سباق "تغيير القلب" في العقارات: من سيعبر أولاً حاجز الانتقال من القديم إلى الجديد؟

每一轮周期切换，市场都不会以同样的面貌归来。房地产市场转型升级，未来的看点在哪里？龙湖集团在2025年的成绩单中，给出了一种方向。

في كل تبديل لدورة، لن يعود السوق بنفس الملامح. ومع تحوّل قطاع العقارات وترقيته، أين تكمن أبرز نقاط الاهتمام في المستقبل؟ قدمت مجموعة لونغهو في سجلّها لنتائج عام 2025 اتجاهًا من نوعٍ ما.

في العام الماضي، أضافت لونغهو التجارية 13 مولًا جديدًا، وبحلول نهاية العام بلغ عدد المولات 99 مولًا، ومن المتوقع أن تضيف 9 مولات أخرى في 2026. وفي المستقبل، ستعمل هذه المائة مول تقريبًا، بوصفها مراكز تدفّق لحركة الزوار في لونغهو، على دفع حيوية ونمو أعمال التشغيل.

حاليًا، وباعتبار أعمال التشغيل المتمثلة في استثمارات لونغهو التجارية وإدارة الأصول، فقد نمت هاتان العمارَتان ليصبحا القوة الرئيسة للنمو وعبئًا لتحقيق الأرباح لدى مجموعة لونغهو. ومع تحوّل أعمال التشغيل إلى أحد أهم مكوّنات المجموعة، فإن سباق “تبديل الشرائح” الذي استمر لأكثر من 20 عامًا لدى لونغهو، يقترب بصورة لا نهائية من خط النهاية.

أعمال التشغيل، عمود ثبات كإبرة في البحر

في خضمّ عواصف تعديل سوق العقارات، تظل سفينة لونغهو عابرةً دائمًا بخطّ سير واضح وسرعة ثابتة.

في عام 2025، بلغت إيرادات مجموعة لونغهو (00960.HK) 1.02B يوان، بينما بلغ صافي الربح 10.2 مليار يوان. ومن بين أبرز نقاط الأداء الأساسية، ما يزال مصدر التميز الأكبر يأتي من أعمال التشغيل والخدمات.

في العام الماضي، بلغت إيرادات التشغيل والخدمات لدى لونغهو 26.77B يوان، محققة رقمًا قياسيًا تاريخيًا، وبلغت نسبة مساهمتها في الإيرادات 27.5%. وفي السنوات الثلاث السابقة على ذلك، كانت هذه النسبة 11.7% و13.8% و21.0% على التوالي.

في عام 2025، تجاوز إجمالي هامش الربح لأعمال التشغيل والخدمات لدى مجموعة لونغهو 50%، وكان الربح الأساسي 79.2 مليار يوان. وبلغت إجمالي نسبة صافي الربح لقطاعي العمل الرئيسيين معًا قرابة 30%، ما يُظهر قدرة ربحية ممتازة.

بوصفها شركة على مستوى المجموعة، تمتلك لونغهو، إضافةً إلى أعمال تطوير العقارات، مسارين رئيسيين للتشغيل يتمثلان في الاستثمار التجاري وإدارة الأصول، فضلًا عن مسارين للخدمات يتمثلان في خدمات العقارات الذكية وبناء المقترحات الذكية. ومن بين المسارات الخمسة، أصبح التشغيل محور تركيز الشركة في الأعمال.

بحلول نهاية عام 2025، تدير استثمارات لونغهو التجارية 99 مولًا في 25 مدينة، وتبقى نسبة الإشغال مستقرة عند مستوى مرتفع يبلغ 97%. وفي العام الماضي، بلغ متوسط تدفق الزوار اليومي في أعمال لونغهو التجارية 3.79 مليون مرة، بزيادة سنوية إجمالية قدرها 16%، وبلغت المبيعات 7.92B يوان، بزيادة 17% على أساس سنوي. وزادت إيرادات الإيجارات 4% على أساس سنوي إلى 112.1 مليار يوان.

تتضمن إدارة أصول لونغهو بشكل أساسي ستة أعمال: مساكن الإيجار طويل الأجل “GuanYu”، والأحياء النابضة “HuanSi”، والمساكن ذات الخدمة “XiaFeiGongGuan”، والمكاتب الخاصة بالصناعات “LanHaiYingJi”، والمستشفيات الخاصة بالأطفال والنساء “YouYouBaoBei”، والشيخوخة الصحية “ChunShanWanShu”، وهي تغطي “السكن والعمل والترفيه والطب والرعاية” في كل المشاهد.

بحلول نهاية عام 2025، وصلت نسبة تأجير المشاريع التابعة لـ “GuanYu” التي تجاوزت مدة تشغيلها ستة أشهر إلى 95.7%. وفي المقابل، فإن الحي النابض الجديد “HuanSi” قد أطلّ رسميًا في أربع مدن هي تشنغدو وهِيفي وهانغتشو وشانغهاي.

تتفتح العلامات التجارية المتعددة مثل “لونغهو تيانجي” و“GuanYu” و“HuanSi” وغيرها في عدة نقاط. وبفضل ذلك أصبح التشغيل عمود ثبات لمجموعة لونغهو. وفي عام 2025، حققت أعمال التشغيل التي تتكون من الاستثمار التجاري وإدارة الأصول إيرادات إيجارات بلغت 141.9 مليار يوان، بزيادة 1.6%، لتوفر للمجموعة تدفقًا نقديًا ثابتًا ودعمًا للأرباح.

لونغهو تيانجي، لماذا يزداد اشتعالًا مع كل افتتاح؟

في عام 2003، تم افتتاح أول مشروع تجاري لـ لونغهو—North City Tianjie—في منطقة CBD “Guanyinqiao” في تشونغتشينغ. في ذلك الوقت، ربما كان هذا مجرد محاولة من جانب لونغهو لتنويع تخصيص الأصول خلال فترة ازدهار القطاع.

لاحقًا، نزلت سلسلة مشاريع لونغهو تيانجي الواحدة تلو الأخرى على أرض الواقع، لتقود بسرعة قطاع الأعمال التجارية في المدن الكبرى ذات الخط الأول. وبعد أن تذوقت لونغهو طعم النجاح، جعلت تدريجيًا الأعمال التجارية الاتجاه الرئيسي للاستثمار طويل الأمد، حيث يتم سنويًا إيداع 10% من التحصيلات الناتجة عن المبيعات في الأصول العقارية التي يتم الاحتفاظ بها.

واليوم، ومع تعديل قطاع العقارات، انتقلت أولوية السوق من تطوير العقارات وبيعها على المدى القصير، إلى أعمال التشغيل والخدمات القادرة على توليد إيرادات وأرباح على المدى الطويل. ومع كون أعمال التشغيل بقيادة لونغهو تيانجي، فقد أصبحت أحد المكونات الأساسية في أعمال لونغهو.

في عام 2025، وفي ظل تقييدات تعديل سوق العقارات، انخفضت سرعة الافتتاح للمشاريع التجارية في السوق. لكن أعمال لونغهو التجارية ظلت محافظة على وتيرة توسع ثابتة. ففي العام الماضي، تم إضافة 13 مولًا تشغيليًا وفق الجدول الزمني؛ ومن بينها افتتاح مشاريع رائدة مثل “Wuhan Binjiang Tianjie” و“Chongqing Jiang’an Tianjie”، لتصبح هذه المشاريع عند افتتاحها فورًا معالم جديدة في القطاع التجاري الإقليمي.

بحلول نهاية عام 2025، بلغ إجمالي عدد المولات التي تديرها لونغهو التجارية 99 مولًا، تغطي 25 مدينة في جميع أنحاء البلاد؛ وتضم العلامات التجارية المتعاونة أكثر من 7400 شركة، منها أكثر من 400 شراكة استراتيجية.

في الوقت نفسه، يجري كذلك إجراء عمليات ترميم وترقية لعدة مشاريع رائدة تشمل على سبيل المثال “Chongqing Beicheng Tianjie” و“Suzhou Shishan Tianjie” و“Beijing Changying Tianjie” وغيرها، وذلك لتحسين التنافسية طويلة الأجل للمشاريع عبر تحديث المرافق المادية، وإعادة تشكيل المساحات الداخلية، وتجديد فئات العلامات التجارية.

إذن، في عصر يقتنص فيه عالم الذكاء الاصطناعي الافتراضي انتباه المستخدمين، وفي عصر جعل التجارة الإلكترونية والتجزئة الفورية التسوق أكثر سهولة، كيف تحافظ لونغهو تيانجي—باعتبارها ممثلًا لمشهد الاستهلاك في وضعه على الأرض—على جاذبيتها باستمرار، وأن تفتح متجرًا فيشتعل نجاحه، وتفتح متجرًا فيستمر نجاحه دائمًا؟

حتى الآن، يستخدم الجيل الجديد من لونغهو تيانجي أجواء الاسترخاء في المساحات التجارية من خلال فناء وسطي بطابع غابة خفيف، بحيث يتم دمج مساحات الحياة مثل الحدائق وسوق الطعام المميز مع مراكز التسوق، وتحويل المجمعات التجارية من مجرد “مكان استهلاك” إلى “مركز حياة حضري”.

تُعد اقتصاد “المحل الأول” إحدى الطرق المهمة في السنوات الأخيرة لتعزيز جاذبية أعمال لونغهو التجارية. ففي كل افتتاح لـ “لونغهو تيانجي” جديد، تُعد نسبة المحلات الأولى مؤشرًا رئيسيًا (KPI) حاسمًا. وبالنسبة إلى مثال “Wuhan Binjiang Tianjie” الذي تم افتتاحه في عام 2025، فإن نسبة المتاجر الأولى والمتاجر الرائدة في المدينة تبلغ 40% بحد أقصى.

بالإضافة إلى ذلك، تقوم لونغهو التجارية ببناء علامات أصلية مثل “مهرجان تيانجي” و“موسم تيانجي للترقب والاحتفال” و“موسم تيانجي للمرح” و“موسم شينغتشون”، وغيرها من المبادرات، مع الاستمرار في التفاعل مع المستهلكين. ومن بينها، تم تنظيم “موسم تيانجي للمرح” لعدة تسعات مواسم على التوالي، وفي النسخة الأحدث بنهاية عام 2025—بعد دمج حفلات عيد الميلاد الرومانسية، والخصومات الضخمة في نهاية العام، ولحظات مفاجآت ليلة رأس السنة—تعمل النسخة على الربط مع ما يقرب من مائة مركز تسوق في جميع أنحاء البلاد.

وبفضل دفع استراتيجيات التشغيل مثل تحديث المشاهد، واقتصاد المحل الأول، والابتكار في المحتوى وغيرها، حافظت أعمال لونغهو التجارية على نمو مستقر في تدفق الأشخاص وإيرادات الإيجار، وتطورت لتصبح مصدرًا ثابتًا يساهم في إيرادات وأرباح والتدفقات النقدية للمجموعة.

تبديل النواة، وإعادة فهم لونغهو

ومع صعود لونغهو التجارية إلى مصافّ العلامات الرائدة محليًا في مجال تشغيل وإدارة المراكز التجارية، أصبحت أعمال التشغيل مسؤولة عن نمو المجموعة وتحقيق الأرباح. وبـ20 عامًا تقريبًا، تكون لونغهو قد قطعت—بما يقارب إنهاء—ماراثونًا لتبديل النواة.

انتقلت لونغهو من كون أعمالها في الماضي تتركز أساسًا على تطوير العقارات، إلى كونها اليوم تمضي جنبًا إلى جنب في ثلاث ركائز: التطوير والتشغيل والخدمات. وفي إطار منظومة “لونغهو الواحدة” (One Longfor)، تتعاون مسارات مثل الاستثمار التجاري وخدمات العقارات وخدمات الإنشاء الذكي بصورة عميقة، لتمكين المساحات، وخلق قيمة للعملاء، وتقديم تجربة تجارية أفضل للمستهلكين، بما يشكل قدرة تنافسية متكاملة مميزة.

مهما كانت التقلبات قصيرة الأجل في السوق، تظل لونغهو مصرّة على الاستثمار. في عام 2026، ستضيف أعمال لونغهو التجارية 9 مشاريع جديدة قيد الافتتاح، 5 تركيبات “ثقيلة” و4 تركيبات “خفيفة”، وتوجد على التوالي في مدن رئيسية من الفئة الأولى والثانية مثل بكين وهانغتشو وتشينغدو وتشاغشا.

وكان الهدف الذي طرحته لونغهو سابقًا هو أنه بحلول عام 2028، ستتجاوز إيرادات أعمال التشغيل والخدمات إيرادات أعمال تطوير العقارات.

ومع تعميق مسار “تبديل النواة”، تتطور كذلك نظرة السوق إلى مجموعة لونغهو. في أكتوبر 2025، غيّرت وكالة موديز منهجيتها للتقييم في تقرير تقييمها لمجموعة لونغهو، من البناء السكني وتطوير العقارات إلى REITs وغيرها من العقارات التجارية.

في الواقع، فقد أدركت العديد من شركات العقارات منذ وقت طويل قيمة أعمال التشغيل والخدمات، لكن عددًا قليلًا للغاية من الشركات يستطيع أن يحافظ على اتجاهه وإيقاعه باستمرار، ويواصل الاستثمار، ويصل إلى النتائج.

في عام 2025، جاءت إضافة الأراضي المخزونة لدى لونغهو في الغالب في مدن من الدرجة العليا مثل شينغزن وشانغهاي وسوتشو وتشينغدو وتشونغتشينغ وغوييانغ وغيرها. وبعد سنوات متتالية من تسييل المخزون بسرعة، انخفضت مساحة الأراضي المخزونة لدى الشركة إلى 22.35 مليون متر مربع، بتكلفة متوسطة تبلغ 4132 يوانًا لكل متر مربع.

بعد اجتياز ذروة سداد الديون في عام 2025 بنجاح، بلغ إجمالي التمويل بالاقتراض لدى مجموعة لونغهو 14.19B يوان، أي بانخفاض قدره 23.51B يوان مقارنة بنهاية العام السابق؛ وبلغت النقديات المتاحة لدى الشركة 29.2B يوان؛ وبلغت حقوق ملكية المساهمين العائدين إليهم 162.81B يوان؛ ونسبة صافي الدين إلى حقوق الملكية 52.2%؛ وانخفض متوسط تكلفة التمويل إلى 3.51% سنويًا، وازداد متوسط مدة القرض التعاقدية إلى 12.12 سنة.

ومع تسييل المخزون العقاري بسرعة مستمرة، وتراجع الضغط المالي للديون لدى المجموعة بصورة مستمرة، يصبح تأثير أعمال العقارات على مجموعة لونغهو أقل فأقل. وستظهر براعة أعمال التشغيل بشكل أكبر على نحو متزايد؛ وستتضح القيمة التي تتمتع بها داخل منظومة لونغهو بصورة أكبر.

إعادة فهم لونغهو تتطلب وقتًا فعلًا. لكن يمكن توقع أنه في هذا التحول الكبير لقطاع العقارات، ستكون لونغهو بالتأكيد واحدة من الشركات القادرة على اجتياز الدورة بنجاح.

في المستقبل، ستواصل لونغهو تعميق آثار التعاون المتبادل بين قطاعات التطوير والتشغيل والخدمات الثلاثة. وبالاستناد إلى التدفقات النقدية المستقرة ونقاط تواصل العملاء التي تولّدها أعمال التشغيل، ستعزز قدرات المنتجات في أعمال التطوير والاستثمار الدقيق، وفي الوقت نفسه ستعزز أعمال الخدمات ثقة العملاء، لتبني معًا منظومة تنمية مستدامة موجهة نحو المستقبل.