مبيعات العقارات المستعملة في شنغهاي خلال شهر واحد تعود إلى 30,000 وحدة بعد غياب 5 سنوات! العديد من مشاريع العقارات الجديدة تخطط تدريجيًا لتقليل الخصومات

بعد مرور 5 سنوات، عادت الصفقات الشهرية للعقارات السكنية المستعملة في شنغهاي لتتجاوز عتبة 30 ألف وحدة؛ وتمّ تفعيل “موسم المبيعات الذهبي في مارس” بقوة في سوق العقارات.

تجاوزت الصفقات الشهرية للعقارات المستعملة 30 ألف وحدة، والأسعار ترتفع طفيفًا على أساس شهري

وفقًا لبيانات مركز معاملات العقارات في شنغهاي على موقع “On-line Real Estate”، في مارس بلغ إجمالي التوقيع الإلكتروني للعقارات السكنية المستعملة في شنغهاي (بما في ذلك التجاري) 31215 وحدة، وهو إنجاز مباشر يتصدر أعلى مستوى منذ مارس 2021 خلال قرابة 5 سنوات.

قال لي جين، المسؤول عن معهد أبحاث Lianjia في شنغهاي، إن “ربيعًا صافيًا” لسوق العقارات المستعملة في شنغهاي في مارس كان مليئًا بالحيوية. وقد دلت بيانات الصفقات على عودة ثقة السوق بقوة. فحجم صفقات العقارات المستعملة على مستوى المدينة لا يزداد بنسبة 6% مقارنةً بمارس من العام الماضي فحسب، بل شهد أيضًا زيادة كبيرة بنسبة 37% مقارنةً بشهر يناير من هذا العام.

ومن ناحية إيقاع الصفقات، بعد صدور القواعد الجديدة لشنغهاي “沪七条” ظهرت في مارس حالة صعود أسبوعي متواصل في سوق العقارات المستعملة. في الفترة من 2 مارس إلى 8 مارس، بلغ عدد التوقيعات الإلكترونية الأسبوعية للعقارات المستعملة في شنغهاي 5709 وحدات، وبعد استراحة عطلة رأس السنة الجديدة عاد السوق تدريجيًا إلى نمطه المعتاد؛ ومن 9 مارس إلى 15 مارس، قفزت الصفقات الأسبوعية مباشرة إلى 7233 وحدة، وتسارع واضح في وتيرة عودة الدفء إلى السوق؛ ولم يمر أسبوع واحد حتى حقق حجم الصفقات الأسبوعية من 16 مارس إلى 22 مارس رقمًا قياسيًا جديدًا، حيث بلغ عدد التوقيعات 7488 وحدة؛ ومن 23 مارس إلى 29 مارس، ارتفع حجم الصفقات الأسبوعية أكثر ليصل إلى 7732 وحدة، مع استمرار تحقيق نمو على مدى أربع أسابيع متتالية.

كما أن الأداء على مستوى الصفقات اليومية كان لافتًا كذلك. ففي شهر مارس بأكمله، بلغ عدد الأيام التي تجاوزت فيها الصفقات اليومية للعقارات المستعملة حاجز 1000 وحدة 13 يومًا، من بينها 7 أيام تجاوزت فيها الصفقات اليومية 1300 وحدة؛ وكان 28 مارس أيضًا هو الذي سجّل أعلى رقم خلال قرابة 5 سنوات لصفقة يومية بلغت 1585 وحدة. ووفقًا لمراقبة المؤسسات، فإن كثافة الصفقات عند هذه المستويات المرتفعة لم تظهر لأول مرة منذ عام 2021.

صرّح تشانغ بو، مدير معهد أبحاث 58 Anjuke، بأن تجاوز مبيعات العقارات المستعملة في شنغهاي حاجز 30 ألف وحدة في مارس، وتحقيق 1585 وحدة كأفضل رقم يومي في 28 مارس، جعلا هذين العاملين بمثابة معيار أساسي لعودة الدفء في هذه الجولة من سوق العقارات. ووفقًا لمراقبة معهد أبحاث 58 Anjuke، بعد تطبيق “沪七条” وبعد 30 يومًا، بلغ متوسط المبيعات اليومية للعقارات المستعملة في شنغهاي 961 وحدة، بزيادة 22.9% مقارنةً بما بعد سياسات عام 2024 (الجولة السابقة من السياسات). وقد تعزّزت شدة “الدفعة” السياسية بشكل ملحوظ، واستمرت سخونة السوق لفترة أطول بكثير من السابق؛ وظلّت الصفقات الأسبوعية ثابتة عند مستويات مرتفعة طوال الوقت.

كما أطلقت جهة الأسعار كذلك إشارات إيجابية للاستقرار والعودة إلى الارتفاع. وتُظهر بيانات معهد الصين للمؤشرات (CREF) أن متوسط سعر العقارات المستعملة السكنية في مارس بلغ 55075 يوان/متر مربع، بزيادة هامشية قدرها 0.08% على أساس شهري، ما أنهى اتجاه الانخفاض المستمر لمدة 33 شهرًا. إضافة إلى ذلك، تُظهر بيانات Lianjia في شنغهاي أن “حجم المشاهدات”، باعتباره مؤشرًا استباقيًا، حقق نموًا بنسبة 28% مقارنةً بشهر يناير، ما وفر دعمًا قويًا للصفقات المقبلة.

يرى تشانغ شيانغ، محلل في معهد الصين للمؤشرات في شنغهاي، أن وراء عودة الدفء في سوق عقارات شنغهاي هذه المرة نتيجة لقيادة مزدوجة من السياسة والعرض والطلب. في 25 فبراير، أطلقت شنغهاي “沪七条” لإطلاق الطلب على شراء المنازل بشكل دقيق، وتزامن ذلك مع تجارب شراء العقارات المستعملة في المناطق الثلاث في بداية فبراير: بودونغ وخويشي وجينغآن، ما وفّر للأصول “القديمة والضرورية” قنوات خروج واضحة ومرساة سعرية، واستقر توقّعات السوق بشكل فعّال.

إن التحسين المستمر في هيكل العرض والطلب في السوق وضع أيضًا أساسًا لعودة الدفء. وتُظهر بيانات مراقبة معهد الصين للمؤشرات أن العقارات المستعملة في شنغهاي دخلت منذ أغسطس 2025 في مسار تقليل المخزون؛ وحتى فبراير 2026 انخفضت الكمية المتاحة المدرجة للتسويق مقارنةً بذروة المخزون السابق بنسبة 25.7%، مع استمرار تحسين علاقة العرض والطلب.

ومن زاوية هيكل الطلب، ما زالت العقارات المناسبة للطلب الأساسي (الاحتياجات الفعلية) هي الدعامة الأساسية للسوق. وتُظهر بيانات مركز تشونغيوان العقاري في شنغهاي أن العقارات ذات إجمالي سعر أقل من 300 مليون يوان تُحظى بإقبال كبير؛ وفي مارس ارتفع نصيب الصفقات منها تدريجيًا ليصل إلى أكثر من 70%.

يرى يان يويجين، نائب المدير العام لمعهد إي جيو العقاري في شنغهاي، أن حجم الصفقات البالغ 30 ألف وحدة للعقارات المستعملة في شنغهاي من حيث الإجمالي يقع على مستوى مرتفع نسبيًا تاريخيًا. وبالاستناد إلى حجم التداول في نهاية العام الماضي وفي الربع الأول من هذا العام، فإن السوق يكون قد ثبت أساسًا، كما راكم أيضًا طلبًا محتملًا كبيرًا لاستبدال المنازل لاحقًا. وإذا تمكنت بيانات التداول في الربع الثاني من الاستمرار في الحفاظ على مستويات مرتفعة، وبقاءها عند حوالي 2.5万 وحدة/شهر، فسيعكس ذلك بشكل أكبر حيوية نشاط التداول في السوق.

تخطط عدة مشاريع للعقارات الجديدة لتقليص و/أو إلغاء الخصومات تدريجيًا خلال أبريل

إن سخونة سوق العقارات المستعملة تنتقل تدريجيًا إلى سوق العقارات الجديدة كذلك. وتُظهر بيانات مركز تشونغيوان العقاري في شنغهاي أن مساحة العقارات السكنية الجديدة المباعة في شنغهاي في مارس بلغت 56.3 مليون متر مربع، بزيادة هائلة على أساس شهري قدرها 251.6%، لتعود بقوة غير مسبوقة.

ومن حيث الأداء على مستوى المناطق، وبسبب دفع طرح كثيف للمشاريع في لينغغانغ، كان إطلاق الصفقات في بودونغ واضحًا للغاية؛ إذ بلغت مساحة الصفقات 22.96 مليون متر مربع، لتحتل تقريبًا نصف إجمالي المدينة. إضافة إلى ذلك، فإن مناطق تركز على الطلب الأساسي وتحسينه للمرة الأولى مثل باوشان وجياتينغ، بلغ فيها كذلك أكثر من 5 ملايين متر مربع، لتصبح القوة الأساسية التي تدعم انفجار صفقات العقارات الجديدة.

يعتقد لو وينشي، محلل السوق في تشونغيوان العقاري، أنه رغم عدم تجاوز صفقات العقارات الجديدة في مارس لمستوى الفترة نفسها من العام الماضي، فإن مؤشرات الخط الأمامي مثل عدد الزوار جاءت ممتازة، وظلّت سخونة السوق عند مستوى مرتفع. وهو يشير إلى أن إيقاع العرض بطيء والكمية المطروحة في كل مرة غير كافية هما العاملان الرئيسيان اللذان يقيّدان تحقيق اختراق إضافي في الصفقات؛ وفي الوقت نفسه، فإن “沪七条” الجديدة كان لها تأثير واضح في رفع معنويات فئة من يلبي الطلب الأساسي وفئة من يجرّب التحسين لأول مرة.

ومن زاوية أداء السوق، ومع تأثير السياسات الجديدة، تحسّنت بشكل واضح حركة الزوار والصفقات في عدة مشاريع عقارات جديدة في شنغهاي. فعلى سبيل المثال، مشروع هوافا “هايشانغ دو هوي” الواقع في سونغجيانغ تونغتسي، إذ بلغ إجمالي عدد الزيارات للمشروع منذ مارس 2400 مجموعة، وتمت 76 صفقة، بمبلغ يقارب 3.5 مليار يوان. ومثال آخر هو مشروع “بولاي دي هوي هكسو” الواقع في مينهانغ “زونغ تشياو” في شنغهاي؛ ففي الشهر الأول لتطبيق السياسة، تجاوز عدد الزيارات 2280 مجموعة، وتمت 101 صفقة، بنسبة تحويل 20%، ليصبح أول “مئوي” على مستوى شنغهاي في الشهر الأول لتطبيق السياسة.

وفي الوقت نفسه، لم يأتِ الأداء السيّئ للمشاريع التي تستهدف التحسين كذلك. وفقًا لما هو معلوم، فإن مشروع “جيانفا هايشين” الواقع في “شينغوانوان تشنغ” في يانغبو، بلغ عدد الزيارات فيه في مارس أكثر من 1500 مجموعة، وعدد الوحدات المباعة 39 وحدة، وتصدّر قائمة الصفقات في منطقة يانغبو في مارس وفي الربع الأول من العام. ويُذكر أن المشروع قد طرح حاليًا منتجات “دوبلكس شَبيهاي” بمساحة بناء حوالي 230 مترًا مربعًا، كما توجد أيضًا بعض وحدات “فيلا من طابق واحد/تاون هاوس” (منزل بطابق واحد) بمساحة بناء حوالي 105 أمتار مربعة تحقق مبيعات سخنة.

ومن الجدير بالذكر أنه مع عودة الدفء إلى السوق، بدأت تظهر إشارات إلى تضييق نطاق الخصومات في سوق العقارات الجديدة واستقرار الأسعار. ففي هذا السياق، أعلنت “بولاي دي هوي هكسو” سابقًا رسميًا أنه اعتبارًا من 9 مارس ستُرفع أسعار صفقات وحدات المنازل السكنية “تاون هاوس/فيلا” (洋房) المطروحة للبيع على كامل الخط بنسبة 0.5%؛ ومن 23 مارس، تم أيضًا تشديد الخصومات أكثر. ووفقًا لمعلومات أخرى، فإن مشاريع مثل “جينهاي يونتسو”، و“هوافا هايشانغ دو هوي”، و“يي جيانغ تشن دي” وغيرها تخطط لتقليص الخصومات تدريجيًا في أبريل.

يرى تشانغ شيانغ، محلل في معهد الصين للمؤشرات في شنغهاي، أن الخصائص المميزة للتقسيم الهيكلي في سوق العقارات في شنغهاي لا تزال واضحة. فبعض منتجات العقارات الجديدة عالية الجودة تحظى بإقرار كبير في السوق وتتم عملية بيعها بسرعة؛ لكن مناطق أبعد من المدينة لا تزال تواجه ضغطًا معينًا في عملية التصفية (التقليل من المخزون عبر البيع).

بالإضافة إلى ذلك، تُظهر بيانات المبيعات الصادرة عن الشركات العقارية الرئيسية التي يراقبها معهد الصين للمؤشرات أن مبيعات شركات TOP30 في شنغهاي خلال الربع الأول من هذا العام بلغت إجمالي 769.1 مليار يوان، وبمساحة مبيعات بلغت 110.1 ملايين متر مربع. ومن بينها تتصدر “China Resources Land” (华润置地) قائمة مبلغ المبيعات بـ 115.7 مليار يوان، تليها مباشرة “招商蛇口” و“保利发展”.

وأشار لو وينشي إلى أن الحماس الكبير في مبيعات العقارات المستعملة في مارس قد غذّى عددًا كبيرًا من المشترين المحتملين للعقارات الجديدة. وغالبًا ما سيشارك بائعو العقارات المستعملة لاحقًا في شراء عقارات جديدة، ما سيوفر دعمًا قويًا لصفقات أبريل. ومع استمرار وصول المعروض في أبريل إلى السوق، ستتجاوز الصفقات أكثر في المستقبل، ومن المؤكد أن ترتفع سخونة السوق إلى مستوى يفوق مارس.

يعتقد تشينغ يو، المدير التنفيذي ونائب المدير العام لشؤون الشركات في معهد الصين للمؤشرات في شنغهاي، أنه من خلال أداء السوق في مارس، فقد قامت السياسات بتنشيط الطلب في السوق بشكل أولي: فعادت العقارات المستعملة إلى الدفء أولًا، ثم ارتفعت مبيعات العقارات الجديدة بشكل ملحوظ. وبالنظر إلى المستقبل، إذا استمرت مشاعر السوق الحالية، فمن المتوقع أن تحافظ شنغهاي على مستوى أعلى من النشاط في “موسم الربيع الصافي”. لكن ما ينبغي الانتباه إليه هو أن استقرار السوق سيكون عملية تدريجية، وتعتمد استمراريته على التعافي الفعلي لتوقعات دخل السكان وتوقعات أسعار المنازل.

（المصدر: The Paper (澎湃新闻)）