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问AI · 开发商资金挪用如何导致豪宅办证僵局？

**财联社3月30日讯（记者 李洁）**作为北京顶奢住宅标杆之一，合生创展旗下豪宅缦合北京项目部分房源，出现无法办理房产证的情况。

近日，多位业主向财联社记者反映，他们在2023年前后购买了由合生创展开发的缦合北京房产，虽已按合同付清全款并入住，但时隔两年有余，迟迟无法完成网签、更无法办理不动产权证，涉及房款总金额或超500M元。

对于缦合北京多位业主而言，花费数千万元购入的豪宅，某种程度上成了一张难以“转正”的“大额存单”。

就业主反映的这一事项，记者采访了合生创展华北公司方面，相关人员告诉记者，“缦合项目销售以及网签，我们一直都是在正常推进办理中，这是需要时间的。这件事的达成不是很简单的事，背后会有一些复杂的因素。”

针对这一情况，记者以购房者身份咨询北京市住建局，相关人员表示，朝阳区房产过户问题由朝阳区房管局负责，过不了户可以通过朝阳区房管局投诉相关开发商。就此，记者也询问了北京朝阳区不动产登记事务中心，相关人员表示，这种情况具体还是要与开发商协商沟通，协商不通可以走法律诉讼程序。

北京顶豪业主陷办证困境

缦合北京位于北京朝阳区霄云路8号，备案名为新燕都家园，系合生创展在北京市场开发的知名高端住宅。据房天下数据，目前在售项目单套总价约54M-108M元，单价约120k元/平方米。

“我购买的是一套450平方米的户型，总房款68M元，房子在2023年已经完成交付，也入住了。但2年多过去了，既未完成网签，也未能取得不动产权证书，产权状态长期悬空。”一位缦合北京的业主李先生（化名）告诉记者。

据李先生初步统计，目前其已取得联系的共有8户业主未办理网签以及房产证，涉及未办证的房价款或超过500M元。

另据一位业主提供的群聊信息，缦合北京未办理网签的业主约几十户。

记者从业主方面获取的其中一份购房合同显示，该合同房源建筑面积约375平方米，单价108.49k元/平方米，总价40.7M元，合同约定交房时间为2023年12月30日，并约定交付后720日内完成不动产权证办理。该业主称，目前其已经缴纳了全部房款。

也就是说，开发商应于2025年12月30日前给业主完成网签以及房产证业务。如今已超出约定办证期限，开发商仍未履行义务。

“我们从2023年底等到现在，开发商每隔两三个月就跟我说’马上网签’，这话说了不下十几次，但到现在一次都没兑现。”购房人李先生表示。

对此，记者向合生华北公司相关人员进行求证核实，其表示，缦合是缦系的代表项目，对于业主的诉求公司和项目都当作重中之重去完成，但也是需要时间的。

销售资金疑被“抽血”

业主已经付清全款的现房，为何办不了证？

上述购房合同显示，该商品房在出售时抵押状况一栏标注着“已抵押”。抵押人为北京新京润房地产有限公司，抵押权人为浙商银行北京分行，抵押登记日期为2021年8月26日，债务履行期限8年，直至2029年8月24日。

企查查数据显示，北京新京润房地产有限公司成立于2006年6月，成立以来由合生创展旗下吉润置业投资有限公司全资持股。不过，在2026年3月23日，项目公司控股股东由合生创展变更为中信信托。

“开发商卖房时承诺后续会解押。”李先生说，直到办证受阻，他们才从各方了解到，这批房源解押需要开发商向银行偿还对应贷款，还需要向相关部门支付税款。

据业主方多方了解，业主们支付的高额房款，可能并未用于项目“解押”。“我们了解到的情况是，缦合北京的销售资金在归集后，彼时被母公司合生创展统一抽走，用于集团其他用途，从而导致项目层面缺乏资金解除抵押。”

“缦合的人跟我说过，钱被母公司抽走了，导致项目上的手续办不下去。”李先生透露。

值得注意的是，就在前述业主们为办产证问题焦头烂额之际，该项目的新楼栋仍在销售中。

记者以购房者身份致电缦合北京售楼处时，该楼盘工作人员介绍，项目正在销售C2号楼。“我们现在有520平米的户型，价格7000多万，现在是期房，大概在2027年交房，入住两年后办理房产证。”

当被问及之前楼栋办证难的问题时，该工作人员表示：“之前的问题现在陆陆续续在解决，现在出售的2号楼不会出现这种情况，因为现在房款都会进入专门的监管账户。”

上述合生华北公司相关人员也向记者确认，目前正常在销售的房源，可以按照节点去推进网签。

那么，为何会出现这样的差异？58安居客研究院院长张波告诉记者，缦合北京新售的楼栋能正常网签，大概率是因为这部分房源的预售资金，已被纳入有效监管。从目前对预售资金监管的力度来看，资金被抽调的可能性较小。

公开资料显示，2023年12月，北京住建委就《〈北京市商品房预售资金监督管理办法（2023年修订版）〉征求意见稿》公开征集意见。意见提出，将商品房预售资金监管主体由商业银行调整为政府，监管原则由“政府指导、银行监管、多方监督、专款专用”调整为“政府监管、社会监督、专户收存、专款专用、核定支出、违规追责”。

对此，前述业主们感到无奈。

“缦合的人跟我说，等新楼卖出去了，用新回款给我们老业主解押，卖一栋解一栋。但现在新楼卖多半年了，我们一个办下来证的都没有。”李先生称。

就此，北京市盈科（广州）律师事务所律师宋竟一告诉记者，虽然《中华人民共和国民法典》第四百零六条现行有效允许抵押财产转让，但开发商在明知抵押未解除、自身无力解押的情况下进行销售，且长期不解决，导致购房者权益严重受损，此行为违背诚信原则，扰乱了房地产市场秩序。

“相关住房和城乡建设等行政监管部门可依据其管理职责，认定该行为违规并进行相应查处。”宋竟一称。

母公司陷入经营困境

对于缦合北京前述业主面临的窘境，张波指出，这一现象在前几年民营房企中较为常见，当企业整体资金紧张时，企业会优先将优质项目的回款用于确保集团整体流动性，而合生创展恰恰陷入了这种困境。

财报显示，2025年上半年，合生创展实现营业额5.95B元，同比大幅减少53%；股权持有人应占亏损1.73B港元，业绩下滑态势明显；短期银行及其他借款总额为22B港元，而现金及现金等价物仅为8B港元。

此外，截至2025年上半年，其未能按约定还款日期偿还本金及利息合计846M港元的若干借款(“违约借款”)，该等违约事件进而导致合计7.56B港元的若干银行及财务机构借贷触发交叉违约。

一边是集团层面的流动性危机，一边是项目公司因资金被抽离无法解押。如张波所言：“问题的核心是开发商可能将项目售房款挪作他用，包括但不限于集团其他项目输血、偿还到期债务等，从而导致项目自身解押资金不足。”

付了钱、住了房，但未拿到产证，业主的房子是否会被银行收走？

对于这一疑问，宋竟一律师指出，在未完成不动产转移登记前，购房者享有的是依据买卖合同要求开发商履行过户义务的债权，以及基于该债权的“物权期待权”。但该权利并非法定的物权。根据“物权优先于债权”的基本原则，已依法登记的银行抵押权，其效力优先于购房者基于买卖合同的债权。

“如果开发商无法偿还贷款，银行行使抵押权，法院拍卖该房屋后，拍卖款将优先用于清偿银行债务。购房者只能向开发商主张返还购房款、赔偿损失等，而这在开发商资金短缺的情况下，很可能无法得到足额清偿。”宋竟一强调，购房者的产权在法律上并未确立，且其权利顺位劣后于银行的抵押权，这是当前这部分购房者面临的最大法律风险。

而据上述购房合同显示，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的不动产权证书的，双方同意按照以下方式处理。买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知送达之日起90日内退换全部已付款，并按照央行同期活期存款利率付给利息；买受人不解除合同，自逾期之日起，每满一年，出卖人向买受人支付已付房价款千分之一的违约金。

记者在采访中了解到，缦合北京未办理房产证的部分业主们，决定不再等待。目前，多位业主已准备联合起来，走集体诉讼程序，希望通过法律手段强制开发商履行解押及办证义务。

据购房人方面律师提出的意见，现在网签的最大障碍是银行的抵押权，根据目前资料，通过诉讼有望解决这个问题。

张波认为，对于购房者而言，当下在签订购房合同时，可在预售证附件中查询核对付款账户，确定为备案的预售资金监管账户，避免向开发商指定的非监管账户，支付定金、首付款。另一方面，重点选择本身财务稳健，没有屡屡出现延迟交付的房企所开发的项目。

（财联社记者 李洁）