أكثر من 60 مرة خلال الربع الأول، أصدرت الحكومات المحلية سياسات جديدة لصندوق الإسكان التعاوني. هل تغير اتجاه سوق العقارات؟

تستمرّ سياسات صندوق الإسكان العام في جميع أنحاء الصين في النزول بوتيرة كثيفة، لتصبح أداةً مهمةً لتثبيت سوق العقارات.

اعتبارًا من 1 أبريل، طبّقت مدينة هانغتشو رسميًا سياسة صندوق الإسكان العام الجديدة، مع رفع الحدّ الأقصى لقيمة القرض المرتبط بصندوق الإسكان العام بشكل كبير إلى 1.8 مليون يوان؛ في 31 مارس، أوضحت مقاطعة هاينان أنه يمكن للمودعين سحب صندوق الإسكان العام لدعم شراء الأبناء لأول منزل سكني للأسرة؛ في 24 مارس، أصدرت تشنغدو سياسة تنص على الإلغاء المؤقت لحدود عدد مرات قروض صندوق الإسكان العام، بحيث يمكن للمودع الذي لا يملك قروضًا لصندوق الإسكان العام غير مُسددة على اسمه أن يتقدّم بطلب؛ في 25 فبراير، رفعت شنغهاي الحدّ الأقصى لقرض صندوق الإسكان العام من 1.6 مليون يوان إلى 2.4 مليون يوان، ومع سياسات الزيادة (الرفع)، يمكن أن يصل الحد الأقصى إلى 3.24 مليون يوان……

تُظهر إحصاءات معهد تشونغدي (Zhongzhi) أن عدد السياسات المتعلقة بصندوق الإسكان العام التي صدرت في جميع المقاطعات والبلديات (والمقاطعات التابعة) على مستوى البلاد خلال الربع الأول تجاوز 60 مرة، أي نحو 38% من إجمالي تكرارات السياسات العقارية ذات الصلة في مختلف المناطق، ما جعلها نقطة تركيز رئيسية لقوى كل منطقة عند تحسين سياسات العقارات. إن رفع سقف القروض، وتحسين معايير احتساب عدد مرات الاقتراض، وتوسيع نطاق الاستخدامات عند السحب، وتحسين سياسات الإيداع… هي الاتجاهات الرئيسية لتحسين سياسات صندوق الإسكان العام الجديدة في مختلف المناطق. إضافة إلى ذلك، خلال الربع الأول، ركزت كل المناطق أيضًا على تنشيط الطلب على شراء المنازل، وإزالة المخزون، وتفعيل الموجود، مع التركيز في الوقت ذاته على مجالات مثل تحسين السياسات التقييدية، وإصدار إعانات لشراء المنازل، وإكمال سياسات الدعم المرتبطة بتحديث المدن، وتحسين السياسات المتعلقة بالسكن المضمون؛ وتم إصدار سياسات ذات صلة بنحو 100 مرة.

وبفعل الدور المزدوج المتمثل في دعم السياسات وتعافي السوق بعد عطلة عيد الربيع، شهدت المدن الرئيسية تركيزًا على التحسّن المرحلي في حجم التداول خلال شهر مارس. تُظهر بيانات شركة كيرونغ (Kerrui) أن مساحة مبيعات المنازل الجديدة في المدن الخمسين الرئيسية ارتفعت في مارس إلى 11 مليون متر مربع، بزيادة كبيرة قدرها 89% على أساس شهري. وتُظهر بيانات معهد تشونغدي أن 20 مدينة حققت 148 ألف صفقة من العقارات السكنية المستعملة في مارس، بزيادة 119% على أساس شهري. كما أن حجم تداول المنازل المستعملة بعد عيد الربيع شهد ارتفاعًا متواصلًا على أساس شهري لمدة 5 أسابيع. ومع ذلك، ما يزال سوق العقارات عمومًا في مرحلة تعديل، وتُبرز الفوارق بين المدن ذات مستويات مختلفة بشكل واضح.

يرى خبراء تمت مقابلتهم أن الخطوة التالية من جانب الطلب، تتوقع مختلف المناطق تعزيز الدعم للأسر في وضع الزواج الأول والإنجاب الأول، والأسر متعددة الأطفال، مع مواصلة تعميق إصلاح نظام صندوق الإسكان العام، ومن المتوقع أن تستمر المدن الأساسية في تحسين السياسات التقييدية.

سياسات صندوق الإسكان العام الجديدة تصل إلى جميع المناطق

وفي الآونة الأخيرة، تم إصدار سياسة صندوق الإسكان العام في هانغتشو المعروفة باسم “ثمانية هانغ” (杭八条) رسميًا، وتشمل عدة جوانب مثل رفع الحد الأقصى للقرض والضِعف، ورفع الأفضلية لزيادة الحد الأقصى للقرض، وتحسين احتساب عدد قروض المنازل، وإضافة دعم لسحب مقابل دفع ضريبة شراء المساكن وتعويضات الرسوم المتعلقة بالممتلكات (fees) الخاصة بالملكية، وتوسيع مدة السماح بسحب صندوق الإسكان عند بناء أو شراء سكن، وتوسيع نطاق السحب للمساعدة بين الأجيال داخل الأسرة… وتُعد قوة تنفيذ السياسة بارزة.

وفقًا للسياسة الجديدة، تم رفع الحد الأقصى لقرض صندوق الإسكان العام في هانغتشو من 1.3 مليون يوان إلى 1.8 مليون يوان، بحيث يمكن للموظف الفردي الوصول إلى حد إقراض بحد أقصى 900 ألف يوان. وفي الوقت نفسه، تم تعديل معامل حساب حد الإقراض للموظف الفردي من 15 مرة إلى 20 مرة، وتمت إضافة حالات يمكن فيها زيادة حد الإقراض بنسبة 20% بالنسبة لـ”الوافدين الجدد إلى المدينة” والشباب (أسر الشباب)، بينما تم رفع نسبة زيادة حد الإقراض للأسر متعددة الأطفال من 20% إلى 50%. كما أن الاستفادة من أفضلية الزيادة في الحدود لا تخضع لقيود عدد المرات. ويمكن اختيار الجمع بين أنواع الزيادة المختلفة بشرط الأعلى بينها، ويصل مجموع نسبة الزيادة القصوى إلى 70%، بما يعادل 3.06 مليون يوان.

في احتساب عدد مرات القروض، توضح “ثمانية هانغ” أنه عند قيام أسرة الموظف بشراء المنزل الأول أو المنزل الثاني بغرض السكن الذاتي والتقدم بطلب لقرض صندوق الإسكان العام، وإذا كان المنزل الذي تم شراؤه مسبقًا عبر قرض صندوق الإسكان العام قد تم بيعه، فيمكن خفض عدد مرات القرض وفقًا لذلك.

صرّح وانغ شوانغ (上官剑)، مدير معهد بيجيا (Beike) للأبحاث في هانغتشو، لمراسل “اقتصاد القرن الحادي والعشرين” (21世纪经济报道) أنه وفقًا لبيانات منصة بيجيا هانغتشو، منذ العام الماضي، فإن حوالي 29.8% من معاملات بيع وشراء العقارات تستخدم قروض صندوق الإسكان العام؛ وفي حالات الاستخدام لصندوق الإسكان العام فقط، ارتفع معدلها من 6.6% في يناير من العام الماضي إلى 10.7% حاليًا. ومن منظور حجم الطلبات الموقعة منذ بداية هذا العام، فإن حصص الصفقات ضمن أقل من 2 مليون يوان وأقل من 3 ملايين يوان تبلغ 57.5% و76.9% على التوالي. بعد تطبيق السياسة الجديدة، من المتوقع أن تتمكن معظم الأسر في هانغتشو من خلال استخدام قروض صندوق الإسكان العام من خفض ضغط تمويل شراء المنزل بشكل واضح.

توسيع نطاق سحب صندوق الإسكان العام واستخدامه يُعد أيضًا أبرز نقطة مضيئة في سياسة هانغتشو الجديدة هذه. فقد تمّت إضافة الدعم لسحب صندوق الإسكان العام لدفع ضريبة شراء المنازل، وكذلك دفع رسوم الممتلكات (fees) الخاصة بالسكن الذاتي في هانغتشو، وهي المرة الأولى التي تُدرج فيها رسوم الممتلكات في نطاق السحب من صندوق الإسكان العام. كما تم توسيع نطاق السحب للمساعدة بين أفراد الأسرة عبر الأجيال من أقارب خط مستقيم المشترين (بين المشترين وأقاربهم المباشرين سابقًا) إلى الأزواج لكل من الموظفين المودعين، وكذلك والدي الطرفين، والأبناء، وأزواجهم.

يرى وانغ شوانغ أن سياسة صندوق الإسكان العام الجديدة في هانغتشو تعكس دعمًا دقيقًا لأنواع مختلفة من احتياجات السكن، مع تركيز خاص على الاحتياجات الأساسية مثل استقرار الشباب في المدينة، واحتياجات “الشراء الأول الضروري” واحتياجات “تحسين السكن”. وفي ظل صدور هذه السياسة عند نقطة حاسمة من “موسم الربيع الدافئ” القصير (小阳春)، ومع تراكبها مع السياسات المتنوعة المتساهلة القائمة في هانغتشو، فإنها ستساعد على تعزيز الإفراج بشكل أكبر عن مختلف احتياجات شراء المنازل.

تُعد “ثمانية هانغ” باعتبارها مثالًا نموذجيًا لسياسات صندوق الإسكان العام الجديدة في مختلف المناطق خلال الفترة الأخيرة، وتمتاز قوة تنفيذها ونطاق تغطيتها بدلالات تعليمية (قابلة للاحتذاء) قوية. وتُظهر بيانات معهد تشونغدي أن في الربع الأول من هذا العام، صدرت في مختلف المناطق على مستوى البلاد أكثر من 60 سياسة تتعلق بصندوق الإسكان العام، وهي الأعلى في النسبة ضمن مختلف أنواع السياسات العقارية. ومن بين هذه السياسات، صدرت نحو نصفها بشكل مكثف في مارس. ومن بين الجوانب التي أصبحت نقاط تركيز رئيسية لتحسين السياسات في مختلف المناطق: رفع حدود قروض صندوق الإسكان العام، وتحسين عدد مرات سحب القروض، وتوسيع نطاق الاستخدامات عند السحب…

تتابع السياسات الجديدة في جميع المناطق بشكل مستمر. ففي 25 فبراير، رفعت شنغهاي الحد الأقصى لقرض صندوق الإسكان العام من 1.6 مليون يوان إلى 2.4 مليون يوان، ومع تراكب سياسة الزيادة (الرفع)، يمكن الوصول إلى حد أقصى للإقراض قدره 3.24 مليون يوان؛ وفي 24 مارس، ألغت تشنغدو مؤقتًا قيود عدد مرات قروض صندوق الإسكان العام بشكل مرحلي. وبمجرد عدم وجود قروض لصندوق الإسكان العام غير مُسددة على الاسم، يمكن التقديم؛ وفي 31 مارس، أوضحت هاينان أن المودعين يمكنهم سحب صندوق الإسكان العام لدعم الأبناء في شراء أول منزل سكني للأسرة.

قالت “تعديل سياسة صندوق الإسكان العام” أصبح أداةً مباشرة وفعّالة تواصل المناطق عبرها دعم فئة “الشراء الضروري” (刚需) لتخفيض تكاليف شراء المنازل وتثبيت توقعات السوق، كما أن تأثيره في جذب فئة الشراء الضروري واضح بشكل خاص.” صرّح تشانغ بو (张波)، مدير معهد 58 آنجيو (58安居客) للأبحاث، لمراسل “اقتصاد القرن الحادي والعشرين”.

إضافة إلى دعم شراء المنازل، تعمل مختلف المناطق أيضًا على توسيع سيناريوهات استخدام صندوق الإسكان العام بشكل مستمر.

في 31 مارس، أصدر مركز إدارة صندوق الإسكان العام للمساكن (الجهات التابعة مباشرة لمقاطعة آنهوي) سياسة جديدة، محددًا دعم سحب صندوق الإسكان العام لدفع رسوم الممتلكات، وتكاليف الترميم الشخصي في تحديث السكن الحضري، وضريبة شراء المنازل، وصناديق الإصلاح والصيانة الخاصة بالمساكن السكنية، كما وسّع نطاق سحب صندوق الإسكان العام في حالات الأمراض الخطيرة. وتزيد سياسة صندوق الإسكان العام في تشنغدو من دعم سحب صندوق الإسكان العام لحالات الأمراض الخطيرة؛ حيث يمكن للمودع نفسه أو الزوج/الزوجة أو الوالدان أو الأبناء الذين أصيبوا بمرض خطير التقدم بطلب لسحب الرصيد المتاح بالكامل في حساب صندوق الإسكان العام لدفع النفقات الطبية، كما أن عدد مرات السحب لا يخضع للقيود، وفي الوقت نفسه يتم دعم سحب صندوق الإسكان العام لشراء مواقف السيارات؛ حيث لا يتجاوز إجمالي مبلغ السحب لكل موقف 100 ألف يوان.

وأشار تشانغ بو إلى أن تطبيق سياسات صندوق الإسكان العام في المدن الأساسية سيؤدي إلى تأثير أكبر في إصلاح توقعات السوق، ودفع المشترين من موقف المراقبة إلى الدخول النشط إلى السوق، وكذلك تعزيز حيوية السوق. ومن منظور الاقتصاد الكلي، فإن تحسين سياسات صندوق الإسكان العام، ممثلة في هانغتشو ضمن هذه الجولة، هو في جوهره انطلاق إصلاح شامل ومنهجي لنظام صندوق الإسكان العام العقاري في دورة العقارات الجديدة. وتقوم السياسة بتسريع التحول نحو نموذج “الإيجار والشراء معًا” وضمان السكن عبر دورة كاملة، مع دفع إجراءات مثل توسيع سيناريوهات السحب، والمساعدة المتبادلة بين الأقارب، وخدمة المعالجة على مستوى البلاد، وتوسيع نطاق الإيداع للعاملين بشكل مرن في نفس الوقت.

زيادة كبيرة في تداول المدن الرئيسية من حيث التغير الشهري في مارس

بما في ذلك سياسات صندوق الإسكان العام، أصدرت مختلف المناطق خلال الربع الأول قرابة 160 سياسة لسوق العقارات. وبالإضافة إلى سياسات صندوق الإسكان العام، فإن تحسين السياسات التقييدية، وإصدار دعم لشراء المنازل، ودفع بناء “بيوت جيدة” (好房子)، وتسريع تحديث المدن… هي أيضًا اتجاهات مهمة لتحسين السياسات منذ بداية هذا العام.

في مجال تحسين السياسات التقييدية، في 25 فبراير، نشرت شنغهاي وثائق لتقليل سياسات الحد من شراء المساكن بشكل إضافي. وبحسب ذلك، تم تقصير مدة دفع التأمين الاجتماعي أو ضريبة الدخل الفردي المطلوبة للمقيمين غير المسجلين في شنغهاي لشراء مساكن داخل الحلقة الداخلية للمدينة (ضمن خارج الطريق/الحلقة الخارجية) إلى مدة تزيد عن سنة واحدة؛ وفي الوقت نفسه تم دعم المقيمين غير المسجلين في شنغهاي الذين يستوفون الشروط لشراء منزل إضافي واحد داخل الحلقة الخارجية، مع توضيح أن من يستوفي الشروط من الفئة التي تحمل “بطاقة الإقامة في شنغهاي” يمكنه شراء المنازل في شنغهاي. إن تطبيق هذه السياسة يوسّع مباشرة حجم الفئة المطلوبة لشراء المساكن داخل الحلقة الخارجية في شنغهاي، ويعزز إطلاق الطلب على نحو أدق.

في مجال إصدار إعانات شراء المنازل، خلال الفترة الأخيرة أطلقت ست مناطق في هانغتشو مثل قوسونغ/غونغشـ (拱墅)، شياوشان (萧山)، يوهانغ (余杭)، لينغبينغ (临平)، تشيان تانغ (钱塘)، ولينآن (临安) بشكل مكثف سياسات إعانة لشراء المنازل أو إعانات “شراء + كوبونات استهلاك”. وتصل الإعانة القصوى إلى 100 ألف يوان/للشقة. كما أن بعض المناطق أضافت أيضًا خصومات خاصة للطلبات الجماعية. منذ بداية هذا العام، حددت نانجينغ أيضًا معيار إعانات “تذاكر السكن للموهوبين”؛ إذ يمكن لخريجي الجامعات/الكليات والتخصصات العليا أو أعلى الاستفادة من الإعانة، بينما تتراوح معايير الإعانة من ما لا يقل عن 30 ألف يوان إلى ما لا يقل عن 150 ألف يوان، وبناءً على ذلك زادت كل منطقة من جهودها في منح الإعانات.

بالإضافة إلى ذلك، تعمل هذا العام مدن كثيرة على تسريع تنفيذ سياسات تحديث المدن والمرفقات الداعمة، إذ أصدرت عدة مناطق خططًا عملية متوسطة وطويلة الأجل لتحديث المدن أو مخططات خاصة لخمس سنوات. قال تشاو جينغجينغ (曹晶晶)، المدير العام لقسم أبحاث المؤشرات لدى معهد تشونغدي، لمراسل “اقتصاد القرن الحادي والعشرين” إن تنفيذ هذه السياسات الداعمة يساعد على خفض عتبة دخول الشركات في تطوير العقارات، وتبسيط إجراءات الموافقات، وتسريع تنفيذ مشاريع تحديث المدن، الأمر الذي يفعّل كذلك الحيوية التنموية للمدينة.

بفضل تأثير سلسلة السياسات، شهدت أسواق العقارات في أماكن متعددة حالة تحسّن بعد عطلة عيد الربيع. وتُظهر بيانات لجنة بناء المساكن والتنمية الحضرية والريفية في بكين أن عدد عقود بيع المنازل المستعملة في بكين عبر الإنترنت في مارس بلغ 19886 وحدة، بزيادة 144.6% على أساس شهري، وارتفاع 3.4% على أساس سنوي، وهو أعلى مستوى منذ قرابة 15 شهرًا. وتُظهر بيانات معهد لينجلي (Lianjia) في شنغهاي أن حجم تداول المنازل المستعملة في نفس الفترة بلغ 31 ألف وحدة، بزيادة 37% مقارنة بشهر يناير من هذا العام، وارتفاع 6% مقارنة بنفس الفترة من العام الماضي.

ومن نطاق أوسع، فإن 20 مدينة تركز عليها المتابعة التي يجريها معهد تشونغدي لبيانات العقارات المستعملة، حققت في مارس 148 ألف وحدة، ومنذ عيد الربيع شهدت أحجام تداول المنازل المستعملة ارتفاعًا على أساس شهري متواصلًا لمدة 5 أسابيع. كما وصل حجم التداول في الأسبوع الرابع من مارس (من 23 مارس إلى 29 مارس) إلى أعلى مستوى أسبوعي منذ عام 2025. كما يظهر أداء ملفت في سوق المنازل الجديدة كذلك. تُظهر بيانات كيرونغ أن مساحة مبيعات المنازل الجديدة في المدن الخمسين الرئيسية في مارس ارتفعت إلى 11 مليون متر مربع، بزيادة كبيرة قدرها 89% على أساس شهري.

لكن الزيادة الكبيرة في مبيعات مارس مقارنة بشهر فبراير تأثرت أيضًا بعامل أن أداء السوق كان هادئًا في فبراير نتيجة عطلة عيد الربيع. وفي الوقت الحالي، ما يزال سوق العقارات عمومًا في عملية تعديل. تُظهر بيانات معهد تشونغدي أن مساحة مبيعات المنازل الجديدة في المدن الرئيسية الـ30 انخفضت في مارس بنسبة 7% مقارنة بالعام الماضي، وبنسبة 21% في الربع الأول. كما انخفض عدد صفقات المنازل المستعملة في 20 مدينة بنسبة 2.5% في مارس مقارنة بالعام الماضي، وبنسبة 4.1% في الربع الأول. إن أساس تعافي السوق ما يزال بحاجة إلى مزيد من التعزيز، كما أن استقرار السوق يتطلب استمرار حماية السياسات.

حدّد تقرير عمل الحكومة لعام هذا العام بوضوح أنه يتعين بذل الجهود لتركيز دعم استقرار سوق العقارات. ويشمل ذلك العمل بسياسات مختلفة حسب المدينة للسيطرة على زيادة العرض وتصفية المخزون وتحسين العرض. واستكشاف قنوات متعددة لتفعيل المخزون من العقارات التجارية المتبقية، مع تشجيع الاستحواذ على مخزون العقارات التجارية لاستخدامه بشكل رئيسي في ضمان السكن الميسور. وتعميق إصلاح نظام صندوق الإسكان العام للسكن. كما تم وضع ترتيبات حول تحسين عرض السكن المضمون، ودفع بناء “بيوت جيدة” (好房子)، والتعامل مع مخاطر ديون شركات التطوير العقاري، وتطوير نموذج جديد لتطوير العقارات.

يرى تشانغ بو أنه على المدى القصير، ما يزال هناك مجال لتحسين السياسات التقييدية في المدن الأولى، وقد يتم تعديلها بشكل ديناميكي بناءً على حجم التداول التعاقدي ومراحل إزالة المخزون. وسيستمر تنفيذ تخفيف دقيق في جوانب مثل الحد من الشراء، والحد من القروض، والحد من التداول. وسيتم التركيز على دعم الطلب “الضروري المعقول” وتحقيق “طلب التحسين” (改善性). كما ستقوم مختلف المناطق بمغتنمة نوافذ الاستهلاك الرئيسية مثل عيد “الخامس من مايو” (五一) لتكثيف قوة السياسات، مع تراكب أنشطة العروض والخصومات الترويجية التي تقدمها شركات التطوير العقاري، لتكوين تأثير تَزامُن (تفاعل) بين السياسات والسوق. وفي الوقت نفسه، ستتسارع خطوات الحكومة في جمع وتخزين مخزون العقارات التجارية المتبقية، ودفع إجراءات مثل “استبدال القديم بالجديد” في السكن، ما يساهم من ناحية في استهلاك المخزون بفعالية وتحسين توازن العرض والطلب، ومن ناحية أخرى في ربط سلسلة تداول المنازل المستعملة والجديدة، بما يثبت توقعات السوق ويعزز الثقة في اتخاذ قرار التملك السكني، ويدفع السوق إلى الاستقرار والتحسن في أقرب وقت.

وعند النظر إلى فترة “الخطة الخمسية الخامسة عشر-و” (十五五)، يرى تشاو جينغجينغ أن سياسات السكن ستترافق مع سياسات السكان لتصبح اتجاهًا مهمًا. ومن المتوقع أن تصبح أسر الزواج الأول والإنجاب الأول، والأسر متعددة الأطفال، من الفئات التي تحظى بدعم سياسي مركّز. كما أن تحسين سياسات صندوق الإسكان العام لا يزال يعد نقطة انطلاق مهمة لتعزيز ضمان السكن. أما سياسات جانب العرض فستواصل اتباع نهج التحكم في زيادة العرض وتصفية المخزون وتحسين العرض، ومن المتوقع أن يتم تسريع تنفيذ سياسات داعمة مثل تفعيل المخزون وتحديث المدن.

(المؤلف: لي شا؛ التحرير: لي بو، تشنغ وِي)

(التحرير: ونغ جينغ)

الكلمات المفتاحية:

                                                            صندوق الإسكان العام