ملاحظة حول التقرير السنوي | تواجه المباني المكتبية تحديات، وقطاع العقارات الاستثمارية في كاري للتطوير يسعى للحفاظ على الاستقرار

عمل تجاري

على الرغم من استمرار ضعف السوق، لا يزال فريق إدارة كيري للتشييد يعمل جاهدًا للحفاظ على معدلات الإشغال التأجيري لكل عقار.

في ظل تذبذب ظروف السوق، أعلنت كيري للتشييد بيانات أدائها للعام 2025 بأكمله.

تشير البيانات إلى أنه خلال الفترة سجلت كيري للتشييد نموًا واضحًا في الإيرادات، إذ وصلت الإيرادات المجمعة للشركة إلى 25.02B دولار هونغ كونغ، بزيادة سنوية قدرها 17%.

جاء جزء كبير من النمو من قطاع مبيعات العقارات، لا سيما من عمليات تسليم المشاريع الساخنة في هونغ كونغ، مثل ذِيفاي (Tê extérieur)، وSea 盈山及朗天峰، ما أدى إلى زيادة إيرادات الاعتراف بمبيعات العقارات بنسبة 28% إلى 17.67B دولار هونغ كونغ.

وبشكل خاص خلال العام، ساهمت قوة ما قبل البيع لمشروع شانغهاي جينلينغ هواي تينغ (Shanghai 金陵华庭) بقوة؛ إذ حقق هذا المشروع وحده مبيعات بقيمة 23.61B دولار هونغ كونغ، وبحلول نهاية العام قفزت قيمة مبيعات العقود لدى كيري للتشييد سنويًا بنسبة 175% إلى 34.68B دولار هونغ كونغ.

لكن الأداء القوي لقطاع تطوير العقارات تم تعويضه بتراجع إيرادات تأجير العقارات الاستثمارية. وخلال عام 2025، كان قطاع العقارات الاستثمارية هو أكثر القطاعات تأثرًا بالبيئة الكلية بين أعمال كيري للتشييد، والأكثر تحديًا من حيث الأداء.

خلال الفترة، سجلت إيرادات هذا النشاط انخفاضًا بنسبة 3% إلى 5.19B دولار هونغ كونغ.

وإزاء التحديات المستمرة، سجلت كيري للتشييد خسائر غير نقدية في القيمة العادلة للعقارات الاستثمارية المستحقة على الشركة بقيمة 1.07B دولار هونغ كونغ، ما أدى إلى ضغط على أرباح المجموعة. ومع ذلك، وبسبب انخفاض مخصصات انخفاض قيمة العقارات التطويرية، انخفضت في النهاية الأرباح الأساسية لكيري للتشييد بنسبة 22% إلى 2.01B دولار هونغ كونغ، وحققت أرباحًا تعود للمساهمين قدرها 938 مليون دولار هونغ كونغ، بزيادة سنوية قدرها 16%.

إضافة إلى ذلك، كان أداء قطاع تشغيل الفنادق مستقرًا؛ إذ بلغت الإيرادات 2.15B دولار هونغ كونغ، بانخفاض طفيف بنسبة 2% على أساس سنوي، ويرجع ذلك أساسًا إلى تراجع إيرادات المطاعم. وبما أن هامش الربح الإجمالي بقي ثابتًا، فقد سجلت أرباح القطاع 708 ملايين دولار هونغ كونغ.

بشكل عام، كان عام 2025 لكيري للتشييد عامًا من التمايز الهيكلي. فقد حقق قطاع تطوير العقارات نموًا قويًا في إيرادات المبيعات بفضل المشاريع الأساسية في البر الرئيسي لهونغ كونغ، ما حسّن تدفق النقد لدى المجموعة بشكل ملحوظ. “إن رد فعل السوق على شانغهاي جينلينغ هواي تينغ (Shanghai 金陵华庭) شجعنا كثيرًا، كما وفر هذا المشروع تدفقًا نقديًا قابلًا للإعجاب للمجموعة.” قال مسؤولو الإدارة.

وفي الوقت نفسه، اغتنمت كيري للتشييد هذه الفرصة لتوجيه جزء كبير من جهودها إلى تحسين وضع التزامات المجموعة. وتُظهر البيانات أنه خلال العام تحقق انخفاض في معدل التمويل من 4.6% إلى 3.8%، كما انخفض إجمالي تكلفة التمويل بنسبة 17% على أساس سنوي، ليسجل 2.22 مليار دولار هونغ كونغ.

حتى نهاية الفترة، ارتفع النقد لدى الشركة وإيداعات البنوك من 11.2 مليار دولار هونغ كونغ بنهاية عام 2024 إلى 16.1 مليار دولار هونغ كونغ، وزاد إجمالي حد القروض البنكية غير المستخدمة من 26.9 مليار دولار هونغ كونغ إلى 31.1 مليار دولار هونغ كونغ؛ إذ يمكن للموارد المالية المتاحة تغطية إجمالي الاقتراضات بحوالي 85%.

وبالمقارنة، انخفض إجمالي اقتراضات كيري للتشييد من 59.6 مليار دولار هونغ كونغ إلى 55.8 مليار دولار هونغ كونغ، وانخفض صافي الاقتراضات من 48.4 مليار دولار هونغ كونغ إلى 39.7 مليار دولار هونغ كونغ.

مع امتلاء النقد، انخفضت نسبة الالتزامات لدى كيري للتشييد من 41.5% إلى 33.3%. وهدف الإدارة هو خفض نسبة الالتزامات أكثر إلى أقل من 30% بحلول نهاية 2026.

ومع ذلك، وبصفته “الموازن” طويل الأجل للمجموعة، لا يزال قطاع العقارات الاستثمارية، وخصوصًا أعمال المباني المكتبية، هو أكبر بند غير مؤكد حاليًا ومستقبلاً من حيث الأداء. إذ يواجه هذا النشاط تحديات سوقية حادة، مع تراجع إيرادات الإيجار.

في السوق في البر الرئيسي الذي تركز عليه كيري للتشييد بكثافة، ومع اكتمال إنجاز Hangzhou Kerry City وTianjin Kerry Centre Phase 2 وShenzhen Qianhai Kerry Centre Phase 3، ارتفع إجمالي المساحة القابلة للإيجار ضمن محفظة العقارات الاستثمارية من 10.84M قدم مربع إلى 13.33M قدم مربع.

عادةً ما تعني زيادة مساحة العقارات الاستثمارية ارتفاع الإيرادات المتكررة، لكن ينبغي الانتباه إلى أن العقارات الاستثمارية التي تملكها كيري للتشييد هي “نجم”ها المباني المكتبية. إذ تشكل المساحة الإجمالية للمباني المكتبية أكثر من 50% من إجمالي مساحة العقارات الاستثمارية، وفي الظروف الحالية للسوق، يسبب ذلك عائقًا معينًا أمام نمو الأداء.

خلال السنة المالية 2025 بأكملها، ساهمت العقارات الاستثمارية في البر الرئيسي لدى كيري للتشييد بإيرادات إيجار مجمعة قدرها 1.36B دولار هونغ كونغ، بانخفاض 1% على أساس سنوي.

وبحسب نوع العقار، أصبحت التجزئة هي القطاع الوحيد الذي حقق نموًا إيجابيًا؛ إذ ارتفعت إيرادات الإيجار المجمعة بنسبة 2% إلى 2.19B دولار هونغ كونغ؛ وانخفضت إيرادات الإيجار المجمعة للشقق إلى 351 مليون دولار هونغ كونغ، بانخفاض 3%؛ كما تراجعت إيرادات الإيجار المجمعة للمباني المكتبية أيضًا بنسبة 3% إلى 7.57M دولار هونغ كونغ.

على الرغم من استمرار ضعف السوق، لا يزال فريق إدارة كيري للتشييد يعمل جاهدًا للحفاظ على معدلات إشغال جميع العقارات. ومن جهة أخرى، يرجع السبب كذلك إلى أن المواقع التي تقع فيها عقارات كيري للتشييد التابعة للشركة جيدة للغاية، إذ تقع جميعها في المناطق المركزية في المدن المختلفة. فعلى سبيل المثال، تقع Shanghai Jing’an Kerry Centre في منطقة الأعمال التجارية في Nanjing West Road وفوق محطة مترو Jing’an Temple.

“حاليًا، فيما يتعلق بإيجارات المباني المكتبية، وبشكل عام، هناك تحسنٌ نسبيٌ في تأجير المباني المميزة في المناطق الأساسية فقط، بينما لا تزال المباني المكتبية في المناطق الأخرى تواجه تحديات سوقية كبيرة.” قالت الإدارة.

حتى نهاية الفترة، ظل معدل إشغال المباني المكتبية في البر الرئيسي لدى كيري للتشييد عند 90%، بينما شهد قطاعا التجزئة والشقق تحسنًا بدرجات متفاوتة، حيث سجل كلاهما 92% في نهاية الفترة.

ظلت معدلات الإشغال مرتفعة في العقارات الرئيسية مثل Shanghai Jing’an Kerry Centre (95%)، وShanghai Pudong Kerry City (96%)، وHangzhou Kerry Centre (92%)، وBeijing Kerry Centre (87%)، وShenzhen Kerry Plaza (92%)، وShenzhen Qianhai Kerry Centre Phase 1 وPhase 2 (89%) وغيرها.

وبالنظر إلى المستقبل، نظرًا لاستراتيجية الاستثمار الأكثر إيجابية التي تم الحفاظ عليها في الماضي، ستشهد كيري للتشييد خلال السنوات القليلة المقبلة اكتمالًا كبيرًا للعقارات الاستثمارية ودخولها حيز الاستخدام.

وفقًا للإفصاحات، ستضيف كيري للتشييد خلال السنوات القادمة، عبر مشاريع الاستخدامات المتعددة في مناطق مثل شنغهاي (بودونغ، هوانغبو)، وووهان، وشنيانغ، حوالي 4.43M قدم مربع من المساحة القابلة للتطوير إلى محفظة العقارات الاستثمارية. وستظل المباني المكتبية هي المسيطرة، بإجمالي مساحة بناء يبلغ 4.428 مليون قدم مربع، بينما تبلغ مساحة التجزئة 2.91M قدم مربع.

ومن بين ذلك، فإن شنغهاي وووهان مدينتان كانت فيهما إمدادات المباني المكتبية وفيرة خلال السنوات الماضية. وقد يؤدي استمرار اكتمال هذه العقارات إلى وجود قلق خفي معين على مستوى الإيجارات في كيري للتشييد.

ومع ذلك، كانت لدى إدارة كيري للتشييد استعدادات نفسية مقابلة؛ إذ واصلوا续租 مع مستأجري الدرجة الممتازة المدرجة والغير مدرجة للتغلب على ضغوط تراجع السوق، وضمان إيرادات متكررة مستقرة على المدى الطويل.

وبناءً على ذلك، قامت كيري للتشييد أيضًا بتخفيف وتيرة اكتمال المشاريع اللاحقة إلى حد ما.

فعلى سبيل المثال، فإن الموعد المتوقع لاكتمال مشروع الاستخدامات المتعددة في طريق Huangpu Jilin (Shanghai Huangpu Jinling Road)، كان من المتوقع سابقًا أن يبدأ التدرج من 2027 وفق تقديرات 2024؛ لكنه تحول وفق أحدث خطة إلى أن يبدأ التدرج من 2029. وبالنسبة لمشروع الاستخدامات المتعددة في ووهان – المرحلة الثانية (Wuhan Kerry Centre)، فإن الموعد المتوقع لاكتماله، والذي كان من المتوقع سابقًا أن يبدأ التدرج من 2030 وفق تقديرات 2024، قد تحول وفق أحدث خطة إلى أن يبدأ التدرج من 2031.

وتُظهر البيانات أن هذين المشروعين يمتلكان كمية كبيرة من فئات العقارات المكتبية، ويشملان إجمالي مساحة مبنية قدرها 3.52M قدم مربع.

كمّ هائل من المعلومات، وتفسير دقيق، كل شيء متاح عبر تطبيق Sina Finance App