اقتربت نقطة التحول في الإدارة، وبي جي ديون تعلن عن "الانطلاق الثاني للأعمال"

اسأل الذكاء الاصطناعي · كيف يساعد إعادة هيكلة الديون شركة Country Garden على خفض ديونها التي تتجاوز المليار؟

محرر تقرير اقتصاد القرن الواحد والعشرين: وو شو إنغ

أصدرت Country Garden تقريرها المالي لعام 2025. وبفضل العوائد الناتجة عن إعادة هيكلة الديون، أصبحت Country Garden واحدة من شركات التطوير العقاري الخاصة القلائل التي أنهت إعادة هيكلة ديون شاملة على نحو منظّم وحققت أرباحًا على أساس دفاتر الحسابات.

وفقًا للإعلان، حققت Country Garden في عام 2025 إيرادات تشغيلية تقارب 154.9 مليار يوان، وصافي ربح 1.5 مليار يوان. على جانب المبيعات، حققت Country Garden مبلغ مبيعات تعاقدي بحقوق الملكية بنحو 33.01 مليار يوان، ومساحة مبيعات بحقوق الملكية بنحو 4.02 مليون متر مربع؛ وبعد إعادة هيكلة الديون، انخفضت الديون ذات الفائدة بنحو 105.5 مليار يوان مقارنة بنهاية 2024؛ وبحلول نهاية 2025، بلغ إجمالي الأصول حوالي 812.1 مليار يوان، وبلغت حقوق الملكية الصافية 44.3 مليار يوان. وفي الوقت نفسه، بلغ إجمالي عدد الوحدات المُسلَّمة خلال عام 2025 نحو 170 ألف وحدة، ومنذ عام 2023 وحتى 2025 خلال ثلاث سنوات بلغ إجمالي التسليمات قرابة 1.15 مليون وحدة.

تشير أحدث البيانات المالية لـ Country Garden إلى أن جهودها الذاتية لإنقاذ النفس استمرت ثلاث سنوات، وقد حققت نتائج حاسمة. ويقول محللون إن أداء Country Garden، باعتبارها من أكبر شركات التطوير العقاري الخاصة، يحمل معنى مؤشريًا لجهة دعم استقرار أسس قطاع العقارات وتعافيه.

إعادة هيكلة الديون تُصلح الأداء

وفقًا للتقرير المالي، في عام 2025 حققت Country Garden أرباحًا على أساس دفاتر الحسابات بعد أن كانت في حالة خسارة. الدافع الجوهري وراء تحقيق أرباح بعد خسارة لدى Country Garden يتمثل في الإصلاح المالي الشامل الناتج عن تطبيق إعادة هيكلة الديون.

في 30 ديسمبر من العام الماضي، دخلت إعادة الهيكلة الخارجية لـ Country Garden حيز النفاذ رسميًا، وتم استكمال إصدار الديون الجديدة وأدوات حقوق الملكية. إضافة إلى ذلك، تمت أيضًا الموافقة بسلاسة على خطة إعادة الهيكلة داخل البر الرئيسي، وسيتم بدء عمليات شراء نقدية مرتبة، وخيارات السهم والديون العادية، وبحيث تم بالفعل بدء برنامج شراء نقدي بحد أقصى مقداره 450 مليون يوان، ومن المتوقع إتمامه في شهر أبريل من هذا العام.

إذا تم استبعاد عوائد إعادة هيكلة الديون، فإن مستوى الأداء التشغيلي لـ Country Garden لا يزال في حالة خسارة مرحلية؛ وأهم عامل هو زيادة مخصصات هبوط قيمة الأصول بسبب تأثير تراجع السوق العقارية بشكل عام. ووفقًا للتقرير المالي، بلغت خسارة إجمالية على أساس دفاتر حسابات Country Garden في عام 2025 قدرها 170k يوان.

وفقًا للإعلان، وبسبب استمرار وجود عدم يقين في سوق العقارات، قامت Country Garden بتقدير مبالغ مخصصات سنوية تقارب 44.5 مليار يوان للأرصدة المخزنية (الأراضي ومشاريع تحت الإنشاء) المرتبطة بالمشاريع القائمة. كما، وبسبب تراكب عدة عوامل سلبية تشمل البيئة الاقتصادية الكلية وبيئة القطاع وحالات الوضع المالي السلبية لدى الشركاء، قامت Country Garden بتقدير خسائر هبوط قيمة قدرها 10.5 مليارات يوان أيضًا على الأصول المالية والضمانات المالية.

ومن الضروري الإشارة إلى أن أرباح التشغيل لدى Country Garden حققت أيضًا عودة إلى المنطقة الإيجابية في العام الماضي. في عام 2025، بلغ ربح التشغيل لدى Country Garden 43.12B يوان، بينما كان ربح التشغيل في نفس الفترة من عام 2024 خسارة قدرها 19.13B يوان. ويمكن القول إن هذه العودة إلى الإيجابية جاءت أساسًا أيضًا من انخفاض نفقات المصروفات المالية.

يشير محللون إلى أنه فيما يتعلق بالمخزون وبنود الذمم المدينة/المستحقات المتبادلة تم تقدير مخصصات هبوط القيمة والديون المعدومة على التوالي، وذلك على أساس مبدأ الحيطة في المحاسبة، بوصفه تعاملًا محافظًا. إن توسع الخسارة الإجمالية لدى Country Garden في 2025 لا ينبغي تفسيره ببساطة على أنه انخفاض في مستوى التشغيل، ويرجع ذلك أساسًا إلى أنها قامت بتقدير مبالغ كبيرة لهبوط قيمة المخزون؛ وإذا تم استبعاد أثر هذه المخصصات، فإن هامش الربح الإجمالي في القوائم لا يزال موجبًا.

مهما يكن، وبصفتها كانت يومًا ما أكبر شركة تطوير عقاري خاصة من حيث الحجم، فإن تحقيق Country Garden لأرباح بعد الخسارة يُعد، بالنسبة لبيئة السوق الحالية، إشارة إيجابية. وهذا يعني أن هناك احتمالًا بأن يكون الجانب المالي لديها قد بلغ نقطة انعطاف، بما قد يعزز ثقة السوق في إصلاح ائتمان شركات التطوير العقاري الخاصة وانتعاش عملياتها.

إعادة بناء الميزانية العمومية

لا تمنح إعادة هيكلة الديون Country Garden إصلاحًا في القوائم المالية فحسب، بل أيضًا تحسنًا كبيرًا في مؤشرات ديونها. ومع تطبيق إعادة هيكلة الديون، حققت Country Garden تحسينًا ثلاثيًا في حجم الديون ومددها وتكاليفها، ما يشير إلى أنها أنهت التحول الحاسم على صعيدها المالي من “تخفيف المخاطر” إلى “ترقية البنية”.

ومن زاوية هيكل الالتزامات، تقلص حجم إجمالي الالتزامات لدى Country Garden بشكل ملحوظ. ووفقًا للإعلان، وبحلول نهاية 2025 بلغ إجمالي التزامات Country Garden 767.9 مليار يوان، مقارنة بـ 984.6 مليار يوان بنهاية 2024، بانخفاض قدره 216.7 مليار يوان. ويجب الإشارة إلى أن الالتزامات التعاقدية المدرجة ضمن هذا الرقم لها طبيعة خاصة في قطاع العقارات، إذ إنها مبالغ مستلمة مسبقًا مقابل عقود بيع وحدات سكنية لم يتم الاعتراف بالإيراد عنها بعد؛ وسيتم تحويلها إلى إيرادات لاحقًا مع تسليم الوحدات السكنية، وليست “ديونًا حقيقية” يتعين سدادها نقدًا.

أما ما يستحق الاهتمام أكثر فهو الانخفاض الكبير في الديون ذات الفائدة. وفقًا للإعلان، وبحلول نهاية 2025 بلغ إجمالي الديون ذات الفائدة لدى Country Garden 148.0 مليار يوان، مقارنة بـ 253.5 مليار يوان بنهاية 2024، بانخفاض حاد قدره 105.5 مليار يوان، أي بنسبة انخفاض تصل إلى 42%.

إضافةً إلى الانخفاض الكبير في حجم الالتزامات، قامت Country Garden من خلال خطط إعادة هيكلة الديون داخل البر الرئيسي وخارجه بتحسين كبير في هيكل ديونها وتكاليف التمويل. وبالنسبة للديون الخارجية لدى Country Garden، فقد تم تمديد آجالها بعد إعادة الهيكلة إلى حد أقصى 11 عامًا، كما انخفضت تكاليف التمويل لمعظم أدوات الديون الجديدة بشكل كبير إلى 1%-2.5%. إن سلسلة التعديلات هذه تبني هيكل ديون “منخفض الفائدة + طويل الأجل”، ما يمنح Country Garden نافذة حاسمة لتزويدها بـ “عتاد جديد” خلال السنوات الخمس المقبلة.

وخلافًا لبعض شركات التطوير التي تعرضت لأزمات، لا تزال Country Garden حتى الآن قادرة على الحفاظ على حقوق الملكية الصافية في المنطقة الإيجابية، وهذا أيضًا مؤشر نادر نسبيًا. ووفقًا للتقرير المالي، وبحلول نهاية 2025 بلغ إجمالي أصول Country Garden 812.1 مليار يوان، وبلغت حقوق الملكية الصافية 44.3 مليار يوان؛ ووفقًا لمعلومات من أشخاص مقربين من Country Garden، ستدخل لاحقًا أيضًا بعض الالتزامات القليلة إلى بند حقوق الملكية مع تنفيذ تحويل السندات القابلة للتحويل إجباريًا، ما سيزيد من حجم حقوق الملكية.

ترقب وصول نقطة انعطاف تشغيلية

بالإضافة إلى إعادة هيكلة الديون، تتمثل أكبر أخبار Country Garden في عام 2025 في أنها عبرت بنجاح ذروة التسليمات.

وفقًا للإعلان، في عام 2025، أكملت Country Garden إجمالي تسليم نحو 170 ألف وحدة سكنية، وإجمالي مساحة التسليم نحو 17.7B متر مربع، تشمل 28 مقاطعة و204 مدن. ومنذ عام 2023 وحتى 2025 خلال ثلاث سنوات، بلغ إجمالي حجم التسليمات قرابة 1.15 مليون وحدة. ووفقًا لما كشفت عنه Country Garden، خلال السنوات الثلاث الماضية، كانت Country Garden تخصص شبه كل مواردها لعمليات “ضمان تسليم المنازل”، ما قيد إلى حد ما إيقاع طرح مشاريعها الجديدة للبيع.

علاوة على ذلك، ورغم صعوبة مساواة حجم المبيعات بحجم ذروة السنوات الماضية، فإن قاعدة المبيعات لدى Country Garden ما زالت تظهر متانة، بالاستناد إلى مزايا الحجم المتراكمة من سنوات التعمق في السوق وجذور قوية في مختلف خطوطها. في عام 2025، بلغ مبلغ المبيعات التعاقدية بحقوق الملكية لدى Country Garden نحو 33.01 مليار يوان، وبلغت مساحة المبيعات بحقوق الملكية نحو 4.02 مليون متر مربع.

وفي المقر الرئيسي لـ Country Garden في قوانغدونغ، لا تزال لديها تأثيرًا في السوق. وعلى سبيل المثال، في مدينة شاوغوان، منذ بدء التمركز فيها عام 2006 وحتى الآن، طورت Country Garden ما يزيد على 30 مجمعًا سكنيًا كبيرًا، وتغطي المشاريع 3 مناطق و7 مقاطعات. في عام 2025، أصبحت Country Garden “صاحبة المركز الأول في المبيعات” في شاوغوان بمبيعات بلغت 170k يوان.

وتشير Country Garden إلى أن عام 2026 هو عام انطلاقة “الخطة الخمسية الخامسة عشرة”، كما أنه أكثر الأعوام حسمًا لدى المجموعة للانتقال من “ضمان تسليم المنازل” إلى التشغيل الطبيعي، حيث سيتم تنفيذ المهام الأساسية بالكامل مثل “التسليم عالي الجودة، وتخفيف المخاطر، وإصلاح الديون والأصول والقروض المتعلقة، والاستمرار في التشغيل”.

ويحلل أشخاص مقربون من Country Garden أن منذ بداية “ربيع صغير” هذا العام، شهدت الأسواق العقارية في المدن الأولى مثل بكين وشانغهاي انتعاشًا تدريجيًا في وقت أبكر، ما يثبت أن الطلب الحقيقي على السكن ذي الطابع الإلزامي وطلب التحسين السكني موجود دائمًا. أصبح تعافي سوق المدن الأولى إشارة واضحة إلى استقرار السوق. ومع “تزامن مزدوج” لنقطة دعم السياسة ونقطة دعم السوق، فإن نقطة انعطاف إصلاح الأساسيات لدى Country Garden تظهر بشكل شبه متزامن تقريبًا مع منعطف دورة البيئة السوقية الكبرى، ومن المتوقع أن تُسرّع الدخول في مرحلة جديدة تتمحور حول “الاستقرار”.

“جناحان بوجه واحد” يسرّع التحول

إزاء دورة جديدة في القطاع، تسرّع Country Garden التحول الاستراتيجي، حيث تعيد بناء منطق النمو عبر “جناحين بوجه واحد”، وبدأ تطوير أعمالها “الأخف في الأصول” يبرز فعاليته تدريجيًا.

قامت Country Garden منذ عام 2021 بتخطيط استراتيجية “جناحان بوجه واحد” مسبقًا، مع كون أعمال تطوير العقارات في قلبها، إلى جانب أعمالتين جديدتين هما البناء التكنولوجي والإدارة بالنيابة/الإنشاء بالنيابة، ومن المتوقع أن تضخّا دافعًا جديدًا لنمو الأداء.

وباعتبار مجموعة Tengyue JianKe (مجموعة 腾越建科) أحد “الجناحين”، فإنها تعمّقت في قطاع البناء لأكثر من 40 عامًا، وتشمل أربعة قطاعات: قطاع المقاولات، وقطاع الإيجار، وقطاع تزيين المنازل، وقطاع الروبوتات. وتغطي الأعمال أسواقًا في 26 مقاطعة ومدينة في جميع أنحاء الصين، فضلًا عن أسواق خارجية مثل ماليزيا، وقد تجاوزت المشاريع المنفذة عبرها 4000 مشروع على التوالي.

ومن بينها، لدى شركتها التابعة Bozhilin (博智林) نحو 50 طرازًا من الروبوتات المعمارية قيد البحث والتطوير. وفي الوقت الحالي، تم إدخال 28 روبوتًا معماريًا بالفعل في تطبيقات تجارية، وتحقيق خدمات البناء الذكي تغطية كاملة في داخل الصين لـ 34 منطقة/إدارة على مستوى المحافظات، فضلًا عن انتشارها في 13 سوقًا عالميًا بأكثر من 1600 مشروع. وحتى الآن، تم تسليم ما يزيد على 5000 وحدة روبوت، وتم تجاوز مساحة التطبيقات 40 مليون متر مربع؛ كما أظهرت أداءً مميزًا في حصة الروبوتات في السوق مقارنةً بالجهات الأخرى في نفس المجال.

وباعتبار الجناح الآخر لـ “جناحَي” (two wings)، تخدم شركة Fenghuang ZhiTuo JianGuan (凤凰智拓建管) شريحة واسعة من العملاء مثل الجهات الحكومية وشركات استثمار المدن وشركات إدارة الأصول، وغيرها. وتشمل الخدمات العقارات السكنية الخدمية، والتجهيزات الحضرية، وقواعد المناطق/المجمعات الصناعية، والمشاريع الخارجية، وغيرها، وتوفر خدمات إدارة بالنيابة/إنشاء بالنيابة مخصصة. وقد بلغ إجمالي ما تم استلامه من مشاريع إدارة بالنيابة/إنشاء بالنيابة أكثر من 200 مشروع، كما بلغ إجمالي المساحة المُدارة قرابة 20 مليون متر مربع.

وفي مواجهة المستقبل، ذكرت Country Garden في تقريرها المالي أنها ستستفيد من خبرات “حملات ضمان تسليم المنازل”، لتدفع انتقال التشغيل إلى مرحلة شاملة، واستعادة تشغيل طبيعي تدريجيًا، والمحافظة على تدفق نقدي تشغيلي موجب. وهدفها النهائي هو تحقيق أن يبقى كل من التدفق النقدي الإجمالي والأرباح على وضع “موجب مزدوج”. وستتعاون القيادة العامة والمناطق في التقدم سويًا، من خلال تحسين الآليات، والارتقاء المنهجي بفِرق المواهب، وإعادة تشكيل القدرة الأساسية لعبور الدورات، والمضي في استكشاف طريق “ريادة أعمال ثانية” بشكل متدرج بالاقتران مع الواقع العملي، وضمان أن تنعكس جميع التدابير على أرض الواقع، “أن نفعل واحدًا تلو الآخر”.