أكثر من 60 مرة خلال الربع الأول، أصدرت الحكومات المحلية سياسات جديدة لصندوق الإسكان التعاوني. هل تغير اتجاه سوق العقارات؟

وتواصلت تطبيق سياسات صندوق الإسكان العمومي (المدّخرات السكنية) في مختلف المناطق بكثافة، لتصبح أداة مهمة لتثبيت سوق العقارات.

اعتبارًا من 1 أبريل، بدأ تطبيق سياسة صندوق الإسكان العمومي الجديدة رسميًا في هانغتشو، مع رفع الحد الأقصى لقيمة القرض إلى 1.8 مليون يوان بشكل كبير؛ وفي 31 مارس، أوضحت هاينان أنه يمكن للمودعين سحب صندوق الإسكان العمومي لدعم شراء أبنائهم لأول منزل ضمن الأسرة؛ وفي 24 مارس، أصدرت مدينة تشنغدو سياسة تقترح الإلغاء المرحلي لحدود عدد مرات قروض صندوق الإسكان العمومي، بحيث يمكن للمودعين تقديم طلب إذا لم يكن لديهم قروض صندوق إسكان عمومي غير مسددة باسمهم؛ وفي 25 فبراير، رفعت شنغهاي الحد الأقصى لقرض صندوق الإسكان العمومي من 1.6 مليون يوان إلى 2.4 مليون يوان، ومع تطبيق سياسة الزيادة (الرفع)، يمكن أن يصل أقصى مبلغ يمكن الاقتراض به إلى 3.24 مليون يوان……

أظهرت إحصاءات معهد مؤشر التنمية (Zhongzhi) أن السياسات المتعلقة بصندوق الإسكان العمومي التي أصدرتها مختلف المقاطعات والمدن (وحتى المقاطعات/الأقاليم التابعة) على مستوى البلاد في الربع الأول تجاوزت 60 مرة، أي ما يقارب 38% من إجمالي تكرارات السياسات العقارية ذات الصلة في مختلف المناطق، لتصبح نقطة التركيز الأساسية لجهود تحسين السياسات العقارية في مختلف الأماكن. إن رفع حدود القروض، وتحسين معايير احتساب عدد مرات القرض، وتوسيع نطاق السحب والاستخدام، وتحسين سياسات الإيداع… هي الاتجاهات الرئيسية لسياسات صندوق الإسكان العمومي الجديدة في مختلف المناطق. علاوة على ذلك، في الربع الأول ركزت مختلف المناطق أيضًا حول أهداف تنشيط الطلب على شراء المنازل، وخفض المخزون/التخلص من المخزون، وتنشيط الأصول القائمة… كما ركزت على مجالات مثل تحسين السياسات التقييدية، وتقديم إعانات/دعم لشراء المنازل، وتحسين سياسات الدعم المصاحبة لتحديث المدن، وتحسين السياسات المتعلقة بالسكن المضمون، وغيرها، حيث تم إصدار ما يقارب 100 سياسة ذات صلة.

وبفعل الدور المزدوج المتمثل في دعم السياسات واستعادة السوق بعد عطلة عيد الربيع، شهدت المدن الرئيسية في شهر مارس تحسنًا مرحليًا في أحجام التداول. تُظهر بيانات شركة كيراوي (CRIC) أن مساحة مبيعات العقارات الجديدة في المدن الـ50 الرئيسية ارتفعت إلى 11 مليون متر مربع في مارس، بزيادة كبيرة قدرها 89% على أساس شهري. كما تشير بيانات معهد Zhongzhi إلى أنه في مارس بلغت مبيعات العقارات السكنية المستعملة في 20 مدينة 148 ألف وحدة، بزيادة 119% على أساس شهري؛ ومنذ ما بعد عطلة عيد الربيع، شهد حجم تداول المنازل المستعملة ارتفاعًا متواصلًا لمدة 5 أسابيع على أساس شهري. ومع ذلك، ما زال سوق العقارات عمومًا في مرحلة تعديل، وتظهر بصورة واضحة سمات تباين بين المدن ذات مستويات قدرات مختلفة.

يرى الخبراء الذين تمت مقابلتهم أنه من جانب الطلب، من المتوقع أن تعزز مختلف المناطق دعم الأسر التي تشهد زواجًا وإنجابًا لأول مرة، والأسر متعددة الأطفال، وأن تستمر في تعميق إصلاح نظام صندوق الإسكان العمومي؛ ومن المرجح أن تقوم المدن الأساسية بتواصل تحسين السياسات التقييدية.

تطبيق مكثف لسياسات صندوق الإسكان العمومي الجديدة

وفي الأيام القليلة الماضية، تم إصدار سياسة صندوق الإسكان العمومي الجديدة في هانغتشو المعروفة باسم “القواعد الثمانية لهانغتشو (杭八条)” رسميًا، وتتضمن عدة محاور تشمل: رفع الحد الأقصى للقرض ومعاملات الرفع، ورفع حوافز الزيادة على الحد الأقصى للقرض، وتحسين طريقة احتساب عدد الشقق/مرات القروض، وإضافة دعم لسحب صندوق الإسكان العمومي لدفع ضريبة عقد شراء المنزل (契税) ورسوم العقار (الملكية)، وتخفيف القيود المتعلقة بفترة سحب الأموال عند شراء/بناء السكن، وتوسيع نطاق سحب المساعدة بين الأجيال ضمن الأسرة… وغيرها من الجوانب. ويتميز حجم الدعم الذي تمنحه السياسة بدرجة كبيرة.

وفقًا للسياسة الجديدة، تم رفع الحد الأقصى لقرض صندوق الإسكان العمومي في هانغتشو من 1.3 مليون يوان إلى 1.8 مليون يوان، بحيث يمكن للموظف/الموظف المودِع الحصول على حد أقصى قابل للإقراض يبلغ 900 ألف يوان. وفي الوقت نفسه، تم تعديل معامل احتساب الحد القابل للإقراض للموظف/الموظف المودِع من 15 مرة إلى 20 مرة، وإضافة حالات رفع حد القرض بنسبة 20% للأسر الجديدة في المدن (الشباب/المهاجرون) ولأسر الشباب. وتم رفع نسبة زيادة حد قروض الأسر متعددة الأطفال من 20% إلى 50%. وتستفيد فئات زيادة الحدود من حوافز الزيادة دون قيود على عدد المرات؛ ويمكن اختيار الأنواع المختلفة للزيادة للاستفادة منها بشكل تراكبي بأعلى قيمة، بحيث تصل النسبة الإجمالية للزيادة التراكمية إلى 70%، أي ما يصل إلى 3.06 مليون يوان.

وفي احتساب عدد القروض/الوحدات، توضح “القواعد الثمانية لهانغتشو” أنه عند تقديم طلب لقرض صندوق الإسكان العمومي لشراء مسكن سكني ذاتي (للاستخدام الشخصي) من المرة الأولى أو الثانية لأسرة الموظف، إذا كان العقار الذي تم شراؤه سابقًا عبر قرض صندوق الإسكان العمومي (عبر نفس نظام القرض) قد تم بيعه، فيمكن تقليص/خفض عدد مرات القرض المقابلة بشكل مناسب.

وقال وانغ شُونغ جيانغ، مدير معهد بيزي (Beike) للأبحاث في هانغتشو، في تصريح لصحيفة 21st Century Economic Report (تقرير الاقتصاد للقرن الحادي والعشرين)، إنه وفق بيانات منصة بيزي في هانغتشو، منذ العام الماضي، يستخدم حوالي 29.8% من صفقات بيع وشراء المنازل قروض صندوق الإسكان العمومي، ومن بينها ارتفع نسبة الصفقات التي تستخدم قروض صندوق الإسكان العمومي وحدها من 6.6% في يناير من العام الماضي إلى 10.7% حاليًا. ومن حيث أحجام العقود الموقعة منذ بداية هذا العام، فإن نسب الصفقات ضمن 2 مليون يوان وبين 3 ملايين يوان تمثل 57.5% و76.9% على التوالي. بعد تطبيق السياسة الجديدة، ومن المتوقع أن تتمكن غالبية العائلات في هانغتشو من خلال استخدام قروض صندوق الإسكان العمومي من خفض ضغط التمويل لشراء المنازل بشكل ملحوظ.

يعد توسيع نطاق سحب واستخدام صندوق الإسكان العمومي أيضًا إحدى أبرز نقاط سياسة هانغتشو الجديدة. فقد تمت إضافة دعم يسمح بسحب صندوق الإسكان العمومي لدفع ضريبة عقد شراء المنزل، وكذلك دفع رسوم الملكية الخاصة بالمساكن السكنية الذاتية (السكن الذاتي) في هانغتشو. وهذه المرة الأولى التي يتم فيها إدراج رسوم الملكية ضمن نطاق سحب صندوق الإسكان العمومي. كما تم توسيع نطاق سحب المساعدة بين الأجيال من المدة/النطاق السابق الذي كان بين الأقارب من الدرجة المباشرة للمشتري، ليشمل الآن الزوجين والوالدين (من الطرفين) والأبناء وأزواجهم للموظفين المودعين (الموظف المودِع وزوجته/والدَيه/أبنائه).

يرى وانغ شُونغ جيانغ أن سياسة صندوق الإسكان العمومي الجديدة في هانغتشو تعكس دعمًا دقيقًا لاحتياجات الإسكان بمختلف أنواعها، مع التركيز بشكل خاص على الاحتياجات الأساسية لدى الشباب للاستقرار، والاحتياجات الضرورية (الشراء الأول/الطلب الفعلي)، وكذلك احتياجات التحسين/الترقية (just 改). وفي الوقت الحالي، ومع صدور هذه السياسة في المرحلة المحورية من “الربيع الصغير” (فترة تحسن مبكر بعد العطلات)، وبالتزامن مع السياسات المتساهلة المختلفة التي كانت قائمة بالفعل في هانغتشو، من شأن ذلك أن يساعد على تعزيز إطلاق مختلف احتياجات شراء المنازل بشكل أكبر.

كسياسة تمثل بصورة نموذجية سياسات صندوق الإسكان العمومي الجديدة الصادرة مؤخرًا في مناطق متعددة، تمتلك “القواعد الثمانية لهانغتشو” قوة دعم واضحة ونطاق تغطية واسع بما يمنحها معنى/دلالة إرشادية قوية. تُظهر بيانات معهد Zhongzhi أن في الربع الأول من هذا العام، أصدرت مختلف المناطق في جميع أنحاء البلاد أكثر من 60 مرة من السياسات المتعلقة بصندوق الإسكان العمومي، وهو أعلى بنسبة ضمن مختلف أنواع السياسات العقارية، وحوالي نصف هذه السياسات تم إطلاقها بشكل مركّز في شهر مارس. ومن بين النقاط الرئيسية لتحسين السياسات في مختلف المناطق: رفع سقف قروض صندوق الإسكان العمومي، وتحسين عدد مرات سحب القرض، وتوسيع نطاق السحب والاستخدام… إلخ.

تواصل مختلف المناطق متابعة تطبيق سياسات جديدة بشكل مستمر. ففي 25 فبراير، رفعت شنغهاي الحد الأقصى لقرض صندوق الإسكان العمومي من 1.6 مليون يوان إلى 2.4 مليون يوان، ومع تراكب سياسة الزيادة، يمكن أن يصل القرض الأقصى إلى 3.24 مليون يوان؛ وفي 24 مارس، قامت تشنغدو بإلغاء القيود المتعلقة بعدد مرات قروض صندوق الإسكان العمومي بشكل مرحلي، ويمكن تقديم الطلب إذا لم يكن لدى الشخص قروض صندوق إسكان عمومي غير مسددة باسمه؛ وفي 31 مارس، أوضحت هاينان أنه يمكن للمودعين سحب صندوق الإسكان العمومي لدعم قيام الأبناء بشراء أول منزل ضمن الأسرة.

“إن تعديل سياسات صندوق الإسكان العمومي أصبح أداة مباشرة وفعّالة لدى مختلف المناطق لدعم فئة الطلب الفعلي (الضروري) على تقليل تكلفة شراء المنازل، كما أن تأثيره على تحفيز فئة الطلب الضروري يكون واضحًا بشكل خاص.” قال تشانغ بو، مدير معهد 58 أنجو (58安居客) للأبحاث، في تصريح لصحيفة 21st Century Economic Report.

بالإضافة إلى دعم شراء المنازل، تواصل مختلف المناطق توسيع سيناريوهات استخدام صندوق الإسكان العمومي.

في 31 مارس، أصدر مركز إدارة صندوق الإسكان العمومي للسكن الخاص (تابع للولاية/المستوى الإقليمي) في مقاطعة أنهوي سياسة جديدة، محددًا بوضوح دعم سحب صندوق الإسكان العمومي لدفع رسوم الملكية، وتكاليف الإصلاح الشخصي في تحديثات السكن ضمن تحديث المدينة، وضريبة عقد شراء المنزل، وصندوق الصيانة الخاصة بالمساكن (التمويل الخاص بالصيانة)؛ كما تم توسيع نطاق سحب صندوق الإسكان العمومي في حالات الأمراض الخطيرة. أما سياسة صندوق الإسكان العمومي الجديدة في تشنغدو، فقد عززت دعم استخراج/سحب صندوق الإسكان العمومي لحالات الأمراض الشديدة؛ حيث يمكن للموظف المودِع نفسه أو زوجته أو والديه أو أبنائه المصابين بمرض شديد التقدم بطلب سحب الرصيد المتاح بالكامل في حساب صندوق الإسكان العمومي لدفع النفقات الطبية، مع عدم تقييد عدد مرات السحب. وفي الوقت نفسه، يتم أيضًا دعم سحب صندوق الإسكان العمومي لشراء أماكن مواقف السيارات، بحيث لا يتجاوز إجمالي مبلغ السحب لكل مكان 100 ألف يوان.

وأشار تشانغ بو إلى أن تطبيق سياسات صندوق الإسكان العمومي في المدن الأساسية سيلعب دورًا أكبر في إصلاح توقعات السوق، وتحفيز المشترين على الانتقال من حالة المراقبة/التريث إلى الدخول النشط إلى السوق، وكذلك رفع نشاط السوق. ومن منظور الاقتصاد الكلي، فإن تحسين سياسات صندوق الإسكان العمومي التي يمثلها هانغتشو على وجه الخصوص في هذه الجولة هو في جوهره بدء إصلاح منهجي لنظام صندوق الإسكان العمومي العقاري في دورة جديدة لسوق العقارات. وتقوم السياسات بتسريع التحول نحو “الاقتران بين الإيجار والشراء” (تعايش الإيجار والشراء) وضمان السكن على طول دورة الحياة؛ كما تتقدم بالتزامن إجراءات مثل توسيع سيناريوهات السحب، والتعاون بالمساعدة بين الأقارب، وفتح خدمات “التعامل عبر البلاد” (المعاملات على مستوى وطني)، وتوسيع نطاق الإيداع للعمال ذوي التشغيل المرن.

زيادة كبيرة في التداول الشهري لمدن رئيسية في مارس

بما في ذلك السياسات المتعلقة بصندوق الإسكان العمومي، فقد أصدرت مختلف المناطق في الربع الأول حوالي 160 بندًا/سياسة للسوق العقاري. وبالإضافة إلى سياسات صندوق الإسكان العمومي، فإن تحسين السياسات التقييدية، وتقديم إعانات شراء المنازل، ودفع بناء “بيوت أفضل” (好房子)، وتسريع تحديث المدن… هي أيضًا اتجاهات مهمة لتحسين السياسات منذ بداية هذا العام.

في مجال تحسين السياسات التقييدية، ففي 25 فبراير، نشرت شنغهاي وثيقة لتقليص سياسات فرض قيود الشراء للسكن بشكل أكبر: تم تقليص مدة دفع اشتراك الضمان الاجتماعي أو ضريبة الدخل الفردي المطلوبة للمقيمين غير المحليين لشراء سكن داخل الحلقة الخارجية (外环) إلى مدة تقل/أقصى حد أقل من سنة إذا كانت 1 سنة أو أكثر، مع السماح أيضًا بدعم المقيمين غير المحليين الذين يستوفون الشروط بشراء منزل إضافي واحد داخل الحلقة الخارجية، وتوضيح أنه يمكن للفئات التي تستوفي الشروط وتحمل “بطاقة الإقامة في شنغهاي” (居住证) شراء المنازل في شنغهاي. وبمجرد تطبيق هذه السياسة، سيتم بشكل مباشر توسيع حجم فئة الطلب على السكن داخل الحلقة الخارجية في شنغهاي، بما يعزز إطلاقًا أدق/أكثر تفصيلاً لاحتياجات شراء المنازل.

في جانب تقديم إعانات لشراء المنازل، في الآونة الأخيرة، أطلقت ست مناطق في هانغتشو (كونغزو، شياوشان، يوهانغ، لين بينغ، تشيان تانغ، لين آن) بشكل مكثف سياسات إعانات شراء المنازل أو سياسات “شراء + قسائم استهلاك”. تصل قيمة الإعانة القصوى إلى 100 ألف يوان/وحدة، وتقوم بعض المناطق أيضًا بتراكب خصومات عند التجميع/الشراء الجماعي. منذ بداية هذا العام، أوضحت نانجينغ كذلك معيار إعانة “تذكرة سكن للمواهب” (人才房票)؛ ويمكن لحاملي الشهادات الجامعية/فوق الجامعية الاستفادة من الإعانة، وتتراوح قيمة الإعانة من لا تقل عن 30 ألف يوان إلى لا تقل عن 150 ألف يوان. وبناءً على ذلك، زادت كل منطقة بشكل أكبر من شدة/قوة الإعانات.

بالإضافة إلى ذلك، في هذا العام تتسارع سياسات الدعم المصاحبة لتحديث المدن في عدة مناطق، حيث أصدر عدد من المناطق خطط عمل متوسطة وطويلة الأجل لتحديث المدن أو خططًا خاصة لمدة خمس سنوات. قال كاو جينغجينغ، المدير العام لقسم أبحاث المؤشرات في معهد Zhongzhi، في تصريح لصحيفة 21st Century Economic Report، إن تطبيق هذه السياسات المصاحبة سيساعد على خفض عتبة/حدود دخول الشركات المطورة، وتبسيط إجراءات الموافقات، وتسريع تنفيذ مشاريع تحديث المدن، وبالتالي زيادة تنشيط حيوية تطور المدن.

وبفعل سلسلة السياسات، بعد عطلة عيد الربيع، أظهرت أسواق العقارات في مناطق متعددة اتجاهًا نحو التعافي. تُظهر بيانات لجنة الإسكان والبناء في بكين أن حجم توقيع صفقات العقارات المستعملة في بكين عبر الإنترنت في مارس بلغ 19,886 وحدة، بزيادة 144.6% على أساس شهري، وبزيادة 3.4% على أساس سنوي، وهو أعلى مستوى منذ حوالي 15 شهرًا. وتُظهر بيانات معهد Lianjia للبحوث في شنغهاي أنه في الفترة نفسها، بلغ حجم تداول العقارات المستعملة في شنغهاي 31 ألف وحدة، بزيادة 37% مقارنة بشهر يناير من هذا العام، وبزيادة 6% على أساس سنوي.

وعلى نطاق أوسع، وبالنسبة لـ20 مدينة يتم رصدها بشكل رئيسي بواسطة معهد Zhongzhi: في مارس، بلغ عدد الصفقات 148 ألف وحدة من العقارات المستعملة؛ ومنذ ما بعد عطلة عيد الربيع، شهد حجم تداول العقارات المستعملة ارتفاعًا متواصلًا لمدة 5 أسابيع على أساس شهري. وفي الأسبوع الرابع من مارس (من 23 مارس إلى 29 مارس)، بلغ حجم التداول مستوى قياسيًا أسبوعيًا جديدًا منذ عام 2025. وبالنسبة لسوق العقارات الجديدة أيضًا، تظهر أداءً لافتًا: تُظهر بيانات كيراوي أن مساحة مبيعات العقارات الجديدة في المدن الخمسين الرئيسية ارتفعت في مارس إلى 11 مليون متر مربع، بزيادة كبيرة بلغت 89% على أساس شهري.

لكن الزيادة الكبيرة في تداول مارس على أساس شهري تأثرت أيضًا بعوامل تجعل أداء السوق في فبراير كان مسطحًا بسبب تأثير عطلة عيد الربيع. وفي الوقت الحالي، ما زال سوق العقارات عمومًا في عملية تعديل. وتُظهر بيانات Zhongzhi أن مساحة تداول العقارات الجديدة في المدن الثلاثين الرئيسية انخفضت بنسبة 7% على أساس سنوي في مارس، وانخفضت بنسبة 21% في الربع الأول على أساس سنوي؛ وفي مارس، انخفض عدد صفقات العقارات المستعملة في 20 مدينة بنسبة 2.5% على أساس سنوي، وانخفض بنسبة 4.1% في الربع الأول على أساس سنوي. ما زالت قاعدة تعافي السوق بحاجة إلى مزيد من الترسيم/التدعيم، وما زال استقرار السوق يتطلب حماية مستمرة من السياسات.

أقر بيان عمل الحكومة لهذا العام بوضوح ضرورة التركيز على تثبيت سوق العقارات. وذلك من خلال تطبيق سياسات “حسب المدينة” للسيطرة على الزيادة، وخفض المخزون، وتحسين المعروض. كما يتم استكشاف قنوات متعددة لتنشيط المخزون من العقارات التجارية، وتشجيع قيام الجهات بشراء/استحواذ على العقارات التجارية القائمة بشكل رئيسي لاستخدامها في السكن المضمون. كما يتم تعميق إصلاح نظام صندوق الإسكان العمومي. وإضافة إلى ذلك، تم وضع ترتيبات حول تحسين إمدادات السكن المضمون، ودفع بناء “بيوت أفضل”، والتعامل مع مخاطر ديون شركات التطوير العقاري، وتطوير نموذج/نمط جديد لتطوير العقارات… إلخ.

يرى تشانغ بو أنه على المدى القصير، لا يزال لدى المدن من الدرجة الأولى مجال لتحسين السياسات التقييدية؛ وقد يجري ذلك عبر إجراء تعديلات دقيقة ديناميكية بالتزامن مع أحجام التعاقدات في السوق وتقدم التخلص من المخزون، مع مواصلة فك القيود بشكل دقيق في الجوانب المتعلقة بالحد من الشراء (限购)، والحد من القروض (限贷)، والحد من البيع/التداول (限售). كما سيتم التركيز على دعم إطلاق احتياجات الشراء المعقولة للطلب الضروري واحتياجات التحسين/الترقية. وستقوم مختلف المناطق أيضًا بالاستفادة من نوافذ الاستهلاك الرئيسية مثل “عيد العمال” (مايو) لتكثيف دعم السياسات، وتراكب ذلك مع أنشطة العروض الترويجية والخصومات من شركات التطوير العقاري، بما يؤدي إلى تفاعل متزامن بين السياسات والسوق. وفي الوقت نفسه، فإن إجراءات الحكومة المتعلقة بشراء/تخزين مخزون العقارات التجارية، ودفع إجراءات مثل “استبدال القديم بالجديد” (以旧换新) للسكن، سوف تتسارع في التطبيق. فمن جهة، سيساعد ذلك على استهلاك المخزون بفعالية وتحسين هيكل العرض والطلب. ومن جهة أخرى، سيؤدي إلى ربط سلسلتي تداول العقارات المستعملة والجديدة، بما يثبت توقعات السوق فعليًا، ويعزز الثقة لدى الراغبين في شراء المنازل، ويدفع السوق للانطلاق بسرعة نحو الاستقرار والعودة إلى النمو.

وبالنظر إلى فترة “خطة الخمس عشرة سنة والخمس سنوات التالية” (十五五)؛ يرى كاو جينغجينغ أن دمج سياسات السكن مع سياسات السكان سيصبح اتجاهًا مهمًا. ومن المتوقع أن تصبح الأسر التي لديها زواج وإنجاب لأول مرة، وكذلك الأسر متعددة الأطفال، من الفئات التي تستهدفها السياسات بالدعم بشكل أكبر. وما زالت عملية تحسين سياسات صندوق الإسكان العمومي تمثل أداة مهمة لتعزيز ضمان السكن. أما سياسات جانب الإمداد فستواصل نهج “التحكم في الزيادة، وخفض المخزون، وتحسين المعروض”، ومن المتوقع أن تتسارع السياسات المصاحبة مثل تنشيط المخزون وتحديث المدن وغيرها.

(المؤلف: لي شيا، محرر: لي بو، تشنغ وي)

(المحرر: ون جينغ)

الكلمات المفتاحية:

                                                            صندوق الإسكان العمومي