الربع الأول: بيع أراضي سكنية في 300 مدينة بقيمة 215.4 مليار يوان، بمعدل زيادة في السعر بنسبة 5%

تُظهر بيانات معهد تشونغزهِر لدراسة العقارات أنَّه في الربع الأول (حتى 28 مارس)، بلغت عائدات بيع أراضي الأراضي السكنية في 300 مدينة 215.4 مليار يوان، وبلغ متوسط معدل علاوة السعر 5%؛ باستثناء المدن التي شهدت منافسات على أراضٍ “أساسية” مثل قوانغتشو وشانغهاي وهانغتشو حيث وُجدت علاوات سعر مرتفعة، ظلّت مشاعر المزادات في أغلب المناطق هادئة.

وبحسب البيانات، في الربع الأول (حتى 28 مارس)، طرحت الأراضي السكنية في 300 مدينة مساحة 64.72 مليون متر مربع مخططة للبناء، بانخفاض سنوي قدره 23.8%؛ وتمت صفقة على مساحة 58.93 مليون متر مربع، بانخفاض سنوي قدره 25.9%؛ وبلغت عائدات بيع الأراضي 215.4 مليار يوان، بانخفاض سنوي قدره 45.7%؛ وبلغ متوسط معدل علاوة السعر 5.0%.

صرّح معهد تشونغزهِر بأنّه في الربع الأول، تباطأ إجمالاً إيقاع توفير الأراضي من قِبل الحكومات المحلية مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي، واستمرت استراتيجيات بيع الأراضي باتجاه “تقليل الكمية وتحسين الجودة”. وقد انخفضت أحجام الطرح والتداول لأراضي الإسكان في 300 مدينة مقارنةً بالعام السابق بأكثر من الثلثين على حدٍّ سواء.

وعلى مستوى المدن من مختلف الفئات، تُظهر البيانات أنه في الربع الأول (حتى 28 مارس)، كان سوق الأراضي في المدن من الفئة الأولى مستقراً نسبياً؛ إذ حافظ جانب العرض على حجم معيّن، وكان الهبوط في مساحة التداول مقارنةً بالعام السابق أقل من 10% بقليل، لكن نظراً إلى أن الربع الأول من العام الماضي شهد عدداً كبيراً من الأراضي الممتازة في شنغهاي وبكين، فقد أدى ذلك إلى أساس مرتفع؛ وضمن هذا السياق، قُدِّر أن يكون الانخفاض في عائدات بيع الأراضي مقارنةً بالعام السابق قريباً من 50%. أمّا في المدن من الفئة الثانية، فباستثناء هانغتشو وتشينغدو، فإن معظم المدن كانت بوضوح منخفضة في طرح أراضي الإسكان وحجم التداول، وبلغ الانخفاض في عائدات بيع الأراضي مقارنةً بالعام السابق أكثر من 60%. وفي المدن من الفئة الثالثة والرابعة، استمر سوق الأراضي في اتباع اتجاه التعديل، وكان الانخفاض في مؤشرات الطرح والتداول مقارنةً بالعام السابق قريباً من 20% في كلا المؤشرين.

ومن منظور حرارة المزادات على الأراضي، ذكر معهد تشونغزهِر أنَّ تمويل شركات التطوير العقاري واصل التجمع باتجاه الأصول الممتازة ذات مستوى أعلى من اليقين. ولا تزال الأراضي الممتازة في المدن الأساسية تحافظ على مستويات عالية نسبياً من علاوة السعر. ومن بينها، قادت قطعة أرض “ميدان ماتشانغ” في قوانغتشو بإجمالي سعر بلغ 23.6 مليار يوان، ما جعل عائدات بيع الأراضي في قوانغتشو في الربع الأول تتصدر ترتيب الدولة.

وبالتفصيل، في 25 فبراير، بعد 9 ساعات و243 جولة من المنافسة على قطعة أرض ميدان ماتشانغ في قوانغتشو، فازت شركة Yuexiu Real Estate بسعر إجمالي قدره 236.04 مليار يوان، وبنسبة علاوة سعر 26.6%. وقد جاء السعر الإجمالي للمبيعات في المرتبة الثانية تاريخياً في قوانغتشو والمرتبة الخامسة على مستوى الدولة. كما بلغ سعر الأرض على مستوى المباني السكنية نحو 8.5 万 يوان/㎡، ما أدى إلى تجديد سجل سعر المباني السكنية في قوانغتشو. في 13 مارس، تم التعاقد على قطعة أرض سكنية في بلدة Xu Jing بمنطقة Qingpu في شنغهاي بمعدل علاوة سعر قدره 6.6% بواسطة شركة Greentown، بسعر إجمالي للتداول بلغ 26.7 مليار يوان، وسعر الطابق/مباني بلغ 31972 يوان/㎡. وكانت هذه القطعة هي القطعة الوحيدة التي تم إبرام صفقة بعلاوة سعر في هذه الدفعة، وتبرز فيها مزايا قيمة الموقع بشكل واضح. في 6 مارس، خضعت قطعة أرض سكنية في منطقة Chengdong New City بمدينة Shangcheng في هانغتشو لمنافسة استمرت 109 جولات؛ ثم حصلت عليها شركة Poly بمبلغ إجمالي قدره 32.2 مليار يوان ونسبة علاوة سعر 51%، وبلغ سعر الأرض على مستوى المباني السكنية 44985 يوان/㎡.

ومع ذلك، أشار معهد تشونغزهِر إلى أنه باستثناء المدن مثل قوانغتشو وشنغهاي وهانغتشو حيث حققت القطع الأساسية في المزادات علاوات سعر مرتفعة، فإن سوق الأراضي في أغلب المدن ظلَّ يعمل بدرجات برودة؛ إذ تمت صفقات بيع الأراضي في تشينغداو وبكين وفوزهو وووهان وتيانجين بالسعر الأساسي. ومن ناحية، تباطأ إيقاع توفير الأراضي، مع طرح عدد أقل من القطع الممتازة في المناطق الأساسية. ومن ناحية أخرى، ما زالت شركات التطوير تواجه ضغطاً على جانب التمويل؛ إذ تُركِّز عمليات شراء الأراضي بشكل شديد على القطاعات الأساسية ذات اليقين العالي، بينما تُبدي حذراً تجاه الأراضي في المناطق غير الأساسية.

وفي ظل تباطؤ العرض، ما زالت نسبة علاوة السعر إجمالاً في 300 مدينة عند مستويات منخفضة. وتُظهر البيانات أنه في الربع الأول (حتى 28 مارس)، بلغ متوسط معدل علاوة السعر لأراضي الإسكان في 300 مدينة 5.0%. ومن ذلك، شهد سوق الأراضي خلال يناير هدوءاً نسبياً، ثم ارتفعت نسبة علاوة السعر في فبراير إلى 10.7% بدعم من قطع ذات علاوة سعر مرتفعة مثل قطعة أرض ميدان ماتشانغ في قوانغتشو؛ وحتى 28 مارس في مارس، بلغ متوسط علاوة السعر 3.3%.

وفيما يتعلق بالشركات التي اشترت الأراضي، ما زالت الشركات المملوكة للدولة والكيانات المركزية/الحكومية (央国企) هي القوة الرئيسية المطلقة في عمليات الاستحواذ على الأراضي. تُظهر البيانات أنه في الربع الأول (حتى 28 مارس)، من إجمالي المبالغ المستحوذ عليها في 22 مدينة، كانت نسبة الشركات المملوكة للدولة والكيانات المركزية 58%؛ كما أن نسبتها في بكين وشانغهاي وقوانغتشو وشيامن تجاوزت جميعها 60%. وكانت نسبة الأصول المحلية المملوكة للدولة 26%، بانخفاض قدره 5 نقاط مئوية مقارنة بإجمالي عام 2025. وكانت نسبة الشركات الخاصة 11%، وما زال حجم الشراء لديها ضعيفاً نسبياً؛ وفي مدن مثل تشينغدو وتيانجين، كانت خطط بعض الشركات الخاصة المحلية أكثر نشاطاً نسبياً.

يرى معهد تشونغزهِر أنه، بشكل عام، يستمر سوق الأراضي في الربع الأول في إبراز توجه “تقليل الكمية وتحسين الجودة” وفي “سِمات السخونة النقطية”. وتستمر حالة التباين (الاختلاف) كما هي. فمن المتوقع في الربع الثاني أن تستقبل المدن من الفئة الأولى والقطاعات الأساسية في المدن القوية من الفئة الثانية المزيد من أراضي المساكن عالية الجودة عند طرحها؛ وبالاعتماد على المزايا المكانية الممتازة والخدمات/التجهيزات الداعمة المتكاملة، يمكن الحفاظ على سخونة سوق الأراضي واستقرار التوقعات. أما بالنسبة للمدن من الفئة الثالثة والرابعة، وكذلك أسواق أراضي الضواحي في المدن من الفئة الأولى والثانية، فستظل مواجهة ضغط. ولا يزال التعافي الشامل لسوق الأراضي يعتمد على التعافي الفعلي في مبيعات العقارات التجارية، وعلى استمرار ترميم ثقة شركات التطوير في الاستثمار.