هل من المجدي الآن سداد قروض العقارات المبكرة بعد انخفاض قروض البنوك الستة الكبرى بمقدار 710B؟

جلونغ هوي 4 أبريل | وفقًا لـ"تقرير كل يوم"، هل انتهى اتجاه السداد المبكر لقروض شراء المساكن؟ منذ النصف الثاني من عام 2022، بدأ المقترضون من قروض الإسكان الشخصية في الصين بالتعجيل بالسداد المبكر للقروض، وتدريجيًا تكوّنت “موجة سداد مبكر” خلال فترة من الزمن. لكن في الوقت الراهن، لم تعد مشاهد مثل التنافس على الأرقام عند الفجر والانتظار لأشهر طويلة شائعة.

عند تجميع البيانات، يتضح أن رصيد القروض العقارية الشخصية لدى البنوك لا يزال في انخفاض. في عام 2024، باعتبارها القوة الرئيسية في منح قروض الرهن العقاري، انخفضت قروض الإسكان الشخصية لدى البنوك الحكومية الست الكبرى بمقدار 0.62 تريليون يوان؛ وفي عام 2025، انخفض صافي الانخفاض خلال العام بالكامل بمقدار 0.71 تريليون يوان، وهو ما يعني اتساعًا في وتيرة الانخفاض مقارنة بعام 2024. ومع استمرار تقلص رصيد قروض الإسكان الشخصية، ودّعت أرصدة قروض الإسكان الشخصية لدى البنوك الحكومية الست الكبرى جميعها حقبة “عصر 6 تريليونات يوان”.

ومن منظور السوق على مستوى البلاد، يتجه رصيد قروض الإسكان الشخصية كذلك إلى الانخفاض. تُظهر بيانات بنك الشعب الصيني أن رصيد قروض الإسكان الشخصية على مستوى البلاد بنهاية عام 2025 بلغ 37.01 تريليون يوان، بانخفاض سنوي قدره 1.8%، ما يشير إلى أن رصيد قروض الإسكان الشخصية لدى بعض البنوك قد يكون ارتفع أيضًا؛ ودخلت قروض الإسكان الشخصية لدى البنوك مرحلة المنافسة الدقيقة.

هل يكون السداد المسبق للقروض الشخصية مجديًا طالما أن الفائدة في مستويات منخفضة؟

“إن كانت العملية مجدية من عدمها، يتوقف على مستوى عائد الاستثمار أو الادخار لدى المستهلكين حاليًا، وعلى حجم الفارق بينه وبين سعر فائدة الرهن العقاري بعد الخفض.” قال وانغ بنغبو، كبير محللي شركة بو تونغ للاستشارات. إذا كان معدل عائد الاستثمار أعلى من سعر فائدة القرض، فيمكن التفكير في توجيه المزيد من الأموال إلى الاستثمار؛ وإلا يمكن النظر في سداد القرض جزئيًا أو كليًا. بالإضافة إلى ذلك، يجب ترك ما يكفي من الأموال لنفقات المعيشة اليومية وللمدخرات المستقبلية للتقاعد والرعاية الطبية وغيرها.

وعلاوة على ذلك، ومن ناحية طريقة السداد، عمومًا في نظام سداد قسط متساوٍ من أصل القرض (التساوي في أصل القرض)، يكون أصل القرض المسدد في المراحل الأولى أكبر، والفائدة أقل؛ مقارنةً بذلك، يكون السداد المبكر أكثر جدوى نوعًا ما. أما في نظام سداد أصل القرض والفائدة على أساس قسط إجمالي ثابت (قسط متساوٍ لاصل القرض والفائدة)، ففي المراحل الأولى تكون الفائدة أعلى وأصل القرض أقل؛ فإذا كان عمر السداد قد تجاوز نصف المدة، فلا داعي لاعتبار السداد المبكر.