ظهور موسم الربيع الصغير في سوق العقارات في قوانغتشو بـ"حالتين ساخنتين"

本文转自：新快报

                                    ■ في سوق العقارات الجديدة في قوانغتشو، فإن المنتجات التي يتجاوز إجمالي سعرها 3000万元، وكذلك المنتجات بسعر إجمالي يتراوح بين 100万元 و200万元، هي الأكثر مبيعًا سخونة.                                    

يشتري الناس شققًا سكنية فاخرة بسعر إجمالي 3000万元 وما فوق بسرعة، ويستحوذ الطلب الفعلي (لشريحة الطلب الأولي) بسعر إجمالي 100万元 إلى 200万元 على ثلث الحصص، أما الشقق في شريحة الأسعار المتوسطة فهي “محرجة”

شهد سوق العقارات في قوانغتشو “ربيعًا صغيرًا”، إذ ارتفعت بشكل ملحوظ مبيعات العقارات الجديدة في شهر مارس، لتزداد في الوقت ذاته حدة التباين في أداء السوق. فمن ناحية، فإن سوق الشقق الفاخرة التي يتجاوز إجمالي سعرها 3000万元 تُظهر سخونة واضحة، وتتكرر صفقات كبيرة لمشاريع “تاون هاوس”/شقق كبار الأثرياء. ومن ناحية أخرى، فإن مشاريع الطلب الفعلي في شريحة إجمالي 100万元 إلى 200万元، بالاستناد إلى كفاءتها العالية مقابل السعر، تتجاوز حصتها في السوق 30%. وأشار أحد العاملين في الصناعة إلى أن السوق يظهر حاليًا سِمتين من نوع “الطرفين الساخنين”، لكن ما إذا كان بوسع سوق العقارات أن يستقر فعلًا ويعود إلى الانتعاش، ما زال يتطلب مراقبة ما إذا كانت مبيعات المحطات اللاحقة الحرجة مثل “عيد العمال” و”عيد الوطني” يمكن أن تستمر.

نمو مبيعات العقارات الجديدة التي يتجاوز سعرها 3000万元 مقارنةً بالعام السابق بنسبة 170%

بوصف سوق العقارات الفاخرة مؤشرًا لاتجاه السوق، أظهر في دورة “الربيع الصغير” أداءً لافتًا بشكل خاص. تُظهر بيانات “كرايري” أن الربع الأول من عام 2026 (حتى 15 مارس)، شهدت مدينة قوانغتشو 333 صفقة للعقارات التجارية السكنية التي يتجاوز سعرها 1000万元، و114 صفقة للعقارات الفاخرة التي يتجاوز سعرها 2000万元، بزيادة قدرها 44%، ومن بينها 73 صفقة ضمن إجمالي سعر 3000万元 وما فوق، بزيادة 170.4% مقارنةً بالفترة نفسها من العام الماضي، مع كون معدل الزيادة يتفوق على بكين وشنغهاي.

وأشار قسم الأبحاث في “غوانغتشو تشونغ يوان” للتطوير العقاري إلى أن انتعاش العقارات الفاخرة بدأ أولًا في ظل “الربيع الصغير”. فقد أظهرت عدة مشاريع عقارية فاخرة نموذجية في مناطق وسط المدينة أداءً قويًا، مثل “بولي يوي شيه وان”، و”بنج روي 1 هاو”، و”شينخه وان بان داو”، و”بولي تيان ياو”، و”تشو جيانغ تيان يويه”، وغيرها، إذ وقعت صفقات كبيرة تسببت بوضوح في رفع أجواء المعاملات والثقة في وسط المدينة.

وذكر مراسل “سن كواي باو” أن إجمالي قيمة الحجوزات في “بولي يوي شيه وان” خلال الربع الأول من 2026 بلغ 60 مليار يوان. وفي هذا المشروع، حقق جناح إضافي/دفعة (1) مبيعات بقيمة 20 مليار يوان فور طرحه، وبلغ أعلى سعر بيع فردي 28 ألف يوان/م²، وقفز متوسط السعر مقارنةً بسعر الافتتاح الأول بنحو 17%. كما باع “بنج روي 1 هاو” في يوم واحد شقتين بمساحة أرضية قابلة للبناء تقارب 750㎡، حيث تجاوز إجمالي سعر كل شقة 200 مليون يوان. أما في “شينخه وان بان داو” رقم خمسة، فقد بلغت قيمة صفقة 4 وحدات “دوبلكس فاخرة” 7.187 مليار يوان.

وبفعل سخونة مزادات قطعة أرض “ما تشانغ” في منطقة تشو جيانغ شينتشينغ، زادت منذ مارس بشكل ملحوظ زيارات مشروع “بولي تيان ياو” الواقع على بعد نحو كيلومترين من قطعة أرض “ما تشانغ”. وقال أحد المسؤولين عن المشروع لمراسل “سن كواي باو” إن متوسط عدد الزيارات أسبوعيًا بلغ 243 مجموعة في مارس، بزيادة قدرها 113% مقارنةً بشهر فبراير؛ كما اختصر بعض العملاء دورة إتمام الصفقة إلى يومين إلى ثلاثة أيام. كما أظهر تكوين العملاء اتجاهًا متنوعًا؛ فإضافةً إلى فئة أصحاب الثروات العالية المحليين، جذبت أيضًا أعدادًا كبيرة من المشترين من شنزن ودونغقوان وحتى مناطق الشمال الشرقي ذات الملاءة العالية. “كان أحد العملاء يعمل في القطاع المالي في تشو جيانغ شينتشينغ. وقد تابع أمر طرح أرض “ما تشانغ” بسعر مرتفع، ثم ركز على مشروعنا. وبعد الاطلاع على خطط إعادة تطوير المنطقة المحيطة بـ‘يوان تسون’، أقرّ بندرة المشروع وتماسكه من حيث السعر، وأتم الصفقة خلال 3 أيام.”

وقدم “هوانغ تاو”، المدير العام لقسم المشاريع في “غوانغتشو تشونغ يوان”، تحليلًا مفاده: “إن فئة عملاء العقارات الفاخرة تتأثر اقتصاديًا بمستوى أقل نسبيًا بالدورات الاقتصادية، وبالإضافة إلى ذلك فإن قدرة المنتج في كثير من المشاريع الفاخرة بارزة؛ لذا يأتي الانتعاش في السوق أولًا.” وذكر خبير أبحاث سوق العقارات “دنغ هَاو تشي” لمراسل “سن كواي باو”: “هذا يرتبط بأن ثروات الصناعات الناشئة تتركز بشكل كبير لدى الشركات الرائدة وقلة من الفئات. ومع تسريع تطور مختلف الصناعات عالية التقنية، فإن العدد الإجمالي لهذه الفئات ذات الثروة المرتفعة سيستمر في الزيادة، وستنمو أيضًا احتياجاتهم للعقارات الفاخرة.”

“الطرفان الساخنان”: الأثرياء يلتقطون المخزون والمتطلبات الفعلية تصعد للشراء، كلٌ يأخذ ما يحتاجه

بالتوازي مع انطلاقة قوية لسوق العقارات الفاخرة، فإن سوق الطلب الفعلي يشهد أيضًا سخونة. إذ تحتفظ مشاريع الطلب الفعلي ضمن شريحة إجمالي 100万元 إلى 200万元 بمكانتها كقوة مبيعات رئيسية بفضل ارتفاع كفاءة السعر، لتشكّل مع سوق العقارات الفاخرة ذات الواجهة “بنية الطرفين الساخنين”.

تُظهر بيانات “برو روي غوانغ فو” أن خلال الربع الأول من هذا العام (من 1 يناير إلى 15 مارس)، ضمن مبيعات العقارات الجديدة في قوانغتشو على مستوى التوقيع الرسمي (البيانات الموقعة/网签)، بلغ عدد وحدات الطلب الفعلي في شريحة إجمالي 100万元 إلى 200万元 3080 وحدة، لتصل حصتها في السوق إلى 35%. وهذا يعني أنه من بين كل ثلاثة من يشترون منزلًا في قوانغتشو، هناك واحد يختار نطاق السعر هذا.

أصبحت منطقة تشينغتشينغ أنشين هي الساحة الرئيسية لمعاملات الطلب الفعلي في قوانغتشو. وباعتبارها أكبر منطقة في المدينة من حيث حجم مبيعات العقارات الجديدة، فإن العقارات الجديدة التي تُباع في تشينغتشينغ أنشين تشكل سنويًا تقريبًا ربعًا إلى خمسًا من إجمالي المدينة. وفي هذا الربع الأول، بيعت 1536 وحدة ضمن شريحة إجمالي 100万元 إلى 200万元، أي أنها تقارب نصف إجمالي معاملات المدينة. ويبلغ متوسط إجمالي سعر الوحدة في هذه الشريحة 132.39万元/وحدة. ومن بين ذلك، فإن “يونينغ جيهداو” قرب وسط المدينة و”شينغتانغ تاون” قد اعتمدا على كفاءة السعر العالية، لتصبحا خيارًا ذا كفاءة عالية لمشتري الطلب الفعلي.

حتى في مركز مدينة قوانغتشو والمناطق القريبة من الضواحي، ما يزال هناك عدد محدود من الخيارات ضمن هذه الشريحة السعرية. فعلى سبيل المثال، في منطقة باييون، تضم الأجزاء الأربع الشمالية، وفي منطقة هوانغبو، تعد منطقة “تشي شيه تشنغ” (مدينة المعرفة)، وفي منطقة فانيو، تعد منطقة “شي تشي”؛ كلها تتضمن مشاريع معروضة للبيع تتوافق مع هذا الميزانية.

وراء هذه الظاهرة يوجد تركّز مرتفع لقدرة الشراء في السوق. حلّل دنغ هَاو تشي قائلًا: “إن وضع السوق الحالي يشبه ما حدث قبل 10 سنوات، حيث يُهيمن العملاء شديدو الطلب. وما يعنون به هو ‘هل يمكنني تحمّل السعر أم لا؟’ لذلك تصبح المنتجات المدمجة التي تلتزم بإحكام بإجمالي السعر هي الخيار الأول. ونتيجة لذلك، تظهر هذه الفئة من المنتجات في وقت مبكر علامات على نقص العرض والطلب، ومن المحتمل أن تواجه أولًا أيضًا رفع الأسعار.”

وعلى الطرف الآخر من السوق، تعكس أيضًا عقلية أصحاب العقارات في السوق الثانوية هذا التباين. أخبرَت السيدة هوانغ من المدينة مراسل “سن كواي باو” أن لديها نية في الأصل لبيع شقة في لييوان فانفقون (芳村) في قوانغتشو من نوع “غرفة واحدة وصالة واحدة” (老破小)، لكن أثناء مشاهدة العقار قام المشتري بالضغط على السعر بشكل كبير، لينتهي سعر الصفقة بعيدًا جدًا عن السعر النفسي لديها. وبعد الموازنة، قررت التخلي عن البيع، ثم بعد إجراء تشطيب بسيط جديد للمنزل، استخدمته للإيجار بدلًا من البيع.

قال هووانغ تاو إنه حاليًا تم ضبط نسبة الإيجار إلى البيع (租售比) في قوانغتشو إلى 2%-3%، وأن بعض اللوحات/المناطق قد تجاوز تعديل أسعار السوق الثانوية توقعات السوق؛ وبالاقتران مع ضبط المعروض في العقارات الجديدة، فليست هناك احتمالية كبيرة لحدوث تغييرات كبيرة في أسعار المساكن. “بعد أن تم الضغط على أسعار بعض أصحاب العقارات الثانوية مرارًا إلى مستويات أقل، يفضلون اختيار التأجير بدلًا من البيع بخسارة. وبالنسبة لقوانينغتشو كمدينة من الدرجة الأولى، فإن الطلب على السكن موجود دائمًا، لكن تختلف فقط توقيتات الشراء. في الوقت الحالي، يكون نطاق تعديل الأسعار نسبيًا محدودًا، لأن المدينة قامت بالفعل بتعديلات كبيرة العام الماضي.” قال.

صرّح العاملون في الصناعة مباشرةً: من المحتمل أن تتجه سوق العقارات في قوانغتشو هذا العام إلى مسار “L”

يرى عدد من العاملين في الصناعة أن نمط التباين في سوق “الربيع الصغير” سيستمر في المستقبل. “في الوقت الحالي، لا يزال السوق ككل في مرحلة بناء القاع.” ووفقًا لتحليل هووانغ تاو، كلما زادت حدة التباين، يكون حتى الآن فقط المشاريع ذات العقارات الفاخرة أو المشاريع ذات الأسعار المنخفضة جدًا ذات قيمة عالية مقابل السعر التي تسير في حجم مبيعات أسرع. “حاليًا، متوسط سعر العقارات الجديدة في قوانغتشو هو ‘4万元+’. المنتجات التي يكون متوسط سعرها فوق 5万元/㎡ لكنها ليست بمستوى العقارات الفاخرة، بسبب شدة المنافسة في السوق، يكون معدل البيع/التصفية أبطأ نسبيًا.

مع تسارع وتيرة طرح المطورين العقاريين للمخزون في أواخر مارس، يعمل جانبا العرض والطلب في السوق في الوقت ذاته على زيادة الجهد. تُظهر بيانات المراقبة الخاصة بـ“برو روي غوانغ فو” أنه خلال الأسابيع الثلاثة الماضية، استمر حجم البضائع التي حصلت على تراخيص البيع للعقارات التجارية في كامل المدينة بالارتفاع. وحتى 22 مارس، كان في كامل المدينة ما مجموعه 18 مشروعًا ضمن دفعات طرح جديدة، وبلغ حجم طرح المبيعات 2043 وحدة، بزيادة كبيرة بنسبة 251% مقارنةً بشهر يناير إلى فبراير على أساس شهري. وتمنح هذه الحماسة في جانب العرض زخمًا لاستمرار تشغيل سوق أبريل.

وبخصوص الوضع بعد “الربيع الصغير”، قال دنغ هَاو تشي إن الدافع وراء هذه الجولة لم يبدأ في مارس فقط. فقد استقر سعر العقارات في السوق الثانوية في قوانغتشو منذ نوفمبر 2025 تقريبًا. “لقد وصل السوق إلى نقطة القاع؛ على الأقل يوجد ‘منصة قاع مرحلية’. لكن احتمال السير بنمط ‘L’ أعلى من نمط ‘V’.” وتوقع أن يحافظ سوق العقارات على حجم معاملات مرتفع نسبيًا عند المستوى الحالي، وأن تكون أسعار المساكن في الإجمال مستقرة، وقد تشهد بعض المناطق ارتفاعًا طفيفًا حتى. “من ناحية، تُحافظ السياسات الخاصة بشراء المنازل على النبرة العامة المتساهلة؛ ومن ناحية أخرى، تستهدف بعض فئات المستثمرين عائدات إيجار العقار لتدخل السوق. وفي الوقت الحالي، بلغ العائد في بعض المناطق 3% إلى 4%، وهو أعلى بكثير من عوائد الودائع الثابتة في البنوك. وبالإضافة إلى ذلك، فإن العقارات في المناطق المركزية تجمع بين قيمة السكن الذاتي وقيمة الاستثمار، لذا تحظى بأكبر قدر من الاهتمام لدى السوق.” قال.

أما هووانغ تاو فتوقع أن الأداء الإجمالي لسوق العقارات هذا العام لن يكون أسوأ من 2025، لكن الانتعاش الشامل الحقيقي قد يحتاج إلى انتظار العام المقبل. “إذا تمكنت ظروف مبيعات بعض محطات التسويق الساخنة مثل مايو وسبتمبر وأكتوبر من تحقيق توقعات السوق، فسيثبت ذلك أن السوق يشهد انتعاشًا مطردًا.” قال.

■مراسل “سن كواي باو” هي لوشي/نص وصور