خلف المليارات، تغيّر وثبات ييوشو العقارية

المصدر/ ليجو للإقتصاد، زينغ شو جيا

في عام 2025، لا يزال قطاع العقارات في “فترة تعديل” تتراكم فيها النتائج ببطء، وقدمت شركة يوكسيو العقارية (Yuexiu) ورقة نتائج شديدة الدلالة.

ببساطة، هذه إجابة تظهر تباينًا واضحًا بين “المظهر” و“الجوهر”.

على السطح، انخفض صافي الربح العائد للمساهمين بمقدار ما. لكن عندما تنزع الغلاف البياني، ستجد أن “هيكله” — أي قيمة المبيعات، وتدفقات النقد، واحتياطي الأراضي — ما يزال متينًا جدًا.

إن ظاهرة “انخفاض الربح واستقرار المبيعات” هذه هي في الواقع صورة حقيقية لتوجهات تمايز السوق العقاري الحالية.

وفي سياق فترة التعديل، تُعد أعمال “الخط الثاني” في يوكسيو العقارية التي تعتمد نموذج “التجاري والسكني معًا” أيضًا نموذجًا يحتذى به لكيفية بقاء وتطور شركات التطوير العقاري في الوقت الراهن.

صلابة الأداء

في عام 2025، بلغ صافي الربح بعد الضريبة لشركة يوكسيو العقارية خلال العام 1.78 مليار يوان، بزيادة قدرها 21.4%؛ كما بلغ الربح العائد للمساهمين “ذوي الحقوق” حوالي 60M يوان.

ويُعزى ذلك بدرجة أكبر إلى تأثيرات مزدوجة من البيئة العامة وفترة تسويات المحاسبة.

وتوضح يوكسيو العقارية أن سوق العقارات لا يزال في فترة تعديل عميق، وأن استعادة ثقة السوق والتوقعات بشكل ملموس تتطلب وقتًا، كما أن التمايز بين الأسواق بين المدن صار واضحًا؛ وخلال العام، انخفض هامش ربح المبيعات عند الاعتراف به من أعمال بيع المساكن مقارنةً بالعام السابق (على أساس سنوي).

وبالاقتران مع البيئة العامة، يمكن فهم هذه النقطة بسهولة. فلكي تُباع المنازل، يضطر كثير من المشاريع إلى التضحية بجزء من هامش الربح، وهو ما يؤدي طبيعيًا إلى انخفاض الأرباح عند الاعتراف بها.

ثانيًا، شهدت بنية مشاريع المبيعات المعترف بها إجمالًا في تلك الفترة تغيّرًا مرحليًا، ما أدى إلى انخفاض متوسط نسبة حقوق الملكية في مشاريع المبيعات المعترف بها خلال العام مقارنةً بعام 2024، وبالتالي انخفض الربح العائد للمساهمين ذوي الحقوق.

بصراحة، ومن أجل تَوزيع المخاطر، شاركت في بعض مشاريع التطوير التعاوني؛ ورغم أن قيمة المبيعات كُبّرت، فإن نسبة الربح التي تصل إلى “جيبها” (أي نسبة الحقوق) انخفضت بشكل مرحلي.

ومع ذلك، على الرغم من أن الأموال على مستوى السجلات قد قلت، إلا أن هذا في الواقع نتيجة لكونها تسعى إلى تنمية أكثر ثباتًا وتعدّل هيكلها بشكل نشط.

في العام الماضي، كان هامش ربح المشاريع الجديدة التي أضافتها يوكسيو العقارية في حدود 15% تقريبًا، ما سيضع أساسًا متينًا لمرحلة ترميم أرباحها لاحقًا.

ومن حيث الحجم، لا تزال يوكسيو العقارية مصنفة بثبات ضمن فئة شركات التطوير العقاري التي تتجاوز قيمتها المليارية.

في عام 2025، حققت إجمالي مبلغ المبيعات التعاقدية (بما في ذلك مبيعات مشاريع الشركات المشتركة والشركات الزميلة) حوالي 106.21B يوان، لتحتل للمرة الثالثة على التوالي مكانًا ثابتًا ضمن معسكر شركات المبيعات بمقياس المليار.

ووفقًا لإحصاءات “كليروي” (Creacts/ CRIC)، فقد ثبت أن إجمالي مبلغ المبيعات التعاقدية ليوكسيو العقارية خلال العام يقبع ضمن أفضل عشر شركات في الصناعة على مستوى البلاد، محتلةً المركز التاسع.

وتتجلى متانتها أيضًا في “حراستها” لخط الأمان المالي.

في العام الماضي، كانت تكلفة التمويل لديها عند مستوى منخفض داخل الصناعة، كما انخفض معدل الفائدة المتوسط المرجّح على الاقتراض بمقدار 44 نقطة أساس إلى 3.05%.

وخلال الفترة، أصدرت الشركة سندات دين لشركات داخل الصين على مرحلتين، بإجمالي 2.9 مليار يوان، وتراوحت نسبة الكوبون بين 1.95% و2.5% سنويًا؛ كما أصدرت أيضًا سند نقطة قلب خارجية (点心债) بقيمة 2.85 مليار يوان، وتراوحت نسبة الكوبون عند 3.3% سنويًا.

وفي الفترة نفسها، سجلت يوكسيو العقارية صافي تدفقات نقدية تشغيلية واردة بقيمة 13.94 مليار يوان، محافظةً على صافي تدفق وارد لمدة أربع سنوات متتالية، بما يدل على قدرة قوية على “توليد السيولة ذاتيًا”.

أما مؤشرات “الخطوط الحمراء الثلاثة” لدى الشركة، فقد ظلت جميعها ضمن المنطقة الخضراء؛ وبعد استبعاد المقبوضات المسبقة، بلغت نسبة الأصول إلى الخصوم 65.5%، ونسبة صافي الاقتراض إلى 54.9%، ونسبة النقد إلى الديون القصيرة الأجل 1.7 مرة، على التوالي.

وقد حظيت متانتها المالية باعتراف واسع من مؤسسات التصنيف والجهات العاملة في الأسواق الرأسمالية الدولية.

تركيز استراتيجي وتعميق

إن ثبات أداء مبيعات يوكسيو العقارية على مستوى “جهة البيع” يعود إلى تركيزها الاستراتيجي وتعميقها.

ووراء ذلك توجد استراتيجيتها الأكثر تركيزًا. خلال الفترة، جاءت 85.6% من قيمة مبيعاتها من المدن الست الأساسية مثل بكين وشانغهاي وغوانغتشو وغيرها.

بالإضافة إلى إزالة المخزون وتثبيت الأسعار وزيادة الكمية لتحقيق اختراقات قوية في التخلص من الوحدات، تطبق يوكسيو العقارية نهج “استثمار دقيق، واستثمار يساهم في تحقيق الاستقرار”، و“سياسة لكل مدينة” من أجل تثبيت “وسادة الأمان” للتطور.

في العام الماضي، انتهزت الشركة إيقاع الاستثمار، وعَمّقت توسيع التعاون، وزادت تعمقها في المدن الأساسية ذات المستوى الأعلى من حيث القيمة، فنجحت طوال العام في الحصول على 25 قطعة أرض عالية الجودة في بكين وشانغهاي وغوانغتشو وشنتشن وهانغتشو وتشينغدو (تشنگدُو) و تشنغتشو (تشنغتشو) وسيان (شيآن) وفوشان، بإجمالي إضافة احتياطي أراضٍ يقارب 2.78 مليون متر مربع، واستثمار حقوق بقيمة تقارب 24.4B يوان.

ومن ضمن ذلك، بلغت نسبة مبلغ استثمار الحقوق في المدن الست الأساسية 96.3%، كما استمر هيكل احتياطي الأراضي في التوجه نحو المدن ذات المستوى الأعلى. كما أن إجمالي معدل علاوة الاستثمار لديها خلال العام بلغ حوالي 9.3%؛ وبعبارة أخرى، حصلت على احتياطي أراضٍ عالي الجودة بتكلفة أقل.

وحتى نهاية العام الماضي، امتلكت يوكسيو العقارية إجمالي احتياطي أراضٍ يقارب 18.55 مليون متر مربع، كما تركزت 94.4% من موارد الأراضي في مدن المستوى الأول والثاني.

أما منطقة خليج قوانغدونغ-هونغ كونغ-ماكاو الكبرى (دوانغقوان)، ومنطقة شرق الصين، والمناطق في وسط وغرب البلاد، ومنطقة الشمال، فقد شكلت على التوالي نحو 42.6% و17.8% و23.7% و15.9% من إجمالي احتياطي الأراضي لدى المجموعة؛ كما أن نسبة القيمة القابلة للبيع في المدن الست الأساسية تبلغ نحو 75%، ما يوفر أساسًا للتطور المستقبلي.

بالإضافة إلى ذلك، ذكرت يوكسيو العقارية أيضًا مشروعين مهمين لتحديث الأراضي القديمة في قوانغتشو.

أولهما مشروع لي رين تونغ في بانيو (Panyu)، حيث تسير تقدّم المشروع حاليًا بشكل سلس نسبيًا، ويمكن أن يتيح قيمة سوقية لأكثر من 69 مليار يوان؛ والآخر هو مصنع الأجهزة الكهربائية نانيانغ في قوانغتشو، حيث وصلت مرحلة هدم/نزع الملكية الإجمالية إلى 94%، وتبلغ نسبة توقيع العقود 98%.

في مطلع هذا العام، وبعد 9 ساعات من المنافسة الشرسة، استحوذت مجموعة يوكسيو على قطعة أرض في منطقة ماتشَانغ (马场) بمدينة جينغتشينغ (珠江新城)؛ وسيكون هذا المشروع في قوانغتشو مجمعًا كبيرًا ذا طابع “بطاقة تعريف” (مشروعًا يمثل المدينة) من حيث الحجم؛ ومن غير المستبعد أن تقوم المجموعة — على مستوى المجموعة — بضخ المشروع في شركة يوكسيو العقارية المدرجة (المدرجة في البورصة).

في عام 2025، احتلت قاعدة يوكسيو في قوانغتشو المرتبة الثانية ضمن قائمة المبيعات المحلية بحجم 29.1 مليار يوان؛ كما أن دعم مشروع ماتشَانغ سيُسهم في تعزيز مكانة يوكسيو كرائدة في قوانغتشو.

ويمتلك هذا المشروع حجم قيمة سوقية كبير؛ وبعد ضخه في الشركة المدرجة، يُتوقع أن يصبح المحرك الأساسي لتعزيز نمو أرباح يوكسيو العقارية خلال السنوات القليلة المقبلة.

موجهًا نحو “الأشياء الأربعة الجيدة”

وضعت يوكسيو العقارية لنفسها مجموعة حلول لعبور دورات الصناعة — من خلال بناء “مؤسسات الأشياء الأربعة الجيدة”، أي منتجات جيدة وخدمات جيدة وعلامة تجارية جيدة وفريق جيد.

في السنوات الأخيرة، ظلت الشركة تتقدم في هذا الاتجاه.

في جانب المنتجات، قامت — من خلال تعميق مستمر لنظام أبحاث العملاء — بتنفيذ مفهوم “4x4 للمنتجات الجيدة”، وحققت ترقية معيارية لخطوط المنتجات الأربعة الرئيسية؛ كما عملت على دفع تكامل التصميم والتنفيذ وتحديث نظام “Yue Zhizao” (悦智造). وقد حصلت عدة مشاريع على جوائز في تصميم الصناعة وجودتها، لتغدو صورة علامة “بيوت جيدة من يوكسيو” راسخة في أذهان الناس.

وبناءً على استراتيجية “التطوير التجاري والسكني معًا”، فإن أعمال “الخط الثاني” لدى يوكسيو العقارية تستحق كذلك الاهتمام.

حققت شركة تأجير العقارات/الصناديق العقارية (Yuexiu REIT/ 房托) إيرادات سنوية قدرها 1.86 مليار يوان، وانخفض متوسط معدل الفائدة المدفوعة إلى 3.77%، كما قامت وكالتا S&P وFitch برفع نظرة التوقعات إلى “مستقر” (stable)؛ كما ظلت إيرادات شركة “يوكسيو للخدمات” مستقرة مع نموها، وتوسعت المساحة الخاضعة للإدارة إلى 73.47 مليون متر مربع، وارتفع معدل التحصيل للتوسعات الخارجية إلى 94%؛ كما حققت يو جيان كِه (越建科) إيرادات قدرها 220 مليون يوان، وزادت المساحة الخاضعة للإدارة بنسبة 23% إلى 920 ألف متر مربع، كما حصلت على مشروع EPC لإعادة تطوير قرية دونغ ليو في منطقة نانشا.

الشركات ذات الصلة: يوكسيو العقارية hk00123