كوليرز إنترناشونال: سوق المكاتب في بكين في الربع الأول يشهد استقراراً في الحجم وانخفاضاً في الأسعار مع تباين المناطق

في 2 أبريل، استضافت شركة كولير إنترناشونال (رمز التداول في ناسداك: CIGI؛ ورمز التداول في بورصة تورونتو: CIGI) مؤتمر كولير إنترناشونال في بكين للربع الأول من عام 2026 في منتزه جياوفو رودج الطبيعية (Qiaofu Fangcao Di) بالعاصمة بكين.

تُظهر الأوضاع الاقتصادية الكلية في الصين حاليًا سمات “ضغط المخاطر الخارجية، وتعويض الهيكل الداخلي” من حيث المرونة. وعلى الرغم من أن النزاعات الجيوسياسية الدولية دفعت متوسط سعر النفط إلى الارتفاع بشكل ملحوظ، إلا أنه وبفضل هيكل استهلاك الطاقة في الداخل الذي يعتمد أساسًا على الفحم، إلى جانب التطور السريع لصناعة الطاقة الجديدة، فإن مسار انتقال ارتفاع أسعار النفط إلى التضخم الأساسي يظل محدودًا نسبيًا. وبسبب أن تعافي استهلاك الطرف النهائي يظهر “تباينًا على شكل K”؛ إذ تستعيد فئات الاستهلاك الإلزامي وسلاسل السفر/التنقل عافيتها بسرعة، بينما تظل احتياجات الاستهلاك الاختياري وقطاعات ما بعد دورة العقارات ضعيفة، ما يؤدي إلى صعوبة نقل ضغوط جانب التكاليف بشكل فعّال إلى جانب الاستهلاك. إن وضع “تضخم في المنبع وتنكّس/انكماش في المصب” الذي قد يظهر نتيجة هذا عدم التوافق يخلق اختلالًا في توزيع الأرباح لصالح المنبع بشكل مستمر، وقد يواجه قطاع التصنيع في الحلقة الوسطى مأزق “زيادة في الإيرادات دون زيادة في الأرباح”.

ومع وضع “بناء منظومة صناعية حديثة، وتعزيز وتدعيم أساس الاقتصاد الحقيقي” في المرتبة الأولى على مستوى الاستراتيجية في وثيقة المخطط “الخمسي الخامس عشر” (الخطة الخمسية الخامسة عشرة)؛ فإن نمط التطور المتدرج المتمثل في “تحسين جودة الصناعات التقليدية + توسيع الصناعات الناشئة + تنمية الصناعات المستقبلية” سيتخذ شكلًا تدريجيًا. وفي الوقت نفسه، أضافت خطة “الخمسي الخامس عشر” توجيهًا جديدًا في اتجاهات الصناعة يتمثل في “الاندماجية”، مع التأكيد على التكامل المنهجي بين قطاع الخدمات والصناعة التحويلية، بما يشير إلى انتقال تطوير الصناعة من اختراق نقطي إلى ترقية شاملة. إن تأثير “الاندماج المنهجي بين قطاع الخدمات والصناعة التحويلية” على سوق المباني المكتبية ليس مجرد منطق خطي بسيط يتمثل في “توسع قطاع الخدمات يؤدي إلى زيادة الطلب على المكاتب”، بل هو عبر إعادة تشكيل أشكال فضاء الصناعات وبتغيير طريقة خلق قيمة الشركات، لإعادة بناء “جودة” و“كمية” الطلب على المكاتب.

في الربع الأول من عام 2026، بلغت صافي الاستيعاب (Net Absorption) الإجمالي في سوق المباني المكتبية من الفئة A في بكين حوالي 57 ألف متر مربع. وبالنسبة للطلب، يظهر ضخٌّ معتدل وكبير نسبيًا، مع استمرار اتجاه التخلص المستمر من الشواغر (去化). انخفضت نسبة الشواغر على أساس ربع سنوي بمقدار 0.6 نقطة مئوية إلى 18.5%، وانخفضت على أساس سنوي بمقدار 1.7 نقطة مئوية؛ أما من ناحية الإيجارات، فقد بلغ متوسط الإيجار الصافي الفعّال في السوق إجمالًا 212.6 يوان صيني شهريًا لكل متر مربع، مع هبوط بنسبة 4.2% على أساس ربع سنوي، وتوسّع فجوة الهبوط على أساس سنوي إلى 12.4%. وتظهر بوضوح خصوصية السوق المتمثلة في “ثبات الكمية وانخفاض السعر”. وتُظهر القطاعات الفرعية أداءً متباينًا بشكل واضح: إذ تركزت أحجام التخلص من الشواغر لدى القطاعات الرئيسية (غير الأساسية) في مشاريع فئة A الواقعة في أسواق فرعية طرفية/غير مركزية؛ إذ اقترب صافي الاستيعاب لديها من 43 ألف متر مربع، أي نحو 75% من إجمالي صافي الاستيعاب، ما يبيّن أن المشاريع الجيدة في القطاع غير المركزي أصبحت القوة الرئيسية لاحتضان الطلب. ما يزال صافي الاستيعاب في قطاع CBD سلبيًا، مع استمرار اتجاه زيادة مساحة الشواغر خلال السنوات الثلاث الماضية؛ وسجّل قطاع ليزي (丽泽) في هذا الربع لأول مرة صافي استيعاب سلبيًا، وهي أيضًا تعديلات “إيجابية/جيدة” بعد قيام هذا القطاع بالتخلص من كميات كبيرة بشكل مستمر خلال السنوات الخمس الماضية. ووفقًا لبيانات شركة كولير إنترناشونال، في الفترة من 2021 إلى 2025 بلغ متوسط صافي الاستيعاب السنوي في قطاع ليزي 152 ألف متر مربع، وانخفضت نسبة الشواغر بشكل حاد من 66% إلى 21.2% في هذا الربع. منذ عام 2025، ومع استمرار هبوط متوسط إيجارات سوق المباني المكتبية من الفئة A في بكين، اشتدت المنافسة بين القطاعات عبر الأسواق المختلفة، وبدأ قطاع ليزي أيضًا يواجه ضغط منافسة مزدوجًا من داخل المنطقة ومن خارجها عبر مشاريع عبر مناطق مختلفة.

يستمر ضغط هبوط الإيجارات في الانتقال إلى السوق. ومن خلال أداء السوق الحالي، وبسبب ضغوط التكاليف، تميل الشركات أكثر إلى الانتقال من الأسواق الأساسية ذات الإيجارات المرتفعة، إلى الأطراف/المناطق المحيطة في القطاعات التي تقدم قيمة أفضل مقابل السعر أو المشاريع الناشئة ذات التكلفة الأقل، وتقوم المشاريع الجيدة من الفئة A في محيط القطاعات الأساسية حاليًا بتوجيه الطلب بعيدًا عن المنطقة المركزية بشكل متواصل. ومع استمرار تعديلات الإيجارات بعمق، يتعين على الملاك التركيز على ضغوط استمرار توفير/إضافة المعروض الجديد في سوق المباني المكتبية من الفئة A في بكين خلال السنتين إلى الثلاث سنوات القادمة، وفي الوقت نفسه التعامل مع المساحة الكبيرة الحالية من الشواغر في السوق وضغط التخلص المستمر منها—وقد يميل السوق مستقبلًا إلى تبني استراتيجيات أكثر حدة لتقديم خصومات على الإيجار، خصوصًا في القطاعات التي تواجه انسحابات واسعة النطاق من قبل المستأجرين، أو تجمعًا في المعروض الجديد، أو ارتفاعًا في نسبة الشواغر.

باعتبار بكين ممثلًا لسوق المباني المكتبية الناضج في الصين، فإن نمط “ثبات الكمية وانخفاض السعر، والتباين الإقليمي” الحالي يعكس السمة الجوهرية للعقارات التجارية خلال فترة تحول الاقتصاد الصيني: أولًا، تُهيمن على الطلب احتياجات حساسة لتكلفة الشركات؛ وفي ظل خلفية وتيرة تعافٍ اقتصادية بطيئة نسبيًا، تولي الشركات مزيدًا من الاهتمام لضبط تكلفة المكاتب، وتضعف باستمرار جاذبية الإيجارات المرتفعة في المناطق الأساسية، ما يدفع الطلب إلى الانتشار نحو مناطق أعلى من حيث القيمة مقابل السعر. ثانيًا، تتفاقم المنافسة مع زيادة المعروض واشتداد المنافسة في المخزون (المعروض القائم)، إذ تعكس نسبة الشواغر المرتفعة الحالية الأثر المتأخر لاندفاع المعروض الجديد في المرحلة السابقة؛ لقد دخل السوق مرحلة تنافس على أساس المخزون، ويحتاج الملاك إلى انتزاع الطلب المحدود عبر تقديم مزايا في الإيجار وتحديث المنتجات… إلخ. ثالثًا، إعادة تشكيل قيمة الأصول الأساسية: فبسبب محدودية المعروض الجديد في منطقة “الشارع المالي” (金融街) وقوة الدعم الصناعي، تمكنت من الحفاظ على أساسيات سوقية مستقرة نسبيًا؛ وفي المقابل، تُعد “منطقة زونغ قوان تسون” (中关村) منطقة قلب ابتكار علمي وتكنولوجي في الصين، إذ يتواصل تدفق الطلبات الجديدة على المكاتب من قبل عدد كبير من شركات الابتكار التكنولوجي، ما يدفع هذا القطاع الفرعي إلى تحقيق صافي استيعاب يتجاوز 120 ألف متر مربع لمدة عامين متتاليين، مع تراجع نسبة الشواغر من أعلى نقطة بمقدار 5 نقاط مئوية إلى 17.4%. أما القطاعات الفرعية التي تفتقر إلى رسو صناعي واضح (ارتباط صناعي محدد)، فقد تواجه دورة أطول للتخلص من المعروض والأكثر من ذلك ضغوطًا أكبر على الإيجارات.

إن الأداء المرحلي الحالي لسوق المباني المكتبية من الفئة A في بكين المتمثل في “ثبات الكمية وانخفاض السعر، والتباين الإقليمي” ليس مجرد هبوط في السوق، بل هو تصفية/تطهير نشطة وتحسين هيكلي للعقارات التجارية الناضجة في فترة تحول اقتصادي، حيث تكمن آمال النمو الأساسية على مستوى البنية في الاتجاه الطويل لترقية الصناعة. وترى كولير إنترناشونال أن التراجع العميق في الإيجارات هو إشارة مفصلية للتكيف الذاتي للسوق: فمن جهة، يقوم الملاك بتسريع التخلص من الوحدات منخفضة الكفاءة عبر تقديم مزايا في الإيجار، لخفض العرض غير الفعّال؛ ومن جهة أخرى، توفر تكلفة مكتب أقل بيئة أكثر ملاءمة للشركات الناشئة في مجال التكنولوجيا وشركات “تخصص وابتكار” (专精特新)، ما يساعد على بناء “مركز بكين للابتكار العلمي والتكنولوجي العالمي”. وعلى المدى الطويل، ومع كون بكين موطنًا رئيسيًا لحاضنة الابتكار العلمي والتكنولوجي والخدمات الإنتاجية في جميع أنحاء البلاد، فإن تعديل الدورة الحالي يتيح مساحة لتطوير عالي الجودة—إذ بمجرد إتمام التخلص من العرض غير الفعّال بشكل كامل، واستمرار إطلاق الطلب على الصناعات الناشئة، سيعود السوق تدريجيًا إلى الحالة الصحية لـ“توازن الكمية والسعر”؛ بما يحقق ترقية متناسقة للعقارات التجارية والاقتصاد الحقيقي.

(المحرر: شو شواي)

     【إخلاء مسؤولية】هذا المقال يعبر فقط عن آراء المؤلف الشخصية ولا علاقة له بشبكة Hexun. تحتفظ شبكة Hexun بموقف محايد تجاه العبارات والأحكام المتعلقة بالآراء المذكورة في النص، ولا تقدم أي ضمان صريح أو ضمني بشأن دقة أو موثوقية أو اكتمال المحتوى المتضمن. يرجى من القراء الاكتفاء بالأغراض المرجعية فقط، وتحمل المسؤولية الكاملة بأنفسهم. البريد الإلكتروني：news_center@staff.hexun.com

تقديم بلاغ