فوتي للتطوير العقاري تخسر 16.6 مليار يوان في 2025.. هل يمكن لإعادة هيكلة الديون أن تنقذ الموقف؟

جيان ليانشينغ 4 مايو 1، تقرير من المراسل لي جيه كانت شركة فولي للعقارات (02777.HK) تُعرف سابقًا بأنها “الخمسة الأُسود في جنوب الصين”، وقد أصدرت تقرير أدائها السنوي لعام 2025، وبحسب ما كشفت عنه الشركة، ما زالت أوضاع التشغيل شديدة الصعوبة.

تُظهر البيانات السنوية أنه في عام 2025، حققت فولي للعقارات إيرادات تشغيلية بنحو 10.94B يوان، بانخفاض كبير بنسبة 38.2% على أساس سنوي؛ وبلغ إجمالي مبيعاتها المتفق عليها خلال العام نحو 14.21 مليار يوان، مقابل مساحة مبيعات تقارب 1.8736 مليون متر مربع. وتوزعت المشاريع على 26 مقاطعة و3 دول في الخارج.

على الرغم من ضعف الأداء على مستوى الإيرادات، فإن مبلغ الخسارة السنوية للشركة يُظهر اتجاهًا نحو التضييق. فقد بلغت خسارة الشركة في عام 2025 نحو 16.6B يوان، مقارنة بخسارة 17.79B يوان في عام 2024، وبانخفاض في الخسارة بنسبة 6.7% على أساس سنوي.

لكن محللين يشيرون إلى أن ذلك لا يعني استعادة قدرة الشركة على تحقيق الأرباح، بل إنه تحسن طفيف مبني على قاعدة خسائر كبيرة جدًا.

ومن منظور الميزانية العمومية، لم يتحسن أزمة السيولة لدى فولي للعقارات بشكل واضح. وحتى نهاية عام 2025، بلغ إجمالي النقد لدى الشركة نحو 3.06B يوان، بانخفاض إضافي من 3.86B يوان بنهاية 2024. وفي الوقت نفسه، رغم أن إجمالي الاقتراض انخفض قليلًا إلى 99.37B يوان، فإن الاقتراض قصير الأجل المستحق خلال سنة واحدة بلغ 93.39B يوان، ما يشكل أكثر من 94% من إجمالي الاقتراض.

وهذا يعني أنه إذا تم احتساب إجمالي النقد الموجود لدى الشركة فقط، فإنه يمكنه تغطية حوالي 3.3% فقط من ديونها قصيرة الأجل، وأن مخاطر سلسلة التمويل مرتفعة.

وقد انعكس هذا الوضع الحاد أيضًا في بيانات تأخر سداد الديون. إذ كشفت الشركة أنه حتى 31 ديسمبر 2025، فإن ديونها ذات الفائدة ضمن نطاق القوائم الموحدة والتي تتجاوز 10 ملايين يوان من حيث المبالغ المتأخرة، بلغ إجمالي رصيد أصلها 36.81 مليار يوان، وتشمل أربعة أنواع رئيسية: السندات الائتمانية، والقروض المصرفية، والقروض من شركات مالية غير مصرفية، وديون أخرى ذات فائدة.

وفيما يتعلق بأسباب التأخر، ذكرت فولي للعقارات أنها: “توجد ضغوط على السيولة النقدية قصيرة الأجل لم تتمكن من السداد في الوقت المناسب”.

وفي مواجهة ضغوط سداد هائلة، أصبحت أعمال إعادة هيكلة ديون فولي للعقارات محور اهتمام السوق.

في الواقع، تُعد فولي من أوائل شركات التطوير العقاري التي بدأت إعادة هيكلة ديونها في الخارج. ففي وقت مبكر من عام 2022، قامت الشركة بإتمام إعادة هيكلة جميع الدفعات العشر من السندات الممتازة عبر عملية استطلاع الموافقة، مما أتاح مجالًا للتعامل لاحقًا مع الأصول. ومع ذلك، ومع استمرار تعديل القطاع، لم تجد الشركة خيارًا سوى البدء في خطط إضافية لتقليل الديون.

وبحسب المعلومات الواردة في التقرير السنوي، فقد بدأت فولي في عام 2024 أعمال التحضير لجولة ثانية شاملة لإعادة هيكلة السندات الممتازة المتبقية، حيث تم تجميع السندات ذات الصلة في ثلاث صفقات. ومن المقرر أن يبدأ مخطط إعادة الهيكلة رسميًا في ديسمبر 2024، وتم تعديله في النصف الثاني من عام 2025 وفقًا لتعليقات السوق.

يقدم مخطط إعادة هيكلة الديون الجديد إلى حاملي السندات أربعة خيارات: الخيار النقدي بالكامل، مع دفع 5% من القيمة الاسمية؛ والتحويل من الدين إلى أسهم؛ واستخدام سندات جديدة لسداد الدين مع خصم بنسبة 50% من القيمة الاسمية؛ وإصدار سندات جديدة بمدة 10 سنوات. وفي الوقت الحالي، حصل هذا المخطط على دعم يتجاوز 77% من الدائنين.

شددت الإدارة في التقرير السنوي على أن دفع تنفيذ الخطة يُعد معلمًا مهمًا في عام 2025، كما حددت بشكل واضح أن هدف عام 2026 هو “تعزيز ملحوظ للحالة المالية، وتخفيف ضغوط السيولة قصيرة الأجل”. وبعد اكتمال الخطة، سيتم إلغاء نسبة كبيرة نسبيًا من السندات الممتازة عبر خصومات كبيرة؛ وهذا لا يقلل إجمالي الديون بشكل كبير فحسب، بل والأهم أنه ينقل إشارة إيجابية إلى السوق.

وفي الوقت نفسه، وبعيدًا عن البيانات المالية، فإن الأخبار المتعلقة بإدارة الشركة أدت إلى زيادة شكوك السوق بشأنها. ووفقًا لتقارير من عدة وسائل إعلام، ففي الفترة حول عيد الربيع لعام 2026، تم إيقاف رئيس مجلس إدارة فولي للعقارات، لي سيلان، أثناء سفره إلى الخارج، وتم إبلاغه بأنه قد تم تقييد خروجه من مدينة تيانجين من قبل المحكمة الشعبية المتوسطة الثالثة في تيانجين.

وبخصوص ذلك، ذكرت فولي في وقت سابق لمراسل أنها لم تتلقَّ حتى الآن أي بلاغ رسمي ذي صلة، وأن تفاصيل الحالة يجب أن تُحدد وفقًا لإعلان الشركة أو معلومات من الجهات القضائية.

أصدر بنك سيتي بنك تقريرًا بحثيًا ذكر فيه أنه خفض سعر فولي للعقارات المستهدف من 0.54 دولار هونغ كونغ إلى 0.45 دولار هونغ كونغ، مع الحفاظ على تصنيف “بيع (مرتفع المخاطر)”. وأشار بنك سيتي بنك إلى أنه إذا لم تتحسن بيئتا المبيعات والتمويل، فقد تتفاقم ضغوط التدفق النقدي لدى الشركة أكثر، وأن تقدم تصرفات بيع الأصول سيصبح محور التركيز.

وفيما يتعلق بمخزون المشاريع، تُظهر البيانات السنوية أن مخزون الأراضي لدى فولي للعقارات ما زال كبيرًا. وحتى نهاية عام 2025، بلغ إجمالي المساحة البنائية نحو 45.86M متر مربع، بينما بلغت إجمالي المساحة القابلة للبيع نحو 34.75M متر مربع. ويرى العاملون في الصناعة أن ذلك يوفر أساسًا للتصرف في الأصول مستقبلًا وللتعافي المحتمل للمدفوعات.