تمكين سوق العقارات من الطلبات الأساسية: سوتشو تصدر سياسة جديدة لفائدة قروض صندوق الادخار للشباب والموهوبين

اسأل الذكاء الاصطناعي · كيف يساعد دعم الفائدة لصندوق الادخار السكني لليافعين في سوتشو في تعزيز تنافسية المواهب في المدينة؟

تقرير: تَانغ شاوغوي، مراسلة «الاقتصاد ضمن القرن الـ21»

في 26 مارس، أصدرت هيئة إدارة صندوق الإسكان التابع لسوتشو إشعارًا بشأن «تقديم دعم لفائدة قروض صندوق الإسكان لليافعين» (إشعار سوتشو لصندوق الإسكان [2026] رقم 17) (ويشار إليه فيما بعد بـ《الإشعار》). ينص الإشعار على منح دعم لفائدة لمدة 12 شهرًا لليافعين الذين يستوفون الشروط ويقدمون حديثًا على قروض صندوق الإسكان. تبلغ نسبة الدعم 50% من فائدة السداد الفعلية، بحد أقصى 50 ألف يوان لكل معاملة.

قال يان يويتشين، نائب مدير معهد آي جو للأبحاث: «في ظل خلفية قيام ما يقرب من 20 مدينة في جميع أنحاء البلاد بإطلاق سياسات دعم فائدة قروض الرهن العقاري بشكل مكثف، فإن هذه الخطوة في سوتشو تستهدف المواهب الشابة بدقة؛ فهي اختيار عملي لتحفيز الطلب الأساسي في سوق العقارات، كما أنها تمثل تخطيطًا استراتيجيًا لمنافسة المواهب بين مدن دلتا نهر اليانغتسي الكبرى».

يعتمد《الإشعار》 الذي أصدرته سوتشو منطقًا محوريًا يتمحور حول «الدقة، والوضوح المباشر، والفعالية»، وفي تفاصيل السياسة تَعِبِئ معانٍ أعمق.

من زاوية نطاق الفئات المشمولة، تحدد السياسة معيارين مزدوجين: «مؤهل جامعي بدوام كامل فما فوق + أقل من 35 عامًا/خلال 10 سنوات من التخرج». ومن ناحية، تستهدف ذلك الشريحة التي يُحتمل أن تكون القوة الرئيسية في شراء المنازل من خريجي الجامعات حديثي التخرج. ومن ناحية أخرى، تُدرج أيضًا «الأشخاص الجدد في سوتشو» خلال عشر سنوات من التخرج. ويتوافق هذا بدرجة عالية مع احتياجات المواهب التي تركز عليها سوتشو، مثل قطاعي المعلوماتية الإلكترونية والبيوت الطبية الحيوية. ووفقًا لقياس أجرته مؤسسة آي جو للأبحاث، فإن حصة هذه الفئة في طلب شراء المنازل في سوتشو تتجاوز 40%.

أما من حيث قوة الدعم، فتجمع سياسة دعم الفائدة لصندوق الإسكان لليافعين في سوتشو في الوقت نفسه ميزة تتمثل في رفع حد قرض فئة الشباب بنسبة 50%. بالنسبة للمشترين الذين يستوفون الشروط المذكورة، يتم رفع الحد الأقصى للقرض من صندوق الإسكان الشخصي إلى 1.8 مليون يوان، والحد الأقصى للعائلة إلى 2.25 مليون يوان. وتُعد نسبة الرفع هذه أعلى معيار يمكن أن تستفيد منه الفئات السائدة، ولا يمكن دمجها مع شروط رفع أخرى مثل العائلات متعددة الأبناء أو شروط رفع قيم الدرجة الثانية للمباني الخضراء.

وبحسب حساب الدعم: 50% للفائدة المدعومة × 12 شهرًا، بالنسبة لقروض شراء المسكن الأول، يمكن لاقتراض 1.8 مليون يوان لمدة تزيد عن 5 سنوات (سعر الفائدة 2.6%) توفير 2.34 مليون يوان كفائدة مدعومة؛ وللاقتراض لمدة 1-5 سنوات (سعر الفائدة 2.1%) يمكن توفير 1.89 مليون يوان. أما بالنسبة لقروض المسكن الثاني، فبالنسبة لاقتراض 1.8 مليون يوان لمدة تزيد عن 5 سنوات (سعر الفائدة 3.075%) يمكن توفير 3.465 مليون يوان؛ وللاقتراض لمدة 1-5 سنوات (سعر الفائدة 2.525%) يمكن توفير 2.2725 مليون يوان.

ووفقًا لتقديرات أشخاص مطلعين في الوسط، للحصول على دعم يصل إلى الحد الأعلى البالغ 50 ألف يوان، يجب أن تكون فائدة السداد الفعلية خلال 12 شهرًا لا تقل عن 100 ألف يوان. وبافتراض سعر فائدة 2.6% تقريبًا، فإن ذلك يقابل أصل قرض يقارب 390 مليون يوان. وهذه المدة أعلى بكثير من الحد الأعلى لقروض صندوق الإسكان للأفراد العاديين في سوتشو (1.2 مليون يوان) ولليافعين (1.8 مليون يوان). لذا فمن الصعب على المشترين العاديين بلوغ هذا المستوى. لكن وفقًا لسياسة دعم الفائدة، ما زالت الغالبية من فئات الطلب الأساسي تستطيع الاستفادة سنويًا من دعم بقيمة تتراوح بين 12 ألفًا و18 ألف يوان.

وأشار يان يويتشين إلى أن توقيت إصدار سياسة دعم الفائدة لصندوق الإسكان في سوتشو يأتي بالتزامن مع فترة «الربيع الدافئ» القصيرة في سوق العقارات في جميع أنحاء البلاد، ما قد يجعل أثر تحريك السوق أكثر وضوحًا.

وبالاستناد إلى بيانات منصات طرف ثالث مثل Fangtianxia، منذ عام 2026، أظهرت تعاملات سوق العقارات في سوتشو اتجاهًا للتعافي التدريجي. وبالاعتماد على حجم المبيعات الحالي لتقدير الأرقام، ارتفع إجمالي مساحة مبيعات العقارات الجديدة في مارس مقارنةً بشهر فبراير بنحو 85% على أساس شهري. لكن لا تزال نسبة المبيعات للوحدات ذات الطلب الأساسي أقل من 30%. ومن الأسباب الرئيسية وجود حالة ترقب لدى فئة الشباب، إلى جانب ميل قوة المبيعات نحو وحدات في مناطق محورية لتحسين المساكن.

يرى يان يويتشين أن سياسة دعم الفائدة لصندوق الإسكان في سوتشو يمكنها خفض تكلفة الاحتفاظ بالمسكن في المرحلة الأولى من شراء العقار بشكل مباشر. وهي بمثابة تقديم خصم «نصف فائدة السنة الأولى» لمشتري المنازل من الشباب، ما يُتوقع أن يسرّع دخول جزء من الطلب الذي كان في حالة ترقب إلى السوق، ويزيد من حجم مبيعات وحدات الطلب الأساسي الرئيسية التي تتراوح مساحتها بين 90 و120 مترًا مربعًا.

وبناءً على البيانات ذات الصلة التي قامت هيئة إدارة صندوق الإسكان في سوتشو بإعلانها ضمن «التقرير السنوي لصندوق الإسكان في سوتشو لعام 2025»، وتقديرًا مبنيًا على هذه البيانات، بلغت نسبة استخدام قروض صندوق الإسكان في سوتشو في 2025 نحو 82%. وستساعد سياسة دعم الفائدة هذه على تعزيز كفاءة استخدام صندوق الإسكان، كما ستشكل «مزيجًا» من السياسات مع دعم تسوية الإقامة (انتقال السجل) للمواهب ودعم الإيجار.

بالإضافة إلى ذلك، توضح السياسة صراحةً استثناء قروض تحويل القروض التجارية إلى صندوق الإسكان من نطاق الدعم، ما يبرز التوجه المتمثل في «دعم الطلبات الجديدة». وتمنع هذه القيود تدفق أموال الدعم نحو تحويل القروض القائمة (استبدال القروض الحالية)، وتضمن توجيه موارد السياسة نحو الفئة التي تشتري لأول مرة، بما يتماشى بدرجة كبيرة مع النبرة الحالية لسياسات سوق العقارات في سوتشو: «سياسات حسب المدينة، وتنظيم دقيق».

وفقًا لإحصاءات غير كاملة، منذ دخول عام 2026، طرحت ما يقرب من 20 مدينة في مختلف أنحاء البلاد مثل نانجينغ وتشانتشون وشانتو وييو وغيرها سياسات لدعم فائدة قروض الرهن العقاري. تشمل نماذج الدعم دعمًا مباشرًا من المالية، ودعم فائدة صندوق الإسكان، ودعمًا مخصصًا تقدمه الشركات المطورة. وتتمثل الوظيفة الأساسية في خفض ضغط القسط الشهري على المشترين. ومن بين ذلك، وضحت مدن مثل شانتو وقويلانغ وييو وشاو شينغ وليشوي وسوتشو إطلاق سياسات مرتبطة بدعم فائدة قروض صندوق الإسكان، بما في ذلك قروض دعم فائدة صندوق الإسكان، ودعم فرق الفائدة على القرض.

وأشار يان يويتشين إلى أن سياسة دعم الفائدة لصندوق الإسكان في سوتشو هي صورة مصغرة لعملية تطور تنظيم سوق العقارات في البلاد نحو «الدقة والتمييز»، كما أنها تعد إضافة مهمة لدعم قروض الرهن في ظل بيئة أسعار فائدة منخفضة. في الوقت الحالي، انخفضت الفائدة على قروض الرهن التجارية الأولى لمدة تزيد عن 5 سنوات إلى نحو 3%. لكن يبقى ضغط القسط الشهري في المرحلة الأولى من شراء المسكن هو القيد الحاسم أمام دخول فئة الطلب الأساسي إلى السوق. وتخفف سياسة دعم الفائدة من هذه النقطة عبر «دعم قصير الأجل وإعطاء ميزة بسلاسة ودقة»، ويُفوق أثرها مجرد خفض الفائدة؛ فهي تضمن نقل مكاسب السياسة بسرعة، وتجنب أيضًا الآثار النظامية طويلة الأمد الناجمة عن تعديلات الفائدة.

من منظور أعمق، أصبحت سياسة دعم الفائدة أداة مهمة في منافسة المواهب بين المدن. وفي سياق تسارع تكامل دلتا نهر اليانغتسي الكبرى، تشتد المنافسة على المواهب بين سوتشو ومدن مثل هانغتشو ونانجينغ. وبصفتها جوهرًا، فإن سياسة دعم الفائدة في سوتشو تمثل دمجًا عميقًا بين «سياسة المواهب وسياسة العقارات»، من خلال جذب المواهب الشابة للاستقرار عبر ضمان السكن، وتعبئة رأس المال البشري لترقية الصناعات في المدينة. وقد يتم الاستشهاد بهذا النموذج «تأمين السكن من أجل جذب المواهب، وتعزيز التطور بفضل المواهب» من قبل المزيد من المدن.

توقع يان يويتشين أنه بعد تطبيق سياسة دعم الفائدة في سوتشو، قد تكون هناك عدة فرص للتحسين، مثلًا بالاستناد إلى مدة الدعم في بعض المدن التي تمتد 2-3 سنوات؛ فقد يتم لاحقًا تمديد مدة دعم الفائدة. ومن المتوقع أيضًا توسيع نطاق التغطية من المواهب الشابة ليشمل العائلات متعددة الأبناء وفئات الطلب الأساسي العادي. وفي الوقت نفسه، لا يستبعد أن يتم التعاون مع البنوك التجارية لإطلاق نموذج «صندوق الإسكان + قروض تجارية» مع دعم فائدة مشترك، بما يؤدي إلى تضخيم أثر تخفيف العبء بشكل أكبر.