تحليل شامل للتقرير السنوي | فك شفرة تقرير ييوو العقارية لعام 2025: ثلاث قدرات لعبور الدورة الاقتصادية

تسارع تجديد الهيكلة في القطاع العقاري، وتزداد الفروقات داخل معسكرات شركات التطوير العقاري بصورة أوضح. ووفقًا لرصد معهد تشونغتسي للأبحاث، في عام 2025، ما زال عدد شركات التطوير العقاري في مختلف المعسكرات يتراجع بشكل ملحوظ. بلغ عدد الشركات التي تجاوزت مبيعاتها 100 مليار 10 شركات، بانخفاض شركة واحدة مقارنةً بالسنة السابقة؛ وبلغ عدد الشركات التي تتجاوز 100 مليار 73 شركة، بانخفاض 13 شركة مقارنةً بالسنة السابقة.

لكن هذا يعكس أيضًا وجود فروق شاسعة في قدرة شركات التطوير العقاري على مقاومة المخاطر خلال فترة التعديل في القطاع؛ وما زالت توجد مجموعة من الشركات المتميزة التي، بفضل متانة قوية، تعبر الدورة وتصبح “الطلاب المتفوقين” الذين يواصلون التحسن في ظل تباين السوق.

في 31 مارس، أصدرت شركة «يويشيو العقارية» تقرير أدائها للعام 2025 بأكمله. خلال فترة التقرير، حققت «يويشيو العقارية» إجمالي مبيعات العقود البالغة 1062.1 مليار يوان، وارتفع ترتيبها في الصناعة من المركز 37 ضمن الفئة المتوسطة في 2021 إلى المركز 9 بشكل قفزي كبير، مع الحفاظ على موقعها ضمن “الدفعة الأولى”. وفي عام 2025، حققت الشركة إيرادات قدرها 864.6 مليار يوان، مع استمرار النمو على أساس سنوي؛ وبلغ صافي الربح بعد الضريبة 17.8 مليار يوان، بزيادة 21.4%، لتصبح واحدة من القلائل جدًا في القطاع التي تحافظ على الربحية المستمرة.

كما عبّر لين تشاويوان، رئيس مجلس إدارة «يويشيو العقارية»، في اجتماع الأداء عن ثقته الراسخة في استمرار التطور المستقبلي للشركة. وقال إن الشركة في عام 2026 ستتمحور حول موضوع العمل “تحقيق أداء مستقر بدقة وإتقان، وتعزيز القدرات بالإصلاح، ودفع التطور بالتحول”، لتثبيت نطاق “ألف مليار”، وتعزيز مكانتها في الأسواق الأساسية؛ والعمل على تحسين الزيادة في الموارد، وتنفيذ “تعزيز الاستقرار عبر الاستثمار، والاستثمار بنسبة 100% واحد”، وتحسين وتنقيح “جناحين اثنين مع محور واحد”؛ وبالاستناد إلى “الشركات الأربع الجيدة” والإدارة الدقيقة، لدفع الترقيات والتحول والانتقال إلى تنمية عالية الجودة، وتحقيق بداية جيدة لـ “الخطة الخمسية الخامسة عشرة” مع عبور مستقر للدورة.

تظهر المبيعات المتانة؛ ضخ دموي قوي يرسّخ قاعدة مستقرة

عندما تنخفض المبيعات عمومًا في القطاع بشكل متداول، فإن منحنى أداء «يويشيو العقارية» يحافظ على وضعية الاستقرار رغم الاتجاه المعاكس.

وفقًا لتقرير الأداء السنوي لـ «يويشيو العقارية»، حقق التجمع خلال الفترة قيمة مبيعات العقود 1062.1 مليار يوان، وتحتل شركة «كيروي» ترتيب المركز التاسع ضمن قائمة مبيعات شركات التطوير العقاري لعام 2025، كما تحافظ باستمرار لثلاث سنوات متتالية على موقعها ضمن فئة “الألف مليار” الأولى. ومن بين ذلك، حققت المدن الست الأساسية مبيعات عقود تقارب 909 مليارات يوان صيني.

تبدو هذه النتيجة في ظل بيئة القطاع الحالية نادرة ومثيرة للإعجاب. وتجدر الإشارة إلى أن سوق العقارات في عام 2025 يقع في نافذة سياسات حرجة لـ “إيقاف الانخفاض والعودة إلى الاستقرار”. فقد أصدرت الحكومة المركزية والسلطات المحلية تباعًا سلسلة من إجراءات “تثبيت سوق العقارات”؛ وإشارات الدعم السياساتي واضحة. غير أن أثر السياسات لا يُترجم فوريًا؛ ومن أجل أن يتحول من تطبيق على الأرض إلى رد فعلي ملموس في جانب المبيعات، ما زال الأمر يحتاج إلى فترة انتقال.

وبسبب ذلك، لم تظهر بعد انعكاسة اتجاهية في الوضع العام لمبيعات شركات التطوير العقاري. وتظهر بيانات المؤسسات أن متوسط الانخفاض على أساس سنوي في قيمة التعاقدات لشركات التطوير ضمن المراكز العشرة الأولى في مبيعات 2025 يبلغ 16%، كما يتعرض المعسكر القيادي لضغط واضح أيضًا. وفي هذا السياق، تُظهر «يويشيو العقارية» أداءً يفوق المنافسين بشكل ملحوظ؛ إذ لا يتجاوز هامش انخفاض مبيعاتها في نفس الفترة نصف متوسط الصناعة تقريبًا.

يرى متخصصون أن هذه المقاومة النسبية لهبوط المبيعات تعكس، إضافة إلى قوة تموضع مشروعاتها وهيكل منتجاتها، أيضًا أن مرحلة انتقال أثر السياسات لم تنتهِ بعد على نحو كامل، ومع ذلك بدأت الشركات العقارية الممتازة تظهر لديها بوادر تفوق على “الصف العام” في التوقف عن الهبوط والاستقرار.

وتكمن وراء هذه الإنجازات صفة تتمسك بها «يويشيو العقارية» باعتبارها مبدأً أساسيًا: “الأولوية للإيقاع، وتحقيق توازن بين الكمية والسعر”. وفي ظل ضغط المبيعات على مستوى القطاع، تتبنى الشركة استراتيجية “إمساك الجانبين” للاستثمار والتصفية — في المقدمة تضبط بدقة إيقاع اقتناء الأراضي ولا تلاحق ارتفاع الأسعار بشكل أعمى، كما لا تفوّت نافذة الفرص ذات علاوة منخفضة؛ وفي الخلفية تعزز قدرات تصفية الموجودات الفعلية وشبه الفعلية لإيقاف نمو حجم المخزون. وفي الوقت نفسه، تواصل دفع ترقية إدارة دورة كاملة مثل تقييم السوق، وإدارة العملاء، وتحويل المبيعات، مع تحسين هيكل معدلات المصروفات التسويقية، ورفع نسبة المبيعات من قنواتها الذاتية ومن العملاء ذوي المخزون، لتصل في النهاية إلى اختراق مزدوج على مستوى مقاومة هبوط المبيعات وكفاءة التشغيل.

ولهذا السبب، وحتى نهاية 2025، ارتفع صافي الربح بعد الضريبة لدى «يويشيو العقارية» بنسبة 21.4% على أساس سنوي، وبلغ صافي الربح الأساسي 2.6 مليار يوان، لتصبح واحدة من القلائل من شركات التطوير التي لا تزال في حالة الحفاظ على الربحية. وفي الوقت نفسه، استمر التدفق النقدي من الأنشطة التشغيلية لسنوات عديدة في اتجاه صافي تدفق داخلي، محافظًا على مستوى مرتفع بلغ 139.4 مليار يوان خلال العام، ما يظهر قوة قوية في “التدفق الدموي الذاتي”. وهذا لا يوفر فقط احتياطيًا ماليًا كافيًا لخطط الاستثمار اللاحقة، بل يبني أيضًا حاجزًا متينًا لأمان التدفق النقدي الكلي، ليصبح الورقة الرابحة الأساسية لـ «يويشيو العقارية» في مسيرة ثابتة للأمام.

وإضافة إلى ذلك، يتجلى “ثبات” «يويشيو العقارية» أيضًا في عدة جوانب مثل التحسين المستمر لبنية الديون.

حتى نهاية 2025، بلغ نصيب الديون المستحقة خلال عام واحد لدى «يويشيو العقارية» 26%، ونصيب الديون متوسطة وطويلة الأجل 74%؛ وعند نهاية الفترة، بلغ النقد 467.6 مليار يوان، ووصل معامل تغطية الديون القصيرة المستحقة خلال عام واحد إلى 1.7 مرة. انخفض متوسط معدل الاقتراض المرجّح إلى 3.05%، بانخفاض 44 نقطة أساس على أساس سنوي. وقد حافظت الشركة لعامين متتاليين على اتجاه هبوط تكاليف التمويل، كما أن كلًا من تكاليف التمويل ومقدار الانخفاض يحتلان المرتبة الأولى في فئة الشركات المملوكة للدولة على مستوى المناطق ضمن الصناعة. وبناءً على وضعها المالي المتين، تحافظ «يويشيو العقارية» على “المستويات الثلاثة الحمراء” ضمن فئة الخضراء بالكامل، وتحصل على تصنيفات ائتمانية استثمارية مزدوجة من S&P وFitch، وتكون النظرة المستقبلية مستقرة.

صرّح بنك ستاندرد تشارترد بأن سهم «يويشيو العقارية» يقع حاليًا ضمن نطاق منخفض نسبيًا تاريخيًا، وأن هناك نوعًا من الانفصال بين التقييم والواقع الأساسي؛ بينما تتصدر الشركة أداء المبيعات داخل الصناعة، ومن المتوقع أن يوفر ذلك دعمًا قويًا لسعر السهم والتقييم، ما يعني أن لدى التقييم مساحة لإعادة الضبط. لذا، يحافظ البنك على تصنيف “شراء”.

قرارات مدروسة مسبقًا على أساس أبعاد متعددة، وتعميق الاستثمار في ست مدن مرجعية أساسية

في الوقت الحالي، تدخل صناعة العقارات مرحلة جديدة تتمثل في تعديل عميق لهيكل العرض والطلب وإعادة تشكيل منطق قيمة السوق.

ذكرت وكالة أنباء شينخوا في تعليقها أن سوق العقارات في الصين قد ودّع مرحلة “الارتفاع العام أو الانخفاض العام”، ودخل مرحلة بنيوية جديدة تتمثل في “ثبات القلب، وتصفيات الأطراف”.

كما تظهر بيانات رصد من عدة مؤسسات أن سوق العقارات في مختلف أنحاء البلاد يتشكل فيه نمط واضح لـ “تباين 20/80”: نحو 20% من المدن الأساسية والمناطق الأساسية فيها تقاوم الانخفاض وتُحافظ على القيمة، مع ارتفاع معتدل؛ بينما نحو 80% من مدن الدرجة الثالثة والرابعة تعاني من مأزق جفاف السيولة. أما المناطق التي تمتلك وظيفة “حجر الأساس” لميزانية الأصول، فهي تتركز في الأساس في المدن من المستوى الأول مثل بكين وشانغهاي وغوانغتشو وشنتشن، وكذلك في مدن المستوى الثاني القوية مثل هانغتشو وتشينغدو. وتتميز هذه المناطق غالبًا بثلاث خصائص مشتركة: أساس صناعي متين، تدفق مستمر للسكان، وموارد داعمة مكتملة؛ ما يشكل منطق القيمة الأساسي لأصول المدن الأساسية.

كما بدأت مؤخرًا “موجة ربيع صغيرة” في سوق العقارات، وقد انطلقت أولًا من المدن ذات المستوى الأول. وتظهر أحدث بيانات من الهيئة الوطنية للإحصاء أن من بين 70 مدينة كبيرة ومتوسطة في فبراير، أنهت المدن ذات المستوى الأول لأول مرة سلسلة الانخفاض المتواصل لمدة 9 أشهر لأسعار المساكن التجارية الجديدة؛ كما عاد إلى التحسن بالتزامن سعر العقارات المستعملة في مدن أساسية مثل بكين وشانغهاي.

وفي هذا السياق، أصبح تحسين جودة الأصول والاستثمار الدقيق هما الموضوعان الرئيسيان اللذان يجب على شركات التطوير معالجتهما.

تعمل «يويشيو العقارية» على إنشاء منظومة أبحاث سوق متعددة الأبعاد، ما يدفع إلى تنسيق عالي الكفاءة بين جانب الاستثمار والدوائر المختلفة للأعمال، لتوفير دعم بيانات قوي لقرارات الاستثمار. وفي الوقت نفسه، تعتمد الشركة أسلوب “استثمار يقود المشروعات” بحيث يتم إنجاز البحث المسبق لتخطيط المنتجات واستراتيجيات التطوير في مرحلة اقتناء الأراضي، مما يقلل بفعالية من عدم اليقين في مراحل التطوير، ويضمن قابلية التوقع لعائدات الاستثمار.

ومن حيث التوجه الاستراتيجي، تتمسك «يويشيو العقارية» باستراتيجية تركيز على المدن الأساسية، وتقدم مفهوم إدارة التنفيذ “اقرأ المدينة، واقرأ الأرض، واقرأ الأشخاص”، لفهم عميق لخصائص احتياجات المدن المختلفة، مع تعميق القدرة على التشغيل المحلي باستمرار. كما تتعاون بنشاط مع الحكومات المحلية لتحسين إيقاع توفير الأراضي، لبناء ميزة تنافسية متمايزة في التفاعل بين الحكومة والشركات، وتحقيق منافع متبادلة وتعاون مربح للطرفين.

وبناءً على منظومة إدارة الاستثمار الناضجة هذه، تتركز «يويشيو العقارية» بشكل كبير للغاية في الاستثمار في ست مدن أساسية: بكين، شانغهاي، قوانغتشو، شنتشن، هانغتشو، وتشينغدو. في عام 2025، بلغت حصة الاستثمار في الأسهم لهذه المدن الست 96.3%، ما يدل على قوة استهداف استثمارية شديدة التركيز. ومن منظور المساهمة في المبيعات، فإن نتائج هذا التموضع كانت ملحوظة: تجاوزت مبيعات بكين الواحدة 300 مليار يوان؛ بينما حققت شانغهاي وغوانغتشو 222 مليار يوان و291 مليار يوان على التوالي، لتساهم المدن الثلاث معًا بحوالي 78% من إجمالي مبيعات الشركة. وبشكل عام، بلغت حصة مبيعات الشركة في المدن الأساسية من المستويين الأول والثاني 85.6%.

وخلف حجم مبيعات الألف مليار، يكمن في المقام الأول “التموضع الاستباقي” في جانب الاستثمار، كما لا ينفصل عن “الأساس المتين” في جانب المخزون الأرضي. وحتى نهاية 2025، بلغ إجمالي احتياطي الأراضي لـ «يويشيو العقارية» 18.55 مليون متر مربع، مع استمرار تركّزه في المدن ذات الإمكانات الأعلى؛ وتبلغ حصة المدن من المستويين الأول والثاني مجتمعة 94.4%. وفي احتياطي الأراضي المضاف في 2025، ارتفعت حصة المدن من المستوى الأول أكثر إلى 67.7%. بالإضافة إلى ذلك، اغتنمت «يويشيو العقارية» فرص زيادة الاحتياطي عند تراجع السوق والفرص ذات علاوة منخفضة في اقتناء الأراضي، لتضبط في النهاية متوسط معدل العلاوة عند اقتناء الأراضي ضمن 9.3%، وهو أقل بنحو خمسين بالمئة تقريبًا من متوسط شركات التطوير العشر الأوائل TOP10.

ومن الجدير بالاهتمام أنه في شهر فبراير من هذا العام، استحوذت «مجموعة يويشيو» على قطعة أرض “ميدان المابانغ” في نقطة تقاطع ثلاثة مجالات أعمال رئيسية في قوانغتشو: تشو جيانغ نيو تاون — فنغونغ تشنغ — بوغزو، بقيمة 23.6 مليار يوان، ما أثار اهتمامًا واسعًا في القطاع.

صرح متخصصون بأن هذا المشروع هو آخر قطعة أرض تحديث حضري متصلة في تشو جيانغ نيو تاون، ويستغل المساحات العامة المفتوحة لربط قطاعات مثل تجارة فاخرة للغاية (مع عقد SKP)، وفنادق راقية، ومكاتب من فئة “فائقة” (ultra-class) وغيرها من الأنماط. ويُتوقع أن تشارك «يويشيو العقارية» بعمق في التنمية والتشغيل المتكامل على مستوى المدينة. وحتى قبل ذلك، تم التحقق من نموذج “تجسيد الشركة الأم — إدخال الشركة المدرجة” من خلال مشروع TOD في بوغزو الجنوبية، ما يوفر مسارًا ناضجًا لعمليات الأصول لاحقًا. أما مشاريع نادرة مثل ميدان المابانغ، فلا تجلب فقط زيادات في الأداء على المدى الطويل، بل تدفع أيضًا ترقية منهجية في قدرات المنتج لدى الشركة، وقوة علامتها التجارية، وقدرات التشغيل.

صقل “بيوت جيدة” صلبة وترسيخ حاجز حماية في الصناعة عبر تلبية الطلب السائد

إذا كان تحسين المخزون الأرضي يمكّن من تجميع قوة لمرحلة التطور المقبلة، فإن صقل المنتجات والخدمات هو القدرة الداخلية التي تبنيها الشركة لمنافسة طويلة الأمد.

يشير متخصصون إلى أنه في ظل تعمق التباين البنيوي داخل القطاع، لا يمكن كسب زمام المبادرة في دورة جديدة إلا بالتمسك بمفهوم “صاحب المنتج”، وصناعة “بيت جيد” حقيقي يطابق احتياجات السوق عبر أفكار ابتكارية وتجربة قصوى.

في عام 2025، فتحت نوافذ السياسات في مدن أساسية مثل بكين وشانغهاي تدريجيًا، لكن اختيار المشترين أصبح أكثر حذرًا. باتت الأموال تتجه بشكل أكثر عقلانية إلى المشاريع التي تتمتع بقدر أعلى من اليقين. فما الذي يُعتبر “يقينًا أعلى”؟

لقد تم إدراج “البيوت الجيدة” في تقرير عمل الحكومة منذ عامين متتاليين؛ وبما أن هذا التوجه السياساتي سبق أن تزامن مع احتياجات السوق، فقد بدأ “البيوت الجيدة” لم تعد مجرد مفهوم، بل أصبحت قوة دافعة جديدة للاستثمار والاستهلاك في سوق العقارات، ونالت أيضًا اعتراف المشترين عبر دفع الأموال فعليًا.

تُظهر بيانات معهد تشونغتسي للأبحاث أن مشروع “he yue wang yun” في بكين التابع لـ «يويشيو العقارية» بلغت نسبة التصفية فيه 96% في شهر الافتتاح، وبمبيعات قدرها 92.5 مليار يوان تصدر قائمة مبيعات المساكن التجارية في بكين لعام 2025؛ بينما حقق مشروع “fei yun yue fu” في شانغهاي إنجازًا بـ 159 مليار يوان و1022 وحدة، ليتبوأ المركز الأول في شانغهاي من حيث عدد وحدات المبيعات ومساحة المبيعات معًا……

ومع ذلك، فإن أداء هذه المشروعات الفردية هو مجرد جانب من اعتراف السوق بـ «يويشيو العقارية». وعند توسيع النظر إلى الشركة ككل، حققت «يويشيو العقارية» نتائج جيدة في عدة مدن أساسية. ففي قاعدة الشركة في قوانغتشو، احتلت الشركة المركز الثاني محليًا بقيمة مبيعات 291 مليار يوان؛ وفي بكين تجاوزت 300 مليار يوان، أيضًا في المرتبة الثانية ضمن القائمة؛ أما في شانغهاي فبلغت المبيعات 222 مليار يوان، لتحتل المركز السابع.

قال لين تشاويوان، رئيس مجلس إدارة «يويشيو العقارية»، في اجتماع الأداء: “تتمسك الشركة دائمًا باستراتيجية طويلة الأمد لـ ’الشركات الأربع الجيدة‘ المتمثلة في ’منتج جيد وخدمة جيدة وعلامة تجارية جيدة وفريق جيد‘”.

في الواقع، من “صناعة البيوت” إلى “صناعة البيوت الجيدة”، ثم إلى “صناعة الحياة الجيدة”، تعمل «يويشيو العقارية» على تعميق منظومة أبحاث العملاء، وتنفيذ مفهوم “منتج جيد” وفق المبادئ 4X4، وإنجاز ترقية معيارية لأربع سلاسل منتجات، لتلبية بشكل مختلف احتياجات فئة التحسين الراقية والفئة ذات الطلب الصلب على السكن عالي الجودة. ومن خلال دفع التصميم والتنفيذ المتكامل بقوة وترقية نظام “Yue Smart Manufacturing”، يتم تحقيق تحسن متزامن في جودة المنتج وكفاءة البناء ورضا العملاء، وقد فازت عدة مشاريع بجوائز تصميم وجودة على مستوى الصناعة.

وفي الوقت نفسه، تركز «يويشيو» على احتياجات العملاء عبر دورة حياتهم، وتبني “نظام ابتكار المنتج الثلاثي” على أساس “بحث — بناء — خدمة”، لتسريع تطوير تطبيقات تقنيات السكن الصحي، وبالاعتماد على نهج متكامل “منتج + خدمة + تشغيل” لدفع بناء “بيوت جيدة ومجمعات سكنية جيدة”، محققة قفزة نوعية من تسليم المنتج إلى التعايش في القيمة.

وعلى نقطة الانطلاق الجديدة في “الخطة الخمسية الخامسة عشرة”، يشهد قطاع العقارات تغييرات عميقة في هيكله؛ حيث تتجه الموارد ومساحات السوق تدريجيًا نحو الشركات ذات القوة الشاملة. وبفضل قاعدة مالية صحية، وتموضع استثماري دقيق، وقدرات منتج متينة، وزخم تطوير ثابت، خرجت «يويشيو العقارية» من بين “تجديد الهيكلة” بخط مستقل في مسار السوق. وتُظهر خبرتها أن المفتاح لعبور الدورات لا يكمن في حجم الشركة، بل في مدى ثبات القاعدة، ووضوح الاستراتيجية، ودقة التنفيذ. وهذه هي المعنى الواجب لانتقال قطاع العقارات إلى تنمية عالية الجودة.