استبدال منزل مستعمل بمنزل جديد: أول عقد من نوع "شراء وتبديل السكن" في شنغهاي يتوقع الخبراء أن تنضم المزيد من المدن إلى المبادرة هذا العام

تجري الآن في شانغهاي معاملة من هذا النوع على أرض الواقع: بيع شقة سكنية قديمة مباشرة إلى شركة منصة إسكان حكومي مخصصة لتوفير المساكن المضمونة، ثم استخدام هذا المبلغ لشراء شقة جديدة.

في 31 مارس، تم توقيع أول اتفاق لنموذج “استحواذ على المساكن وتبديلها بهدف توفير السكن” في شانغهاي في منطقة جينغآن. ووفقًا لتقرير قناة CCTV، قام السيد شي شِنغ، أحد السكان، ببيع مسكنه القائم المسجل باسمه إلى شركة ضمان الإسكان التابعة للمنطقة، وفي الوقت نفسه وقع عقد شراء مع مطور مشروع عقاري سكني تجاري جديد، ليكتمل في صفقة واحدة إجراء “بيع الشقة القديمة + شراء الشقة الجديدة” عبر عملية التبديل.

في ظل هذا النموذج، تم إدراج العقارات السكنية القديمة التي كانت موزعة سابقًا في السوق ضمن منظومة استحواذ حكومية، وتحويلها إلى مساكن إيجار مضمونة. وفي الوقت نفسه، تم ربط احتياجات التحسين التي كان من المحتمل أن تعيقها مشكلة “صعوبة بيع الشقة القديمة” داخل نفس معاملة التبديل.

التوقيع على أول نموذج “استحواذ على المساكن وتبديلها” في شانغهاي في منطقة جينغآن

في سياق التأكيد المستمر على “تنشيط المخزون العقاري القائم”، امتد هذا النموذج من استحواذ على العقارات الجديدة إلى العقارات القديمة (سوق ثانوي). وقد اعتبره عدد من الخبراء الذين تم سؤالهم تغييرًا مهمًا في أداة السياسة. وفي الوقت ذاته، ستصبح قضايا مثل تكلفة التمويل، حجم الاستحواذ، والتشغيل اللاحق عوامل حاسمة لما إذا كان يمكن تعميم هذا النموذج بشكل شامل.

إدراج الشقق القديمة ضمن منظومة المساكن المضمونة

توفير قناة جديدة للتبديل

وفقًا لتقرير قناة CCTV، تتولى شركة ضمان الإسكان التابعة للمنطقة في منطقة جينغآن باعتبارها الجهة المنفذة تنفيذ عملية الاستحواذ على وحدات سكنية صغيرة كاملة ضمن منطقة المنطقة، بشرط أن تكون ملكيتها واضحة وأن يكون إجمالي سعرها مناسبًا. وبعد إجراء تعديلات موحدة وفق معايير موحدة على وحدات العرض، يتم إدراج جميعها ضمن منظومة إدارة مساكن الإيجار المضمونة على مستوى المنطقة، وتأجيرها وفق معايير أقل من إيجار السوق في نفس النطاق المكاني، لفئات مثل الوافدين الجدد إلى المدينة والشباب.

يفتح هذا النموذج قناة جديدة للتبديل أمام السكان الذين لديهم احتياجات لتحسين السكن: يمكن للسكان أولًا تحديد وحدة/وحدات سكنية تجارية جديدة داخل المنطقة وخيارات الشراء وشروطه، ثم تقديم طلب استحواذ على الشقة القديمة إلى شركة ضمان الإسكان التابعة للمنطقة. وتخصص شركة ضمان الإسكان “بطاقة سكن/قسيمة سكن” مخصصة للمقيمين لاستخدامها في عملية التبديل، بما يحقق دائرة مغلقة من “التعامل بشكل معياري مع الشقة القديمة” و“شراء الشقة الجديدة بسلاسة”.

خلال فترة “الخطة الخمسية الخامسة عشرة” (15-5)، تخطط منطقة جينغآن لزيادة العرض من مساكن الإيجار المضمونة بحوالي 13 ألف وحدة سكنية (غرفة). وباعتبارها مركزًا حضريًا في شانغهاي، فإن الموارد العقارية في الأراضي في قلب المدينة شحيحة، ولم يعد النموذج التقليدي قادرًا على تلبية احتياجات الزيادة في تمويل/توفير مساكن الإيجار المضمون بالكامل. ولتوسيع قنوات حيازة مصادر الوحدات السكنية بشكل أكبر، طورت منطقة جينغآن هذا النموذج المبتكر المتمثل في “استحواذ على المساكن وتبديلها بهدف توفير السكن”، لتضخ حيوية جديدة في تمويل وتوفير مساكن الإيجار المضمون.

（صورة للمواد）المعرض الدولي للمدن والمباني في شانغهاي 2025 (معرض تشينغ تشنغ تشنغ تشنغ) عرض منصة منطقة جينغآن للتجديد الحضري وتعديل المباني القديمة والشقق القديمة

في الواقع، تم إطلاق هذا التوجيه عمليًا منذ بداية فبراير. ووفقًا لما نقلته وكالة أنباء شينخوا، ففي 2 فبراير، بدأ تنفيذ عمل استحواذ شانغهاي على الشقق القديمة واستخدامها في مشاريع إسكان إيجار مضمونة بشكل جوهري. وتُعد منطقة بودونغ الجديدة في شانغهاي، ومنطقة جينغآن، ومنطقة شوهوى، أول مناطق تجريبية.

من الشقق الجديدة إلى الشقق القديمة

تركيز السياسة يتحول من التحكم في زيادة المعروض إلى تنشيط وتحسين “المخزون”**

إن ظهور هذا النموذج هو نتيجة لامتداد سياسات العقارات خلال السنوات الأخيرة، من التركيز على “الزيادة” إلى “المخزون”.

قال يان يويجين، نائب مدير معهد إي جو للأبحاث العقارية في شانغهاي، في مقابلة مع مراسل أخبار هونغ شينغ إن الدعوة إلى “تنشيط المخزون من السلع العقارية” وردت مرات عدة منذ مؤتمر الشؤون الاقتصادية والاقتصاد المركزي لعام 2025، ومن تقرير عمل الحكومة لعام 2026. وبناءً على ذلك، تحول تركيز السياسات في سوق العقارات من التحكم في الزيادة وحدها، إلى تنشيط المخزون وتحسينه.

وأفاد بأن ممارسات جمع/تخزين العقارات في المرحلة المبكرة كانت تتركز أساسًا على الاستحواذ على الشقق التجارية الجديدة غير المباعة لدى شركات تطوير العقارات. أما في الوقت الحالي، وبدلًا من ذلك، فمع مدن مثل شانغهاي وهانغتشو وجينان وتاتشانغ، بدأ نطاق الاستحواذ يمتد من “مخزون الشقق الجديدة” إلى سوق الشقق القديمة. ومن خلال توفير “قناة خروج رسمية” للشقق القديمة المتقادمة، يتم تنشيط سلسلة تبديل السكن مباشرةً، كما يمكن جمع مساكن إيجار مضمونة في مناطق ناضجة بسرعة بتكاليف أقل.

ويلخص يان يويجين أن البيانات تُظهر أن عدة أماكن في الوقت الراهن قد أجرت بالفعل استكشافات مماثلة. فعلى سبيل المثال، في مناطق مثل بودونغ الجديدة في شانغهاي وجينغآن وشوهوى، تقوم شركات الإيجار العامة التابعة للمنطقة باستحواذ على الشقق القديمة ذات المساحات الصغيرة لاستخدامها في مساكن الإيجار المضمون. وفي مقاطعة جيانغسو، تقوم مدينة تاتشانغ بتنفيذ نموذج “تبادل القديم بالجديد” حيث تستحوذ الشركات المملوكة للدولة على الشقق القديمة لاستخدامها كمساكن مضمونة أو مساكن للمواهب. وفي جيانغسو/تشجيانغ، تقوم مدينة هانغتشو في فيليويانغ، وفي شاندونغ، منطقة البداية في جينان، وغيرها أيضًا بدفع تطبيق السياسة من خلال ربط استحواذ الشقق القديمة بتبديلها مع الشقق الجديدة.

وأشار تقرير “ملخص سوق العقارات في الصين للربع الأول من عام 2026 وآفاق الاتجاه” الصادر عن معهد تشونغزهي للأبحاث إلى أنه في عام 2026 ستواصل مختلف المناطق دفع الاستحواذ على سلع عقارية من المخزون. وذكر التقرير أن الاستحواذ على الشقق القديمة سيكون محورًا رئيسيًا. كما يشير التقرير إلى أن منطقة بودونغ الجديدة في شانغهاي ومنطقة جينغآن ومنطقة شوهوى قد بدأت بالفعل تجارب ذات صلة، ومن المتوقع أن تلحق مدن أخرى بالمبادرة، ما يسرّع التخلص من مخزون الشقق القديمة.

تنشيط سلسلة التبديل

هل يمكن تعميمه أم أن الأمر يتطلب اختبارات للتمويل والكفاءة التشغيلية

حلل يان يويجين أن الممارسات الحالية للاستحواذ على الشقق القديمة واستخدامها كمساكن مضمونة في مختلف المناطق تظهر عدة سمات واضحة. فمن ناحية، تتجه معايير الاستحواذ إلى مزيد من الدقة وتوجهها المكاني، وباختلاف الاستحواذ على الشقق الجديدة غير المباعة “في مبنى كامل”، فإن الاستحواذ على الشقق القديمة يركز أكثر على “مطابقة الموقع” و“عملية/منفعة تخطيط الوحدة”. وفي الوقت نفسه، فإن حلقة التمويل المغلقة والربط العميق للأدوات المالية يقترنان لربط الاستحواذ على الشقق القديمة بتنشيط سوق الشقق الجديدة. كما يتغير دور الشركات الحكومية المملوكة للدولة (منصات الاستثمار والتمويل الحكومية) من “مورد أراضٍ” تقليدي إلى “مُثبّت للسوق” و“مشغّل لموارد السكن”.

يرى يان يويجين أن هذا التوجيه بالنسبة للأسر السكنية يمكن أن يقلل بشكل واضح من “مخاطر التبديل” لاحتياجات التحسين، وينشط سلسلة “بيع وشراء واحدة مقابل واحدة”، وخصوصًا معالجة مشكلة زيادة قوائم عرض الشقق القديمة في بعض المدن خلال السنتين الماضيتين. ويساعد ذلك على استقرار توقعات الفئة الأساسية في السوق.

وعلق مدير بيانات شانغهاي في معهد تشونغزهي للأبحاث، تشانغ ونجينغ، بأن هذه الخطوة من جهة يمكنها دعم توسيع إمداد مساكن الإيجار المضمون بشكل فعّال، وتحسين التوزيع الإقليمي وهيكل أنواع الوحدات، وتقليل تكلفة السكن للوافدين الجدد والشباب، وتعزيز جاذبية جذب المواهب. ومن جهة أخرى، فإن الاستحواذ الحكومي على الشقق القديمة من المخزون يساعد على استقرار التوازن بين العرض والطلب في معاملات الشقق القديمة وتوقعات الأسعار، ويخفف ضغط المخزون، كما يدفع أيضًا التخلص من مخزون الشقق الجديدة (المرحلة الأولى)، مما يعزز تشكيل نمط “الإيجار والشراء معًا”.

ومع ذلك، فمن منظور شروط التنفيذ الفعلية، توجد قيود أيضًا.

ذكر معهد تشونغزهي في التقرير المذكور أن استخدام السندات الخاصة لاستحواذ على السلع العقارية من المخزون يُعد طريقة مهمة لدفع التخلص من المخزون. ووفقًا لإحصاء غير كامل من معهد تشونغزهي، منذ عام 2025، أصدرت عدة مناطق مثل تشجيانغ وشاندونغ وهونان على التوالي ما مجموعه أكثر من 4.3 مليارات يوان من السندات الخاصة لاستخدامها في الاستحواذ على السلع العقارية من المخزون، إلا أن سرعة الإصدار الإجمالية ما زالت بطيئة نسبيًا. وتُعد تكلفة التمويل المرتفعة واحدًا من العوامل المهمة التي تؤثر على تنفيذ أعمال الاستحواذ.

وعلى مستوى التشغيل، قال لي يو جيا، كبير باحثي مركز أبحاث سياسات الإسكان في مقاطعة قوانغدونغ، في مقابلة سابقة مع مراسل أخبار هونغ شينغ إن الشقق القديمة التي يتم استحواذها، والموجودة في المراكز الحضرية ولها مرافق مكتملة ومزايا في التنقل إلى أماكن العمل، ستكون بالتأكيد محل ترحيب بعد إجراء تجديد/تعديل داخلي ثانوي، بشرط أن تكون الإيجارات مناسبة. لكن من جهة جانب الإمداد، فإن نموذج “الأصول الثقيلة” الذي يتطلب ضخ رأس مال بهذا الحجم على نطاق واسع يجد صعوبة في التوسع بالحجم. كما سيتعين في المرحلة اللاحقة النظر في وضع الإيجار بعد الاستحواذ، ومعدل العائد على الإيجار، وغيرها.

وأشار يان يويجين أيضًا إلى أن هذا النموذج سيواجه تحديات عديدة، مثل الضغط على استدامة التمويل، ومسألة عدالة التقييم، والوقاية من المخاطر الأخلاقية، وكفاءة التشغيل اللاحقة.

ومن خلال أول صفقة موقعة في شانغهاي بمنطقة جينغآن، فإن استحواذ الشقق القديمة لاستخدامها كمساكن إيجار مضمونة انتقل بالفعل من مرحلة استكشاف السياسات إلى مرحلة التشغيل الفعلي. وأشارت قناة CCTV في تقريرها إلى أن هذا النموذج يوفر تجربة تجريبية قابلة للتكرار وقابلة للتعميم في تمويل مساكن الإيجار المضمون وفي تحسين السكن.

قال يان يويجين للمراسل إنه من المتوقع أن تنضم المزيد من المدن إلى هذا المسار هذا العام، وأن يكون من الممكن توسيع نطاق الاستحواذ. ومن المتوقع أن يخف ضغط الإمداد في سوق الشقق القديمة تبعًا لذلك، وفي الوقت نفسه سيساعد على تشجيع مختلف المناطق على استكشاف آليات مثل الربط بين الشقق الجديدة والشقق القديمة، بما يوفر إلهامًا مهمًا لتحسين نظام السكن المضمون والمنتجات المتعلقة به.

مراسل أخبار هونغ شينغ: ليو يازياو، تقرير من بكين

المحرر: تشانغ شون، المراجع/المراجع: رن تشي جيانغ