حساب واضح للأرباح العامة للمجمع السكني

نص مترجم من: صحيفة نينغشيا اليومية

المراسل: يانغ تشاو / صور ومقالات

يطّلع سكان حي يينهايفو في منطقة جينفنغ بمدينة يينتشوان على تفاصيل الإيصالات والدخل من العائدات العامة المنشورة.

يزور موظف الشبكة المجتمعية في مجتمع زي يانغ بمنطقة جينفنغ بمدينة يينتشوان المنازل لجمع آراء السكان حول أموال العائدات العامة للحي.

العائدات العامة للحي هي تجسيد مهم لسكان العقار في ممارسة حقوقهم المشتركة والمشاركة في حوكمة المجتمع، كما أن حساب “الميزان الواضح” لهذه العائدات هو حلقة مفصلية في تحقيق الحكم الذاتي السليم للمجتمع وتحقيق الحفاظ على القيمة وزيادتها للأموال المملوكة بصورة مشتركة.

لكن أين تذهب رسوم مواقف السيارات التي تجمعها شركة العقار شهريًا؟ كم العائد الذي يُنتَج في الواقع من الإعلانات التجارية مثل إعلانات المساحات الخارجية ومعلّقات الممرات ولوحات الإعلانات داخل صناديق المصاعد في المجمعات السكنية؟ وما تفاصيل النفقات اللاحقة؟ ومع وضع هذه الأسئلة التي يشغل بها بال الملاك عمومًا، قام المراسل بجولات استقصائية وتواصل ميداني مع عدة جهات.

همسات السكان: الشفافية هي الخط الأحمر

صندوق العائدات العامة للحي، يشير إلى الدخل الذي يتم الحصول عليه داخل منطقة إدارة العقارات السكنية من خلال المرافق والمعدات المشتركة مثل الأجزاء المشتركة للعمارات والمصاعد والممرات والساحات الخارجية، وبعد خصم الضرائب القانونية واستهلاك الطاقة والنقص والهدر والنفقات الضرورية للإدارة والتشغيل والصيانة، تكون البقية هي الجزء المتبقي من العوائد.

في 31 مارس/آذار، شرح مسؤولون معنيون من دائرة الإسكان والبناء الحضرية والريفية لمدينة يينتشوان أن مصادر صندوق العائدات العامة للحي واسعة نسبيًا، وتشمل أساسًا: الدخل الناجم عن تأجير أو تشغيل المباني أو الأراضي المرافقة المملوكة بصورة مشتركة في المجمع؛ ودخل رسوم وقوف المركبات التي تُحصَل من الطرق المشتركة والساحات العامة المخصصة للمواقف؛ والدخل الناتج عن وضع الإعلانات الخارجية على الساحات العامة وصناديق الإضاءة وأبواب الوحدات والأحواض الخارجية لجدران المباني، وكذلك الإعلانات الداخلية مثل الإعلانات في كابينة المصعد ومدخل قاعة الوحدة والممرات؛ ودخل الأنشطة التجارية التي تُقام في الساحات العامة، ورسوم استغلال مرافق مثل خزائن الطرود ومحطات تنقية المياه وآلات البيع التلقائي؛ ورسوم شغل مواقع مرافق الاتصالات من مشغّلي الاتصالات؛ ودخل قيمة المخلفات الناجمة عن التصرف في المعدات المشتركة المهملة بعد موافقة اجتماع الملاك؛ وأرباح فوائد العائدات العامة وغيرها من الدخل الذي يقع قانونًا ضمن ملكية جميع الملاك.

هذه العائدات تخص جميع الملاك، وتدفق العائدات هو نقطة ساخنة يهتم بها السكان. قال ما تاو بصراحة، أحد سكان منطقة ليتونغ في مقاطعة ووژونغ: “رسوم إعلانات المصاعد ورسوم أماكن السيارات… كم المبلغ الذي تم تحصيله بالضبط وأين تم إنفاقه؟ لا أحد يوضح، ونحن أيضًا لا نعرف.” وفي المقابل، عبّر يو شياو مين من سكان منطقة شاپووتو في مدينة تشونغوي عن موقف واضح: “العائدات العامة هي أموال جميع الملاك، وليست ‘خزينة صغيرة’ لشركة العقار. نأمل أن يتم الإعلان عنها بانتظام، وأن تُعرض كل عملية دخل وصرف بوضوح تام.”

أما من حيث الاستخدامات المحددة للعائدات، فكانت آراء السكان مختلفة. فأعرب تشانغ شينغ مين، أحد سكان منطقة شينغتشينغ بمدينة يينتشوان، عن أمله: “مهما كان المبلغ، يجب توزيع الأرباح، أو خصمه من رسوم إدارة العقار، وتقديم بعض المزايا/الرفاه؛ لنشعر بحقوق الملاك بصورة ملموسة.” بينما يميل غو يَو، أحد سكان منطقة جينفنغ بمدينة يينتشوان، أكثر إلى تحسين بيئة المجمع: “لا نحتاج أن يُقسَّم المال، بل الأفضل أن تُصلَّح الطرق أولًا وتُستبدل أضواء الشوارع، أو يُودَع في صندوق الصيانة، فالأهم هو تحسين بيئة المجمع.”

ورغم اختلاف الآراء حول استخدام العائدات، فإن أكثر توافقًا عالٍ لدى السكان هو: إن صندوق العائدات العامة هو ممتلكات مشتركة لجميع الملاك، ولا يجوز أبدًا أن تقوم شركة العقار باحتجازه أو الاستيلاء عليه أو استخدامه في نفقاتها الخاصة. قال تشنغ تشيانغ، أحد سكان منطقة جينفنغ بمدينة يينتشوان: “لا نعترض على أن شركة العقار تكسب بشكل معقول، لكن نعترض على التشغيل في الكواليس؛ لا نتعقد بشأن مقدار التوزيع، لكننا نهتم هل توجد شفافية وهل الإدارة منظمة.”

خطوة لكسر الجمود: تحويل “الغموض” إلى “وضوح”

صندوق العائدات العامة للحي هو أصلاً ثروة مشتركة تنشأ بالاعتماد على الأجزاء المشتركة والمرافق والمعدات المشتركة التي يملكها الملاك، لكن بسبب عدم نشر المعلومات في بعض المجمعات وعدم انتظام الإدارة، صار يُنظر إليه في عيون كثير من السكان كـ “دفتر عائدات غير واضح” لا يمكن وصفه ولا تحديده.

“نرى يوميًا الإعلانات التي يتم عرضها بشكل متكرر داخل المصعد، والمركبات المتكدسة في مواقف السيارات العامة… لكننا لا نعرف على الإطلاق ما مقدار هذه العائدات ومَن أين تُنفق.” جاءت تساؤلات تشانغ شياو دونغ، أحد سكان منطقة شينغتشينغ بمدينة يينتشوان، لتعكس همومًا مشتركة لدى كثير من الملاك. أفاد بعض السكان بأن بعض شركات العقار تتعامل بتكتم شديد حيال معلومات كشوف الحسابات، بل وحتى تتهرب قائلًا: “بعد تشكيل مجلس إدارة الملاك يمكن طلب نشرها”، بهدف تعمية حدود الدخل والصرف والتهرب بالاختلاط بالمياه. كما أن لدى عدد من الملاك فهمًا غير كافٍ حول تبعية وملكية العائدات العامة والإشراف عليها، ويعتقدون “المال ليس كثيرًا ولا داعي للجدال بجدية”، مما يسمح إلى حد ما لاستمرار مشاكل الإدارة غير المنظمة، فيجعل العائدات العامة أكثر غموضًا.

وبالنظر إلى نقاط الألم في الحوكمة، اتخذت عدة جهات في مدينة يينتشوان خطوات مبادرة لكسر الجمود، ودفع العائدات العامة من “دفتر غامض” إلى “دفتر واضح ومفهوم”. ففي 30 مارس/آذار، في مجمع تشونغهاي يوي فو بمنطقة جينفنغ بمدينة يينتشوان، تم الإعلان بالتفصيل في لوحة الإعلانات عن تفاصيل العائدات العامة؛ ويمكن الرجوع بوضوح إلى حالات الدخل والصرف مثل العائد السنوي الإيجاري لإعلانات البوابات والتحكم والنفقات الإدارية الشهرية المرتبطة بتشغيل الاتصالات.

وفي وقت سابق، اكتشفت بلدة هايبولان شوانغ بمدينة يينتشوان على طول شارع هيلانشان في إطار حملة تحسين شاملة أن بعض شركات العقار لم تودع العائدات العامة في حساب مخصص وفقًا للأنظمة، بل وأخرت التعديل بحجة عدم الإلمام بالسياسات. وفي 23 مارس/آذار، عقدت الأمانة المجتمعية جلسة “مجلس مناقشة لان شوان” بشكل خاص، وأصدرت فورًا أوامر لتطبيق المخالفات على شركة العقار المخالفة قبل نهاية مارس/آذار، بإرجاع كامل العائدات العامة إلى حساب الإشراف المخصص، مع تطبيق صارم لمبدأ “مخصص لهذه الغاية ولا يُستخدم لغيرها” وشفافية كاملة، كما جرى التوقيع في الموقع على “إشعار الاستخدام المنظم” لزيادة تحميل المسؤولية.

أما مجمع تشونغ يِنغ يو جينغ في منطقة شينغتشينغ بمدينة يينتشوان، فقد خرج بخيار عملي لإدارة العائدات العامة بشكل نظامي من خلال إشراف مجلس إدارة الملاك طوال العملية. قبل تشكيل مجلس إدارة الملاك في 2018، كانت العائدات العامة تحت إدارة شركة العقار منفردة؛ وبعد تشكيل مجلس إدارة الملاك تم إعادة اختيار شركة خدمات العقار، ليرتفع الدخل السنوي للعائدات العامة مثل رسوم مواقف السيارات وإعلانات المصاعد إلى أكثر من 700 ألف يوان. لم يكتفِ المجمع بنشر تفاصيل الدخل والصرف وإعلانها بانتظام، بل أوضح أيضًا أن أي نفقات مفردة تزيد عن 50 ألف يوان يجب أن تتم بموافقة مجلس الملاك، كما أعاد 980 ألف يوان من العائدات المتبقية إلى الملاك على شكل أرباح موزعة، إضافة إلى أنه استخدم العائدات العامة لتركيب مراقبة عالية الارتفاع وتجديد أرضية موقف السيارات وتشغيل مطعم مجتمعي، بحيث تُستخدم الأموال المشتركة فعليًا لصالح الملاك وتعزز تطور المجمع.

واليوم، يتبنى عدد متزايد من المجمعات إجراءات إدارة تعتمد على الشفافية والانتظام، لتوضيح خيوط الدخل والصرف الخاصة بالعائدات العامة، وتحويل “دفتر الغموض” إلى دفتر واضح يمكن التحقق منه، بما يحمي فعليًا الممتلكات المشتركة وحقوق جميع الملاك بشكل ملموس.

الضمان المؤسسي: قواعد تنظيمية وحدود واضحة

“رسوم إعلانات المصاعد، وإيجار خزائن الطرود… في النهاية ما هي الأماكن التي يجب أن تُستخدم فيها هذه العائدات العامة؟ وأي بنود نفقات غير متوافقة؟ وأي بنود يُحظر إدراجها على الإطلاق؟” في الآونة الأخيرة، في مجمع الطور الثاني شين هاي جيا يوان في شارع مان تشينغ بّي بمدينة يينتشوان بمنطقة جينفنغ، طرح أحد أعضاء مجلس إدارة الملاك سؤالًا يحدد مباشرة نقاط الألم الواقعية في إدارة العائدات العامة للمجمع. وعلى الرغم من أن المجمع قد بدأ بالإعلان أولاً عن تفاصيل دخل وصرف العائدات العامة، إلا أنه ما زال يواجه صعوبات في الاستخدام الفعلي—هل يمكن استخدام هذه الأموال لإصلاح باب الوحدة؟ وهل يمكن استبدال أجهزة المراقبة؟ وبسبب غياب معايير استخدام واضحة، تظهر في المجمعات كثيرًا حالة “لن نجرؤ على إنفاق الأموال التي يجب إنفاقها”، كما تثير بعض النفقات شكوك السكان لعدم وجود ما يُحتج به أو مرجعية لها. وتُعد مشكلة الإدارة النظامية للعائدات العامة بحاجة ملحّة إلى الحل.

قال تشو ميي، أحد سكان مجمع شين هاي جيا يوان الطور الثاني: “إن إخراج الإعلان عن العوائد أمر جيد، لكننا نريد أكثر من ذلك أن نفهم الاستخدامات القانونية لهذه الأموال. فوجود لوائح وأنظمة واضحة يجعل الجميع يطمئن، ويجنب النزاعات غير الضرورية.” وبخصوص هذه المشكلة، تولت سكرتيرة لجنة الحزب في مجتمع زي يانغ بمنطقة مان تشينغ بّي بمدينة يينتشوان، شي نينغ، زمام المبادرة لتنظيم اجتماع تنسيقي، بحيث تم فحص وفرز المشكلات التي يهتم بها السكان ومجلس إدارة الملاك بصورة شاملة واحدة تلو الأخرى مثل: “هل يمكن استخدام أموال العائدات العامة لإصلاح باب الوحدة؟” و“هل يمكن استبدال أجهزة المراقبة المتقادمة؟” و“هل يُعد تعويض/إعادة زراعة تنسيق المناطق العامة خُمسًا من مصاريف؟”. ثم تم تنظيم نقاشات مفصلة بمشاركة ثلاثة أطراف: شركة خدمات العقار، ومجلس إدارة الملاك، وممثلون عن السكان، بهدف تكوين توافق في الآراء.

قال مسؤول شركة العقار في مجمع شين هاي جيا يوان الطور الثاني: “لا توجد معايير موحدة للنفقات. في كل مرة نستخدم العائدات العامة نضطر إلى شرح الأمر للسكان مرارًا، وهذا ليس فقط يقلل كفاءة العمل، بل يسهل أيضًا أن يؤدي إلى سوء فهم وعدم رضا بين السكان.” وفي المقابل، قال عضو مجلس إدارة الملاك غاو يانغ: “طالما أن النفقات متعلقة بصيانة المناطق العامة وبالمصلحة المشتركة لجميع الملاك، فيفترض أن تكون قابلة للاستخدام، لكن يجب ضبط مقياس الصرف بدقة، ولا يجوز الإنفاق بشكل عشوائي وغير منتظم.”

وضع مجمع شين هاي جيا يوان الطور الثاني وأقرّ “قائمة إرشادات استخدام العائدات العامة”《公共收益使用指导清单》، وحدد بوضوح نطاق المصاريف من العائدات العامة، والأمور الكبيرة التي تتطلب التصويت من اجتماع الملاك، ونطاق النفقات الممنوعة. كما نصّ بشكل إلزامي على أن جميع نفقات العائدات العامة يجب ألا تتم إلا بعد موافقة اجتماع الملاك. وفي كل عام، يلزم إجراء تدقيق خاص ونشر نتائج التدقيق لجميع الملاك. بعد تطبيق هذه المجموعة من الأنظمة ظهرت نتائج الحوكمة بسرعة: تم وضع خطة لاستبدال 66 باب وحدة ونظام التحكم في الدخول الملحق بهما، بميزانية قدرها 350 ألف يوان. وبعد الاعتراف بموجب القائمة أنها تقع ضمن فئة “تعديل مرافق السلامة للمناطق العامة”، نجحت في اجتياز التصويت في اجتماع الملاك، وبذلك تحقق انتقال العائدات العامة فعليًا من “استخدام غير واضح” إلى “استخدام منظم” بشكل تام.

قال شي نينغ: “من قبل كان كل من الملاك ومديرو الإدارة ‘لا يعرفون كيفية استخدامها’، أما الآن فـ ‘لدينا قائمة يمكن الرجوع إليها’. وهذا هو المفتاح: وضع القواعد أولًا.” وأشار إلى أن شركة خدمات العقار ومجلس إدارة الملاك يقدمّان بانتظام تقارير إلى اجتماع الملاك عن وضع العائدات التشغيلية، مما يضمن بشكل كامل حقوق الملاك في الاطلاع والمشاركة والإشراف. “عندما تكون هناك قواعد واضحة وإجراءات تشغيلية شفافة، يكون الإنفاق على الأموال مطمئنًا والاستعمال مريحًا، وتزداد ثقة السكان تدريجيًا ضمن نطاق التنظيم.”

تحدث أيضًا تشانغ جينغو، رئيس مجلس إدارة الملاك في مجمع تشونغ يِنغ يو جينغ بمنطقة شينغتشينغ بمدينة يينتشوان، معتمدًا على ممارسة المجمع، أن الاستخدام المعقول للعائدات العامة يمكن أن يعزز تماسك الملاك وإحساسهم بالانتماء، ويدفع الملاك من “المراقبين” إلى “مجتمع مصلحة”، وبالتالي تحسين مستوى الحوكمة على مستوى القاعدة بشكل شامل. “إن تحقيق الإدارة الشفافة للعائدات العامة، جوهره هو عملية حوكمة مشتركة وتنسيق متبادل بين الإشراف الحكومي، وقيام مجلس إدارة الملاك بمهامّه، ومشاركة الملاك. ولا يمكن تحقيق ذلك إلا عندما يتم تحديد حدود مسؤوليات جميع الأطراف بوضوح، وتحقيق تعاون فعّال، بحيث تكون العائدات العامة حقًا ‘تُؤخذ من الجمهور ويُستخدم جزء منها للصالح العام’ وتعود بالنفع على جميع الملاك.”

ووفقًا لتحديد من الناحية القانونية قدمته المحامية وانغ لينغ من “شركة نينغشيا يو انزهي للمحاماة”، فإن العائدات العامة للحي هي عائدات تشغيلية تنشأ بالاعتماد على الأجزاء المشتركة المملوكة للملاك والمرافق والمعدات المشتركة، ويُخصم منها الجزء المتبقي بعد خصم التكاليف الضرورية، ويُعد ملكًا مشتركا لجميع الملاك، ولا توجد استثناءات “بموافقة أولوية”؛ والخلاصة الأساسية هي: “عائدات الشيء المشترك تعود إلى المشاركين جميعًا”.

وبالتفاف حول ضمان حقوق الملاك ودفع الإدارة نحو الشفافية، قدمت وانغ لينغ توصيات محددة: أولًا، تعزيز الإعلان: الإعلان عن تفاصيل الدخل والصرف كل ربع سنة، والإعلان السنوي عن تقرير التدقيق، مع ألا تقل مدة فترة الإعلان عن 30 يومًا، ويجب أن يتضمن المحتوى مصادر الدخل والمبالغ والتكاليف والعائدات المتبقية وخطة الاستخدام، وأن يتم نشر ذلك عبر وسائل مثل لوحات الإعلانات ومجموعات الملاك؛ كما يجب الاحتفاظ بالمستندات لمدة لا تقل عن 5 سنوات. ثانيًا، إنشاء نظام إشراف متعدد: يمكن للملاك الاطلاع على القسائم/المستندات الأصلية، وتشكيل فريق إشراف للتحقق، وبالتوازي يتم إجراء إشراف حكومي على الأرض مع مساعدة من لجان القرى/المقيمين لحل النزاعات، وتنفيذ فحوصات خاصة من الجهات المختصة بالإشراف على إدارة الممتلكات العقارية؛ وبشكل سنوي يقرر اجتماع الملاك ما إذا كان سيتم تكليف جهة طرف ثالث بإجراء تدقيق. ثالثًا، تنظيم إدارة الحسابات: يُحظر خلط العائدات العامة مع أي أموال أخرى، وضمان حقوق الملاك في الاستعلام.

حسبما يُفهم، فقد أصدرت دائرة الإسكان والبناء في مدينة يينتشوان بالتعاون مع وزارة العمل الاجتماعي التابعة للحزب في مدينة يينتشوان عددًا من لوائح التنظيم: بالنسبة للمجمعات التي يتم فيها إنشاء حساب مستقل ذاتيًا عند تشكيل مجلس إدارة الملاك أو لجنة إدارة الأملاك؛ وإذا كانت خدمات العقار في المرحلة المبكرة تديرها شركة عقار بالنيابة بموافقة اجتماع الملاك، فيتم فتح حساب مستقل لكل مشروع. كما يُنص على أن صندوق العائدات العامة يُستخدم أولاً لتعويض/إضافة أموال الصيانة الخاصة بالسكن، وبموافقة اجتماع الملاك يمكن استخدامه أيضًا لصيانة وإصلاح وتحديث وتطوير الأجزاء المشتركة والمرافق. وفي الوقت نفسه، يُطلب من الجهة المسؤولة عن إدارة حساب العائدات العامة الإعلان عن معلومات العقد خلال 7 أيام بعد توقيع العقد، وعن وضع الحساب خلال 5 أيام بعد فتح الحساب، ويجب ألا تقل فترات الإعلان عن 30 يومًا و7 أيام على التوالي؛ إضافة إلى ذلك، يتم الإعلان الدوري عن الدخل والصرف، وإنشاء ملفات وسجلات (دفاتر) لحفظ البيانات، بما يضمن حق الملاك في الاستعلام.

قال مسؤولون معنيون من دائرة الإسكان والبناء في مدينة يينتشوان: “حاليًا، نحن على تواصل مع مكتب بيانات مدينة يينتشوان لتطوير وحدة استعلام الملاك وبناء منصة للاستعلام عن معلومات العائدات العامة، وتحقيق انفتاح وشفافية معلومات الأموال.”

ومن أجل حل مشكلة “الدفتر الغامض” وسد ثغرات الإدارة، تستند مدينة يينتشوان إلى نظام “الإعلان الستة عن معلومات إدارة الممتلكات” الخاص بخدمات العقار، وتوجه المجمعات لتحقيق إدارة مغلقة طوال العملية لعائدات عامة تشمل “فتح الحساب وجمعه، وتحديد الأموال، والإعلان، والاستخدام المنظم، والتدقيق والإشراف، وتحمل المسؤولية”، لتوضيح حدود الأموال مثل رسوم العقار والعائدات العامة واستثمارات الشركات، ودفع إدارة العائدات العامة نحو التوحيد والشفافية والتمكين وفق القانون، وضمان سلامة الممتلكات المشتركة للملاك وحقوقهم القانونية بشكل ملموس.