استكشاف ميداني: خلال عطلة عيد تشينغمينغ، انطلقت احتياجات سوق العقارات في شنتشن، و«الفضي الرابع» صار فترة «حاسمة» للمراقبة

في شهر مارس/آذار الذي انقضى للتو، قدّمت أسواق العقارات في المدن الكبرى أداءً جيدًا على مستوى المبيعات، لتسجّل “كشف حساب” مميز. وباعتبار “شهر أبريل” (الأسبوع الرابع من السنة) موسم المبيعات التقليدي في سوق العقارات، فقد اعتبره العاملون في القطاع “الفترة الحاسمة” لمراقبة اتجاه السوق.

خلال عطلة تشينغمينغ (عيد تشينغمينغ)، عندما استقصى الصحفيون الواقع في سوق شينزن، أفاد عدد من مديري مبيعات الوحدات الجديدة ومديري وساطة العقارات المستعملة أن تعاملات سوق العقارات في عطلة تشينغمينغ هذا العام كانت أفضل قليلًا من العام الماضي، وأن الطلبات المتراكمة في السوق ما زالت تستمر في الانطلاق.

（معرض نموذج لإحدى الوحدات الجديدة في منطقة لونغغانغ Guangya Yuan في شينزن، وو جيا مينغ/تصوير）

“الطقس في شينزن مؤخرًا ليس على ما يرام، لكن المشروع ما يزال يحقق نتائج مبيعات جيدة. في اليوم الأول من عطلة تشينغمينغ تم بيع 3 وحدات، وكانت حالة السوق أفضل من العام الماضي. وستعمل الشركة أيضًا على استعادة الخصومات تدريجيًا.” قال مدير تسويق في أحد مشاريع الوحدات الجديدة قرب Guangya Yuan في منطقة لونغغانغ، “كما أن عطلة عيد العمال تُعد نافذة ‘حرجة’ أكثر. نتوقع أن يستمر التعافي العام في السوق في الفترة القريبة.”

وبالنسبة لاستعادة الخصومات في مشاريع الوحدات الجديدة، يرى بعض المشترين الذين تم مقابلتهم أن هذا الإجراء غالبًا ما يكون “أسلوبًا تسويقيًا” للمشروع. قال أحد المشترين: “نحن نولي اهتمامًا أكبر لجودة المنزل وقيمة السعر. الخيارات في السوق من الوحدات الجديدة كثيرة، ولن نتخذ قرارًا متسرعًا بسبب هذه الخصومات الصغيرة.”

قال أحد العاملين في القطاع إن سلوك “بيع العقار بأسعار مخفضة” في سوق الوحدات الجديدة في شينزن لم يعد ظاهرة شائعة منذ العام الماضي، بل يقتصر على عدد قليل من المطورين الذين يعانون ضغطًا على سلاسل التمويل. كما أن بعض استراتيجيات مطوري شينزن انتقلت من “التركيز على زيادة الكميات دون التركيز على السعر” إلى “التركيز على زيادة الكميات والسعر معًا”. علاوة على ذلك، عادةً لا يمكن أن يظهر اتجاه عام لارتفاع الأسعار في الوحدات الجديدة إلا بعد أن يرتفع حجم التداول بشكل متواصل لمدة ستة أشهر، لكن إجمالي حجم تداول الوحدات الجديدة في شينزن لا يزال أقل بكثير من العقارات المستعملة.

كما قال مدير تسويق للوحدات الجديدة في منطقة لوهو: “بما أن الوقت متزامن مع عطلة هونغ كونغ العامة، فقد ظهر مؤخرًا أيضًا أن بعض العملاء من هونغ كونغ يأتون للاستفسار وزيارة المعاينات للمشروع.”

تُظهر بيانات مركز LeJia أن الفترة من 1 أبريل حتى 3 أبريل سجّلت شبكة شينزن لتوقيع عقود البيع المسبق والبيع الفعلي للوحدات السكنية (الأولى) 361 وحدة على التراكم، وسجّلت الوحدات السكنية (الثانية) 685 وحدة عبر تسجيل الشبكة أيضًا. وبذلك، يكون مجموع الرقمين قد تجاوز 1000 وحدة بالفعل. ومن الجدير بالانتباه أن العقارات المستعملة في شينزن هي التي فجّرت الاتجاه أولًا، لتصبح المحرك الأساسي لهذا “الربيع الصغير” في الموجة الحالية.

قال أحد الوسطاء العقاريين المخضرمين من منطقة لوهو، المتخصص في عقارات منطقة مدرسة شينزن الثانوية: “خلال الأيام الأولى قبل عطلة تشينغمينغ، تم تداول عدة وحدات في منطقتي Jinli Hao yuan وJiahu Xin du. زادت سخونة التداول، لكن الأسعار لم تتغير مؤقتًا، وظلت أساسًا مطابقة لمستوى نهاية العام الماضي.” كما قابل الصحفي عدة مديري وساطة عقارية في مناطق مختلفة، واعتبروا جميعًا أن سوق الوحدات المستعملة يعتمد حاليًا ما يزال على دعم الأسعار، وأن “المبادلة بالسعر مقابل الكمية” هي شرط أساسي لعودة النشاط إلى التداول. “الآن المشترون عقلانيون جدًا؛ عندما يكون السعر مناسبًا سيتحركون، ويفهم الملاك هذا المنطق أيضًا. لذلك يرغب كثيرون في خفض الأسعار بشكل مناسب لتسهيل إتمام الصفقات”.

وفقًا لبيانات إحصائية من جمعية وساطة العقارات في شينزن، بلغ إجمالي عدد صفقات الوحدات المستعملة في شهر مارس 7225 وحدة، بزيادة قدرها 151.2% على أساس شهري، وسجل رقمًا قياسيًا هو الأعلى خلال آخر 12 شهرًا، لكن بانخفاض قدره 6.2% على أساس سنوي. وترى جمعية وساطة العقارات في شينزن أن تسجيل حجم مبيعات العقارات المستعملة زاد بشكل كبير على أساس شهري، ويرجع ذلك أساسًا إلى تأثير عودة السوق إلى العمل بعد العطلة وتجمّع إطلاق الطلب. ومع ذلك، يشير استمرار الانخفاض على أساس سنوي إلى أن ثقة السوق ما تزال غير كافية بشكل عام، وأن مساحة تعزيز قوة التعافي ما تزال قائمة. وفي الوقت نفسه، تُظهر سوق الوحدات السكنية المستعملة في شينزن ثلاث سمات جوهرية رئيسية: أولًا، الطلب القائم على الاحتياجات الفعلية يقود السوق، وتتصدر مصادر العقارات ذات قيمة السعر المرتفعة المعاملات؛ ثانيًا، تركز الجهود في عدة مناطق، مع إطلاق تدريجي ومستقر لاحتياجات التحسين في المناطق الأساسية؛ وثالثًا، التركز على مستوى “المدينة الكبرى” حيث تتجمع الصفقات في مجتمعات نموذجية بالمناطق التي نضجت فيها البنية التحتية وخطوط السيولة قوية، ما يعكس أن قرارات المشترين الحالية أصبحت أكثر عقلانية، وأن القيمة الجوهرية للأصول والسيولة أصبحت عوامل القرار الأساسية.

في المنتدى السنوي “2026 Vision” الذي عُقد مؤخرًا، قال رئيس جمعية صناعة العقارات في مقاطعة غوانغدونغ وانغ شاو: إن المدن الرئيسية التي شهدت هذا العام 2026 ظهرت فيها “استعادة على شكل نقاط”؛ حيث يستعيد كل من حجم زيارات الاطلاع على الوحدات الجديدة وحجم التوقيع على الصفقات بشكل تدريجي، وتُستعاد ثقة المشترين، وتتجه علاقة العرض والطلب في السوق تدريجيًا نحو اتجاه إعادة التوازن، مع تباطؤ حدة حالة التعديل. وفي الوقت ذاته، لا تزال المدن الواقعة في الفئة الثانية والثالثة تواجه ضغوطًا كبيرة لتصفية المخزون، وانخفاضًا في حيوية السوق، وضعفًا نسبيًا في التوقعات، وغيرها من المشكلات؛ وعلى الحكومات المحلية أن تواصل تعميق تطبيق سياسات “تكييف التدابير مع كل مدينة” لضبط دقيق. إضافة إلى ذلك، من خلال التركيز على بناء “البيوت الجيدة” كرافعة جديدة للتنمية عالية الجودة لقطاع العقارات، وإطلاق تنشيط قيمة “البيوت الجيدة + خدمات جيدة + تشغيل/إدارة جيدة” لتحفيز الدافع الاستهلاكي لدى السكان والحيوية الاستثمارية في السوق.

التدقيق اللغوي: يانغ شو شينغ