مبيعات العقارات المستعملة في شنغهاي خلال شهر واحد تعود إلى 30,000 وحدة بعد غياب 5 سنوات! العديد من مشاريع العقارات الجديدة تخطط تدريجيًا لتقليل الخصومات

مرت 5 سنوات، وعادت مبيعات العقارات السكنية المستعملة في شنغهاي على أساس شهري إلى عتبة 30 ألف وحدة، حيث تتحقق بقوة وتنفذ بشكل قوي توقعات سوق العقارات خلال “المرحلة الذهبية في مارس” (金三).

بلغت مبيعات العقارات المستعملة على أساس شهري أكثر من 30 ألف وحدة، وارتفع متوسط سعر الإتمام شهريًا بشكل طفيف

استنادًا إلى بيانات منصة “الواقع العقاري على الإنترنت” التابعة للموقع الرسمي لتداول عقارات شنغهاي، بلغ إجمالي ما تم توقيعه إلكترونيًا في مارس لصفقات العقارات المستعملة في شنغهاي (بما في ذلك العقارات التجارية) 31215 وحدة، محققًا مرة واحدة أعلى رقم منذ مارس 2021 في قرابة 5 سنوات.

قال مسؤول معهد “Lianjia” للأبحاث في شنغهاي، لي جين: إن “الربيع الدافئ المبكر” في سوق العقارات المستعملة في شنغهاي خلال مارس كان كاملًا وجاهزًا، إذ تؤكد بيانات التداول عودة ثقة السوق بقوة. لم يزد حجم مبيعات العقارات المستعملة في عموم المدينة فقط بنسبة 6% على أساس سنوي مقارنة بمارس من العام الماضي، بل شهد أيضًا زيادة كبيرة بنسبة 37% مقارنة بشهر يناير من هذا العام.

ومن زاوية إيقاع الصفقات، بعد صدور سياسة “هو تشي تاو” (沪七条) الجديدة في شنغهاي، أظهر سوق العقارات المستعملة في مارس اتجاهًا صاعدًا أسبوعًا بعد أسبوع. من 2 مارس إلى 8 مارس، سجلت صفقات العقارات المستعملة في شنغهاي على أساس أسبوعي 5709 وحدة موقعة إلكترونيًا، إذ عاد السوق تدريجيًا إلى طبيعته بعد استراحة عطلة رأس السنة الصينية. ومن 9 مارس إلى 15 مارس، قفزت المبيعات في أسبوع واحد مباشرة إلى 7233 وحدة، وتسارعت سرعة تعافي السوق بوضوح؛ وبعد أسبوع واحد فقط، سجلت مبيعات الأسبوع من 16 مارس إلى 22 مارس رقمًا قياسيًا جديدًا، لتصل إلى 7488 وحدة موقعة إلكترونيًا. ومن 23 مارس إلى 29 مارس، ارتفعت المبيعات الأسبوعية أكثر إلى 7732 وحدة، محققة نموًا متواصلًا على مدار أربع أسابيع.

كما جاءت المبيعات اليومية بأداء لافت؛ ففي شهر مارس بأكمله، كان هناك 13 يومًا بلغت فيها المبيعات اليومية للعقارات المستعملة حد تجاوز ألف وحدة في التوقيع الإلكتروني. ومن بين هذه الأيام، بلغ التداول اليومي 7 أيام فوق 1300 وحدة، بل إن 28 مارس سجل أعلى مستوى خلال قرابة 5 سنوات بإتمام يومي بلغ 1585 وحدة. ووفقًا لمراقبة من مؤسسات، فإن هذا الكثافة المرتفعة للإتمام عند هذه المستويات لم تظهر لأول مرة منذ عام 2021.

قال تشانغ بو، مدير معهد أبحاث 58 أنجوك (58安居客): إن تجاوز مبيعات العقارات المستعملة في شنغهاي حاجز 30 ألف وحدة في مارس، وتسجيل 1585 وحدة في يوم 28 مارس كرقم قياسي جديد، جعلا ذلك بمثابة المؤشر المرجعي الرئيسي لتعافي هذا الدور في سوق العقارات. ووفقًا لمراقبة معهد أبحاث 58 أنجوك (58安居客)، بعد تطبيق “هو تشي تاو” (沪七条) خلال 30 يومًا، بلغ متوسط المبيعات اليومية للعقارات المستعملة في شنغهاي 961 وحدة، بزيادة قدرها 22.9% مقارنةً بما بعد سياسة 2024 (السياسة في الجولة السابقة). وقد زادت قوة “نبضة” السياسة بشكل واضح، كما تفوقت استمرارية السخونة بكثير على ما حدث سابقًا، وظل مستوى المبيعات الأسبوعية ثابتًا عند مستويات مرتفعة دائمًا.

كما أطلقت جهة الأسعار إشارات إيجابية للاستقرار والعودة إلى الارتفاع. تُظهر بيانات معهد “Zhongzhi” للأبحاث أن متوسط سعر الشقق المستعملة في مارس بلغ 55,075 يوانًا للمتر المربع، مع زيادة شهرية طفيفة قدرها 0.08%، ليضع حدًا لاتجاه هبوط استمر 33 شهرًا. إضافة إلى ذلك، تُظهر بيانات “Lianjia” في شنغهاي أن حجم الاستفسارات للمعاينات (كمؤشر رائد) حقق نموًا بنسبة 28% مقارنةً بشهر يناير، ما يوفر دعمًا قويًا للصفقات اللاحقة.

يرى تشانغ شيانغ، محلل في معهد “Zhongzhi” للأبحاث في شنغهاي، أن سبب تعافي سوق العقارات في شنغهاي هذه المرة يعود إلى نتيجة دفع مزدوج من السياسة والعرض والطلب. في 25 فبراير، أطلقت شنغهاي “هو تشي تاو” (沪七条) لإطلاق احتياجات شراء المنازل بدقة، بالتزامن مع إطلاق نموذج تجريبي لشراء العقارات المستعملة في مناطق بودونغ، وسوهوى، وجينغآن في أوائل فبراير، مما وفر قناة خروج واضحة ومِرساة سعرية لأصول “القديمة والضيقة” (老破小)، وثبت توقعات السوق بفعالية.

إن التحسين المستمر لبنية العرض والطلب في السوق يوفر أيضًا أساسًا لتسريع التعافي. وتُظهر بيانات مراقبة معهد “Zhongzhi” أن العقارات المستعملة في شنغهاي دخلت منذ أغسطس 2025 مسار تقليل المخزون، وحتى فبراير 2026، انخفض حجم العقارات المعروضة المتبقية مقارنة بأعلى فترة تاريخية بنسبة 25.7%، مع استمرار تحسين العلاقة بين العرض والطلب.

ومن منظور بنية الطلب، تظل وحدات المنازل الموجهة للطلب الأساسي (الاحتياج الأولي) الدعامة الأساسية للسوق. تُظهر بيانات “Shen…” (中原地产) في شنغهاي أن وحدات المنازل ذات إجمالي سعر أقل من 3 ملايين يوان تحظى بشعبية كبيرة بين الداخلين إلى السوق على المستوى الأولي، وبلغت حصة صفقات مارس منها تدريجيًا أكثر من 70%.

يعتقد يان يويجين، نائب المدير العام لمعهد أبحاث إي جور (易居) للعقارات في شنغهاي، أن إجمالي حجم مبيعات العقارات المستعملة في شنغهاي البالغ 30 ألف وحدة من حيث المجموع يقع بشكل عام عند مستوى مرتفع نسبيًا تاريخيًا. وبالاستناد إلى حجم التداول في أواخر العام الماضي وأول ربع من هذا العام، فإن السوق استقر تقريبًا، كما تراكمت احتياجات محتملة كبيرة لإجراء تبديل المنازل في المستقبل. وإذا تمكنت بيانات التداول في الربع الثاني من الاستمرار في الحفاظ على مستوى مرتفع، أي حوالي 25 ألف إلى 25 ألفين ونحو 5? (2.5万套/月) شهريًا، فسيظهر ذلك أكثر نشاطًا في تداول السوق.

تخطط عدة مشاريع في سوق المنازل الجديدة لتقليل الخصومات تدريجيًا بدءًا من أبريل

إن سخونة سوق العقارات المستعملة تنتقل تدريجيًا أيضًا إلى سوق المنازل الجديدة. تُظهر بيانات “Zhongyuan” للعقارات في شنغهاي أنه في مارس بلغت مساحة مبيعات المساكن التجارية الجديدة في شنغهاي 5.63 مليون متر مربع، بزيادة كبيرة على أساس شهري قدرها 251.6%، وكانت قوة الارتداد غير مسبوقة.

ومن ناحية الأداء حسب المنطقة، وبفعل دفع الإطلاقات المركزة في لينهجانغ (临港)، كانت مبيعات بودونغ بارزة جدًا، حيث بلغت مساحة التداول 2.296 مليون متر مربع، أي ما يقارب نصف إجمالي المدينة؛ إضافة إلى ذلك، ركزت مناطق مثل باوشان وجياتين على وحدات الطلب الأساسي ومحاولات التحسين الأولى، حيث تجاوزت مساحة التداول 50 ألف متر مربع في كل منها، لتصبح القوة الأساسية التي تدعم اندلاع صفقات المنازل الجديدة.

يرى محلل السوق في “Zhongyuan” للوارات لو وينشِي (卢文曦) أنه على الرغم من أن مبيعات المنازل الجديدة في مارس لم تتجاوز نفس الفترة من العام الماضي، فإن مؤشرات خط المواجهة مثل عدد الزوار أظهرت أداءً ممتازًا، وبقيت حرارة السوق عند مستوى مرتفع. وأشار إلى أن إيقاع توفير المعروض بطيء نسبيًا وكمية الطرح في كل مرة غير كافية هما العاملان الرئيسيان اللذان يحدان من اختراق المبيعات أكثر. كما أن “هو تشي تاو” الجديدة لها تأثير واضح في رفع معنويات فئات الطلب الأساسي وأولئك الذين يحاولون التحسين الأول.

ومن زاوية أداء السوق، وبفعل دعم السياسة الجديدة، تحسن تدفق الزوار ونتائج المبيعات في عدة مشاريع للمنازل الجديدة في شنغهاي بوضوح. على سبيل المثال، مشروع “Huafa Haishang Du Hui” الواقع في سونغجيانغ دونغجي (松江洞泾): بلغ إجمالي عدد الزيارات في مارس 2400 مجموعة، وتمت 76 صفقة، بإجمالي قيمة يقارب 350 مليون يوان. وبالمثل، مشروع “Poly・Du Hui He Xu” الواقع في مينهانغ (闵行) زانهقياو (颛桥) في شنغهاي: في الشهر الأول لتطبيق السياسة الجديدة، تجاوزت الزيارات 2280 مجموعة، وتمت 101 صفقة، بنسبة تحويل 20%، ليصبح أول مشروع “مئة صفقة” في شنغهاي خلال الشهر الأول لتطبيق السياسة الجديدة.

وفي الوقت نفسه، أظهرت المشاريع التحسينية أداءً جيدًا أيضًا. ووفقًا لما علم، فإن مشروع “Jianfa Haichen” الواقع في منطقة يانغبو شيجينغوان (杨浦新江湾城): تجاوز عدد الزيارات في مارس 1500 مجموعة، وتمت 39 صفقة، مما جعله يتصدر قائمة مبيعات يانغبو لشهر مارس والربع الأول. ويُعرف أنه تم طرح منتجات “هيلباي ثنائية الطوابق” (海派叠墅) بمساحة بناء تقارب 230 مترًا مربعًا، كما يجري بيع بعض وحدات “شقة مستقلة/منزل على طراز فيلا منخفضة” (洋房) بمساحة بناء تقارب 105 أمتار مربعة بسخونة.

ومن الجدير بالذكر أنه مع استمرار تعافي السوق، بدأت تظهر إشارات إلى تضييق العروض التفضيلية واستقرار الأسعار في سوق المنازل الجديدة. في هذا السياق، كانت “Poly・Du Hui He Xu” قد أعلنت مسبقًا أنه اعتبارًا من 9 مارس، تم تعديل أسعار وحدات المنازل على طراز “اليانغ فانغ” (洋房) المعروضة للبيع على نحو شامل بزيادة 0.5%. ومن 23 مارس، تم كذلك تشديد الخصومات. وبالإضافة إلى ذلك، يُذكر أن مشاريع مثل “Jin Hai Yun Shu” و“Huafa Haishang Du Hui” و“Yi Jiang Zhen Di” تخطط أيضًا لتقليل الخصومات تدريجيًا بدءًا من أبريل.

يرى تشانغ شيانغ، محلل في معهد “Zhongzhi” للأبحاث في شنغهاي، أن الخصائص المميزة للتباين البنيوي في سوق العقارات في شنغهاي لا تزال واضحة. فبعض منتجات المنازل الجديدة عالية الجودة تلقى قبولًا مرتفعًا وتتم تصفيتها بسرعة؛ لكن بعض المناطق الواقعة بعيدًا عن مركز المدينة لا تزال تواجه ضغطًا معينًا في التصريف.

بالإضافة إلى ذلك، تُظهر بيانات مبيعات كبار شركات التطوير العقاري (الشركات الرائدة) التي رصدها معهد “Zhongzhi” للعقارات أن إجمالي مبيعات شركات TOP30 في شنغهاي خلال الربع الأول من هذا العام بلغ 76.91 مليار يوان، ومساحة البيع 1.101 مليون متر مربع. ومن بينها، تتصدر “China Resources Land” قائمة المبيعات بقيمة 11.57 مليار يوان، يليها “招商蛇口” و“保利发展” مباشرة.

يشير لو وينشِي (卢文曦) إلى أن الحماس في مبيعات العقارات المستعملة في مارس قد أدى إلى تهيئة عدد كبير من مشتري المنازل الجديدة المحتملين. ومن المرجح أن يدخل بائعو العقارات المستعملة إلى السوق لشراء منازل جديدة لاحقًا، ما يوفر دعمًا قويًا لمبيعات أبريل. ومع استمرار توافر المعروض في أبريل، من المتوقع أن تحقق مبيعات السوق اختراقًا أكبر، وستتجاوز بالتأكيد حرارة شهر مارس.

يعتقد تشنغ يو، المدير التنفيذي ونائب المدير العام للشؤون في معهد “Zhongzhi” للأبحاث في شنغهاي، أنه من خلال أداء السوق في مارس، فقد قامت السياسة بتنشيط طلب السوق مبدئيًا. وتعافت مبيعات العقارات المستعملة أولًا، وعادت مبيعات المنازل الجديدة إلى الارتفاع بشكل ملحوظ. وبالنظر إلى المستقبل، إذا استمرت معنويات السوق الحالية، فمن المتوقع أن تحافظ شنغهاي على مستوى مرتفع من النشاط خلال “الربيع الدافئ”. لكن ما يجب الانتباه إليه هو أن استقرار السوق سيكون عملية تدريجية، وتعتمد استمراريته على إصلاح ملموس لتوقعات دخل السكان وتوقعات أسعار المساكن.

المصدر: صحيفة The Paper (澎湃新闻)

تنبيه المخاطر وشروط الإعفاء من المسؤولية

        يوجد مخاطرة في السوق، واستثمر بحذر. لا يشكل هذا المقال نصيحة استثمارية شخصية، ولا يأخذ في الاعتبار الأهداف الاستثمارية الخاصة أو الوضع المالي أو الاحتياجات الخاصة للمستخدمين الأفراد. ينبغي على المستخدم التفكير فيما إذا كانت أي آراء أو وجهات نظر أو استنتاجات واردة في هذه المقالة تتوافق مع ظروفه الخاصة. وبناءً عليه الاستثمار، تكون المسؤولية على عاتقك.