الاستحواذ على الأراضي أولاً، وتراجع الأرباح.. هل تستطيع الصين إنترناشيونال أن تحافظ على لقب "ملك الأرباح" في قطاع العقارات؟

اسأل الذكاء الاصطناعي · مبيعات قوية بينما الأرباح تتراجع، كيف نوازن بين التوسع والاستراتيجية؟

صحفي واجهة أخبار | وانغ يوهان

في ظل التعديل العميق في القطاع، شهدت شركة التطوير العقاري الصينية للخارج (المشار إليها فيما يلي بـ “تطوير الصين في الخارج”) المعروفة بـ “ملك الأرباح” أيضًا تراجعًا في حجم أرباحها لعام 2025.

في 31 مارس، كشفت تطوير الصين في الخارج عن نتائجها السنوية لعام 2025. حققت الشركة خلال السنة إجمالي إيرادات بلغ 156.8B يوان، بانخفاض سنوي قدره 9.2%. ومن ضمنها، بلغت إيرادات تطوير العقارات 7.2B يوان بانخفاض 10.3% على أساس سنوي؛ وبلغت إيرادات التشغيل التجاري 12.69B يوان بزيادة طفيفة قدرها 1.0%.

بالنسبة للأرباح، بلغ صافي الربح العائد للمساهمين في 2025 ما قيمته 126.9 مليار يوان، بانخفاض سنوي قدره 18.8%؛ وبلغ صافي الربح العائد للمساهمين الأساسيين 13.01B يوان، بانخفاض سنوي قدره 17.2%. السبب الرئيسي لتراجع الأرباح هو انخفاض حجم المبالغ التي تم تحويلها، كما أن هامش الربح الإجمالي بلغ 15.5%، بانخفاض قدره 2.2 نقطة مئوية على أساس سنوي.

رغم تراجع تحقيق الأرباح، ظلت نسبة توزيع الأرباح مستقرة. تم توزيع 50 سنتًا هونج كونج لكل سهم خلال العام، أي نحو 38.6% من صافي الربح الأساسي العائد للمساهمين.

ملخص بيانات مالية جزئية في التقرير السنوي واجهة أخبار لقطة شاشة من نص التقرير السنوي الأصلي

في ظل التعديل العميق في القطاع، ما زالت مبيعات تطوير الصين في الخارج قوية. ووفقًا لبيانات معهد مؤشر الصين (Zhongzhi)، احتلت مبيعات تطوير الصين في الخارج القائمة على حقوق الملكية لعام 2025 المرتبة الأولى في القطاع.

وفي تقريره المالي، قال يان جيانغو، رئيس مجلس الإدارة، إن ذلك يعود بالأساس إلى استراتيجية تطوير الشركة، أي تركيز شديد على مدن الصف الأول ذات مستويات أعلى من الأمان واليقين، مع اغتناص الفرص الهيكلية في المدن الرئيسية الأخرى.

تُظهر البيانات أنه خلال فترة التقرير، حققت شركات تطوير الصين في الخارج السلسلة (باستثناء تطوير الصين في الخارج-هونغ يانج) مبيعات تعاقدية بقيمة 8B يوان في هونج كونج وخمس مدن محورية هي بكين وشانغهاي وغوانغتشو وشنتشن و تيانجين؟ (لا) — الخمس مدن تشمل: بكين وشانغهاي وغوانغتشو وشنتشن و(؟) — وفق النص الأصلي: “بكين و北上广深” أي “بكين وشانغهاي وغوانغتشو وشنتشن”. إجمالي النسبة بلغ 57.3%. ومن بينها، ساهمت مدينة بكين بمبلغ 22.23B يوان، وسوق هونج كونج بمبيعات 16.73B يوان، لتصعد للمرة الأولى إلى المرتبة الخامسة في المنطقة المحلية. وعلى مستوى المنتجات، تجاوز إجمالي مبيعات الطرح الأول لمشروع “شنتشن باي وان وان شي” الواقع في شنتشن مئة مليار يوان، محققًا رقمًا قياسيًا وطنيًا لطرح أول واحد خلال السنة.

إن الأداء القوي على جانب المبيعات وفر لتطوير الصين في الخارج تدفقًا نقديًا مستمرًا. بلغ تحصيل المبيعات خلال العام 10B يوان، مع تدفق نقدي صافٍ داخل من التدفقات النقدية التشغيلية بقيمة 167.3 مليار يوان. توجد أربع مدن فقط حققت تحصيل مبيعات يتجاوز 100 مليار يوان، وهي: بكين وشانغهاي وغوانغتشو وشنتشن؛ حيث تجاوزت بكين 30B يوان، وتجاوزت شانغهاي وشنتشن على التوالي 200 مليار يوان.

بالتوازي مع المبيعات، تمثّل في العام الماضي موقف تطوير الصين في الخارج في سوق الأراضي بالاقتراب من “الاندفاع”.

تُظهر بيانات التقرير المالي أنه خلال عام 2025، حصلت تطوير الصين في الخارج في إجمالي 15 مدينة في البر الرئيسي وهونج كونج على 35 قطعة أرض، مع إضافة إجمالي مخزون أرضي جديد بمساحة بناء إجمالية قدرها 4.99 مليون متر مربع، وبسعر حق ملكية بلغ 20B يوان. لا تتجاوز هذه القيمة بكثير الفترة نفسها من عام 2024 فحسب، بل جعلت الشركة أيضًا إجمالي مبلغ مشتريات الأراضي الجديدة يحتل المرتبة الأولى في القطاع.

فقط في الربع الثالث من عام 2025، بلغت قيمة حقوق الأرض في موسم الشركة خلال ربع واحد 36.52B يوان، بزيادة كبيرة قاربت 5 أضعاف على أساس سنوي. ولم يتباطأ هذا الاتجاه خلال العام؛ ففي 10 أكتوبر أيضًا حصلت تطوير الصين في الخارج على قطعة أرض أخرى في منطقة شو هو ي في شانغهاي بمبلغ 44.65 مليار يوان. ومن منظور المدن التي استثمرت فيها، بلغت نسبة مبلغ شراء حقوق الأراضي في هونج كونج وخمس مدن محورية في بكين وشانغهاي وغوانغتشو وشنتشن نحو 73.9%.

اعتبارًا من نهاية 2025، بلغ إجمالي مخزون الأراضي لدى الشركة (باستثناء تطوير الصين في الخارج-هونغ يانج) 25.28 مليون متر مربع، حيث تبلغ نسبة قيمة البضائع القابلة للبيع (في المدن الأولى والمدن القوية من الدرجة الثانية) 86.5%.

مبيعات قوية وأخذ أراضٍ شرس، لكن بيانات الربحية تكشف مخاوف كامنة.

في عام 2025، بلغ صافي الربح العائد للمساهمين بعد خصم البنود غير المتكررة لدى تطوير الصين في الخارج 4.47B يوان، بانخفاض سنوي قدره 18.83%. ورغم أن هذا المستوى ما زال أعلى من معظم المنافسين، فقد وجدت واجهة أخبار، بعد تجميع تقارير الشركة المالية في السنوات الأخيرة، أن صافي الربح العائد للمساهمين قد انخفض لسنتين متتاليتين؛ حيث بلغ صافي الربح في 2024 156.36 مليار يوان، بينما كان في 2023 256.1 مليار يوان.

في الوقت نفسه، تقلص أيضًا هامش الربح الإجمالي للمبيعات مقارنة بفترة القمم في القطاع. بلغ هامش الربح الإجمالي للمبيعات لعام 2025 لدى تطوير الصين في الخارج 15.51%. بينما كانت هذه النسبة في 2023 و2024 على التوالي 20.32% و17.7%

ملخص الوضع المالي خلال السنوات الخمس الأخيرة لتطوير الصين في الخارج واجهة أخبار قامت بتجميعه وإعداد رسم بياني

أشار تقرير من شركة تشينغيي للأوراق المالية إلى أنه مع بدء انخفاض مبلغ ما تم بيعه ولكن لم يتم تحويله بعد، يتوقع ضغوطًا هبوطية قصيرة الأجل على جانب الإيرادات. غير أنه مع تحسين هيكل التحويل، يُتوقع أن يتحسن هامش الربح الإجمالي. وتوقعت المؤسسة أن يبلغ صافي الربح الأساسي للشركة خلال 2026 إلى 2028 على التوالي 12.69B يوان و15.64B يوان و111 مليار يوان، بانخفاض سنوي قدره 10.0% و2.6% و2.7% على التوالي.

ورغم ضغط الأرباح، تظل الوضع المالي الإجمالي لتطوير الصين في الخارج مستقرًا. حتى نهاية 2025، بلغ معدل صافي الدين إلى حقوق الملكية 34.2%، وهو أقل بكثير من معيار “اللون الأخضر”؛ ومتوسط تكلفة التمويل 2.8%، وهو في أدنى مستويات القطاع؛ كما بلغ التدفق النقدي الصافي من التدفقات النقدية التشغيلية في 2025 167.3 مليار يوان، متجاوزًا 8B يوان لثلاث سنوات متتالية.

علاوة على ذلك، في 2025، غطت إيرادات التشغيل التجاري لتطوير الصين في الخارج بالكامل إجمالي مصروفات الفوائد للشركة. بلغت مساهمة الدخل من مراكز التسوق والمكاتب مجتمعة 81%.

في أكتوبر من العام الماضي، نجح “رينت الاستهلاكي التجاري” (REIT) التابع لـ هواشيا لتطوير الصين في الخارج في الإدراج في بورصة شينغزن للأوراق المالية، ليصبح أول نموذج في القطاع لـ “الاستحواذ-الإصلاح-الترقية-الخروج”، محققًا إغلاقًا لحلقة “الاستثمار والتمويل والإنشاء والإدارة والخروج”، ما رفع مستوى قدرات إدارة الأصول والتشغيل الرأسمالي لدى الشركة إلى مستوى جديد.

وفي التقرير المالي، عزى يان جيانغو ثقة الشركة المستقبلية إلى ثلاثة محفزات رئيسية: استقرار الاقتصاد الكلي مع نمو تدريجي، ودعم السياسات وتحسن العلاقة بين العرض والطلب، والدافع الذاتي لدى الشركة لكونها متوازنة في الهجوم والدفاع. وأشار إلى أن بكين وشانغهاي قد وسعتا سياسات تقييد شراء المنازل؛ كما أن وزارة الموارد الطبيعية أوضحت أنه من حيث المبدأ لن يُستخدم استحداث أراضي البناء المضافة بعد الآن في تطوير العقارات التجارية؛ ومن المتوقع أن تتحسن العلاقة بين العرض والطلب، وأن المشاريع الكبيرة في المواقع الأساسية ستواصل تحقيق المبيعات والأرباح.

وبشكل عام، حافظت تطوير الصين في الخارج خلال 2025 على تكلفة تمويل منخفضة جدًا ومستوى رافعة مالي مستقرة، ما يوفر هامش أمان لتطويرها في المرحلة اللاحقة. لكن ما إذا كانت تكاليف الأراضي المرتفعة ستستمر في الضغط على هامش الربح الإجمالي، وما إذا كانت المنافسة الشرسة على قطع الأراضي الأساسية في مدن الصف الأول يمكن أن تتحول إلى أرباح مقابلة، لا يزالان مسألتين محوريتين في المستقبل.