لا يمكن دخول لجنة إدارة الممتلكات إذا لم يتم دفع رسوم الصيانة في الوقت المحدد؟ مالكو العقارات في كايد هانشينج يطلبون حلاً للخروج من الأزمة

如果没有按时足额缴纳物业费，就不能作为业主委员会委员候选人参选吗？这个条款，早已被法律废止，如今却成了佛山禅城石湾镇街道凯德瀚城小区业委会产生的拦路虎。

凯德瀚城定位是“江岸高尚社区”。南方+ 項仙君 拍摄

物业服务备受质疑

小区业主陈小姐介绍，由凯德瀚城小区由新加坡‌凯德置地‌开发，定位为“江岸高尚社区”，由11层小高层+联排别墅构成，物业费标准为2.5-3.5元/平方米。由于大家对物业服务质量不满，2021年经全体业主依法投票选举，正式成立首届业主委员会，在首届业委会履职期间，物业方始终敷衍了事、拒不整改，小区居住环境与管理秩序持续恶化，引发全体业主强烈质疑。2023年，业委会就通过临时业主大会决议，不续聘现有的广州东康物业佛山公司。后续因业委会成员需兼顾工作与家庭等原因主动退出，导致业委会实际履职人数持续减少，无法达到《物业管理条例》及小区议事规则规定的最低履职人数，于2024年10月依法解散，小区业主自治管理工作彻底陷入停滞，业主失去直接维权与监督的主体。

电动车大量进入小区停车场。南方+ 項仙君 拍摄

多位小区热心维权业主告诉记者，首届业委会履职期间及解散后，小区物业服务企业长期存在严重不作为、违反物业服务合同约定的行为：如公共区域保洁消杀严重缺位，小区楼道、电梯、单元大厅、公共走廊灰尘厚积，地面墙面污渍少人清理，垃圾清运不及时，公共绿化带维护不足，不经业主同意大范围砍伐树木；设施设备维修养护长期滞后，小区电梯频繁出现故障、异响；单元门禁、监控系统大部分损坏失效，外来人员随意进出，小区安保形同虚设；消防设施过期未检修、部分缺失，健身器材、喷水景观损坏后无人维修；业主诉求响应与处理极度拖沓，部分诉求拖延数月不处理；不主动公示物业服务内容、公共收益收支、物业费使用情况、公共收益管理混乱，小区公共区域广告收益、车位出租收益等公共收益不透明等。

陈小姐介绍，正是因为物业服务企业长期没有履行基本服务义务，业主缴纳高标准物业费后未享受到对应服务，合法权益得不到保障，很大一部分业主才被迫拒绝缴纳物业费，此举并非无故欠费，而是针对物业不作为的合理合法维权行为。

小区外墙大片脱落。南方+ 項仙君 拍摄

记者跟随业主在小区走了一圈，发现部分楼宇外墙有大面积脱落，部分公共绿化地被圈起来堆放垃圾，而监控室里屏幕上有多个监控因故障黑屏，自动状态显示不亮，一名值班人员在门口打瞌睡。在小区停车场，可以看到有大量电动自行车与汽车混放。物业公司一位值班经理的解释是，公司一直在响应业主诉求，但也有难处，如车库里的电动车业主是强行冲进来的，赶也赶不走。他声称，物业公司支持成立业委会。

规则之争让业委会难产

据了解，为打破小区管理僵局，2025年12月，小区多名热心业主主动发起申请，在社区街道指导下，依法启动新一届业委会筹备组建工作，按流程成立业委会筹备组，推进业主大会召开、候选人推选、议事规则修订等核心工作。

在筹备工作关键阶段，筹备组的石湾街道代表针对旧版小区议事规则中对业委会候选人参选条件的核心分歧直接导致筹备工作彻底停滞。因旧版议事规则制定时间较早，未结合小区物业违约、业主维权的实际情况，其中“按时足额缴纳物业费为业委会候选人参选前提”的条款，已在修正的《广东省物业管理条例》中正式删除，筹备组多数成员及广大业主均提出，应修改该不合理条款，取消这一歧视性门槛，保障所有遵纪守法、热心公益的业主都能公平参与竞选。

لكن筹备组这位街道代表执意坚持以旧议事规则为唯一依据，坚决拒绝修改提议，要求将“按时足额缴纳物业费”作为候选人必备参选条件，这就导致小区内大量关心小区发展、愿意无偿为业主服务、具备履职能力的热心业主，因维权拒缴物业费，直接失去参选资格。

到底该听谁的

في 31 مارس، شارك مراسل في لقاء تشاوري بين بعض سكان الحي ومسؤولين من لجنة السكان في ي جينغ. ويُعد هذا المسؤول رئيسًا لفريق التحضير للجنة المالكين؛ وقد ذكر أن الخلافات الحالية تتركز أساسًا في «إجراءات توليد مرشحي أعضاء لجنة المالكين»، ومن بينها بند ينص على أنه قبل يومين من اعتماد هذه «إجراءات توليد مرشحي أعضاء لجنة المالكين»، يُمنع من أن يكون مرشحًا كل من يخالف الالتزام بسداد رسوم خدمات العقار بشكل متواصل لمدة تزيد على ثلاثة أشهر أو بإجمالي متأخرات تزيد على ستة أشهر. ووفقًا لوجهة نظر الشارع، فإن «قواعد اجتماعات الجمعية العامة للمالكين» التي وضعتها اللجنة الأولى للمالكين تتضمن بندًا مفاده أنه لا يمكن للمرشحين الترشح إلا بعد دفع مستحقات إدارة الممتلكات بالكامل، كما يجب تطبيق هذه القاعدة على الدورة الثانية، باستثناء حالتين، وهما: إذا تم إلغاء القاعدة بقرار يتم التصويت عليه من قبل الجمعية العامة للمالكين. لقد ظل يعمل على التنسيق، لكن لجنة السكان، كونها أيضًا منظمة حكم ذاتي مجتمعي، يصعب عليها التعامل.

وأخبر أحد المسؤولين ذوي الصلة في مكتب الشارع المراسل أنه ليس رأيه الشخصي، بل يجب الاستماع لقرار فريق التحضير عبر التصويت.

وقال بنغ يو، محامٍ في مكتب قوانين محافظة ليو لي العقارية في قوانغدونغ، وهو من يشتغل منذ فترة طويلة بالمسائل القانونية المتعلقة بالقطاع العقاري، إنه في العلاقات القانونية المدنية، فإن «الالتزام بما تم الاتفاق عليه حيث يوجد اتفاق، والالتزام بما ينص عليه القانون حيث لا يوجد اتفاق» هو المبدأ الأساسي للتطبيق. وتستند المنطق وراء هذه القاعدة إلى احترام الإرادة الذاتية للأطراف بشكل كافٍ في المجال المدني؛ طالما أن الاتفاقات بين الأطراف لا تخالف الأحكام الإلزامية للقانون، فإنها تُعطى الأولوية على القواعد القانونية الاختيارية. فعلى سبيل المثال، في مجالات تنفيذ العقد، وتقسيم الممتلكات، عادة ما تكون الاتفاقات المشتركة بين الملاك وقواعد مناقشة شؤون الحي ذات أولوية. لكن انتخاب مرشحي أعضاء لجنة المالكين وحق المرشح في الانتخاب في جوهره يقع ضمن فئة الحقوق السياسية للمواطنين للمشاركة في إدارة الشؤون العامة للعقار. وبخلاف الحقوق المدنية العادية، يجب أن ينص القانون بشكل واضح على تحديد وممارسة وتقييد الحقوق السياسية؛ ولا يُسمح بتقييدها أو سلبها من خلال اتفاقات مدنية. وتنص الدستور الصيني صراحة على أنه لا يجوز تقييد الحقوق السياسية للمواطنين إلا بموجب أحكام القانون، وهذه هي الحدود الأساسية بين التدخل من السلطة العامة والحكم الذاتي المدني. كما أوضحَت اللجنة الدائمة للمجلس الوطني لنواب الشعب الصيني في أعمال مراجعة备案审查 في السنوات الأخيرة أن اعتماد «سداد رسوم الممتلكات في الوقت المحدد وبدفعات كاملة» كشرط مسبق لحق ترشيح مرشحي أعضاء لجنة المالكين لا يتوافق جوهريًا مع القوانين الأعلى مثل «القانون المدني» و«لوائح إدارة الممتلكات»، بما يشكل تقييدًا غير مناسب لحقوق المالك السياسية. وحتى نهاية 2025، أكملت أكثر من 27 لجنة دائمة على مستوى المقاطعات في جميع أنحاء البلاد تعديلات القوانين المحلية المتعلقة بإدارة الممتلكات، وحذفت بنود قيود الأهلية من هذا النوع، وبذلك توحّدت معايير تطبيق القواعد على مستوى التشريع. وإذا كانت قواعد مناقشة شؤون الحي الحالية تحتفظ بمحتوى مثل «لا يجوز للذين لم يدفعوا رسوم الممتلكات أن يصبحوا مرشحين لعضوية لجنة المالكين»، فإن هذا البند يتعارض مع أحكام القوانين الأعلى وآراء المراجعة التشريعية للمجلس الوطني لنواب الشعب الصيني؛ وعليه يجب اعتباره بموجب القانون بندًا غير صالح، ولا يجوز تطبيقه في الانتخابات التبادلية أو الإدارة اليومية. وإذا واجه الملاك قيودًا من هذا النوع للأهلية، فيحق لهم المطالبة بحقوقهم لدى مكتب الشارع أو قسم الإسكان والبناء أو المحكمة الشعبية، لحماية حقهم المشروع في الانتخاب.

مراسل جنوب الصين+، 項仙君

【المؤلف】 项仙君

محقق جنوب الصين