اتجاهات سوق الإسكان تفضل مشترين المنازل، لكن الحرب في إيران تظلل آفاق أسعار الرهون العقارية

لوس أنجلِس (أسوشيتد برس) — إن تداعيات الحرب مع إيران على الاقتصاد تدفع تكاليف شراء منزل إلى الارتفاع، حتى مع أن اتجاهات سوق الإسكان الأخرى في أجزاء كثيرة من البلاد تميل لصالح مشتري المنازل هذا الربيع.

ارتفعت معدلات الرهن العقاري منذ بدء الحرب، إذ تؤدي أسعار الطاقة المتصاعدة إلى زيادة المخاوف من ارتفاع التضخم، ما يرفع العائد على سندات الخزانة الأمريكية لأجل 10 سنوات، والتي يستخدمها المقرضون كدليل لتسعير قروض شراء المنازل.

وفي وقت قريب من الأسبوع الأخير من فبراير، انخفض متوسط الفائدة على رهن عقاري لمدة 30 عامًا إلى ما يزيد قليلًا عن 6%، وهو أدنى مستوى له خلال أكثر من ثلاث سنوات ونصف. لكنه ارتفع هذا الأسبوع إلى 6.46%، وهي أعلى فائدة في ما يقرب من سبعة أشهر.

كما تضخّ هذه المواجهة مزيدًا من عدم اليقين في التوقعات الاقتصادية الأمريكية، في وقت يعاني فيه سوق الوظائف من تراجع في وتيرته.

ورغم أن الفوائد ما زالت أقل من عام مضى، فإن اتجاهها الصعودي الأخير أدى بالفعل إلى تباطؤ طلبات الرهون العقارية. وتشكل المزيد من الزيادات تهديدًا لإحباط مبيعات المنازل خلال الفترة التي تكون تقليديًا الأكثر ازدحامًا في العام بالنسبة لسوق الإسكان.

“لقد أعقدت الحرب في إيران موسم شراء الربيع بشكل كبير”، قال جويل بيرنر، كبير الاقتصاديين في Realtor.com. “أتوقع أن يتردد كثير من المشترين بسبب ارتفاع الفوائد وتزايد عدم اليقين الاقتصادي، وأن يقرروا انتظار الوقت بدل الانطلاق نحو الشراء قبل أن ترتفع الفوائد.”

                        قصص ذات صلة

            ارتفاع حصيلة ضحايا زلزال أفغانستان، بما في ذلك 8 من أفراد عائلة لاجئة عادوا من إيران
        

    

  

    

    
    







    
    
        
        
    
    
    
    
        

            3 دقائق للقراءة

            وزراء أوروبيون يدعون إلى سقوف أرباح شركات الطاقة مع تزايد الزيادات في الأسعار بسبب حرب إيران
        

    

  

    

    
    







    
    
        
        
    
    
    
    
        

            دقيقة واحدة للقراءة

            إيرانيون بالخارج يصرحون صراحة أن أحبّاءهم يتم احتجازهم عند عودتهم إلى الوطن
        

    

  

    

    
    







    
    
        
        
    
    
    
    
        

            5 دقائق للقراءة

                        تملك من يستطيع شراء منزل بفوائد الرهن الحالية هذا الربيع غالبًا سيجد سوقًا أكثر ترحيبًا بالمشترين من هذا الوقت من العام الماضي. وهذا يعني أنهم سيحصلون على نفوذ أكبر عند التفاوض مع البائعين، الذين في كثير من الحالات يراقبون ملكياتهم دون أن تُباع لأسابيع، ما قد يجعلهم أكثر استعدادًا لخفض سعرهم المطلوب الأولي أو عرض دفع أموال للمشترين لتغطية تكاليف الإغلاق أو الإصلاحات أو غيرها من التنازلات من أجل إتمام صفقة، بحسب وكلاء العقارات.

Anne King تلتقط صورة أمام المنزل الذي اشترته مؤخرًا، في فورت وورث، تكساس، يوم الثلاثاء 31 مارس 2026. (تصوير AP/LM Otero)

جايل وديڤيد ساندرز يقفان أمام منزلهما الذي كانا يحاولان بيعه الأربعاء 25 مارس 2026، في أولاثِه، كانساس. (تصوير AP/Charlie Riedel)

جايل وديڤيد ساندرز يقفان أمام منزلهما الذي كانا يحاولان بيعه الأربعاء 25 مارس 2026، في أولاثِه، كانساس. (تصوير AP/Charlie Riedel)

القراءة أكثر

القراءة أكثر

إذا كنت تستطيع تحمل تكلفته

في منطقة دالاس-فورت وورث الحضرية، فإن انخفاض أسعار الإدراج والمزيد من المنازل في السوق يجبران العديد من البائعين على تسعير منازلهم بشكل أكثر تنافسية أو التفكير في تقديم بعض الحوافز لجذب مشترٍ، قال ماثيو كريتس، وهو وكيل لدى Coldwell Banker Realty.

وقال: “لقد كان سوقًا ممتازًا للمشترين للبدء في العام نوعًا ما.”

ساعدت هذه الاتجاهات في إعطاء المشترية آن كين نفوذًا قويًا عندما ركزت على منزل على طراز مزرعة (رَانش) يحتوي على ثلاث غرف نوم وحمامين في فورت وورث، مُدرج بسعر 275,000 دولار.

قدمت جهة إدارة العقود عرضًا يقل بـ 10,000 دولار عن سعر الإدراج. كما طلبت من البائع المساهمة بمبلغ 5,000 دولار نحو تكاليف الإغلاق. وافق البائع، وبعد ذلك وافق أيضًا على إضافة 12,000 دولار أخرى لإصلاحات بعد أن كشفت معاينة المنزل عن تلف في السقف.

وقالت كين، البالغة 57 عامًا: “لحسن الحظ بالنسبة لي، كان البائع في وضع يحتاج فيه إلى البيع.” وتمت إتمام عملية الشراء في أواخر فبراير، قبل بدء الصراع في الشرق الأوسط بقليل.

كانت كين تأمل أن تخفّض معدلات الرهن أكثر قبل أن تشتري المنزل، لكن قررت أن من المنطقي الشراء في وقت أقرب بدلًا من المخاطرة بأن تضطر هذا الربيع إلى المنافسة ضد المزيد من المشترين الذين قد يثيرون حرب عروض — وهو ما واجهته في مايو الماضي عندما اشترت شقة تاون هاوس من غرفتي نوم وحمامين في أرلينغتون، تكساس.

Anne King تلتقط صورة أمام المنزل الذي اشترته مؤخرًا، في فورت وورث، تكساس، يوم الثلاثاء 31 مارس 2026. (تصوير AP/LM Otero)

Read More

She ثبّتت فائدة 6% على رهنها العقاري وتخطط لإعادة التمويل إلى فائدة أقل كلما انخفضت الأسعار.

وقالت: “أشعر أنني حصلت على صفقة جيدة في هذا العقار، وهذا كل ما يهم.”

مزيد من النفوذ لدى مشتري المنازل

رغم أن مخزون المنازل المعروضة للبيع على مستوى البلاد ما زال منخفضًا مقارنة بالمعايير التاريخية، فإن قوائم العقارات النشطة — وهي حصيلة تشمل جميع المنازل في السوق باستثناء تلك التي ينتظرها بيع تم التوصل إليه نهائيًا — قفزت بنحو 8% في فبراير مقارنةً بعام سابق، وفق بيانات من Realtor.com.

ويختلف هذا الارتفاع عبر الولايات المتحدة؛ إذ يتفوق الغرب والغرب الأوسط والجنوب بكثير على الشمال الشرقي. ومع ذلك، كان لدى نحو 43 من أكبر 50 منطقة حضرية من حيث الحجم منازل للبيع في فبراير أكثر من عام مضى، مع ارتفاع القوائم بين 10% و38.5% في العديد من الأسواق، بما فيها سياتل وإنديانابوليس ولاس فيغاس وهيوستن ودِنفر.

وبما أن المنازل تستغرق وقتًا أطول للبيع، بدأت الأسعار في الانخفاض. فقد تراجع السعر المتوسط لقائمة البيع في فبراير عن عام مضى في ما يزيد قليلًا عن نصف أكبر 50 منطقة حضرية في البلاد، بما في ذلك انخفاض يقارب 9% في أوستن وممفيس، وتراجعات بأكثر من 5% في واشنطن العاصمة وسان دييغو ولوس أنجلِس.

وبإشارة أخرى إلى أن المشترين قد يكونون في موقع أفضل للتفاوض مع البائعين هذا الربيع، تُقدّر دراسة أجرتها Redfin أنه كان هناك نحو 46% بائعًا أكثر من المشترين المحتملين في السوق على مستوى البلاد في فبراير. ويمثل ذلك زيادة مقارنةً بنحو 30% قبل عام، وهو أكبر فجوة بين المشترين والبائعين على السجلات تعود إلى عام 2013، وفقًا لـ Redfin.

وقد وجدت Redfin أن ميامي وناشفيل وأوستن من بين المناطق الحضرية التي يفوق فيها عدد البائعين عدد المشترين بشكل أكبر.

سوق للمشترين، إذا كنت تستطيع تحمّل ذلك

شهد سوق الإسكان الأمريكي ركودًا في المبيعات منذ عام 2022، عندما بدأت معدلات الرهن بالارتفاع من أدنى مستوياتها في حقبة الجائحة. كانت مبيعات المنازل الأمريكية المأهولة سابقًا شبه مستقرة العام الماضي، وظلت متوقفة عند أدنى مستوى منذ 30 عامًا. وقد استمرت في التباطؤ حتى الآن هذا العام، مع انخفاض في يناير وفبراير مقارنةً بعام سابق.

ورغم أن وتيرة نمو أسعار المنازل تباطأت أو تراجعت في العديد من المناطق الحضرية، فإن تحديات القدرة على تحمل التكاليف لا تزال كبيرة بالنسبة لكثير من المشترين المحتملين، لأن نمو الأجور لم يلحق بارتفاع أسعار المنازل.

ضع في الاعتبار أن السعر المتوسط للمنزل القائم الذي تم بيعه في فبراير كان 398,000 دولار، وفقًا للجمعية الوطنية للوسطاء العقاريين (National Association of Realtors). وهذا يعادل تقريبًا خمس مرات دخل الأسرة المتوسط. وكانت قاعدة تاريخية شائعة تقول إن المنازل غالبًا ما تكلف ثلاث مرات دخل الأسرة.

إضافة الزيادة الأخيرة في معدلات الرهن تضيف قليلًا إلى تحدي القدرة على تحمل التكاليف. ففي منزل بقيمة 400,000 دولار بالقرب من وسط مدينة دالاس، على سبيل المثال، عند احتساب دفعة مقدمة بنسبة 20% ورهن لمدة 30 عامًا بفائدة 6%، ستكون الدفعة الشهرية للمشتري حوالي 2,248 دولارًا. ومع فائدة 6.4% سترتفع تلك الدفعة إلى 2,331 دولارًا.

ومع أن معدلات الرهن ما زالت أقل من عام مضى، ما يجعل المدفوعات الشهرية أكثر قابلية للإدارة، فإنها ما زالت أعلى بكثير من متوسطات أقل من 3% المتاحة لمشتري المنازل خلال معظم عامي 2020 و2021، عندما تعامل الاقتصاد الضعيف مع جائحة فيروس كورونا وتداعياتها.

البائعون تحت ضغط

لقد بردت سوق الإسكان بدرجة كبيرة منذ بداية هذا العقد، عندما أدت معدلات الرهن العقاري المنخفضة جدًا إلى حالة من الهلع دفعت أسعار المنازل إلى الارتفاع. في ذلك الوقت، لم يكن من غير المألوف أن يحصل المنزل على سعر أعلى بكثير من السعر المطلوب من البائع بعد تلقي عروض من عدة مشترين.

ورغم أن بعض البائعين ما زالوا يتلقون عروضًا متعددة الآن، إلا أنها ليست القاعدة.

يقول جو تشافيز، وكيل لدى Redfin في كانساس سيتي، للعملاء الذين يبحثون عن بيع منازلهم أن يتوقعوا أن منزلهم ربما لن يُباع فورًا. كما ينصحهم بأن يكونوا “معقولين” فيما يتعلق بتسعير منازلهم.

وقال تشافيز: “لدينا الكثير من البائعين لديهم فكرة مثل: ‘حسنًا، جيراني باعوا بهذا القدر، لذا أعتقد أنني ينبغي أن أُسعر بسعر أعلى بـ 10,000 دولار منهم’.” وأضاف: “وهذا بالطبع ليس نهجًا منطقيًا، لأن المبيعات كانت أقل العام الماضي.”

تُعد كانساس سيتي من بين المناطق الحضرية القليلة التي لا تتراجع فيها الأسعار المتوسطة لأسعار الإدراج. فقد ارتفع السعر 4.1% في فبراير مقارنةً بعام سابق، وفق Realtor.com. ومع ذلك، قفز عدد المنازل في السوق بنحو 20%.

وضعت جايل ساندرز وزوجها ديفيد منزلها المكون من أربع غرف نوم وثلاثة حمامات في أولاثِه، كانساس، في السوق في أواخر فبراير. لكن حتى بعد استضافة عدد من المنازل المفتوحة (open houses)، وبعد خفض سعر طلبهما من 535,000 دولار إلى 525,000 دولار، لم يتلق الزوجان أي عروض حتى مع نهاية مارس.

جايل وديڤيد ساندرز يقفان أمام منزلهما الذي كانا يحاولان بيعه الأربعاء 25 مارس 2026، في أولاثِه، كان. (تصوير AP/Charlie Riedel)

جايل وديڤيد ساندرز يقفان أمام منزلهما الذي كانا يحاولان بيعه الأربعاء 25 مارس 2026، في أولاثِه، كان. (تصوير AP/Charlie Riedel)

She

الزوجان يريدان بيع المنزل وشراء منزل في إحدى ضواحي كانساس سيتي الأخرى الأقرب إلى أبنائهما الثلاثة البالغين وأحفادهما. لكن حتى يعثرا على مشتري، فإن هذه الخطط معلّقة.

وقالت جايل ساندرز، مديرة مطالبات أولى: “لم نكن نعتقد أنه من العدل أن نضع عرضًا مشروطًا (لمنزل آخر)، ثم نُقيّد أنفسنا بشيء بينما لا نعرف مدى سرعة تحرك منزلنا.” وأضافت: “لا أريد أن أجد نفسي محاصرًا بفكرتين لرهون منزلين، في حال”.