شركة 恒隆 العقارية تتوقع انخفاض إجمالي الإيرادات في عام 2025 بنسبة 11%، ومشروع جينان يصبح نموذجًا لإعادة تطوير الأصول | 大鱼财经

اسأل AI · ما العوامل السوقية وراء تمايز أعمال تأجير شركة هينج لونج للعقارات؟

في ظل تباطؤ مبيعات العقارات وتذبذب مبيعات التجزئة الراقية، واصلت شركة هينج لونج للعقارات (00101.HK) مسار الضغط على أدائها المالي لعام 2025. فقد أدى تقلص مبيعات العقارات بشكل كبير إلى تراجع إجمالي الإيرادات، بينما ما زالت أعمال الإيجار مستقرة نسبيًا، وتحوّلت استراتيجية الشركة إلى أسلوب دفاعي شامل.

تُظهر القوائم السنوية أن شركة هينج لونج حققت في 2025 إجمالي إيرادات بلغ 8B دولار هونج كونج، بانخفاض سنوي قدره 11%. ومن ضمن ذلك، انخفضت إيرادات مبيعات العقارات بنسبة 83% على أساس سنوي إلى 264 مليون دولار هونج كونج، وهي السبب الرئيسي لتراجع الإيرادات. وبفضل استقرار أعمال الإيجار وتقليص خسائر مبيعات العقارات، ارتفع صافي الربح الأساسي العائد للمساهمين بشكل طفيف بنسبة 3% على أساس سنوي إلى 9.95B دولار هونج كونج، ما عوّض جزئيًا الضغط الناتج عن ارتفاع المصاريف المالية.

حافظت الإدارة لدى الشركة في تقريرها السنوي على تقدير حذر بشأن السوق في الأجلين المتوسط والقصير. وعلى الرغم من أن تجزئة البر الرئيسي شهدت بعض التعافي في النصف الثاني من العام مدفوعًا بإنفاق غير مقتصر على فئة الاستهلاك الفاخر، فإن البيئة العامة لا تزال تحمل قدرًا من عدم اليقين. اختارت هينج لونج مواصلة استراتيجية الدفاع، مع إبطاء وتيرة النمو في ظل السيطرة على المخاطر.

أعمال الإيجار تحت ضغط مع تباين، وتزداد وتيرة تعديل بعض المشاريع

ما زالت أعمال الإيجار هي مصدر الدخل الأساسي لهينج لونج. في 2025، حققت هذه الأعمال إيرادات قدرها 9.39B دولار هونج كونج، بانخفاض طفيف سنويًا بنسبة 1%. ومن ضمن ذلك، نمت إيرادات المتاجر في البر الرئيسي المحسوبة بالرنمينبي بنسبة 1% إلى 4.87B يوان، لكن أداء المشاريع كان متباينًا بشكل واضح فيما بينها.

وبشكل محدد، حقق مشروع دالين ونيوكسي 12% و10% نموًا على التوالي، بينما حافظ المشروع الأساسي في شانغهاي على ارتفاع طفيف بنسبة 1% إلى 2%. في المقابل، انخفضت إيرادات ساحة ووهان هينج لونج ومشروع فوشينغ هينج لونج في مدينة شنيانغ بنسبة 31% و36% على التوالي، وتراجعت نسبة الإشغال بنهاية العام إلى 90% و89% على التوالي.

في ظل تزايد حدة التباين، قامت هينج لونج بتعديل استراتيجية تشغيل متاجر البر الرئيسي. بدءًا من عام 2025، لم تعد الشركة تستخدم طريقة التصنيف «الفاخر وذا الفئة شبه الفاخرة»، بل اتجهت إلى إجراء تعديلات على تشكيل العلامات التجارية انطلاقًا من توجّهات شرائح العملاء واحتياجات الاستهلاك.

وبالنسبة للمشاريع التي تواجه ضغطًا، بدأت هينج لونج في تكثيف جهود التحديث. فقد أدخلت ساحة ووهان هينج لونج أكثر من 90 علامة تجارية جديدة، كما قامت ببناء منطقة «هينج شيانغ لي» لمشهد المأكولات والمطاعم بهدف جذب تدفق الزوار؛ بينما قام مشروع فوشينغ هينج لونج في شنيانغ بتحويل نحو 44 ألف متر مربع من الأراضي المخصصة للتطوير المؤقت إلى حديقة عامة بمدينة، عبر زيادة المساحات العامة لتعزيز حيوية المنطقة، مع الاحتفاظ بمرونة للتطوير لاحقًا.

ضمن سلسلة من التعديلات، أصبح مشروع جيانان هينج لونج ساحة واحدًا من القلة التي حققت تعافيًا. في 2025، حقق المشروع إيرادات بلغت 3.23 مليار يوان صيني، بزيادة سنوية قدرها 2%. كما ارتفع مبيعات المستأجرين بنسبة 6%، وارتفعت نسبة الإشغال من 93% إلى 97%.

ويرتبط هذا التغير بإتمام تحسين الأصول خلال ثلاث سنوات. فقد عزز المشروع حصة قطاعات الرياضة والترفيه والمأكولات والمطاعم، وأدخل علامات مثل JORDAN WORLD OF FLIGHT وDescente، كما زادت عدد المستأجرين من فئات التكنولوجيا وأسلوب الحياة؛ حيث انضمت متاجر DJI وBOSE وHUAWEI وPop Mart تباعًا. وبالتزامن مع فعاليات مثل مهرجانات الموسيقى ومواسم الرياضة، عاد تدفق الزوار والمبيعات إلى الارتفاع، وظهر أيضًا مستوى جديد مرتفع في المبيعات خلال شهر واحد.

وبالمقارنة مع تعديل بنية أعمال التجزئة، فإن ضغوط قطاع المكاتب كانت أكثر وضوحًا. في 2025، انخفضت إيرادات محفظة مكاتب هينج لونج في البر الرئيسي بنسبة 8% على أساس سنوي إلى 44k يوان صيني، وتراجعت نسبة الإشغال الإجمالية إلى 79%. ومع زيادة المعروض وضعف الطلب، ازداد ظهور ظاهرة تقليص المساحات من قبل مستأجري الشركات أو انتقالهم إلى مناطق بتكاليف أقل.

ومن بينها، انخفضت إيرادات المكاتب ذات الفئة A في ساحة هينج لونج بشانغهاي بنسبة 11% على أساس سنوي إلى 82% من نسبة الإشغال. وتعمل الشركة على محاولة استقرار هيكل المستأجرين عبر إدخال مساحات عمل مرنة، وتحسين المباني الخضراء وخدمات ESG، وغيرها من الإجراءات.

التحول إلى أصول خفيفة وتزامن التوسع معًا، المشاريع الزيادة تحتاج إلى تحقق

في ظل تزايد حدة تباين المشاريع القائمة، بدأت هينج لونج في البحث عن مصادر نمو جديدة. وذكرت القوائم السنوية استراتيجية «هينج لونج V.3»، مع التركيز على توسيع خارطة الأعمال من خلال نموذج الأصول الخفيفة، ووضع المزيد من المشاريع غير الفاخرة ومشاريع المجتمع في المدن الأساسية.

في الوقت الحالي، حصلت الشركة على حق تشغيل لمدة 20 عامًا في موقع متجر نيو وورلد في ووكسِي وفي ساحة مي لونغ تشنغ في طريق نانجينغ الغربي في شانغهاي، باعتبارهما امتدادًا وإضافة للمشاريع الحالية.

وفي الوقت نفسه، ستظل المشاريع ذات الأصول الثقيلة تؤثر على أداء الأرباح في المستقبل. إذ من المتوقع أن يفتتح مركز التسوق في ساحة هينج لونج في هانغتشو في النصف الأول من 2026، وتم تسليم بعض مكاتب المكاتب في نوفمبر 2025؛ كما تخطط أيضًا مشاريع التوسعة في ساحة هينج لونج في شانغهاي لإدخالها حيز الاستخدام في النصف الثاني من 2026.

بعد إبطاء وتيرة التوسع بشكل استباقي، يعتمد نمو هينج لونج بدرجة أكبر على تحسين المشاريع القائمة وإطلاق المشاريع الجديدة. وستؤثر وتيرة الترويج للمشاريع المذكورة، ونسب الإشغال ومستويات الإيجار بشكل مباشر على أداء الشركة في الدورة التجارية التالية.

المراسل: دو لين المحرر: ليو يو المدقق اللغوي: تانغ تشي