غرفة مراقبة التقارير المالية | المعالجة المحاسبية لمخصصات الأصول تؤدي إلى خسائر، مايكي لونغ تركز على التنمية عالية الجودة

近日，美凯龙发布2025年年报。报告期内，公司实现营收6.58B元。受房地产行业下行压力影响，美凯龙秉持审慎原则，对投资性房地产公允价值进行了大幅估值调整，这也致使本年度归属上市公司股东的净利润亏损23.72B元。

剔除非经营性因素影响后，美凯龙的主营业务呈现出经营韧性与修复弹性。尤其是在新五年战略引领与建发股份的深度赋能下，经营质量有所提升。年报显示，美凯龙全年经营现金流净额达到816M元，较2024年的216M元大幅提升277.34%；核心的家居商业服务板块毛利率增长2个百分点至61.9%。

بفضل تمكين “جينه فا” يستقر النشاط الرئيسي

من خلال التقرير السنوي، يتضح أنه وبفضل تمكين مجموعة جينه فا، استقر نشاط “ميكاي لونغ” الرئيسي مبدئيًا. وحتى 31 ديسمبر 2025، فإن متوسط معدل الإشغال في 74 متجرًا مملوكًا ومدارًا ذاتيًا و218 متجرًا مُدارًا بالوكالة التابعين للشركة قد تحسن مقارنة بعام 2024. ومن ضمن ذلك، ارتفع متوسط معدل الإشغال في المتاجر ذاتية الإدارة بمقدار نقطتين مئويتين ليصل إلى 85.0%.

2025年，美凯龙自营商场平均出租率增长2个百分点。受访者供图

تقول “ميكاي لونغ” إن الخبرة الناضجة لإدارة الأصول المملوكة للدولة لدى مجموعة جينه فا قد ساعدت الشركة في خفض التكاليف وزيادة الكفاءة. في عام 2025، انخفضت تكلفة المبيعات ومصاريف البيع ومصاريف الإدارة لدى “ميكاي لونغ” بنسبة 18.95% و18.59% و24.22% على التوالي، وكانت نسب الانخفاض جميعها أعلى من نسبة انخفاض إيرادات التشغيل، ما أدى إلى تحسين فعالية التشغيل بشكل ملموس. إضافة إلى ذلك، بدأت تظهر بشكل تدريجي مزايا التمويل التي يوفرها مساهمو شركة جينه فا. فقد تم تحسين نسبة التكلفة الإجمالية للتمويل لدى “ميكاي لونغ” من 5.1% في العام الماضي إلى 4.4%، ما أدى إلى خفض مصاريف الفوائد من 25.31 مليار يوان إلى 21.60 مليار يوان. وحتى نهاية 2025، انخفض إجمالي الأوراق التجارية الدائنة والحسابات الدائنة لدى “ميكاي لونغ” بنسبة 43.79% مقارنة بنهاية العام السابق، وتم تسوية الديون التاريخية بشكل مطرد.

خلال فترة التقرير، تسارع تنفيذ التوافق بين الجانبين في مجال الأعمال. قامت “ميكاي لونغ” بتعميق التعاون مع “جينهه تشينغ” و"جينهه للسيارات"، واستمرت في دفع تنفيذ استراتيجيات مثل “3+نجمة” و"الإنسان-السيارة-المنزل" وغيرها. في عام 2025، بلغ إجمالي المساحة التشغيلية لمركز الأجهزة التابع لـ “ميكاي لونغ” 1.405 مليون متر مربع، لتصل نسبة المساحة إلى 10.1%؛ وفي مجال السيارات، تضاعفت المساحة التشغيلية من 160 ألف متر مربع إلى 320 ألف متر مربع، لتغطي 46 مدينة في جميع أنحاء البلاد.

كما وفرت شركة جينه فا لقناة جديدة لاجتذاب العملاء لشركة “ميكاي لونغ”. من ناحية، تعاونت “ميكاي لونغ” مع بطولات “دِياموند ليغ” و"ماراثون شيامن" وغيرها من الفعاليات الدولية من المستوى العالي، ما حقق قفزة في صورة العلامة التجارية. ومن ناحية أخرى، وباستخدام منظومة العقارات لدى جينه فا/ليفا، قامت “ميكاي لونغ” بتمديد ذراع التسويق إلى 20 مدينة و76 مشروعًا سكنيًا، لتوسيع قاعدة العملاء بشكل تراكمي بأكثر من 14 ألف مجموعة، بما أدى مباشرة إلى مبلغ تحويل يقارب 1.5 مليار يوان، وبذلك تم بناء حلقة مغلقة لتدفق العملاء على أساس “العقارات + الأثاث المنزلي”.

افتتح أول مشروع تجاري بتعاون عميق بين الطرفين، وهو “تشينغدو باي يويه تشنغ” في 20 ديسمبر 2025. وتتموضع هذه المشاريع تحت عنوان “ساحة يويه لعائلة تتمتع بالحيوية في جنوب المدينة”، إذ تكسر الحدود التقليدية للتجارة في الأثاث المنزلي، وتستقدم أنماط استهلاك متنوعة وعالية التكرار مثل الرياضة والأنشطة الخارجية والترفيه الأبوي-الطفولي والمطاعم المتخصصة، محققة ترقية وتجديدًا للأصول القائمة وإطلاقًا عالي الكفاءة للقيمة التجارية.

العمل على إعادة تقييم الأصول إلى قيمة تجارية معقولة

نظرًا للتعديلات العميقة التي شهدها قطاع العقارات في الصين خلال السنوات الماضية، فإن العقارات التجارية تواجه عمومًا الحاجة إلى إعادة ضبط التقييم. وبناءً على تقدير حذر للبيئة الكلية واتجاهات القطاع، أجرت “ميكاي لونغ” إعادة تقييم شاملة للقيمة العادلة للعقارات الاستثمارية التابعة لها وفقًا لمعايير المحاسبة. وقد نتج عن هذه الخطوة خسارة في التغيرات في القيمة العادلة بقيمة تقارب 216M يوان على الدفاتر، لتصبح السبب الجوهري للخسارة الكبيرة في عام 2025. لكن من ناحية أخرى، فإن تعديل التقييم هذا يعزز جودة أصول الشركة، بحيث تصبح القيمة الدفترية للأصول أقرب إلى الواقع الفعلي للسوق الحالي.

أشار مختصون في القطاع إلى أن معالجة محاسبية من هذا النوع لا تتعلق بالتدفقات النقدية للشركة، ولا تعني بالضرورة حدوث تدهور جوهري في الأعمال الرئيسية. ومن خلال إجراء تعديلات كافية للقيمة، أزالت “ميكاي لونغ” المخاطر المحتملة لتواصل انخفاض قيمة الأصول في المستقبل، ووضعـت أساسًا ماليًا أكثر صلابة لاستراتيجياتها وخططها اللاحقة.

وبالتوازي مع دفع إعادة تقييم الأصول إلى قيمة تجارية معقولة، اتخذت “ميكاي لونغ” إجراءات فعالة على مستوى التشغيل. وبالنظر إلى التحديات الواقعية المتمثلة في انكماش الطلب في القطاع وصعوبة تشغيل التجار، نفذت “ميكاي لونغ” تدابير لدعم التجار مثل تخفيضات الإيجار، وكرست جهودها لضمان مساحة بقاء التجار، والحفاظ على استقرار سلسلة صناعة الأثاث المنزلي. “قد يؤدي ذلك إلى ضغط معين على جهة الإيرادات على المدى القصير، لكنه في الوقت نفسه يثبت مجموعة التجار ويضع أساسًا للعديد من التحسينات المستمرة لاحقًا.”

تراكم المزايا الحكومية، وإطلاق استراتيجية السنوات الخمس الجديدة

منذ عام 2025، واصلت صناعة العقارات استقبال مزايا سياسات داعمة. في ديسمبر 2025، أصدرت هيئة الرقابة على الأوراق المالية الصينية (“CSRC”) إشعارًا بعنوان “حول دفع التطوير عالي الجودة لسوق صناديق الاستثمار العقاري لأدوات الاستحواذ على الأراضي والعقارات (REITs)”، حيث تم إدراج العقارات التجارية ضمن نطاق التجربة، بما يساعد القطاع على توسيع قنوات تمويل متنوعة. اعتبارًا من 1 يناير 2026، تم خفض أسعار فائدة قروض صندوق الإسكان التراكمي بالكامل للباقي، حيث تم خفض سعر الفائدة على القروض لأصحاب المسكن الأول لمدة خمس سنوات أو أكثر إلى 2.6%، وخفضه للمسكن الثاني إلى 3.075%، ما يواصل تخفيف الضغط على شراء المنازل لدى السكان. وفي مارس 2026، أعلنت شنغهاي أن الحد الأدنى لنسبة الدفعة الأولى لشراء العقارات التجارية سيتم تخفيضه إلى ما لا يقل عن 30%، بما يخفض العتبات الخاصة بتملك واستثمار العقارات التجارية. وفي الوقت نفسه، استمرت على مستوى البلاد سياسات استبدال السلع الاستهلاكية القديمة بالجديدة، وتم إدراج منتجات المنزل الذكي ضمن نطاق الدعم، ما يحفز بدقة الطلب على استهلاك الأثاث المنزلي لإطلاقه.

ومع استمرار تشديد السياسات وزوال الركود من خلال عملية تصفية طويلة المدى في السوق، فإن قطاع العقارات يتجه تدريجيًا للخروج من دورة الهبوط. أشارت مذكرة بحثية صادرة عن شركة “سيتشين” للأوراق المالية إلى أنه مع دخول جانب العرض في السنة السادسة من الانكماش، من المتوقع أن تكون التعديلات العميقة في سوق العقارات قد اقتربت من نهايتها. كما قام كل من دينغ زوي يو، نائب الرئيس التنفيذي المشترك لمجموعة “كِرو آي” (CREE)، ورئيس مجلس إدارة “برووي شواي تشي شي” (普睿数智科技)، بتحليل الأوضاع عبر 6 أبعاد مثل العلاقة الديناميكية بين العرض والطلب، والمخزون، ومدى تعديل أسعار المساكن، معتبرين أن سوق العقارات يجري تأكيد القاع، ويرسل إشارة إلى التوقف عن الهبوط والاستقرار.

عند نقطة حاسمة لتحقيق الاستقرار والانتعاش في القطاع، أطلقت “ميكاي لونغ” بالاستفادة من الفرصة استراتيجية السنوات الخمس الجديدة، وحددت اتجاه التطوير عالي الجودة اعتمادًا على موقعها باعتبارها “مشغلًا تجاريًا جديدًا لحياة الأثاث المنزلي، وخدمة لمنظومة صناعة الأثاث المنزلي”. من ناحية، ستُركز “ميكاي لونغ” على ترقية أعمال الأثاث المنزلية الأساسية، من خلال الاستمرار في ترقية المحتوى وقدرات التشغيل، والحفر العميق في قيمة المساحات التجارية للأثاث المنزلي، وتعزيز القدرة التنافسية للأعمال الأساسية. وفي الوقت نفسه، ستواصل الشركة توسيع حدود الخدمات، وتمكين الجزء العلوي من سلسلة الصناعة، بما يشمل المصانع ذات العلامة التجارية وغيرها من الجهات الأساسية، لبناء منحنى نمو ثانٍ.

يرى محللون أن عودة العقارات الاستثمارية إلى القيمة التجارية الحالية وترسيخ الأساس في الجوانب الأساسية للتشغيل، ستجعل “ميكاي لونغ” - في ظل خلفية تعافي تدريجي لسوق العقارات واستمرار إطلاق الطلب على استهلاك الأثاث المنزلي - قادرة على اغتنام أرباح انتعاش القطاع، وتحقيق تحسن مستمر في الأداء التشغيلي وعودة طويلة المدى للقيمة.

文/张洁

编辑 王琳

校对 赵琳