إشارات إيجابية مستمرة! سوق العقارات في قوانغتشو وشنتشن يتهيأ لـ "ربيع صغير"، وشنتشن تسجل أعلى عدد عقود في متجر خلال عام واحد

المصدر: شبكة أخبار الأوراق المالية المؤلف: وو جيا مينغ

في أوائل الربيع خلال شهر مارس، غالبًا ما يشهد سوق العقارات موجة من تحسن المشاعر التي تصاحب عادةً «الذهب في مارس والفضة في أبريل». ويصبح ما إذا كان «صُحبة ربيع صغيرة» في سوق العقارات لهذا العام ستتحقق في موعدها نقطة تركيز لدى السوق.

وفي هذا الصدد، قام مراسل بزيارة سوقي قوانغتشو وشنتشن. ووجد أن خلف ثبات بيانات إتمام الصفقات وعودتها إلى الارتفاع، بدأ عدد متزايد من المشترين بإصلاح توقعاتهم تجاه سوق العقارات، وأن «صُحبة ربيع صغيرة» يجري تدبيرها في الأفق.

الأسعار المعقولة وتوافر المنتجات هو المفتاح

قال مدير التسويق في أحد مشاريع العقارات الجديدة في منطقة تيانخه الشمالية في قوانغتشو للمراسل: «بفضل ارتفاع سعر الصفقة في قطعة أرض ماشانغتشان في تيانخه بغوانغتشو، ارتفع مؤخرًا كل من عدد جولات مشاهدة المنازل وحجم الصفقات. في عطلة نهاية الأسبوع الماضية، استقبل المشروع ما يقرب من 150 مجموعة من الزوار. ولتلبية配合‘صُحبة ربيع صغيرة’ مباشرة، قدمت الشركة حوافز تخفيض في السعر». ووفقًا لإحصاءات غير كاملة، ففي مطلع مارس فقط، ظهرت في كامل مدينة قوانغتشو أكثر من 30 مشروعًا جديدًا إمّا أنها أطلقت طرحًا جديدًا أو قامت بزيادة دفع.

وأخيرًا، تم تداول قطعة أرض ماشانغتشان اللافتة للانتباه بإجمالي قيمة بلغ 236 مليار يوان، لتستحوذ عليها شركة قوانغتشو يوتشنغدا المحدودة، التابعة بالكامل لمجموعة يويكسيو. وصلت نسبة علاوة السعر إلى 26.6%. ومع تقدم مخططات قطعة أرض ماشانغتشان، أعادت السوق تسعير قيمة الأراضي في المناطق الأساسية بشكل مستمر. وفي الآونة الأخيرة، أثار سوق العقارات الفاخرة في قوانغتشو أيضًا موجة جديدة. وتُظهر معلومات السوق أن باولي يوي سيه وان حقق صفقة لوحدة سكنية بمساحة بناء 670 مترًا مربعًا، بإجمالي سعر صفقة قدره 1.87 مليار يوان، ما يعادل سعرًا يقارب 280 ألف يوان لكل متر مربع. وقد أجرى المراسل مقابلات مع المسؤولين في الأقسام التسويقية لعدة شركات عقارية. إذ سجلت جميع الشركات، من خلال منتجاتها الفاخرة مثل الشقق كبيرة المساحة والفلل الموجودة في قوانغتشو، صفقات في الفترة الأخيرة.

توقعت «إدارة أبحاث وتطوير قوانغتشو تشونغ يوان» في تقرير أنها بعد عطلة عيد الربيع، ستُطرح العقارات الجديدة في دفعة مركزة إلى السوق. وبفضل تأثير «الصفحات الحمراء» المتعددة، فمن المرجح أن يشهد السوق «بداية قوية مع فتح الأبواب». وتوقّع التقرير أن الفترة من مارس إلى أبريل ستشهد جولة طرح وافتتاح مركزية. وتوجد معظم هذه المشاريع في المناطق الأساسية للمدينة، وتستهدف منتجات التحسين (تحسين ظروف السكن)، وتتمتع بجاذبية سوقية معينة، ما قد يدفع إلى عودة دفء الصفقات. وفي الوقت نفسه، صرّح مسؤولون تسويقيون عن عدة مشاريع عقارات جديدة في قوانغتشو للمراسل بأن تسعير المشاريع سيكون أقرب إلى مستوى الصفقات الفعلي الحقيقي في السوق. واليوم، لا يرغب المشترون في دخول السوق إلا عندما تكون الأسعار معقولة والمنتجات متوفرة.

بدأت الثقة في التحسن

أما في شنتشن، فيبدو أن سوق العقارات المستعملة أكثر حيوية من سوق العقارات الجديدة. ففي الأسبوع الماضي، ارتفع حجم توقيعات العقارات المستعملة في متجر لي يو جيا في شنتشن بنسبة 132% على أساس شهري، مسجلاً أعلى قيمة منذ نهاية مارس 2025. كما وصل حجم مشاهدة المنازل للعقارات المستعملة إلى أعلى مستوى منذ منتصف أكتوبر 2024.

وبحسب بيانات المراقبة الأحدث التي نشرتها معهد شيلونغ شنتشن، انخفض عدد العقارات المستعملة المعروضة للبيع في المتاجر المتعاونة في فبراير من هذا العام بنسبة 3.3% مقارنةً بالفترة نفسها من العام الماضي. وقال تشاو شياوبينغ، مدير معهد شيلونغ شنتشن: «إن هذا التغير، الذي يبدو طفيفًا، يعكس بدرجة ما أن ثقة السوق تزداد تدريجيًا، وأن ظاهرة البيع اللامنطقي بخسارة (التخلص السريع) آخذة في الانخفاض». ومن شأن هذا التغير أن يدفع سوق العقارات في شنتشن إلى الدخول في مسار إيجابي يتمثل في «تحسين العرض — تقوية التوقعات — ثبات الأسعار». وهذا يعني أن السوق يتخلص تدريجيًا من ضغط «العرض يفوق الطلب» الناجم في الفترة السابقة عن استعجال البائعين لتسييل الأموال والخروج من السوق، وأن العقارات المعروضة للبيع أصبحت أكثر عقلانية، ما يوفر أساسًا أكثر صحة لعودة السوق لتحت خط الأساس ثم ارتداده. بالإضافة إلى ذلك، وفي جانب الأسعار، فضلاً عن توقف نزول متوسط سعر الصفقة الشهرين المتتاليين ثم استقراره، فإن متوسط سعر العقارات في الأحياء الساخنة للعقارات المستعملة يبدأ أيضًا في الارتفاع بشكل طفيف.

قال تشينغ المدير، وهو وسيط مخضرم في منطقة يوان لينغ في فوتيان بشنتشن: «منذ دخول شهر مارس، كان الأكثر وضوحًا هو تحسن الصفقات للعقارات في الأحياء التعليمية الممتازة. يلي ذلك العقارات المستعملة ذات السعر الإجمالي المنخفض والعائد الإيجاري المرتفع. حاليًا، لا يحدث تغيير كبير في أسعار الصفقات؛ وما زال تبديل السعر مقابل الحجم هو التيار السائد، لكن بعد سنوات من الهبوط في أسعار المنازل، بدأ المزيد من المشترين يستعيدون ثقتهم في سوق العقارات. فمثلاً، بعد العطلة، كان عدد العملاء الذين يتصلون بشكل مبادر لطلب مشاهدة المنازل أكبر مقارنةً بالسنوات السابقة».

وأضاف: «بعد عيد الربيع حسب التقويم القمري، تعافى سوق العقارات في شنتشن بسرعة في وتيرة المعاملات، وكانت سرعة الاستجابة أفضل من السنوات القليلة الماضية. ووفقًا لإحصاءاتنا، فإن وتيرة طرح العقارات الجديدة في السوق هذا العام أبطأ من العام الماضي؛ وفي هذا العام، لا يوجد سوى 9 مشاريع سكنية عقارية جديدة حصلت على تراخيص ما قبل البيع، بينما كان عدد المشاريع في الفترة نفسها من العام الماضي 12. لذلك يصعب على سوق العقارات الجديدة في شنتشن هذا العام أن يكوّن تأثيرًا واسع النطاق. أما سوق العقارات المستعملة، فالأمر على العكس؛ إذ يحافظ على وفرة في المعروض مع مستوى أسعار متدنٍ، لذلك فإن أجواء إتمام الصفقات تكون أفضل بشكل واضح من سوق العقارات الجديدة». قال هي تشيان رو، المدير العام لمركز الأبحاث على مستوى الدولة لدى شركة مايلينغ للوساطة العقارية للمراسل: «إضافةً إلى ذلك، من زاوية توقعات السياسات، فإن مواصلة تخفيف سياسة حظر شراء العقارات في شنتشن يعد حدثًا مرجحًا للغاية».

ما زال يلزم بذل جهود مشتركة من عدة أطراف

يرى لي يوجيا، كبير باحثي مركز أبحاث سياسات الإسكان في مقاطعة غوانغدونغ، أن أداء سوقي غوانغتشو وشنتشن العقاريين مؤخرًا كان جيدًا. «أولاً: العقارات المستعملة أفضل من العقارات الجديدة، إذ إن تركّز热点 السوق في العقارات الجديدة محصور في بعض المناطق فقط. ثانيًا: إن نسبة الزيادة في عدد العقارات المستعملة المعروضة للبيع على أساس شهري آخذة في الانخفاض، وبالمقارنة مع العام الماضي تقل بنسبة أقل، ما يدل على تحسن مزاج السوق وتوقعاته. ثالثًا: لقد استمر تحسن أداء سوق العقارات المستعملة في الفترة السابقة، ما أدى إلى حد ما إلى تنشيط الطلب على البيع والشراء (بيع القديم لشراء الجديد)، وقد شهدت الدورة السوقية تحسنًا».

ويتوقع أنه في مارس، وهو موسم مبيعات تقليدي مزدهر، ستزداد حيوية تجارة العقارات التجارية مثل عودة المقيمين إلى المدن بعد العطلة، والزواج، والبحث عن وظيفة، وطلبات الحصول على مقاعد دراسية (المدارس/المؤهلات التعليمية). كما سيطرح المطورون أيضًا منتجات ذات نسبة سعر إلى أداء مرتفعة سعياً وراء تحقيق «بداية قوية مع فتح الأبواب» في الأداء. وستقوم الحكومات المحلية كذلك بإجراءات سياسة، مثل السياسات المتعلقة بصندوق الإسكان العام (صندوق الاحتياط السكني) والدعم عند شراء المنازل التي تكون متكررة نسبيًا في الآونة الأخيرة. وسيتشكل في مارس «ذروة صغيرة» في سوق العقارات، لكن من حيث هيكل الصفقات، ما يزال الجانب الأشد تأثيرًا هو العقارات منخفضة السعر.

وتعتقد «معهد مؤشر الصين للبحوث» أنه وفقًا لنظام «مؤشر أسعار العقارات الصينية — مؤشر أسعار المدن المائة»، فإن معدل انخفاض أسعار المساكن المستعملة في المدن المائة منذ عام 2026 على أساس شهري قد أصبح أقل حدة بشكل متواصل. ويظهر مسار أسعار المنازل تغيرًا إيجابيًا إلى حد ما. وفي المستقبل، مع دفع مزيد من المدن إلى تنفيذ السياسات بشكل أكبر، فإن «صُحبة ربيع صغيرة» تستحق التطلع إليها.

يرى لي يوجيا أنه للوصول من مرحلة البحث عن القاع إلى مرحلة الاستقرار عند القاع، وتثبيت أساس متين، ما زال يلزم أن تبذل عدة أطراف جهودًا مشتركة. فعلى مستوى القطاع، يشمل ذلك تعزيز دورة التداول بين العقارات الجديدة والمستعملة، ومواصلة خفض تكاليف المعاملات، وتنقية بيئة المعاملات والنظام. أما من ناحية الأساسيات، فيشمل ذلك إصلاح ثقة السكان في مجالات مثل التوظيف والدخل والتوقعات.

(التحرير: وين جينغ)

الكلمات المفتاحية:

                                                            سوق العقارات