكان (公积金) ولن يتم احتسابهم ضمن بيانات قروض البنوك التجارية، ما قد يؤثر أيضًا على رصيد القروض التجارية.”

ذكرت بعض البنوك أن كمية تقديم طلبات قروض الرهن العقاري شهدت ارتفاعًا واضحًا

فيما يتعلق بحالة قروض الرهن العقاري الشخصية هذا العام، لاحظ مراسلون أيضًا أن مسؤولي إدارة عدة بنوك أدلوا بتصريحات في مؤتمرات نشر النتائج. ومن بينها، كان تقييم بنك اتصالات بشأن أعمال قروض الرهن العقاري الشخصي أكثر تفاؤلًا.

في مؤتمر نشر نتائج 2025، قال نائب رئيس بنك اتصالات تشو وانفو إن: منذ دخول مارس 2026، شهدت هذه الجهة المصرفية ارتفاعًا واضحًا في حجم طلبات إدخال (تقديم) قروض الرهن العقاري. “يبدو هذا إشارة إلى استقرار سوق العقارات.” قال تشو وانفو. إذا استمر هذا الاتجاه، فستتحقق تدريجيًا نمو إيجابي في أعمال قروض الرهن العقاري في 2026، كما سيؤدي ذلك إلى تحقيق بنك اتصالات هدف النمو المتوقع لمحفظة قروض التجزئة بأكملها.

في المقابل، رد نائب رئيس بنك الصناعة والتجارة وانغ جينغوو على معدل القروض غير العاملة (غير المنتجة) لقطاع الأفراد. قال وانغ جينغوو إن جودة أصول القروض الشخصية لدى البنك ظلت على الدوام ممتازة، وخلال السنوات القليلة الماضية، وبسبب عوامل مثل التحول الاقتصادي وتعديل سوق العقارات واختلال التوازن بين العرض والطلب على مراحل، ارتفع معدل التعثر قليلًا على المدى القصير، وهو ما يتماشى مع الاتجاه العام لقطاع الصناعة.

“إن أساس الاقتصاد الصيني ثابت، وقوته متينة، وإمكاناته كبيرة، ولم تتغير الظروف الداعمة لاتجاه طويل الأمد نحو الأفضل والاتجاه الأساسي. يمكن السيطرة على مخاطر قروض الأفراد في المستقبل.” حكم وانغ جينغوو. ومع تسريع تنفيذ حزمة السياسات، والاستمرار في إطلاق مزايا السياسات، سيتحسن أساس سوق الائتمان للأفراد تدريجيًا، كما ستعود جودة أصول القروض الشخصية إلى مستوى معقول.

على الرغم من أن الدولة تواصل إصدار سياسات في مجال العقارات، وأن السوق يظهر أيضًا بوادر تعافٍ، قال يانغ هايبين للمراسلين إن نسبة قروض الرهن العقاري في تخصيص أصول البنوك قد تكون في اتجاه هبوطي.

ومن خلال البيانات الحالية، لاحظ مراسلون أن القروض الاستهلاكية الشخصية والقروض التشغيلية الشخصية لدى البنوك الكبرى حققت نموًا كبيرًا. فارتفع قرض البنك الصناعي والتجاري الاستهلاكي للأفراد بمقدار 244.8k يوان، بنسبة نمو 18.5%؛ وزاد قرض البنك الاستثماري التشغيلي للأفراد بمقدار 7.1k يوان، بنسبة نمو 15.0%؛ وبلغت الزيادة في القروض الاستهلاكية الشخصية داخل الصين لدى بنك الصين 28%.

هل السداد المبكر لقروض الرهن العقاري مجدٍ؟

كان الدافع الرئيسي وراء “موجة السداد المبكر لقروض الإسكان” في السابق هو المقترضون. فمن ناحية، بسبب التقلبات الاقتصادية. ومن ناحية أخرى، أدى اشتداد تقلبات الأسواق المالية في الصين إلى انخفاض حاد في أسعار الأسهم والصناديق وغيرها، مما أدى إلى تراجع واضح في عوائد الاستثمار للمواطنين العاديين، واتجه تفضيل المخاطر إلى الحذر. إضافةً إلى ذلك، كانت بعض قروض الرهن العقاري القائمة ذات معدلات فائدة مرتفعة، وتجاوزت معدلات فائدة بعض المقترضين على قروض الرهن العقاري القائمة 5%. ومع دفع هذه العوامل مجتمعة، استخدم المقترضون جزءًا من الأموال كان مخصصًا للاستثمار لإجراء السداد المبكر.

لكن مع خفض معدلات فائدة قروض الرهن العقاري القائمة، تنخفض تدريجيًا تكلفة معدلات فائدة قروض الرهن العقاري للأفراد. ووفقًا لبيانات البنك المركزي، في فبراير من هذا العام، بلغ متوسط الفائدة المرجّحة للقروض الجديدة للرهن العقاري السكني للأفراد حوالي 3.1%، وهو أقل بنحو 10 نقاط أساس مقارنة بالفترة نفسها من العام السابق، كما ظلت معدلات الفائدة عند مستوى منخفض.

مع كون الفائدة عند مستوى منخفض، هل يكون السداد المبكر للقروض الشخصية مجديًا؟

“هل هو مجدٍ أو لا، يعتمد على مستوى عائد الاستثمار أو الادخار لدى المستهلك حاليًا، وعلى مقدار الفرق بين معدل فائدة الرهن العقاري بعد الخفض.” قال وانغ بنغبو. إذا كان معدل عائد الاستثمار أعلى من معدل الفائدة على القرض، فيمكن التفكير في توجيه المزيد من الأموال إلى الاستثمار؛ وإلا فيمكن التفكير في سداد جزء من القرض أو كله. بالإضافة إلى ذلك، يجب ترك ما يكفي من الأموال لنفقات المعيشة اليومية وللتقاعد والرعاية الطبية في المستقبل.

ومن زاوية طريقة السداد، وبشكل عام، فإن طريقة السداد بالقسط المتساوي من أصل الدين (等额本金) تعني أن أصل الدين المسدد في المراحل الأولى يكون أكبر والفائدة أقل، لذا غالبًا ما يكون السداد المبكر أكثر جدوى قليلًا مقارنةً بطرق أخرى. أما طريقة السداد بالقسط المتساوي من أصل الدين والفائدة (等额本息) ففي المراحل الأولى تكون الفائدة أعلى وأصل الدين أقل. وإذا كان قد تم تجاوز نصف مدة السداد، فقد لا يكون من الضروري التفكير في السداد المبكر.

مصدر صورة الغلاف: مخزن وسائل “China Daily” (مورد كل يوم)