الإبل في الصحراء: تخزين المياه والبحث عن المصادر في تقرير 2025 لشركة نيوتشنغ القابضة

في صحراء لا تنتهي، العثور على مصدر للمياه هو أهم طريق للبقاء بالنسبة للجمال.

في عام 2025، ما يزال قطاع العقارات في حالة تشابك بين آلام التحول وفرص إعادة البناء، إذ ينشغل معظم شركات التطوير العقاري بالبحث عن المسار الصحيح؛ فمنهم من يضيّق نطاق تطوير العقارات، ومنهم من يركّز على الأعمال ذات الطابع التشغيلي. أما شركة “شينتشنغ القابضة” من الشركات العقارية الخاصة في مقاطعة جيانغسو، فقد أنهت تدريجيًا تغيير هويتها—لم تعد تعيش فقط بالبيع، بل تحولت إلى منصة تشغيلية تجعل التدفقات النقدية التجارية بمثابة خندق حصين.

مصدر الصورة: Visual China

في 27 مارس، أظهرت التقارير السنوية لعام 2025 الصادرة عن “شينتشنغ القابضة” أن الشركة حققت خلال الفترة إيرادات تشغيلية بلغت 53.01B يوان، وصافي ربح العائد إلى مساهمي الشركة المدرجة بلغ 680 مليون يوان، وهو ما يجعلها من القلائل بين الشركات العقارية الخاصة التي ما زالت تحافظ على الربحية.

ليست الربحية ناتجة عن بيع أصول لمرة واحدة أو عن إعادة هيكلة للديون، بل تأتي من نمو داخلي للأعمال الرئيسية، وبالأخص من استمرار تحقيق قطاع الأعمال التجارية لهوامش إجمالية مرتفعة.

في عام 2025، حققت “شينتشنغ القابضة” إجمالي إيرادات التشغيل التجاري البالغ 14.09B يوان، بزيادة قدرها 10.00%، وارتفع وزنها ضمن إجمالي الإيرادات إلى 25%؛ إضافةً إلى ذلك، تشكل هوامش الربح من تأجير الخدمات العقارية وإدارتها 63% من إجمالي هامش الربح في الشركة، لتصل نسبة هامش الربح إلى 70%، ما يعني تحسنًا جوهريًا في هيكل أرباح الشركة.

التدفقات النقدية هي شريان حياة الشركات. وحتى نهاية عام 2025، استمرت التدفقات النقدية التشغيلية لدى “شينتشنغ القابضة” في كونها موجبة لمدة 8 سنوات متتالية، مع الحفاظ على سجل “عدم وجود أي تخلف عن السداد” في السوق المفتوح.

على صعيد التمويل، تعد “شينتشنغ القابضة” أيضًا من النادر بين شركات العقارات الخاصة، إذ تُوصَف بـ“كاسر جليد التمويل”. سندات الدولار، والسندات المتوسطة الأجل، وREITs العامة، وREITs بين المؤسسات—إن تنوع قنوات التمويل يرسل إشارة واضحة للسوق: هذه الشركة العقارية الخاصة ما زالت تمتلك قدرة توليد السيولة والجدارة الائتمانية.

“الجمل”، هو التشبيه الذي يستخدمه موظفو “شينتشنغ” لوصف أنفسهم. في أوقات دورة السوق الملائمة يتم تخزين المياه، وفي فترات عكس الدورة يتم التمسك بالبقاء، وفي كل عاصفة رملية يبحث المرء عن مصدر للمياه—وهذا هو “روح الجمل” التي تتمتع بها “شينتشنغ القابضة” لعبور الدورات. ومع أن قطاع العقارات كان قد ودّع تمامًا هاجس نموّ الحجم، تُظهر “شينتشنغ القابضة” وضعًا معيشيًا مختلفًا تمامًا، إذ تعيد تشكيل قاعدة تقييمها من خلال التشغيل التجاري، وبدعم من إيقاعها الخاص، تمضي خطوة بخطوة نحو الواحة.

يُبنى “خندق التدفقات النقدية” عبر التشغيل التجاري

عندما تكون أرباح معظم شركات العقارات شديدة الاعتماد على مبيعات تطوير المساكن، بدأت “شينتشنغ القابضة” قبل أكثر من عشر سنوات في التخطيط لاستراتيجية “المحركين المزدوجين”. وبذلك، عندما يكون القطاع في عكس دورة السوق، تستطيع الشركة إجراء تعديل سريع—تقلّص نشاط التطوير بشكل استباقي، وتُركز على الأعمال التجارية.

في عام 2012، افتُتح رسميًا أول مركز تجاري لـ“شينتشنغ القابضة”، وهو “ميدان ووي يو” في منطقة ووتشين في مدينة تشانغتشو. واليوم، تمتلك “شينتشنغ القابضة” 207 من مراكز “ويو” في 141 مدينة عبر أنحاء البلاد، منها 178 مركزًا مفتوحًا ويعمل بالوقت الحالي، بمساحة إجمالية افتتحت بلغت 16.4907 مليون متر مربع، ونسبة تأجير وصلت إلى 97.86%. وتحتل مراكز افتتاح المتاجر المرتبة الأولى بين الشركات المدرجة داخل الصين وخارجها.

في العام الماضي، ضعفت بعض من قوة انتعاش الاستهلاك داخل الصين. خلال العام بأكمله، افتُتحت 337 مركزًا تجاريًا جديدًا، وهو رقم منخفض قياسيًا منذ ما يقرب من 11 عامًا، ويشهد قطاع العقارات التجارية انتقالًا من التوسع في الحجم بشكل شامل إلى مرحلة تطوير عالية الجودة تقوم على “تحسين المخزون + تعمّق القيمة”.

في ظل هذه البيئة، حققت “شينتشنغ القابضة” افتتاح 5 مراكز “ويو” في مواعيدها. وفي المراكز الـ178 التي تعمل حاليًا، وصل عدد مراكز “ويو” التي تم إخراج إدارتها وتشغيلها إلى 30 مركزًا، بما يثبت قوة “قدرة جذب العملاء عبر التشغيل وإدارة التحكم في المشاريع” لدى إدارة العقارات التجارية لدى “شينتشنغ”.

الحجم هو الأساس، وكفاءة التشغيل هي جوهر القدرة التنافسية في العقارات التجارية. ليس فقط الحفاظ على نسبة تأجير عند مستوى مرتفع يبلغ 97.86%، بل إن مؤشرات التشغيل الرئيسية في القطاع التجاري لدى “شينتشنغ القابضة” تُظهر أيضًا اتجاهًا صاعدًا.

في عام 2025، بلغ إجمالي عدد زيارات العملاء لمراكز “ويو” 2B مرة، بزيادة قدرها 13.31%؛ وبلغ إجمالي قيمة المبيعات 97B يوان (باستثناء مبيعات المركبات)، بزيادة قدرها 7.18%؛ وبحلول نهاية 2025، بلغ عدد الأعضاء 54.97 مليونًا، بزيادة قدرها 25.82% مقارنة بنهاية 2024. ارتفعت المبيعات والإيرادات وتدفق العملاء واستهلاك الأعضاء جميعها على أساس سنوي، ما يعني أن مراكز “ويو” تحققت من التحول من “ساحة التدفق” إلى “ساحة الاحتفاظ”.

عندما ينتقل القطاع من التوسع في الزيادة إلى تحسين المخزون، يصبح كيف يمكن للمشاريع القديمة التي استمر تشغيلها لسنوات أن تواصل استعادة حيويتها مقياسًا رئيسيًا لقياس قدرة التشغيل التجاري.

في عام 2025، أكملت “مركز ووتشين ووي يو” في تشانغتشو عملية التجديد والترقية. لم يقتصر الأمر على تجديد وتركيب واجهات القرميد والزجاج من الخارج، بل تم أيضًا توحيد/ربط التخطيط الداخلي عموديًا، وتحقيق ترقية 135 علامة تجارية، مع مساحة تجديد وتحديث تتجاوز 23 ألف متر مربع. ومن خلال هذا التحديث، أصبح “مركز ووتشين ووي يو” أيضًا “أول مركز ووي يو على مستوى الدولة بنمط العلامة الذهبية”. تُظهر نتائج أول ثلاثة أيام بعد افتتاح التحديث أن تدفق العملاء وصل إلى 485 ألف مرة، وتجاوزت قيمة المبيعات 42.50 مليون يوان، وقد تم تحديث جميعها لتسجل أرقامًا قياسية تاريخية جديدة لمراكز “ويو” العاملة في جميع أنحاء البلاد.

“إن نمو إيرادات الإيجار التجاري لدى الشركة مستقر وقابل للاستمرار، الجودة أولًا وبالكمية أولًا، والجودة أولًا وبالسعر أولًا. وتستفيد الشركة بالكامل من فرص هيكلية في سوق الاستهلاك، معتمدة على المفهوم الأساسي لـ“طريقة الخطوات الخمس التشغيلية” لدى إدارة “ويو” التجارية، مركزة على تعزيز قيمة الأصول ورفع مستوى تجربة المستهلك.” هكذا صرح رئيس مجلس إدارة “شينتشنغ القابضة” وانغ شياوسونغ.

الأداء اللافت للقطاع التجاري يشكل “وسادة أمان” لتطور الشركة. وعلى جانب تطوير العقارات، تمكنت “شينتشنغ القابضة” أيضًا من اختيار تقليص التطوير بشكل استباقي، والتركيز على تحصيل المستحقات وضمان تسليم المشاريع (البناء وفق الالتزام)، بما يوفر ضمانًا لأمن التدفقات النقدية للشركة. في عام 2025، سلمت “شينتشنغ القابضة” أكثر من 38 ألف وحدة سكنية، وقد تجاوز إجمالي عدد الوحدات التي تم تسليمها خلال السنوات الثلاث الأخيرة 278 ألف وحدة؛ وفي العام نفسه، حققت قيمة تحصيل مستحقات بلغت 23k يوان، بنسبة تحصيل وصلت إلى 110.41%.

وسادة أمان مالية متينة، والحفاظ على سجل “عدم وجود أي تخلف عن السداد” في السوق المفتوح

في عام 2025، لم يذُب الجليد في بيئة تمويل شركات العقارات الخاصة بالكامل؛ وفي ظل هذه البيئة الصعبة، تمكنت “شينتشنغ القابضة” من تحقيق عدة اختراقات تمويلية بأشكال مختلفة، لتصبح “كاسر جليد” في القطاع.

في يونيو الماضي، أصدرت شركة “شينتشنغ للتطوير” المملوكة للشركة الأم لـ“شينتشنغ القابضة” بنجاح سندات غير مضمونة بالدولار الأمريكي لمدة 3 سنوات بقيمة 300 مليون دولار أمريكي، وهي أيضًا أول سندات خارجية لشركات العقارات الخاصة خلال آخر 3 سنوات. في نوفمبر 2025 وفبراير 2026، أصدرت الشركة مرتين أيضًا سندات دولية مقومة بالدولار بقيمة إجمالية تقارب 5.6 مليار يوان.

خلال العام الماضي، نجحت “شينتشنغ القابضة” أيضًا في إصدار ثلاث شرائح من سندات آجلة متوسطة (منتصف المدة)، بإجمالي 3.65 مليار يوان، وحصلت جميعها على ضمان كامل من شركة “تشيغونغ” لتعزيز ائتمان السندات لدى الصين (中债信用增进投资股份有限公司)، وانخفضت أقل فائدة إصدار إلى 2.68%، مسجلة أدنى مستوى تاريخي، وتمتد آجال الديون إلى 5 سنوات.

في نوفمبر الماضي، أصدرت هيئة تنظيم الأوراق المالية الصينية “مصلحة تنظيم الأوراق المالية” الإعلان بشأن “طرح تجارب صناديق الاستثمار المتداولة في الثقة العقارية للاستثمار التجاري” (مسودة طلب الآراء)، حيث تم رسميًا إدراج العقارات التجارية ضمن نطاق تجارب صناديق REITs العامة، ما يوفر أداة مالية حاسمة لدعم تحول قطاع العقارات إلى نمط جديد من إدارة الأصول.

وفي نوفمبر نفسه أيضًا، نجحت “شينتشنغ القابضة” في إدراج أول صفقة وطنية من REITs بين المؤسسات الاستهلاكية على الإطلاق، بحيث تكون “مراكز تشينغشانغو تشينغ” في مدينة تشينغبو شانغهاي كأساس للأصول. لم تعمل هذه الخطوة على إحياء الأصول التجارية بفعالية فحسب، بل فتحت أيضًا حلقة مغلقة كاملة من “الاستثمار-التمويل-الطرح-البناء-الإدارة-الانسحاب”، لتقدم للقطاع نموذجًا قابلاً للتكرار. في 16 مارس، حصلت “صندوق/تدبير جنغجين لإدارة الأصول - REITs بين المؤسسات لمركز ووي يو” بتمديد توسعي أول مرة لعام 2026 على موافقة من بورصة شنغهاي، ويتوقع جمع تمويل قدره 485k يوان.

وبالاستفادة الكاملة من دعم السياسات، حققت “شينتشنغ القابضة” تحسينًا إجماليًا في حجم التمويل وبنيته، فضلًا عن استمرار انخفاض تكلفة التمويل، بما يضمن السداد الكامل للاستحقاقات في السوق المفتوح.

تُظهر بيانات التقرير المالي أنه في عام 2025، بلغ صافي التدفقات النقدية الناجمة عن الأنشطة التشغيلية لـ“شينتشنغ القابضة” 38k يوان، واستمرت موجبة لمدة 8 سنوات متتالية. كما يضمن ذلك سداد كل دين معلن في السوق المفتوح قبل موعد استحقاقه أو في موعده المحدد، مع الحفاظ على سجل “عدم وجود أي تخلف عن السداد” في السوق المفتوح.

وحتى نهاية 2025، حصلت “شينتشنغ القابضة” على إجمالي حدود ائتمان جماعي مقدمة من مختلف البنوك بلغ 62.9 مليار يوان. منها تم استخدام 24.1 مليار يوان بواسطة الشركة وشركاتها التابعة. وتبلغ نسبة صافي الديون 56.97%، مع الحفاظ على مستوى منخفض في القطاع؛ كما تبلغ تكلفة التمويل المتوسطة الإجمالية 5.44%، بانخفاض 0.48 نقطة مئوية مقارنة بنهاية 2024.

صرّح مدير الشؤون المالية في “شينتشنغ القابضة” جوان يو دونغ، بأن الشركة في المستقبل ستواصل استكشاف استخدام أدوات تمويل الملكية والديون المتنوعة مثل REITs على مستويات متعددة، وسندات الشركات، والسندات متوسطة المدة، وقروض الممتلكات التشغيلية، بهدف توسيع قنوات التمويل، وإطالة آجال التمويل، وخفض تكلفة التمويل.

عندما يتحول القطاع من الزيادة إلى المخزون، تبني “شينتشنغ القابضة” بقدرات تشغيلها الخاصة وإدارة مالية صارمة للغاية “حجر أساس الاستقرار” لمواجهة العواصف والرياح؛ وعندما تدور دورة السوق لصالحها، تكون نقطة نمو الأرباح؛ وعندما تكون في عكس الدورة، تكون خط الإمداد لعبور العواصف الرملية.

من المطورين إلى المشغلين، يصل التقييم إلى مرحلة الإصلاح

مع أن مساهمة القطاع التجاري تتجاوز 60%، فإن منطق تقييم “شينتشنغ القابضة” يمر بتغير جوهري. لم يعد السوق يضعها ببساطة ضمن فئة مطوري العقارات السكنية، بل بدأ بإعادة فحصها ضمن إطار مشغلي الأعمال التجارية.

وفي الوقت نفسه، فإن سلسلة اختراقات التمويل والأداء الائتماني في عام 2025 تعمل تدريجيًا على إصلاح توقعات السوق لتقييم الشركة في سوق رأس المال.

في نهاية العام الماضي، قامت “مورغان ستانلي” برفع تصنيف “شينتشنغ القابضة” إلى “زيادة الوزن/فوق التفضيل (超配)”، مشيرة إلى أن “شينتشنغ القابضة” تحقق نموًا في الإيجارات أعلى من التوقعات عبر تعزيز حصتها في السوق، ولا تزال متفائلة باستمرار تجاه آفاق تحويل أصول الشركة إلى أوراق مالية. وفي الآونة الأخيرة، منحت عدة شركات وساطة محلية أيضًا “تصنيف شراء” لـ“شينتشنغ القابضة”.

إلى جانب القطاع التجاري الأكثر نضجًا، تعمل “شينتشنغ القابضة” على تحويل قدرات إدارة تطوير العقارات التجارية والسكنية التي تراكمت لسنوات إلى منتجات خدمات خفيفة الأصول يمكن إخراجها للخارج.

في عام 2025، أضاف “شينتشنغ جيانغ غوان” (إدارة البناء) لدى “شينتشنغ” مساحة تعاقدية جديدة قدرها 10.61 مليون متر مربع. وحتى نهاية 2025، بلغ عدد المشاريع التي تتم إدارتها تراكميًا 155 مشروعًا، وبلغ إجمالي المساحة المعمارية المُدارة تراكميًا أكثر من 26.00 مليون متر مربع، لتغطي مشاريع بناء المنازل الحكومية بالتكليف، ومشاريع بناء العقارات التجارية بالتكليف، كما أضافت وتوسعت في مسار خدمات الزيادة.

مصدر الصورة: Visual China

من المفهوم أن “شينتشنغ القابضة” قامت في نوفمبر 2025 بـ“تفكيك إدارة البناء إلى قسمين” (أي تحويل “إدارة البناء” إلى وحدتين)، وهما “شينتشنغ وانجيا لإدارة البناء” و“شينتشنغ هونغتو لإدارة البناء”، حيث يتولى رئاسة الوحدتين اثنان من قدامى الخبراء، ما يشير إلى أن أعمال إدارة البناء ارتقت من كونها نشاطًا مساعدًا إلى نقطة نمو استراتيجية أساسية جديدة.

حاليًا، اكتملت أساسًا “إدارة البناء لدى شينتشنغ” في نشر وجودها على مستوى البلاد، كما أن وتيرة نمو الأعمال تتجاوز بكثير متوسط نمو الشركات ضمن TOP20 في القطاع، ما يعكس قدرة نمو قوية للغاية.

في السير داخل الصحراء، لا تعتمد الجمال على قوة الانفجار، بل على تخزين المياه والتحمل. وفي فترات التعديل العميق للقطاع، اعتمدت “شينتشنغ القابضة” على الطاقة التشغيلية التجارية التي راكمتها على المدى الطويل، لتصبح واحدة من القلائل من الشركات العقارية الخاصة التي ما زالت تحافظ على الربحية؛ ومن خلال سرد عملي مفاده “البقاء يعني وجود مستقبل”، توازن قلق “التخلف”، وتخطو بخطوات ثابتة كعدّاء التحمل.

(المحرر: دونغ بينغبينغ)

     【إخلاء المسؤولية】 لا يمثل هذا المقال إلا وجهة نظر المؤلف وحده، ولا علاقة له بموقع Hexun. يحتفظ موقع Housx بالموقف المحايد تجاه ما ورد في النص من تصريحات وأحكام على وجهات النظر، ولا يقدم أي ضمان صريح أو ضمني فيما يتعلق بدقة أو موثوقية أو اكتمال المحتوى المتضمن. يُرجى من القراء اعتبار ذلك مجرد مرجع، ويتحملون مسؤوليتهم بالكامل بأنفسهم. البريد الإلكتروني: news_center@staff.hexun.com