التحكم في جانب العرض لتعزيز القوة، وتنشيط المخزون هو المفتاح الرئيسي للسوق العقارية

الصحفية في جِصَتْ شِيبَاو تشانغ دا

باعتبار تطوير العقارات أحد الصناعات المهمة للاقتصاد القومي ومصدرًا مهمًا لثروة السكان، فإن اتجاه تطوير قطاع العقارات يحظى باهتمام بالغ. وعند التدقيق في “خطة التنمية الخمسية الخامسة عشرة (الخطّة الخمسية الخامسة عشرة)” يَتَبيّن أن “تنشيط المخزون الراكد” أصبح أحد الكلمات المفتاحية الأساسية لتطوير العقارات خلال السنوات الخمس المقبلة.

لا تضع “خطة التنمية الخمسية الخامسة عشرة (الخطّة الخمسية الخامسة عشرة)” متطلبات فحسب في منبع توفير الأراضي، مثل “التنسيق مع المساكن المخزنية وتغيرات عدد السكان”، بل وتحدد أيضًا سلسلة من سياسات تنشيط للمخزون، بما في ذلك الأراضي المخزنية والفرص/المشاريع قيد البناء والمساكن التجارية المخزنية… إلخ، مع التأكيد على وجوب “التعامل التصنيفي” مع الأراضي المتاحة وغير المطورة والمشاريع قيد البناء، وضرورة دفع “الاستخدام المُنشَّط” للمساكن التجارية المخزنية والمساحات التجارية المكتبية غير المستغلة.

لماذا تولي “خطة التنمية الخمسية الخامسة عشرة” هذا القدر من الاهتمام لتنشيط مخزون العقارات؟ قال وانغ روي مين، باحث في مركز بحوث التنمية التابع لمجلس الدولة، لمراسلة “تشينغ شِيبَاو”: بعد أن دخلت التحديثات الحضرية مرحلة التطور المستقر، تجاوزت شدة تطوير الأراضي في بعض المدن التي تشهد تدفقات صافية سكانية إلى المدن خط الإنذار الدولي البالغ 30%، بل إن بعض المدن تتجاوز حتى 50%، ما يدفع المدن إلى الاعتماد على تطوير الأراضي المخزنية، بهدف الحصول على مساحة لترقية الصناعة وجودة السكن.

قال ليو لين، باحثة في المعهد البحثي للاقتصاد الكلي التابع للجنة الوطنية للتنمية والإصلاح، إن ارتفاع المخزون العقاري وصعوبة التخلص منه (الإزالة/التصفية) هما المشكلتان الرئيسيتان في السوق حاليًا. وحتى نهاية فبراير 2026، تبلغ مساحة العقارات التجارية قيد البيع في الصين قرابة 800 مليون متر مربع، وهي في مستوى تاريخي مرتفع. إضافة إلى مساحة القيد للبيع، تواجه المشاريع قيد البناء والأراضي المتاحة غير المطورة مخزونًا ضاغطًا أيضًا. علاوة على ذلك، وبسبب عوامل مثل ارتفاع نسب التخصيص في التخطيط، فإن المعروض في مجالات المكاتب التجارية ومواقف السيارات لفترات طويلة يكون زائدًا عن الحاجة، وتكون ضغوط التخلص أكبر بكثير منها في المساكن التجارية السكنية. إن هذه المخزونات تُكبِّل الشركات العقارية بحجم كبير من الأموال، ولا يقتصر الأمر على تقييد السيولة، بل يؤثر أيضًا على قدرة الشركات على الاستثمار، كما يؤدي استمرار تكبد التكاليف المالية إلى زيادة مخاطر التشغيل لدى الشركات العقارية.

اعتبر وو جينغ، مدير مركز وُونغ لونغ لأبحاث العقارات التابع لجامعة تسينغهوا، أن ضغوط التخلص من العقارات كبيرة، وأن تعافي الطلب غير مؤكد، وهو ما يجعل من الضروري تعديل جانب العرض باعتباره الإجراء الأساسي لمعالجة ضغوط السوق. وفي “خطة التنمية الخمسية الخامسة عشرة”، يُعد التركيز على المخزون امتدادًا مباشرًا لما طرحته الاجتماعات الخاصة بالعمل الحضري على مستوى المركز، أي “تحول تنمية المدن إلى التركيز على تحسين نوعية المخزون وزيادة كفاءته”. وتتمثل النقطة الحاسمة في أن كل مدينة يجب أن تضع سياسات موجهة حسب الأنواع المختلفة للأصول المخزنية، وأن يستكشف تنفيذها التدريجي نموذجًا يمكن نسخه.

بالنسبة للمساكن التجارية المخزونية، أوضح المركز بشكل جازم أن تشجيع الاستحواذ على المساكن المخزونة لاستخدامها في الإسكان الضماني يُعد توجهًا، كما يدعم إصدار السندات الخاصة (السندات الممتازة) لدى الحكومات المحلية لزيادة أموال الاستحواذ، وقد أصبحت هذه خطوة مهمة للتعامل مع مخزون العقارات وتكميل منظومة ضمان السكن. ومنذ عام 2025، تتواصل أعمال استحواذ وتخزين المساكن المخزنية في مختلف المناطق؛ وبحسب إحصاءات غير كاملة حتى الآن، هناك أكثر من 60 مدينة في جميع أنحاء البلاد حددت أنها تدعم الاستحواذ على المساكن المخزونة. ووفقًا لمراقبة معهد تشينغ زهي للأبحاث، منذ عام 2025، أصدرت مقاطعات مثل تشجيانغ وسيتشوان مجتمعة سندات خاصة تتعلق بالاستحواذ على المساكن التجارية المخزونة لاستخدامها في المساكن الضمانية بقيمة تجاوزت 4.3 مليار يوان.

قال ليو لين للمراسل إنه بالإضافة إلى سندات الحكومات المحلية الخاصة، تشمل سياسات الدعم في جانب أموال التخزين والاستحواذ أيضًا قروض شراء جماعية لإيجار المساكن، وإعادة إقراض للمساكن الضمانية. ومع قيام مختلف المناطق باستكشاف عملية استحواذ المساكن المخزونة، يتم تحسين السياسات الداعمة باستمرار، وامتدت مجالات الاستحواذ لتشمل جميع أنواع العقارات الجاهزة أو قيد البناء غير المباعة التي تلبي الشروط، ومصادر العقارات الخاضعة للتصرف القضائي، ومصادر العقارات السكنية الثانوية المخزونية. كما توسع استخدام العقارات المخزونة بعد تخزينها من الإسكان الضماني إلى مساكن الإيواء ومبيتات الطلاب أو مباني سكن الشركات ومنازل المواهب وغيرها.

تُعد الأموال ضمانًا أساسيًا لتنفيذ أعمال تخزين واستحواذ المساكن التجارية المخزونة. واقترح نِي بنغ في، باحث في معهد التمويل والاستراتيجيات التابع للأكاديمية الصينية للعلوم الاجتماعية ومدير مركز المدن والقدرة التنافسية، أنه ينبغي في الوقت الحالي إنشاء نموذج متعدد الأطراف لتخزين واستحواذ المخزون تقوده الحكومة مع مشاركة المجتمع، وبناء نظام تمويل متعدد الأطراف تقوده الحكومة، بما في ذلك توسيع حجم السندات الخاصة، وتوسيع حجم القروض السياسية، وتوفير قروض من البنوك التجارية داعمة، وجذب الأموال الاجتماعية للمشاركة. وفي الوقت نفسه، يجب أن تُربط أعمال التخزين والاستحواذ بتجديد العقارات الجديدة، وبالتكامل مع إطلاق الطلب التحسيني، وبالتكامل كذلك مع تجديد المنازل القديمة. إضافة إلى ذلك، يجب إنشاء آليات معقولة للحوافز والقيود والضمانات.

أما بالنسبة لتنشيط واستغلال العقارات التجارية المكتبية غير المستغلة، فقال ليو لين إن بعض المناطق في الماضي كانت تدفع هذا، مثل تقديم دعم بتخفيفات ضريبية لدعم تعديل الأنشطة/الاستخدامات، وفي المستقبل قد تستكشف مسارات تنشيط أكثر.

اقترح وو جينغ أنه بالنسبة للعقارات المكتبية قيد البناء وحتى المكتملة حديثًا وغير المستخدمة، يمكن التفكير في تحويل الاستخدام في الوقت المناسب: بالنسبة للعقارات المكتبية التي يتم إيقافها مؤقتًا عن العمل أو التي تكون غير مستغلة على المدى الطويل، تُعطى الأولوية لتحويل الاستخدام كوسيلة تنشيط؛ وبالنسبة لنطاق الاستحواذ والتجديد للعقارات التجارية المكتملة، يمكن توسيعه ليشمل العقارات المكتبية. كما يتم تشجيع ودعم أن تسعى العقارات المكتبية القائمة إلى المنافسة القائمة على الفروقات، بما في ذلك الفروقات في الشروط المتعلقة بالبرمجيات والعتاد (الخصائص التقنية) والفروقات في تحديد التموضع الصناعي.

وفيما يتعلق بالأراضي المخزونة غير المستغلة، أشار وانغ روي مين إلى أنها يمكن تقسيمها أساسًا إلى ثلاث فئات: أراضٍ صناعية منخفضة الكفاءة، وأراضٍ تحت حيازة شركات عقارية متعثرة/معرضة للخطر، وأراضي مَعْارض/مناقصات الأراضي للتمويل الحضري المحلي أو المملوكة للدولة. وبالنسبة للفئتين الأخيرتين، يمكن التفكير في التخزين والاستحواذ، أما للأراضي الصناعية منخفضة الكفاءة فيمكن الاستفادة من نظام “الأرض البيضاء” في سنغافورة، واستكشاف مسارات التحويل بين مختلف استخدامات الأراضي، بما يوفر دعمًا سياسيًا غنيًا لـ “تحويل من صناعي إلى أعمال/مكاتب”، و“تحويل من صناعي إلى سكن للأغراض السكنية”، و“تحويل من صناعي إلى سكن تجاري”. ولأجل رأس المال الاجتماعي والشركات التي تشارك بنشاط في دفع تنشيط الأراضي المخزونة، يتم إنشاء قطع أرض من نوع “الأرض البيضاء” بنسبة معينة، بحيث يُسمح لمن يستخدم الأراضي وفق الشروط بتغيير استخدام الأراضي وفق الاحتياجات الفعلية في المستقبل، الأمر الذي يوفر حوافز فعّالة لمشاركة رأس المال الاجتماعي بنشاط في تحديث المدن عبر تنشيط المخزون.

لكن في الوقت ذاته، أشار وانغ روي مين إلى أن كثيرًا من الأراضي المخزونة والمساكن المخزونة والمشاريع قيد البناء يصعب تنشيطها لأن العلاقات الدَّيْنية الكامنة خلفها معقدة وصعبة الحل. بعد تراجع قيمة الأصول، يصبح من الصعب على أموال الاستحواذ تغطية الديون الكامنة وراء الأصول، كما توجد تباينات كبيرة بين الجهات المعنية بالمصالح فيما يتعلق بتقاسم الخسائر.

وفي وقت سابق، دعم المركز كذلك الحكومات المحلية لإصدار سندات خاصة لاسترداد الأراضي المخزونة غير المستغلة. وفي مناطق تجربة السندات الخاصة التي يجري فيها التطبيق “بالمراجعة الذاتية والإصدار الذاتي”، تكون مشاريع استرداد الأراضي عبر السندات الخاصة قد تم تنفيذها كلها. ووفقًا لإحصاءات غير كاملة لمعهد تشينغ زهي للأبحاث، وحتى نهاية فبراير 2026، بلغ إجمالي المبالغ المعلنة عالميًا لدى 28 مقاطعة في البلاد والتي يتوقع استخدامها عبر السندات الخاصة لاسترداد الأراضي المخزونة غير المستغلة أكثر من 7700 مليار يوان، في حين بلغ الإصدار الفعلي للسندات الخاصة أكثر من 3350 مليار يوان، ما يعادل حوالي 43%.

توقع مسؤولون ذوو صلة في معهد تشينغ زهي للأبحاث أنه في المستقبل قد تُسرّع الحكومات المحلية وتيرة تخزين واسترداد الأراضي المخزونة غير المستغلة، وفي الوقت نفسه من خلال تعديل تخطيط الأراضي بشكل معقول، وتحويل الأراضي/تبديل الأراضي (swap/land exchange) وغيرها من الأساليب، لتتلاءم الحلول الأفضل مع احتياجات استخدام الأراضي في السوق. وخلال هذه العملية، ما زالت السياسات المصاحبة الداعمة والمشجعة لتبادل الأراضي عبر المدن وعبر المناطق، وكذلك دعم تعديل تنظيم الأراضي، تحتاج إلى مزيد من التحسين، مع العمل على تفكيك نقاط التعثر.

“لتحقيق هدف السياسات المتمثل في خفض مخزون العقارات، إضافة إلى تشجيع سياسات جانب الطلب، فإن التحكم في جانب العرض مهم أيضًا.” قالت ليو لين إن تنشيط المخزون له تأثير إيجابي في تسريع خفض المخزون العقاري وفي المساعدة على استقرار السوق بسرعة. بعد ذلك، من المتوقع أن تكون قوة سياسات التحكم في جانب العرض للعقارات أكبر، وأن يتم دفع الإصلاحات المؤسسية على المدى المتوسط والطويل. ويساعد ذلك على بناء نموذج جديد لتطوير العقارات، وتعزيز استقرار السوق على المدى الطويل، وفي النهاية دفع تطوير العقارات بجودة عالية.

(المحرر المسؤول: دونغ بينغ بينغ)

     【إخلاء المسؤولية】 هذا المقال يعبر فقط عن آراء المؤلف نفسه، وهو غير مرتبط بشبكة هواتسن. يظل موقع هِكسون على الحياد تجاه ما ورد في المقال من تصريحات وآراء وتقديرات للأحكام. ولا يقدم أي ضمان صريح أو ضمني بشأن دقة أو موثوقية أو اكتمال المحتوى المتضمن. يرجى من القراء استخدامه فقط كمرجع، وتحمل المسؤولية الكاملة عن أنفسهم. البريد الإلكتروني: news_center@staff.hexun.com