عقارات فاخرة بقيمة تتجاوز 30 مليون يوان في قوانغتشو وشنتشن، نمو المبيعات يتجاوز 100%، متفوقة على بكين وشنغهاي

记者|تشن رونغهاو

编辑|تشنغ بنغ لياو دان دو هينغ فنغ 校对|دوان ليان

يقترب إغلاق الربع الأول من عام 2026، وشهد سوق الفلل الفاخرة في المدن الأربع من الدرجة الأولى (بكين وشانغهاي وغوانزو وشينزن) تبدّلًا واضحًا في هيكل السوق، وتزداد وتيرة تباعد أداء السوق وانقسامه بشكل أكثر وضوحًا.

وفقًا لبيانات شركة “كيراوي” (كراي)، وحتى 22 مارس، ارتفعت مبيعات العقارات السكنية الراقية في المدن من الدرجة الأولى بإجمالي قيمة يتجاوز 30 مليون يوان بنسبة 14% على أساس سنوي، لتشهد مسارًا مستقلًا منفصلًا عن الاتجاه السلبي العام؛ بينما انخفضت مبيعات العقارات التجارية السكنية التي تتجاوز قيمتها 10 ملايين يوان بنسبة 37% على أساس سنوي (باستثناء الشقق الفندقية)، إذ عكست حركة العقارات المتوسطة-الراقية وسوق “الفيلات الفاخرة الفوقية” اتجاه الآخر تمامًا.

ضمن ذلك، شهد سوق الفلل الفاخرة في غوانزو وشينزن انفجارًا في حجم المعروض، إذ تجاوزت نسب النمو في المبيعات على أساس سنوي 100% في الوقت ذاته، وتفوقت بشكل كبير على بكين وشانغهاي. وحتى 22 مارس، بلغت مبيعات الشقق الفاخرة من فئة “المليار يوان” في شينزن 12 مجموعة، وهي على وشك الاقتراب من إجمالي 13 مجموعة خلال العام الماضي كاملًا. أما غوانزو فقد شهدت أيضًا ظهور وحدات فاخرة بسعر 28 ألف يوان/㎡ وتكلفة إجمالية 1.87 مليار يوان، لتجدد سجل أعلى سعر للوحدات الفاخرة في سوق غوانزو على مستوى الدرجة الأولى خلال السنتين الماضيتين تقريبًا.

مبيعات الفلل الفاخرة في غوانزو/شينزن تتفوق بمعدلات نمو تتجاوز 100%

وتتقدم بفارق على بكين/تشنغشا

لفتت “صحيفة يومية للأعمال” انتباه الصحفيين إلى أنه منذ بداية العام، بدأ أيضًا سوق الفلل الفاخرة في المدن من الدرجة الأولى يُظهر تباينًا واضحًا. وعلى وجه التحديد: تباطأت مبيعات العقارات الراقية ضمن فئة “بضعة ملايين إلى عشرات ملايين”، بينما اتجه سوق “الفيلات الفاخرة التي تتجاوز 30 مليون يوان” إلى صعود عكسي. وفارق معدلات النمو بين المدن اتسع بشكل ملحوظ.

تُظهر بيانات “كيراوي” أنه وحتى 22 مارس، بلغ إجمالي مبيعات العقارات السكنية التجارية في المدن الأربع من الدرجة الأولى بقيمة تتجاوز 10 ملايين يوان 3044 وحدة، أي بانخفاض يقارب 37% مقارنةً بالفترة نفسها من 2025.

لكن عندما تم رفع حد القيمة الإجمالي إلى 30 مليون يوان، انعكس مسار السوق مباشرة. فبالنسبة لذلك المستوى في المدن الأربع من الدرجة الأولى، بلغ إجمالي مبيعات العقارات الراقية 548 وحدة، بزيادة 14% على أساس سنوي، لتصبح واحدة من قلة من قطاعات النمو في سوق العقارات.

على مستوى أداء المدن، أصبحت غوانزو وشينزن القوة المطلقة، إذ تجاوزت نسب نمو المبيعات 100% في الوقت ذاته، وتفوقت بشكل كبير على بكين وشانغهاي.

وكان أداء شينزن الأكثر لفتًا للانتباه. وحتى 22 مارس، بلغ إجمالي المبيعات 168 وحدة من الفلل الفاخرة التي تتجاوز 30 مليون يوان، بزيادة كبيرة بلغت 154.55% على أساس سنوي. كما بلغ متوسط المبيعات اليومية 2.07 وحدة، مرتفعًا بنسبة 132.6% مقارنةً بمتوسط 0.89 وحدة في الربع الرابع من العام الماضي. وتأتي غوانزو في المرتبة التالية مباشرة؛ وحتى 20 مارس بلغ إجمالي المبيعات 73 وحدة، بزيادة 128.13% على أساس سنوي، وكان متوسط المبيعات اليومية 0.90 وحدة، محققًا نموًا على شكل “مضاعفة” مقارنةً بالربع الرابع من العام الماضي.

تظل شانغهاي “حجر الأساس” من حيث إجمالي مبيعات الفلل الفاخرة التي تتجاوز 30 مليون يوان، إذ احتلت المركز الأول بـ 229 وحدة مباعة، لكن بسبب تأثير انكماش العرض وارتفاع الأساس في العام الماضي، انخفضت المبيعات بنسبة 27.99% على أساس سنوي. كما انخفض متوسط المبيعات اليومية بنسبة 28.9% مقارنةً بالربع الرابع من العام الماضي، ما أضعف بعضًا من قوة الزخم في النمو. بلغ عدد المجموعات المتداولة في بكين 78 وحدة، بزيادة 20% على أساس سنوي، غير أن متوسط المبيعات اليومية أقل من وحدة واحدة، وبالتالي فإن قوة النمو لا ترقى إلى غوانزو/شينزن.

إن هيكل مبيعات الفلل الفاخرة من فئة “المليار يوان” يعكس بشكل أكبر قوة غوانزو/شينزن. ففي فئة هذا السعر، تتقدم غوانزو/شينزن مباشرة على بكين/شانغهاي. وحتى 22 مارس، بلغت مبيعات شينزن من الفلل الفاخرة بقيمة مليار يوان 12 وحدة. منها 10 وحدات من “تشونغ شين تشنغ كاي شين يويهوان”، و2 من “هوهاي يونغسي هواييوان”. بلغ متوسط سعر التسجيل لوحدات “تشونغ شين تشنغ كاي شين يويهوان” 24.4 ألف يوان/㎡، مسجلًا أعلى متوسط سعر للفلل الفاخرة في شينزن خلال السنوات الأخيرة.

تشير تحليلات “كيراوي” إلى أن غوانزو، وحتى 20 مارس، حققت 7 وحدات فقط من الفلل الفاخرة بقيمة مليار يوان. جاءت 5 وحدات من “باولّي يول شي وان”. وبحسب ما ورد، لم تكن وحدة في بداية مارس بسعر 28 ألف يوان/㎡ وتكلفة إجمالية 1.87 مليار يوان ضمن بيانات التسجيل عبر الإنترنت (网签) بعد، ومن المتوقع أن ترفع لاحقًا بصورة أكبر أرقام مبيعات غوانزو من الفلل الفاخرة بقيمة مليار يوان.

ومن منظور أداء السوق، تُظهر مشاريع شركات التطوير العقاري الرائدة في غوانزو خلال الربع الأول من هذا العام أداءً بارزًا. في 26 مارس، علم مراسل “كل يوم” من مسؤولين داخل شركة “باولي” للتطوير أن العديد من مشاريع الوحدات السكنية الراقية في قطاع “تشو جيانغ نيو تاون-ما تشانغ” تشهد في الآونة الأخيرة حرارة مرتفعة للغاية، وقد أُعيد إشعال حمى “تشو جينغ با” المثلث الذهبي في المنطقة الأساسية في غوانزو.

“منذ شهر مارس، كان أداء ‘باولي تيان يي’ قويًا، وتأثير ‘ربيع صغير’ واضح؛ إذ تجاوز إجمالي الزيارات أكثر من 650 مجموعة، محققًا إنجازات مبيعات تمثلت في 10 وحدات في يوم واحد و20 وحدة في أسبوع واحد. وحتى الآن، تجاوزت قيمة المبيعات 5 مليارات يوان.” وفقًا لما أفاد به الجانب المعني بمشروع “باولي تيان يي” للمراسل.

غزةو: موقع مشروع باولي تيان يي للفلل الفاخرة، الصورة المصدر: مقدمة من المُقابل

“زيادة تداول (الصفقات/المبيعات) الفلل الفاخرة تضيف على الأقل دافعًا إيجابيًا لاستقرار الأسعار على المدى القصير من ناحية السعر. بالطبع، تعتمد النتيجة على ما إذا كان يمكن دفع جانب العرض للترقية في قوة المنتج، والملحقات… إلخ، لبناء منازل راقية عالية الجودة، وتنشيط جانب الطلب.” قال لي يو جيا، كبير الباحثين في مركز أبحاث سياسات السكن في مقاطعة قوانغدونغ، في تحليل.

لكن لي يو جيا أشار أيضًا إلى أنه نظرًا لأن سوق الفلل الفاخرة سوقٌ مخصص لشرائح محدودة، وفي الوقت الحالي فإن سوق العقارات الجديدة والسوق الثانوية (العقارات المستعملة) تهيمن عليه صفقات منخفضة إجمالي القيمة، فإن تأثير مبيعات الفلل الفاخرة على تحفيز سوق العقارات ككل محدود، ويجب التعامل معه بحذر.

تركّز ضخ المعروض في سوق الفلل الفاخرة في غوانزو/شينزن

يُمكن لسوق الفلل الفاخرة في غوانزو/شينزن أن يحقق نموًا يتجاوز 100% ويتصدر بين المدن من الدرجة الأولى؛ وبدرجة معينة، يرتبط ذلك أيضًا بوجود ضخ مركز للمعروض في مشروعات الفلل الفاخرة في كلتا المدينتين.

قام مراسل “كل يوم” بفرز المعلومات ووجد أنه في نهاية 2025، كان سوق الفلل الفاخرة في شينزن قد شهد بالفعل موجة تسارع في العرض. إذ تم إدخال أربعة مشاريع نموذجية إلى السوق بشكل مركّز: “هوهاي يونغسي هواييوان”، “تشونغ شين تشنغ كاي شين يويهوان”، “هوهاي تشاوجنغ شي، يونغ شي” و“ليان تاي تشاو زونغ وان”. وبلغ إجمالي عدد الوحدات 668 وحدة، وقيمة إجمالي المعروض وصلت إلى عدة مئات من مليارات اليـوان.

تُظهر بيانات “كيراوي” أن مساحة عرض الفلل الفاخرة التي تتجاوز 30 مليون يوان في شينزن في الربع الرابع من 2025 زادت 1.3 مرة على أساس سنوي. وحتى 22 مارس 2026، اقترب المعروض في هذا النطاق السعري من 50 ألف متر مربع، بينما لم يكن هناك أي عرض في الفترة نفسها من العام الماضي. وضمنًا، تحوّل جزء كبير من الزيادات الجديدة في العرض تدريجيًا خلال الربع الأول إلى صفقات مسجلة عبر الإنترنت.

“بالعودة إلى ظروف مبيعات سوق الفلل الفاخرة في الماضي، فقد ظهرت في عام 2024 أيضًا اتجاهات مماثلة. ففي ذلك الوقت، زادت مبيعات الفلل الفاخرة التي تتجاوز قيمة 30 مليون يوان في 30 مدينة رئيسية بنسبة 65% على أساس سنوي، مُظهرةً سمة ‘كلما كان أغلى كان أكثر شراءً’. وحتى في 2026، ما يزال هذا الاتجاه مستمرًا. ويستمر ارتفاع شريحة إجمالي قيمة اقتناء من يمتلكون صافي ثروة مرتفع.” قال مسؤولون في مركز الاستشارات المتعمقة “كيراوي تشينداي”/“pu ren shuo zhi” في 26 مارس صباحًا في تحليل للمراسلين.

وبالمقارنة مع قيام سوق الفلل الفاخرة في شينزن بتسريع وتيرة العرض في نهاية العام الماضي، فإن سوق الفلل الفاخرة في غوانزو شهد تسارعًا في وتيرة العرض بدءًا من أواخر مارس. وفقًا لمراقبة بيانات “بورو-بوروي” لمنطقة غوانغفو (غوانزو-فوشان)، منذ أواخر مارس، تسارعت خطوات استخراج التراخيص لمشاريع غوانزو بوضوح، ومن المتوقع أن تقوم حوالي 28 مشروعًا شهيرًا في جميع أنحاء المدينة بإضافة دفعات في مارس.

ويُذكر أنه في الوقت الحالي، غالبًا ما توجد مشاريع الفلل الفاخرة التي تم طرحها في شينزن في المناطق المركزية والمواقع الحيوية.

على سبيل المثال، يقع “هوهاي يونغسي هواييوان” في منطقة الفلل الفاخرة التقليدية في شينزن، وعلى بعد نحو 400 متر فقط من “شينزهين باي 1”. وقد استحوذ اتحاد من “هوا رون” و“تشونغ هاي” على هذه الأرض عبر مناقصة بقيمة 185.12 مليار يوان. وبعد المرور بـ 295 جولة من المزايدات، بلغت نسبة علاوة السعر 46.31%، وسعر الأرض/المباني (سعر الطابق) تجاوز 7 آلاف يوان/㎡. وعند طرح دفعة إضافية ثانية في 22 مارس، تم بيع شقق نمط 216㎡ ووحدات بقيمة مليار يوان بمساحة 408㎡ بالكامل مباشرة. وفي غضون 4 أشهر من طرحها، تجاوزت قيمة المبيعات 23.9 مليار يوان.

في غوانزو، تم تداول قطعة “ما تشانغ” في فبراير 2026 مقابل 236.04 مليار يوان، مع نسبة علاوة 26.6%، وسعر الأرض/المباني تجاوز 8 آلاف يوان/㎡. وقد أدى ذلك أيضًا إلى إعادة تنشيط سوق الفلل الفاخرة المعاد بيعها في قطاع “تشو جيانغ نيو تاون”.

وفقًا لبيانات نشرتها في أوائل مارس “إدارة البحوث والتطوير” لدى “تشونغيان” في غوانزو، فإن سوق الفلل الفاخرة المعاد بيعها في “تشو جيانغ نيو تاون” أظهر “ارتفاعًا مزدوجًا في الكمية والسعر” لمدة 8 أسابيع متتالية، ووصلت صفقات يناير إلى 83 صفقة. ووفقًا لبيانات أخرى، فإن فبراير يعد موسمًا تقليديًا منخفضًا، ووصلت أحجام التسجيل عبر الإنترنت في قطاع “تشو جيانغ نيو تاون” للفلات الفاخرة المعاد بيعها إلى 60 صفقة.

“بعد بيع قطعة ‘ما تشانغ’، أصبح مالكو الفلل الفاخرة في قطاع ‘تشو جيانغ نيو تاون’ حريصين بشكل واضح على عدم البيع.” قال أحد الوسطاء في “تشو جيانغ نيو تاون” في غوانزو للمراسل في 26 مارس بعد الظهر. بعد طرح قطعة “ما تشانغ” في مزاد، كان الجميع يقدّر أن سعر التعادل للقطعة يبلغ حوالي 16 ألف يوان/㎡، أي أنه حدّد “سعر القاع” لمنطقة “تشو جيانغ نيو تاون” الأساسية. لكن أسعار الفلل الفاخرة المعاد بيعها في المناطق المحيطة (مثل “تشياو شين هوي يويه تاي”، و“كايتشيان شين شيه” وغيرها) كانت عادة بين 17 ألفًا و30 ألف يوان/㎡. وبالمقارنة مع “سعر الدقيق/تكلفة شراء الأرض” (غالبًا يشير إلى تكلفة الحصول على الأرض)، تظهر القيمة مقابل السعر بشكل أفضل.

(المحرر: وين جينغ)

الكلمات المفتاحية:

                                                            الفلل الفاخرة
                                                            سوق العقارات