اتجاهات جديدة في تخصيص الأراضي: استقرار وارتفاع في أراضي الصناعات في قوانغتشو، شنتشن، وفوتشو، مع إشارة واضحة إلى "الأولوية للصناعة"

منطقة الخليج الكبرى تدخل بشكل شامل مرحلة «التحكم في الزيادة عبر الاعتماد على المخزون»، في عصر تقود فيه الصناعة.

مع إصدار خطط طرح الأراضي لسنوات 2026 في كل من قوانغتشو وشنتشن وفوشان، فقد أصبحت بوضوح اتجاهات طرح الأراضي في المدن الرئيسية هذا العام. وفي الأراضي السكنية، فإن أحجام الإمداد لهذه المدن الثلاث تتقلص بشكل واضح؛ والإشارة الأكثر دلالة إلى التحول هي أن الموارد الأرضية تميل أكثر فأكثر نحو الأراضي المخصصة للصناعة.

وهذا يعكس تغير منطق الإمداد في سوق الأراضي.

في ذروة ازدهار قطاع العقارات، كانت عائدات بيع الأراضي السكنية بالمزاد المصدر الرئيسي لإيرادات المالية المحلية. ومع ارتفاع مخزون العقارات السكنية، اتجهت كل المناطق تباعًا إلى تحويل مؤشرات الأراضي الإنشائية المضافة إلى تفضيل الصناعات التحويلية المتقدمة، والصناعات الناشئة الاستراتيجية، والبنية التحتية الكبرى، بهدف التخلص من المسار التقليدي المتمثل في «الاعتماد على الأراضي العقارية لتمويل المالية المحلية».

منذ الربع الأول من هذا العام، أصبحت ملامح مسار سوق الأراضي في منطقة الخليج الكبرى أكثر وضوحًا تدريجيًا؛ إذ تتقلص باستمرار أحجام إمداد الأراضي السكنية في قوانغتشو وفوشان وشنتشن، وتوجد معظم القطع المطروحة في المناطق الأساسية داخل المدن؛ وفي الوقت نفسه، فإن المبالغ المحصلة من الأراضي المخصصة للصناعة تظل مستقرة بل وترتفع أكثر.

سوف يؤدي منطق طرح الأراضي هذا إلى تغيرين من جوانب: فمن ناحية، تعمل كل منطقة على تعزيز ثقة السوق عبر توفير «قطع أرض نادرة»، ويدخل سوق العقارات السكنية عصر «الجودة أولًا» و«المنتج أولًا». ومن ناحية أخرى، فإن زيادة طرح الأراضي الصناعية ستدفع أيضًا ترقية الصناعة، لتتحول بالكامل إلى عصر «التحرك بدافع الصناعة».

تحديد إمداد الأراضي السكنية بدقة

على مستوى الدولة، يستمر حجم صفقات الأراضي في التقلص في السنوات الأخيرة.

وفقًا لبيانات شركة «كري ي»، فإن عام 2025 شهد، في عموم الصين في المدن الـ300، وصول المساحة المبنية المتعاقد عليها من خلال المزادات العامة والطرح للمزاد إلى 1 مليار متر مربع، بانخفاض سنوي قدره 11%.

في العام الماضي، انخفض متوسط مساحة الصفقات في مدن الدرجة الأولى بنسبة 28%؛ ومن بين ذلك، انخفضت في قوانغتشو بنسبة 38%، بينما انخفضت في بكين وشانغهاي بنسبة 20% و37% على التوالي. ورغم تكرار ظهور الأراضي ذات الأسعار المرتفعة في مدن الدرجة الأولى، فإن التشديد على ضبط إمداد الأراضي الجديدة والاحتفاظ بحجم مخزون صحي ما زالا هما النغمة الرئيسية.

وبناءً على هذا السياق، يتحول تخطيط الأراضي السكنية من «الأكثر» إلى «الأقل والأدق»، وهو ما يتوافق أكثر مع الاتجاه الحالي.

خذ قوانغتشو كمثال: وفقًا لـ«الكتاب الأزرق لطرح الأراضي للأنشطة التشغيلية في قوانغتشو لعام 2026»، سيتم إدراج إجمالي 326 قطعة أرض في قوانغتشو عام 2026، بإجمالي مساحة يقارب 1320 هكتارًا، منها 119 قطعة سكنية بنسبة 36%. مقارنةً بالأعوام السابقة، فإن خطة إمداد الأراضي السكنية في قوانغتشو لهذا العام شهدت انخفاضًا ملحوظًا؛ إذ كانت خطة الإمداد في العام الماضي 134 قطعة. بالإضافة إلى ذلك، داخل المناطق المركزية، فإن عدد القطع ومساحتها المخصصة للإمداد في تيانهه وهـايجو وبي يونغ ولايوان تعرضت جميعها إلى تقليص.

ورغم انخفاض العدد، فقد برزت أكثر «الجودة». إذ إن قطع أرض مدينة الأعمال المالية «مجمع المدينة المالية للتكرير والبتروكيماويات»، وقطع مصانع الأدوية الحيوية في منطقة «ووشان»، وقطعتان في منطقة «بداية منطقة المدينة المالية»، وثلاث قطع في منطقة «الألعاب الأولمبية» كلها تقع في المناطق الأساسية التابعة لتيانهه، كما حظيت باهتمام الشركات العقارية بشكل رئيسي.

حلل أحد العاملين في استثمار الأراضي لدى شركة مملوكة مركزيا لوكالة «21st Century Business Herald» قائلا إن «تقلص حجم إمداد الأراضي» هو اتجاه تتبناه كل المناطق؛ والجوهر يكمن في أن تباين السوق الحالي يتزايد، وأن الشركات العقارية تميل أكثر إلى تمركز مواردها في المناطق الأساسية لزيادة درجة اليقين. كما أن فئات المشترين في سوق المنازل الجديدة وسوق العقارات المستعملة تختلف؛ فميزانيات مشتري المنازل الجديدة عادةً تكون أكثر كفاية، مع طلب أعلى على منتجات وخدمات جيدة. وبذلك يمكن كذلك تطوير الأراضي في المناطق الأساسية إلى منتجات يمكن أن تحقق علاوة سعريّة أعلى.

كما يشهد إمداد الأراضي السكنية في شنتشن تقلصًا مع تحسين الجودة.

وفقًا لخطة إمداد الأراضي الإنشائية في شنتشن لعام 2026، فإن شنتشن في عام 2026 ستركز إمداداتها على تحقيق هدف «وجود منزل جيد للعيش، وعمل جيد، وجعل التعليم والعلاج أسهل، وعيش أكثر راحة»، مع تنسيق إحياء الأراضي المخزونية وتوفير الأراضي الزيادة في الطلب، ودفع الاستخدام عالي الكفاءة لموارد الأراضي. وفي مجال الأراضي السكنية، ستقوم شنتشن بتوزيع دقيق، وتخطط لإمداد 90 هكتارًا، منها 55 هكتارًا لأراضي المساكن التجارية، و35 هكتارًا لأراضي المساكن المضمونة.

ووفقًا لـ«إشعار خطة إمداد الأراضي الإنشائية الحضرية والريفية في فوشان لعام 2026»، فإن إجمالي كمية الأراضي المملوكة للدولة التي ستُطرح في فوشان عام 2026 يبلغ 1646 هكتارًا، بزيادة سنوية قدرها 5.2% مقارنة بعام 2025؛ لكن إمداد الأراضي السكنية في فوشان أيضًا سيشهد تقلصًا، إذ تبلغ كمية الإمداد 218 هكتارًا، ما يمثل نسبة 13% فقط، بانخفاض طفيف قدره 1.8% مقارنة بعام 2025.

الاستفادة من الصناعة

إن خط مسار الأراضي السكنية يتجه نحو «الفخامة والدقة»، بينما يستمر حجم إمداد الأراضي المخصصة للصناعة في الزيادة.

ومن بينها، تشدد قوانغتشو على استراتيجية التنمية لـ«التكامل بين التجارة والصناعة، واندماج القطاعين»، حيث تخطط خطة 2026 لإمداد 149 قطعة أرض لأغراض الأعمال والخدمات بنسبة 46%، و36 قطعة أرض لأغراض صناعية بنسبة 11%، و22 قطعة أرض لأغراض أخرى بنسبة 7%.

ومن خلال التصنيف المنهجي للأنواع الأربعة من الأراضي (الأراضي السكنية، وأراضي الأعمال والخدمات، والأراضي الصناعية، والأراضي الأخرى) والعرض المجمع، يتجلى أن الأراضي التشغيلية التي تطرحها قوانغتشو تمثل ضمانًا مهمًا لعناصر الأراضي لبناء منصات تنمية الصناعة وتحسين وظائف المدينة؛ وبذلك تمكين «قوة إنتاجية جديدة». وتلتزم قوانغتشو بمبدأ «توجيه السوق دون وضع سقف»، وتضمن على نحو كامل تلبية احتياجات الأراضي لـ«20+8» من الصناعات الناشئة الاستراتيجية والصناعات المستقبلية.

ومن نموذج نموذجي: في فبراير من هذا العام، فإن قطعة أرض «أرض نادرة» في «منطقة حديقة جينجيانغ الجديدة» التي حصلت عليها «إيفوشيو بروبيرتي» (Yuexiu) بقيمة 22.6 مليار يوان هي مثال على قطعة أرض متعددة الاستخدامات؛ وسيجري في المستقبل بناء مجمع حضري فائق متكامل يجمع بين مكاتب الأعمال الصناعية، والترفيه التجاري، والحياة السكنية، وملحقات الفنادق، بما يطلق حاملاً لمساحة عالية الجودة بأكثر من مليون متر مربع من المساحات، ويخلق نظامًا بيئيًا جديدًا لوظائف المدينة المستقبلية.

وبالإضافة إلى الأراضي السكنية، تعمل شنتشن هذا العام أيضًا على زيادة مستمرة في توفير أنواع أخرى من الأراضي. ففي مجال الأراضي الصناعية، يبلغ مخطط الإمداد 255 هكتارًا، مع الالتزام بـ«توجيه السوق دون وضع سقف»، والحرص على ضمان احتياجات الأراضي لـ«20+8» من الصناعات الناشئة الاستراتيجية والصناعات المستقبلية، وتمكين «قوة إنتاجية جديدة». كما أن الأراضي الخاصة بالخدمات العامة والبنية التحتية الحضرية مخطط لها إمداد 713 هكتارًا، مع التركيز على دعم بناء ورفع المستوى الشامل للبنية التحتية للمدينة مثل التعليم والطب والأنشطة الثقافية والرياضية والنقل والخدمات البلدية وغيرها.

كما تضمن فوشان بقوة إمداد الأراضي الصناعية والأراضي المخصصة لتلبية احتياجات المعيشة للسكان.

ومن زاوية نسب الأنواع من الأراضي: في هذا العام، فإن الأراضي الصناعية والتعدين والتخزين (المصنفة «تجارة صناعية ومستودعات») في فوشان تبلغ إمدادها 997 هكتارًا، وهو ما يشكل القوة الرئيسية المطلقة بنسبة تصل إلى 61%، لتصبح دعامة أساسية لطرح الأراضي على مدار العام. وفي المقابل، تشكل الأراضي ذات الطابع الخيري مثل الأراضي للإدارة العامة والخدمات العامة، وأراضي النقل، وأراضي مرافق المياه مجتمعة 352 هكتارًا، بنسبة 21%، لتضمن بشكل كامل احتياجات ترسيخ البنية التحتية للمدينة، ودعم المعيشة الأساسية، ومرافق الحدائق الصناعية.

وتحلل «كري ي» أن فوشان تعمل على دفع التحول والترقية في قطاع التصنيع بقوة، وتقوم ببناء بطاقة تعريفية للمدينة «التصنيع بصفته سيدًا». وبالنسبة لتكوين الإمداد، فإن حصة الأراضي الصناعية التي تزيد عن ستين بالمئة هي هيكل الإمداد الذي يهدف إلى حجز مساحة للتطور لقطاعات رئيسية مثل تصنيع المعدات المتقدمة، والتصنيع الذكي للأثاث المنزلي، والدواء الحيوي، والطاقة الجديدة، وصناعات الحوسبة الذكية. إن ميل موارد الأراضي نحو الصناعة يعني أن مركز ثقل تطور فوشان الحضري يتحول من «تحريك العقارات» إلى «تحريك الصناعة»، وأن تطور سوق العقارات في فوشان أيضًا سيتحول من «التوسع في الحجم» إلى «تعزيز الجودة»، وهو ما يتناغم مع سياسة فوشان لـ«البيوت الجيدة».

ومع تقليص حجم الأراضي السكنية، وتوجه إمداد الأراضي نحو الصناعة والمرافق الداعمة، فإن منطق استحواذ شركات العقارات على الأراضي سيتغير أيضًا.

وتذكر «كري ي» أن الأراضي السكنية عالية الجودة ستصبح بؤرة اهتمام شركات العقارات؛ ومع اشتداد المنافسة في سوق طرح الأراضي بالمزاد، ستظل الشركات المملوكة للدولة والشركات المملوكة للدولة المركزية، بفضل مزايا التمويل والموارد، اللاعب الرئيسي في سوق المزادات، كما ستستمر درجة تركّز القطاع في الارتفاع. ومن جهة أخرى، وبسبب تأثير تكلفة الأراضي، فإن شركات العقارات لن تعود إلى السعي نحو «الدوران السريع وتصفية البضائع بسرعة»، بل ستتحول إلى «عالية الجودة وخدمات أفضل»، مع التركيز على تطوير المنتجات. وسيصبح من بين المنتجات الممتازة مثل الشقق «ذات أجيال متعددة»، و«المواصفات الجديدة الفائقة»، و«المجتمعات منخفضة الكثافة» وغيرها من المنتجات عالية الجودة هي التي ستصبح السائد في السوق. وسيتحول سوق العقارات من «منافسة الأسعار» إلى «منافسة الجودة».