صفقة سريعة خلال 3 أيام للعقارات المستعملة، وإعلان مشروع جديد عن رفع الأسعار، وتصبح سوق العقارات في شنغهاي "ربيعًا صغيرًا" أكثر وضوحًا

المنبع: صحيفة شانغهاي للأوراق المالية المؤلف: تشانغ ليانغ

بات تطبيق السياسة العقارية الجديدة الخاصة بـ“قواعد شانغهاي السبع” في شنغهاي على وشك اكتمال شهرها. ووفقًا لما اكتشفه مراسل صحيفة شانغهاي للأوراق المالية في زيارات ميدانية واستطلاعات مؤخرًا، فقد شهد سوق العقارات المستعملة ارتفاعًا حادًا في حجم التداول، وتحققت عدة مؤشرات لتسجل مستويات قياسية خلال المرحلة. كما دخل سوق العقارات الجديدة كذلك في تعافٍ معتدل، إذ أعلنت بعض المشاريع عن زيادة الأسعار تماشيًا مع ذلك، وبذلك أطلقت فعليًا إشارات أكثر تفاؤلًا بشأن اتجاه السوق. وتُشير هذه العلامات إلى أن سوق العقارات في شنغهاي، بدعم دقيق من سياسة “قواعد شانغهاي السبع” الجديدة، يظهر حاليًا اتجاهًا يتمثل في “زيادة في الكميات مع استقرار في الأسعار”. وأصبح مسار “ربيع صيني صغير” في شهر مارس أكثر وضوحًا.

ارتفاع ملحوظ في حماسة السوق

في 21 مارس، أخبر أحد وسطاء العقارات بالقرب من محطة مترو يو تشياو في منطقة بودونغ الجديدة بمدينة شنغهاي مراسلنا أن ظروف إتمام الصفقات في السوق كانت ممتازة مؤخرًا. فخلال الأسبوع الماضي، تم بيع 3 وحدات في حي “دي جيه كلاس إنترناشونال سيتي” في قطاع يو تشياو، كما أنه هو أيضًا ساهم في إتمام صفقة واحدة، حيث أودع العميل بالفعل العربون. وقال: “بعد تطبيق السياسة الجديدة أصبحت الصفقات نشطة فعلًا. فبعض العقارات تم بيعها بعد 3 أيام فقط من طرحها للبيع. كما تقلصت مساحة المساومة في سوق العقارات المستعملة، وتلاشت إلى حد كبير حالة القلق لدى الملاك بشأن صعوبة بيع منازلهم.”

وفي اليوم نفسه، كان مركز تداول العقارات في منطقة بودونغ الجديدة مزدحمًا بالناس. وحتى الساعة 11 صباحًا، أظهر مخطط كبير على شاشة مركز تسجيل ومعاملات العقارات في بودونغ الجديدة أن عدد النوافذ 55 نافذة، وعدد التذاكر/الأرقام المصدرة 671 رقمًا، بينما قيد المعالجة 541. وأخبر الموظفون مراسلنا أنه في يومي السبت والأحد يتم فتح جميع النوافذ بالكامل، ويمكن إنجاز قرابة 1300 رقم في اليوم. وبعد السياسة الجديدة، تم تقريبًا رفع القيود على البيع والشراء خارج حلقة الطريق السريع الخارجية، ما جعل عدد الناس يزداد بشكل كبير. وبالإضافة إلى ذلك، فإن شهري مارس وأبريل أصلا مواسم ذروة لتداول العقارات، لذا فإن ازدحام الناس أمر طبيعي.

ومنذ دخول مارس، ارتفعت حماسة تداول العقارات المستعملة في شنغهاي بسرعة، وحققت عدة مؤشرات مستويات قياسية خلال المرحلة. ووفقًا لبيانات “العقارات على الإنترنت”، بين 9 و15 مارس 2026، سجلت العقارات المستعملة في شنغهاي إجمالي 7233 صفقة، بزيادة قدرها 26.69% مقارنة بـ 5709 صفقة في الأسبوع السابق. وفي الوقت نفسه، سجل ذلك أيضًا أعلى حجم تداول أسبوعي منذ عام 2021. ومن ضمنها، في 14 مارس (السبت) تم إتمام 1472 صفقة، ولم يفصلها سوى صفقة واحدة عن 1473 صفقة تم إتمامها في يوم 15 مارس 2025. وبإضافة 1390 صفقة تم إتمامها في 15 مارس 2026 (الأحد)، ليبلغ إجمالي صفقات عطلة نهاية الأسبوع يومين 2862 صفقة، وهو ما يجدد أعلى قمة أسبوعية لتداول العقارات المستعملة في شنغهاي خلال عطلات نهاية الأسبوع خلال السنوات الخمس الأخيرة.

وبالنسبة لِـ “تشو تشانغ بو”، مدير معهد 58 أنجيوكي للأبحاث، يمكن فهم ارتفاع حجم تداول العقارات المستعملة في هذه الجولة على أنه إشارة إلى تعافٍ اتجاهي. ومن بيانات سلوك المستخدمين عبر الإنترنت لدى أنجيوكي، يمكن ملاحظة أنه في الأسبوع نفسه الذي تم فيه تطبيق السياسة الجديدة، ارتفع متوسط عدد “المحادثات الدقيقة” التي بدأها المستخدمون تلقائيًا بنسبة 144.7% على أساس أسبوع مقابل أسبوع. وارتفع عدد المستخدمين الذين بدأوا الاستخدام بنسبة 133.7% على أساس أسبوع مقابل أسبوع. كما ارتفع عدد المستخدمين الذين قاموا بإرسال طلب “اتصال/اتصال هاتفي” بنسبة 251.8%، وارتفع معدل الاحتفاظ عبر “المحادثة الدقيقة ثم إرسال مكالمة” بنسبة 50.5%، واستمر هذا الاتجاه كذلك في منتصف مارس.

وفي الآونة الأخيرة، أجرى مراسلنا جولة في مركز تداول العقارات في منطقة مينهانغ بمدينة شنغهاي. وأخبر أحد الموظفين مراسلنا أنه بعد صدور سياسة العقارات الجديدة، زاد بشكل واضح عدد السكان الذين يأتون للاستشارة وإجراءات نقل الملكية. وفي بعض الأحيان في أيام السبت والأحد لا يمكن العثور على مقاعد شاغرة.

“إن خصائص ضخ حجم التداول في سوق العقارات المستعملة في شنغهاي في مارس تتمثل في سرعة الإنجاز وكثافة الطلب واتساع نطاق التأثير. كما أن الزيادة الواضحة في حماسة السوق هي نتيجة تضافر عوامل مواتية متعددة تشمل استمرار إطلاق الحوافز السياسية، وتصحيح أسعار إلى وضع مناسب، واستعادة تدريجية للثقة في السوق، ووقوع انعكاس في توازن العرض والطلب.” قال تشيان يوتشينغ، نائب مدير معهد إيچو للعقارات في شنغهاي.

وبالمقارنة مع “الانفجار في حجم” سوق العقارات المستعملة، يبدو سوق العقارات الجديدة أكثر اعتدالًا، لكن كذلك ظهرت إشارات إيجابية.

في الآونة الأخيرة، شهد مراسلنا في مكاتب بيع بعض المشاريع الجديدة في مناطق بوتو و جياتين و مينهانغ أن بعض المشترين يزورون لطلب مشاهدة العقارات حتى في أيام العمل. فقد قال موظفو المبيعات في مشروع “تشونغهاي· هوان يو جيو تشانغ” في منطقة بوتو لمراسلنا إنه في عطلة نهاية الأسبوع، لا يزال عدد الزيارات عبر جولات التعرف/التوجيه المباشر للعملاء في يوم واحد قريبًا من 150 مجموعة فقط. وكان موظفو المبيعات مشغولين لدرجة أنهم لا يجدون متسعًا من الوقت، بل حتى وقت تفصيل الحديث مع العملاء كان محدودًا جدًا. وفي منطقة جياتين، قال موظفو المبيعات في مشروع “شيدانغ تشنغتشينغ” لمراسلنا إن المشروع بعد السياسة الجديدة شهد نموًا مضاعفًا مقارنةً بنفس الفترة من شهر يناير. وأفاد موظفو المبيعات في مشروع “بولّي· دوي هوي سيو”، الواقع في قطاع تشو تشياو بمنطقة مينهانغ، أن المبيعات المنجزة في يوم 21 مارس بلغت 16 وحدة. وبعد تطبيق السياسة الجديدة، تراكمت الصفقات حتى الآن إلى 85 وحدة من المعروض. ومنذ 23 مارس، سيبدأ المشروع الجولة الثانية من رفع الأسعار.

أظهرت إحصاءات معهد تشونغزي أن بين 9 و15 مارس 2026، بلغ حجم صفقات المساكن الجديدة التجارية في شنغهاي 2 مليون 200 ألف متر مربع، بزيادة 62% مقارنة بالأسبوع السابق، وسجل أعلى مستوى أسبوعي منذ بداية 2026.

ويرى لو ون يي، محلل في شركة تشونغيوان للعقارات في شنغهاي، أن “قواعد شنغهاي السبع” اتبعت سياسات دقيقة ومتعددة الأبعاد، مثل تقليل القيود المفروضة على شراء المساكن، وتحسين سياسات القروض بصندوق الادخار السكني، وتكملة سياسة ضريبة الأملاك العقارية للمسكن الخاص على مستوى الأفراد. وقد أدى ذلك إلى تنشيط الطلب المحتمل في السوق بشكل فعّال. إن الزيادة الكبيرة في صفقات سوق العقارات المستعملة تعكس أمرين: إطلاق مركزّي للطلب المتراكم سابقًا، كما تعكس تعزيزًا واضحًا لثقة السوق بفعل السياسة. أما التعافي المطرد في سوق العقارات الجديدة وسلوك رفع الأسعار في بعض المشاريع، فيؤكدان كذلك تحسن توقعات السوق؛ أي أن رغبة المشترين في دخول السوق ازدادت، كما أن المطورين باتوا أكثر ثباتًا تجاه اتجاه السوق في المرحلة اللاحقة.

تُعد فئة المشترين من ذوي الاحتياج الفعلي هي المسيطرة

ومن الجدير بالانتباه أن دفعة تعافي سوق العقارات في شنغهاي في الفترة الأخيرة ترجع أساسًا إلى إطلاق مركزّي لطلب قائم على الحاجة الفعلية، كما أن هيكل صفقات العقارات المستعملة يظهر بشكل واضح ميلًا نحو إجمالي سعر منخفض. وفي جولات الاستطلاع، أخبر العديد من وسطاء العقارات مراسلنا أنه مع ارتفاع حماسة السوق، فإن سرعة تداول الوحدات الصغيرة ذات إجمالي سعر يقارب 3 ملايين يوان تقريبًا تكون أسرع بشكل ملحوظ. طالما اقترب السعر من سعر العقارات المستعملة التي تم بيعها مؤخرًا داخل نفس الحي، فمن السهل إتمام الصفقة.

وفي وقت سابق، زار مراسلنا فرعًا لأحد وسطاء العقارات الواقع في طريق هونغ سونغ بمدينة شنغهاي في منطقة مينهانغ. وصرح مدير المتجر لُو يانغ يانغ لمراسلنا: “لم يمضِ سوى أيام قليلة على تطبيق السياسة الجديدة، وقد تمكنا من إتمام صفقة بنجاح. بدأ العميل مشاهدة العقارات منذ أوائل فبراير، وفي النهاية استقر على شقة من غرفة نوم واحدة بإجمالي سعر 1.86 مليون يوان.”

وقال لُو يانغ يانغ: “من ناحية منطقتنا، تعتبر الوحدات الصغيرة هي الأكثر إقبالًا. من ناحية، تكون إجمالي تكلفة الوحدات الصغيرة أقل نسبيًا، ما يلائم ميزانية المشترين ذوي الحاجة الفعلية. ومن ناحية أخرى، لا يملك الملاك التمويل والدافع لإجراء تبديل نحو وحدات أكبر إلا بعد إتمام صفقة الوحدات الصغيرة، وبذلك يتم تحريك تداول فئة العقارات المحسنة.”

وبحسب إحصاءات معهد تشونغزي، خلال الفترة من يناير إلى فبراير 2026، بلغت صفقات العقارات المستعملة في شنغهاي التي يقل إجمالي سعرها عن 3 ملايين يوان قرابة 17 ألف صفقة، بزيادة قدرها 25.2%، وتشكل 56.1% من إجمالي صفقات العقارات المستعملة في الفترة نفسها. كما ارتفعت هذه النسبة بمقدار 6 نقاط مئوية مقارنةً بـ 2025. وتعكس هذه التغيرات الهيكلية أن استمرار تراجع الأسعار خلال الفترة السابقة جعل المزيد من العقارات يقع ضمن نطاق أسعار إجمالية منخفضة. ومع ظهور ميزة القيمة مقابل السعر تدريجيًا في العقارات المستعملة، ومع إطلاق المزايا السياسية، ازدادت رغبة فئة المشترين من ذوي الحاجة الفعلية الذين كانوا ينتظرون سابقًا في دخول السوق، مما أدى إلى زيادة حجم تداول العقارات منخفضة الإجمالي السعري.

واستمرت هذه الاتجاهية في مارس. وتُظهر بيانات المتابعة من شركة لينجيا (链家) أن بين ما بعد عيد الربيع في 2026 وحتى 19 مارس، بلغت نسبة صفقات العقارات المستعملة ذات إجمالي سعر أقل من 3 ملايين يوان أكثر من 60%، بزيادة قدرها 4 نقاط مئوية مقارنةً بما قبل عيد الربيع.

وقال تشانغ بو لمراسلنا: “من بيانات الصفقات في شنغهاي، ما زالت الحاجة الفعلية تمثل الدعم الأساسي، بينما الطلبات التحسينية أكثر وضوحًا في قدرتها على دفع الأسعار. ومن حيث المناطق، فإن الاهتمام بملفات التحسينات في المناطق الحضرية الأساسية مرتفع، كما أن مناطق الضواحي القريبة من حيث الحاجة الفعلية تتأثر بشكل أوضح بالحوافز السياسية. ضمن المناطق الحضرية الأساسية، تستوعب مناطق مثل شوهوى وجينغآن وشانغنينغ المزيد من الطلب على العقارات التحسينية الراقية التي تزيد مساحتها عن 144 مترًا مربعًا. وفي مناطق الضواحي القريبة، تستوعب مناطق مثل باوشان وسونغ جيانغ ومينهانغ الكثير من الطلب المتدفق من الخارج ضمن فئة العقارات ذات الحاجة الفعلية التي تبلغ مساحتها 90 مترًا مربعًا أو أقل. وتبرز بشكل خاص تأثير الحوافز السياسية على المناطق الواقعة خارج حلقة الطريق السريع الخارجية، حيث ارتفعت سخونة البحث عن المنازل بأكثر من 17% مقارنةً بالنصف الأول من الشهر قبل عيد الربيع.”

“حاليًا، تتركز نقاط الحماس في صفقات العقارات المستعملة في شنغهاي أساسًا في المشاريع ذات الحاجة الفعلية والتي تحتاج إلى تحسين بين خارج الحلقة الخارجية وبين الحلقة الخارجية والداخلية. وما إذا كان يمكن أن يستمر ذلك، يعتمد على ظروف تداول العقارات ذات إجمالي سعر يتراوح بين 5 ملايين و8 ملايين يوان.” قال تشيان يوتشينغ. ووفقًا لقواعد تشغيل سلسلة المبادلة “بيع البيت القديم واستبداله بالجديد”، فإن نشاط المشترين ذوي الحاجة الفعلية سيهيئ أساسًا لطلب التحسينات لتنفيذ “بيع القديم واستبدال الجديد”. وبخاصة في الآونة الأخيرة، زادت الأنباء حول ارتفاع بسيط في أسعار المنازل، ما يقلل كذلك من مشاعر الترقب لدى طلبات المبادلة. ومن المتوقع أنه في أواخر مارس وما بعده، ستساهم كذلك طلبات التحسين لفئات متوسطة إلى راقية وسوق الفيلات/القصور في تعزيز صفقات السوق. وبذلك، ستتوسع حماسة السوق وتنتقل عبر نطاق أوسع.

(المحرر: وين جينغ)

الكلمات المفتاحية:

                                                            سوق العقارات في شنغهاي