لا تكتفِ بالتركيز على علي والمؤثرين فقط! هل تثير موجة "الثراء بواسطة الروبوتات" ربيعًا صغيرًا في سوق العقارات في هانغتشو؟

أعلنت شركة يوشو للتكنولوجيا مؤخرًا عن تقديم طلب إدراج أولي (IPO)، لكن ما يستحق الاهتمام أكثر هو مجموعة أرقام أخرى: تغطي خطة تحفيز الأسهم أكثر من 10% من الموظفين. قبل ذلك، قامت شركات الإنترنت الكبرى والمؤثرون بسحب سوق العقارات في مدينة هانغتشو على جولتين. والآن، يأتي “الأثرياء الجدد” من عالم الروبوتات—فهل ستشهد سوق عقارات هانغتشو تغيّرًا جديدًا؟

بقلم: مراسلة خاصة لقسم الشؤون المالية—وو هاو

· · ·

في الآونة الأخيرة، داخل مبنى مكاتب في منطقة بينجيانغ بمدينة هانغتشو، ما يزال 480 شابًا لم يدركوا بعد أن دخلهم الصافي لدى زملائهم قد ارتفع بهدوء إلى مستوى الملايين.

قدمت شركة يوشو للتكنولوجيا مؤخرًا طلب IPO. تُظهر نشرة الاكتتاب أن الإيرادات تبلغ 1.7 مليار، وصافي الربح 0.6 مليار. لكن ما يستحق الانتباه أكثر هو مجموعة أرقام أخرى: خطة تحفيز الأسهم تغطي أكثر من 10% من الموظفين.

وهذا يعني أنه على الأقل 48 شخصًا سيتحولون إلى مليونيرات قريبًا. ورغم أن تقييم جولة التمويل الأخيرة بلغ 12.7 مليار، فإن الدوائر الاستثمارية تتوقع على نطاق واسع: بعد الإدراج، من المحتمل أن يتجه تقييم السوق إلى تحدي مستوى تريليون.

هذا ليس عرضًا تقديميًا (PPT) يتغنى بصناعة الأثرياء، بل هو نشرة اكتتاب حقيقية بمال وواقع.

قبل ذلك، قامت شركات الإنترنت الكبرى والمؤثرون بسحب سوق العقارات في هانغتشو على جولتين. والآن، يأتي “الأثرياء الجدد” من الروبوتات—فهل ستشهد سوق عقارات هانغتشو تغيّرًا جديدًا؟

لمعرفة مدى “طاقة” جولة “الأثرياء الجدد من الروبوتات” حقًا، قامت بايميلا—على نحو منفصل—بمقابلة كل من سمسار عقارات في بينجيانغ (لاو وانغ)، ومستشار عقاري في مدينة تشيانغجيانغ شيجيانغ (شياو تشن)، ومستثمر استثمر في عدة شركات للتقنيات الصلبة (لاو تشانغ)، وكذلك أحد كبار المؤثرين الذين يقدمون استشارات متخصصة للعقارات الراقية (لاو جاو). تحدثنا معهم مطولًا.

/ صناعة الأثرياء من الشركات الكبرى، وصيد البضائع من المؤثرين،

جولتا “التصعيد العنيف” لسوق العقارات في هانغتشو/

يجب أن تبدأ القصة من جولتين: من شركات الإنترنت الكبرى ومن المؤثرين عبر البث المباشر.

المرة الأولى: في 2014، بعد إدراج علي بابا، “صفقة جماعية لمبرمجي بينجيانغ”

كان أول شخص قابلته هو لاو وانغ. يعمل في مجال الوساطة العقارية في بينجيانغ منذ أكثر من عشر سنوات. في سجل جهات الاتصال في هاتفه، توجد عدة صفوف من الملاحظات مثل “علي P7” و“علي P8”. التقينا في ستاربكس قرب مقر حكومة منطقة بينجيانغ، وأشار إلى الخارج وقال: “انظر إلى هذا الطريق؛ الجنوب هو علي، والشمال هو نتفليكس. لم تشهد مشهد 2014”.

“قبل إدراج علي، ما كانت مفاهيم بينجيانغ؟ كان الأمر مثل العبور إلى الجانب الآخر للعمل، وكان الجميع يشعر أنها منحازة، وكان بيع المنازل صعبًا.” قال لاو وانغ، “في ذلك الوقت، في المنطقة الأساسية في بينجيانغ—مثل تشايلونغ تشنغ وجيانغ وان هوي يوان—كان السعر حوالي أكثر من 20 ألفًا فقط للمتر المربع، ومع ذلك لم يكن يباع بسهولة. كانت أسوأ شهر في متجرنا: لم يفتح المتجر سوى صفقتين للإيجار.”

“ما إن خرجت أخبار الإدراج حتى كأن كل شيء انفجر.” قال لاو وانغ. “الأكثر غرابة كانت ‘الصفقات الجماعية’ (团购). أقسى صفقة تعاملت معها كانت لأحد زملاء إدارة أعمال B2B التابعة لعلي: سبعة أو ثمانية أشخاص. اتفقوا وقرروا مباشرة استئجار (شراء) شقتين في وحدتين من مبنى ما. لم يشتروا شقة واحدة؛ بل اجتمعوا معًا للتفاوض مع المطور على سعر صفقة جماعية، بحيث تم شراء الوحدات كلها.”

“من أين حصلوا على كل هذه الأموال؟”

“عندما تم إدراج علي بابا، في ليلة واحدة، كم كان حجم ثروة أصحاب P7 وP8؟ من مئات الآلاف إلى عشرات الملايين! وفي ذلك الوقت كانت سياسة القروض مرتخية، وكان الاكتتاب الأول 30% فقط، ويمكن خصم الفائدة. من كان لديه الجرأة كان يقترض كل ما يمكن اقتراضه، ثم يضاعف الرافعة المالية حتى أقصى حد.” استعاد لاو وانغ الحديث.

يروي لاو وانغ أنه كان هناك شخص من فئة علي P9. في ذلك الوقت، حقق السيولة من بيع أسهمه عبر 8 ملايين أو أكثر، ثم اشترى ثلاث شقق: شقة للسكن، وشقتان للاستثمار. “انظر الآن—ثلاث شقق لديه، على الأقل يصل مجموع قيمتها السوقية إلى 50 مليونًا.”

وأشار لاو وانغ إلى بعض المجمعات الخارجية من نافذتنا. “انظر الآن في قلب بينجيانغ—تلك المناطق التي كانت أعلى ارتفاعًا، مثل ليوآن شياو فنغ و بينجيانغ جين ماو فُو و شياو فنغ يين يو—كانت جميعها قد تم ‘تحصيلها’ بواسطة أفراد من علي. في ذلك الوقت من اشترى، الآن على الأقل تضاعف خمس أو ست مرات. تلك الدفعة من المبرمجين كانت أول جيل من ‘ملوك المضاربة على العقارات’ في هانغتشو؛ لقد استخدموا أموالًا حقيقية وبالعملة الصلبة ليضعوا قاعدة لسوق عقارات هانغتشو: أينما كانت الصناعة موجودة، سيكون قمة أسعار العقارات هناك.”

المرة الثانية: هجوم “صيد البضائع” من المؤثرين—أسطورة “الدفعة الكاملة” في تشيانغجيانغ شيجيانغ

إذا كانت الصفقات الجماعية من المبرمجين، فإن المؤثرين كانوا “يصطادون البضائع”.

عُثرت على مستشار عقاري في تشيانغجيانغ شيجيانغ، شياو تشن. وقد شهد بنفسه تلك الموجة الأكثر جنونًا في الأعوام 2020-2021. اتفقنا على لقاء في مقهى شاي قرب منتزه تشيانغجيانغ شيجيانغ. عندما بدأ يحكي عن تلك الأيام، كان صوته ما يزال يحمل شيئًا من الارتباك.

“خلال هذين العامين، ستشعر أن المال ليس مالًا.” قال شياو تشن. “خصوصًا أولئك الذين يقومون ببث مباشر لبيع المنتجات، مواليد 1995 و2000، يأتون بمجرد أن يرتدوا نعالًا. هل للبحث عن منزل؟ مستحيل. الدخول إلى قاعة البيع؛ الجملة الأولى تكون: ‘ما هذا التصميم؟ وأي طابق ما زال متاحًا؟ أريده.’ والجملة الثانية: ‘الدفعة كاملة. متى أسرع ما يمكن إنجاز الإجراءات؟’”

قال شياو تشن إنه كان لديه عميل سابقًا، كان صاحب مؤسسة MCN. اصطحب معه عدة من أبرز مقدمي البث. مرة واحدة اشترى 8 شقق، ثم ربط ذلك بإنشاء استوديو. دفعة كاملة، أكثر من مليارَي يوان ونصف، ولم يرمش بعينه. وكان هناك أيضًا مقدمة بث نسائية: في ذلك الوقت كانت بعمر 23 عامًا فقط. جاءت بسيارة بورش 911 بنفسها، شاهدت مخططًا للنموذج ثلاثين دقيقة فقط، ثم حجزت مباشرة شقة كبيرة بمساحة 300+ مترًا، بقيمة أكثر من 30 مليونًا، دفعة كاملة تم تحويلها.

“هل ما زالت البيوت موجودة لدى تلك المؤثرين الذين اشتروا بتهور في ذلك الوقت؟ هل ربحوا أم خسروا؟”

أجاب شياو تشن بابتسامة مريرة: “من اشترى مبكرًا، ربح. لكن كثيرين اندفعوا إلى أعلى نقطة. في النصف الأول من 2021، كان سعر الصفقة الأعلى في يي هاويوان في تشيانغجيانغ شيجيانغ يصل إلى أكثر من 120 ألف يوان للمتر المربع. أما الآن، بالنسبة لنفس تصميم الشقق، فإن سعر الصفقة عادة بين 80 ألفًا إلى 90 ألفًا.”

ثم شرح أكثر: “إذا احتسبنا تكلفة رأس المال والضرائب، فإن هؤلاء الذين طاردوا السعر الأعلى قد يكونون الآن ما يزالون في خسارة محتملة. ثروة المؤثرين تأتي بسرعة وتذهب أيضًا بسرعة. خلال هذين العامين، تلاشى ريع البث المباشر، فتراجعت أرباح بعض الأشخاص بشكل حاد. سمعت أن عدة مؤثرين كانوا يشترون المنازل في ذلك الوقت—الآن منازلهم على حافة إجراءات البيع الجبري (法拍). هذه الموجة قوية فعلًا، لكنها أيضًا وهمية فعلًا.”

الموجة الأولى كانت اعتمادًا على المبرمجين، والثانية على المؤثرين، والثالثة تشغيلًا للروبوتات—فما الطريق الجديد؟

2.

/ صناعة الأثرياء بواسطة الروبوتات،

لماذا يمكنها أكثر تحريك أسعار العقارات؟/

المستثمر لاو تشانغ يركز على مسار التقنيات الصلبة منذ عدة سنوات، واستثمر في عدة شركات روبوتات في هانغتشو.

قابلناه في مقهى هادئ قرب شيكسي رطب. كان يحمل حقيبة ظهر، ولباسه بسيط جدًا، لكن عندما تحدث عن المجال، كانت عيناه تلمعان.

“ثروة المبرمجين جاءت من الرواتب المتراكمة، والمؤثرين من التدفق الإعلامي الذي تم سحقه، أما ‘الأثرياء الجدد من الروبوتات’ فصنعوها من سنوات صقل التقنية.” قال لاو تشانغ مباشرة. “بالنسبة لشخص واحد من علي P8 وآخر مهندس أساسي في يوشو، أيهما من المرجح أن يشتري شقة في هانغتشو بقيمة تزيد عن 15 مليون يوان؟”

يرى لاو تشانغ أن الميزة الأساسية لـ “الأثرياء الجدد من الروبوتات” هي:

الحجم أكبر، والثروة أكثر صلابة، والطلب أكثر استقرارًا.

أخرج هاتفه وقال إن لدى يوشو 480 موظفًا، ومتوسط أعمارهم 28-30 عامًا. معظم هؤلاء من خريجي زهيانغدا، هارفنغ؟ (哈工大)، وجامعة الشانغهاي جياوتونغ، أي أناس بدرجات ماجستير ودكتوراه—خبراء تقنية حقيقيون. ليست بنية ثروتهم قائمة على الادخار بالراتب خطوة بخطوة، بل على القيمة الرأسمالية لحقوق الملكية المتشكلة عبر حواجز تقنية. هذه الثروة أكثر تركّزًا من رواتب المبرمجين، وأكثر دوامًا من تدفق المؤثرين.

ثم تابع لاو تشانغ حسابًا معي: بعد إدراج علي، نتجت عنه مجموعة من الأثرياء، لكن كانت تلك قفزة لانفجار هائل. أما الآن، فهانغتشو هي هجوم جماعي لعدد من “الأقزام العمالقة”. يوشو مجرد واحد من “التنانين الستة الصغار في هانغتشو”، ويوجد كذلك يون شين تشو، تشيانغ نؤو تكنولوژی، تشينغ تيان تكنولوغي، دي شين تكنولوغي… وغيرها. عند جمع هذه الشركات، يتجاوز إجمالي عدد الموظفين 3000 شخص. خلال السنتين إلى الثلاث سنوات المقبلة، على الأقل 3-5 شركات في قطاع التقنيات الصلبة في هانغتشو ستقدم IPO. وهذا يعني أن هانغتشو ستضيف على الأقل بضع مئات، وربما أكثر من ألف من المشترين من فئة الملايين بمقدرة شراء تصل لمستوى 10 ملايين.

”هذا ليس شأن شركة أو شركتين فقط، بل صعود جماعي.” قال لاو تشانغ.

وأخيرًا، أخبرني بقصة:

“أعرف مهندسًا في يوشو—من مواليد التسعينات، أصله من مقاطعة أنهوي. قال لي إن أكبر أمنيته أن يشتري منزلًا كبيرًا في بينجيانغ ليحضر والديه. عندما تُدرج الشركة في البورصة، أول شيء سيفعله هو شراء منزل.” قال. “خبراء التقنية هؤلاء جاءوا لتستقر عائلاتهم، لا ليضاربوا على العقارات.”

3.

/ حلقة “ربيع صغير” قادمة،

الأثرياء الجدد من التقنيات الصلبة يدخلون السوق مبكرًا /

في الوسط، يُعرف لاو جاو، خبير عقارات (KOL) مشهور. وهو مسؤول عن مؤسسة استشارات عقارات راقية في هانغتشو. بالنسبة لقطاعين: بينجيانغ ومستقبل تكنولوغي سيتي، يستطيع رسم خريطة لهما حتى وهو مغمض العينين.

تحدث لاو جاو أولًا معي عن “الربيع الصغير” في سوق العقارات بمدينة هانغتشو هذا العام.

“الربيع الصغير هذا العام جاء أبكر من المعتاد. عادة يبدأ النشاط في أواخر مارس أو أوائل أبريل، أما هذا العام فقد بدأ في منتصف فبراير. في فبراير، كانت مبيعات العقارات المستعملة في عموم مدينة هانغتشو أكثر من 4500 وحدة، أي أكثر بـ30% مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي. وفي قلب بينجيانغ، تم بيع 47 وحدة، أي بزيادة قدرها 18 وحدة مقارنةً بالفترة نفسها من العام الماضي.”

“ما أكثر تغيير واضح؟” سألته.

“التكوين تغير.” قال لاو جاو. “في الربيع الصغير العام الماضي، كانت العقارات ذات الطلب الأساسي هي التي تدعم السوق، وكانت أفضل مبيعاتها شققًا بسعر 3-4 ملايين. أما هذا العام فالأمر مختلف: من حيث المبيعات، الشقق الفاخرة التي يتجاوز سعرها الإجمالي 10 ملايين—ارتفعت حصتها من نحو 30% في العام الماضي إلى 45%. والأمر الأهم أن المشترين لديهم سمة مشتركة—أشخاص من شركات التقنيات الصلبة.”

شرح لاو جاو أن يوشو تقع في بينجيانغ، وهذا يمنحها أكبر ميزة جغرافية. اعتاد معظم العاملين في شركات الروبوتات على نمط الحياة في بينجيانغ. خيارهم الأول—بالتأكيد—هو التركيز على قلب بينجيانغ.

كما سرد لي مثالًا محددًا: “عندي عميل—مهندس من مواليد التسعينات. لديه خيارات أسهم للشركة. بناءً على تقييم الجولة الأخيرة، فإن ثروته كبيرة بالفعل. وإذا ارتفع تقييمه في السوق بعد الإدراج أيضًا ولو قليلًا، فمليار يوان ليس مستحيلًا.”

وقال لاو جاو إن الشهر الماضي وضع إشارة على شقة. في أحد مجمعات المشاهير (网红盘) في بينجيانغ بمساحة 169 مترًا، السعر الإجمالي 16.5 مليون يوان، وكانت دفعة كاملة. قال لاو جاو: “سألته: لماذا لا تنتظر حتى يتم الإدراج ثم تشتري؟ فقال جملة واحدة، وأنا ما زلت أذكرها—‘عندما يتم الإدراج، سيفشل الجميع في مشاهدة صفقات بينجيانغ؛ وعندها لن يكون هذا السعر موجودًا. الآن شراء يعني شراء في القاع؛ أما انتظار الإدراج ثم الشراء فيُسمّى ملاحقة السعر.’”

أظهر لي لاو جاو مجموعة من البيانات الأساسية المتعلقة بسوق العقارات في بينجيانغ:

في فبراير، بالنسبة للعقارات في قلب بينجيانغ بسعر إجمالي يتجاوز 10 ملايين يوان، كانت طلبات المعاينة أعلى من يناير بمقدار الضعف تقريبًا، ويمثل موظفو شركات التقنيات الصلبة أكثر من 40%.

ويرى لاو جاو أن لدى هؤلاء المشترين عدة سمات مشتركة:

أولًا، لا يهتمون كثيرًا بالسعر لكنهم يضعون متطلبات عالية جدًا للجودة. ما يريدونه هو مجمعات في قلب بينجيانغ، بجودة عالية، وخدمات عقارية جيدة، ودائرة اجتماعية جيدة.

ثانيًا، طريقة الدفع حاسمة جدًا.

ثالثًا، لديهم ثقة كبيرة في المستقبل ولا يقلقون بشأن القسط الشهري.

بعد مناقشة بينجيانغ، سألته أيضًا عن مستقبل تكنولوغي سيتي. هناك هو ساحة المعركة الرئيسية لموجة “أسطورة الإنترنت” السابقة في هانغتشو. وتعرضت أسعار العقارات هناك لصدمة صعود وهبوط، وما زالت في مستويات منخفضة.

“الوضع في وي وي (未科) يختلف بعض الشيء عن بينجيانغ.” قال لاو جاو. “خلال السنوات الماضية، انخفضت أسعار وي وي إلى النصف، والسبب الأساسي كان أن ريع الإنترنت بلغ ذروته. لكن خلال الربيع الصغير هذا العام، لدى وي وي أيضًا تحرك—تم إجراء بيع لـ 30 صفقة أو أكثر في فبراير، بزيادة 10 صفقات مقارنة بنفس الفترة من العام الماضي. ومع ذلك، فإن العقارات ذات السعر الإجمالي الذي يتجاوز 10 ملايين لم تتجاوز 3 صفقات، وهذا لا يمكن مقارنته ببينجيانغ.”

أظهر لي مجموعة أخرى من البيانات: “عند القمة في عام 2021، وصلت أسعار ‘الأخوة الثلاثة في وي وي’ إلى 80 ألفًا إلى 90 ألفًا. الآن انخفضت إلى 40 ألفًا إلى 50 ألفًا، لتعود إلى مستوى عام 2018. وفي نفس الفترة، لم تتجاوز نسبة تراجع قلب بينجيانغ نحو 20%. لماذا؟ لأن لدى بينجيانغ دعمًا قويًا من الصناعة وسكانٍ، بينما دعم وي وي—لا يزال الإنترنت هو القوة الرئيسية.”

فهل هذا يعني أنه وقت “شراء في القاع” الآن؟

قال لاو جاو جملة صريحة جدًا:

“بالنسبة لمن يشتري للسكن، فإن سعر وي وي الآن بالفعل أزاح جزءًا كبيرًا من الفقاعات. لكن عليك أن تفكر بوضوح: هل تراهن على أنها ستنهض مستقبلًا، أم أنك فقط تريد شراء منزل بسعر رخيص؟ إذا كنت تؤمن بتحول هانغتشو نحو التقنيات الصلبة، فقد تكون وي وي نافذة فرصة. لكن الشرط هو أنك يجب أن تتحمل وتنتظر، وأن تنتظر得得.”

اقترح لاو جاو أنه بالنسبة للأشخاص العاديين، يجب عليهم توخي الحذر، والالتزام بقدراتهم.

هذا المقال يعبر فقط عن آراء الكاتب الشخصية، ولا يشكل نصيحة استثمارية.

توليد بالذكاء الاصطناعي للغلاف

كمّ هائل من المعلومات، وتفسير دقيق—كل ذلك موجود في تطبيق Sina Finance APP