ملاحظة حول التقرير السنوي | صعوبة عملية "الابتعاد عن恒大" في هينغدا العقارية

موقع قوانديان

انسحبت مجموعة إيفرغراند بشكل رسمي من بورصة هونغ كونغ في 25 أغسطس 2025، لكن ذممها المدينة التي أصبحت أكثر صعوبة في التحصيل لا تزال تواصل إحداث تأثيرات سلبية مستمرة على شركة إيفرغراند للعقارات، وأصبح “التحرر من إيفرغراند” واحدًا من المهام التي لا يمكن تجنبها.

يُظهر أداء شركة إيفرغراند للعقارات للعام 2025 الذي أعلنت عنه في 27 مارس أن إجمالي الأداء في 2025 اتجه نحو نمو طفيف، إذ إن ما تم تحقيقه ليس بالأمر السهل في ظل تأثير تأخر الشركة الأم “في السداد” وتعديل قطاع إدارة الممتلكات.

تشير البيانات إلى أن شركة إيفرغراند للعقارات حققت في 2025 إيرادات تشغيلية تقارب 13.678 مليار يوان صيني، بزيادة نحو 7.2%، ويرجع ذلك أساسًا إلى تحسين المساحات المُدارة وتحسن تحصيل خدمات العقارات الأساسية.

حتى نهاية 2025، بلغت المساحات المُدارة في 2025 نحو 601 مليون متر مربع. وخلال العام، بلغ إجمالي المساحات التي تم توقيعها حديثًا من طرف ثالث نحو 45 مليون متر مربع، وتجاوز الدخل المشبع سنويًا بموجب العقود 1.1 مليار يوان، بزيادة نحو 7.3%. ومن بينها، بلغت نسبة دخول المشاريع الجديدة 92.1%، ما ساهم بسرعة في التدفقات النقدية والأرباح.

ضغط على الأرباح | تحسن في النقد

على الرغم من نمو الإيرادات، إلا أن الأرباح تواجه ضغطًا.

خلال فترة التقرير، بلغ هامش إجمالي الربح لدى شركة إيفرغراند للعقارات حوالي 2.505 مليار يوان، وسُجل ارتفاع سنوي بنسبة 2.5%، وانخفض هامش الربح الإجمالي من 19.2% في 2024 إلى 18.3%؛ أما صافي الربح فبلغ حوالي 1.009 مليار يوان، بانخفاض سنوي يقارب 2.2%؛ وبلغت أرباح المساهمين العائدين إليهم حوالي 987 مليون يوان، بانخفاض سنوي يقارب 3.4%.

يرجع تراجع الأرباح بشكل رئيسي إلى نمو تكاليف المبيعات، وانخفاض حاد في إيرادات الخدمات ذات القيمة المضافة لغير المالكين، بالإضافة إلى استبعاد إيرادات الممتلكات الشاغرة لدى الأطراف ذات الصلة.

ويظهر التقرير أن شركة إيفرغراند للعقارات سجلت تكاليف مبيعات في 2025 قدرها 11.173 مليار يوان، بزيادة سنوية قدرها 8.3%؛ وانخفضت إيرادات الخدمات ذات القيمة المضافة لغير المالكين من 97.615 مليون يوان في العام السابق إلى 28.483 مليون يوان، بنسبة انخفاض 70.8%.

وبناءً على مبدأ الحيطة، استبعدت شركة إيفرغراند للعقارات خلال العام إيرادات خدمات إدارة الممتلكات الشاغرة المرتبطة بالأطراف ذات الصلة والتي تبلغ حوالي 510 مليون يوان، كما لم تُثبت أي إيرادات مرتبطة عند تأخر مستحقات العملاء من طرف ثالث الذين ارتفعت لديهم مخاطر الائتمان بشكل ملحوظ.

بالنسبة لهذه الفقرة، وصفت شركة إيفرغراند للعقارات في تقريرها قسم “مخاطر الخسائر الكبيرة غير القابلة للاسترداد” على النحو التالي: “نظرًا لأن مجموعة الصين إيفرغراند في إجراءات التصفية، تتوقع الإدارة أن آفاق المنافع الاقتصادية التي ستحصل عليها المجموعة من مجموعة الصين إيفرغراند ليست مُرضية، كما توجد درجة عالية من عدم اليقين… تتوقع المجموعة أن تبلغ قيمة إيرادات الخدمات للسنة المنتهية في 31 ديسمبر 2025 حوالي 510,060,000 يوان صيني. لا تقوم المجموعة بالإقرار بالإيرادات عن خدمات إدارة الممتلكات التي ستقدمها في حينها، وستتخذ حسب القوانين ذات الصلة والاتفاقيات المطبقة قدر الإمكان تدابير معقولة لتحصيل المستحقات من الأطراف ذات الصلة، مع السعي إلى حماية مصالح المجموعة بشكل إيجابي.”

لقد تم توضيح الموقف، لكن ما إذا كان يمكن تحصيل تلك الإيرادات كما هو مأمول يبقى غير معروف. والسبب أنه وفقًا لبيانات تم الكشف عنها في الماضي، فإن التزامات شركة الصين إيفرغراند تبلغ 2.4 تريليون يوان صيني، بينما تبلغ حقوق الملكية الصافية -6442 مليار يوان؟ وهي في حالة شديدة من “عجز التزامات عن تسديد الديون”؟.

ورغم تعثرها في سداد مبالغ كبيرة، لا تزال التدفقات النقدية لدى شركة إيفرغراند للعقارات تسجل تحسنًا.

ذكر التقرير أنه منذ عام 2021، وبسبب تأثير قيام الأطراف ذات الصلة بالاستيلاء غير القانوني على مبالغ ضخمة ومشكلات أخرى، تعرضت شركة إيفرغراند للعقارات لضغط تشغيلي كبير. وبمواجهة التحديات، دفعت شركة إيفرغراند للعقارات بقوة نحو تحول تشغيلي عميق؛ بقيادة الإدارة قامت بضبط هيكل الأعمال، وتعزيز إدارة الأموال، وتحسين كفاءة التشغيل، ما ساعد على حل المخاطر بنجاح، وأصبحت التدفقات النقدية للشركة أكثر استقرارًا تدريجيًا، واستمرت أوضاع التشغيل في التحسن.

في نهاية فترة التقرير، بلغت النقدية وما يعادلها لدى شركة إيفرغراند للعقارات حوالي 4.19 مليار يوان، بزيادة كبيرة بنحو 55.3% سنويًا. والأكثر أهمية هو أن صافي الأصول المتداولة زاد بمقدار حوالي 5.538 مليار يوان مقارنةً بنهاية 2021، ليعود إلى حوالي 875 مليون يوان، مما حقق التحول من سلبي إلى إيجابي بنجاح.

دخول وخروج في أربعة قطاعات

تأتي إيرادات شركة إيفرغراند للعقارات أساسًا من أربعة أعمال، وقد تعكس تباينات أداء القطاعات أيضًا اتجاه تعديلاتها الاستراتيجية.

أولًا، في مجال خدمات إدارة الممتلكات “الأساس”، حققت شركة إيفرغراند للعقارات في 2025 إيرادات تقارب 11.498 مليار يوان، أي ما يمثل 84.1% من إجمالي الإيرادات، بزيادة سنوية قدرها 7.6%.

ومن بينها، بلغت إيرادات خدمات الإدارة العقارية الأساسية حوالي 11.47 مليار يوان، بزيادة 8.3%، نتيجة لزيادة المساحات المُدارة ونجاح استراتيجية “تحصيل الرسوم عبر الخدمات”. أما إيرادات الخدمات ذات القيمة المضافة لغير المالكين فقد انخفضت بشدة من 97.62 مليون يوان في العام السابق إلى 28.48 مليون يوان، بانخفاض سنوي 70.8%، ويرتبط ذلك ارتباطًا مباشرًا بتراجع قطاع العقارات وانكماش أعمال الأطراف ذات الصلة.

ثانيًا، باعتبار خدمات الحياة المجتمعية “محرك نمو” خلال الفترة، بلغت إيراداتها حوالي 1.009 مليار يوان، بزيادة 10.7%. ومن بينها، تضمنت إيرادات خدمات “التوصيل إلى المنازل” التي تركز على احتياجات المالكين قرابة 1.0 مليار يوان، بزيادة تقارب 39.9%. كما أن إيرادات التوسع حول احتياجات المياه المباشرة والشحن بالطاقات الجديدة بلغت نحو 1.5 مليار يوان، بزيادة 36.8%. وبالنسبة لخدمات السياحة المجتمعية التي تم إطلاقها بشكل شامل، بلغ عدد عملاء الخدمة خلال العام أكثر من 90 ألف مرة، محققًا إيرادات تتجاوز 40 مليون يوان، لتصبح نقطة نمو جديدة.

ثالثًا، قدمت خدمات إدارة الأصول مساهمة مستقرة في نمو إيرادات العام بأكمله، حيث سجلت إيرادات حوالي 798 مليون يوان، بزيادة 2.7%. وفي التقرير السنوي، قالت شركة إيفرغراند للعقارات إنها تستند إلى موارد المجتمع وتعميق أعمال تأجير وبيع المنازل، حيث تم تحقيق حجم معاملات تراكمي لأكثر من 6.9 مليار يوان خلال العام، وإيرادات تزيد على 100 مليون يوان، بزيادة 42.1%.

وبالمقارنة مع القطاعات الثلاثة أعلاه، بلغت إيرادات خدمات تشغيل المجتمع خلال العام بأكمله نحو 373 مليون يوان تقريبًا، بانخفاض 1.9% سنويًا. وترى شركة إيفرغراند للعقارات أن خدمات تشغيل المجتمع تتعرض لضغط دوري بشكل رئيسي، ويتأثر ذلك بشكل أساسي بظروف السوق الخارجية، إذ تنكمش احتياجات تسويق الشركات داخل المجتمع والتعاون مع مواقعها.

ومن خلال الأعمال القائمة حاليًا، فإن شركة إيفرغراند للعقارات قد تخلصت إلى حد كبير من “المعاملات المرتبطة”.

تُظهر مصادر الإيرادات أن نسبة إيرادات الطرف الثالث بلغت 99.8% بالفعل، بينما لا تتجاوز نسبة إيرادات الأطراف ذات الصلة 0.2%. وخلال العام، بلغ إجمالي المساحات التي تم التعاقد عليها حديثًا من طرف ثالث حوالي 45 مليون متر مربع، وتجاوز الدخل المشبع السنوي بموجب العقود 1.1 مليار يوان، بزيادة نحو 7.3%؛ وبلغت نسبة دخول المشاريع الجديدة الموقعة خلال سنة 2025 على مستوى عالٍ جدًا حيث وصلت إلى 92.1%.

ضمن المشاريع الجديدة الموقعة، بلغت الإيرادات المشبعة السنوية للمشاريع غير السكنية حوالي 880 مليون يوان، أي ما يمثل نحو 80%. ومن بينها، بلغت الإيرادات المشبعة السنوية لقطاع النقل بالسكك الحديدية حوالي 100 مليون يوان، بزيادة سنوية تقارب 248.6%، مع نجاح تطبيق مشاريع نموذجية مثل مناطق خدمات الطرق السريعة في فوجيان وقويتشو وغيرها؛ أما إيرادات قطاعات المستشفيات والمدارس فبلغت حوالي 170 مليون يوان، بزيادة سنوية قدرها 54.0%، مع نجاح تطبيق مشاريع تمثلها مثل جامعة نينغبو تشانغرفنغ للتكنولوجيا الشرقية وكلية الطب في المستشفى الشعبي رقم 2 في مدينة جينغدتشنغ…

هناك مسائل صعبة لا تزال بحاجة إلى حل

وفي الوقت الذي تتحسن فيه النتائج، تواجه شركة إيفرغراند للعقارات أيضًا تحديات متعددة.

أولًا، يستمر انتقال مخاطر الأطراف ذات الصلة. توضح الإعلانات بشكل صريح أن مشكلات الأطراف ذات الصلة أثرت على تحويل بعض المشاريع وعلى ربحية الأعمال ذات الصلة، كما شكلت قيودًا على تطور العلامة التجارية والتوسع في السوق.

وتشمل التأثيرات المحددة: قيام بتجنيب مخصصات انخفاض قيمة كاملة لذمم الأطراف ذات الصلة التجارية المستحقة والذمم الأخرى المستحقة؛ ونتيجة لاحتمال أن تكون بعض الشركات التابعة والشخصيات الموظفة قد تم تورطها في بيع منتجات استثمارية تُروجها الأطراف ذات الصلة لأصحاب المنازل في الماضي، فضلًا عن وجود أمثلة على عدم الالتزام بوعود رسوم خدمات الممتلكات خلال الترويج العقاري للأطراف ذات الصلة، فقد أثّر ذلك مباشرة على رغبة المالكين في دفع الرسوم وعلى تحصيل الذمم المدينة.

ثانيًا، ضغط تحصيل الذمم المدينة. تُظهر التقارير السنوية أنه حتى نهاية 2025، بلغت الذمم التجارية المستحقة لشركة إيفرغراند للعقارات حوالي 2.651 مليار يوان، وبنية أعمار الذمم غير مثالية، إذ تزيد نسبة الذمم التي مضى عليها أكثر من سنة عن 40%.

ثالثًا، عدم اليقين في استرداد الخسائر الكبيرة. وبخصوص حادثة التنفيذ القسري لرهونات الودائع التي بلغت 13.4 مليار يوان في عام 2021، والتي تمثلت في صدور أحكام قضائية نافذة جزئيًا لصالح الشركة، إلا أن الإعلان يعترف بأن “المبلغ الذي تسترد به المجموعة هذه الخسائر ما زال يكتنفه عدم يقين كبير، وذلك بالاستناد إلى حالة شركة الصين إيفرغراند والأطراف ذات المسؤولية ذات الصلة”.

يُعدّ تغيير السيطرة المحتمل أيضًا مشكلة رئيسية. تكشف الإعلانات أن مصفّي شركة الصين إيفرغراند وCEG Holdings ما زالا يتفاوضان مع مقدمي عروض متعلقين لبيع الأسهم التي تمتلكونها في شركة إيفرغراند للعقارات. قد يؤدي التصفية للمساهم المسيطر إلى تغيير السيطرة على الشركة، ما قد يؤثر على استقرار فريق الإدارة التنفيذية.

بالإضافة إلى المشكلات الداخلية، فإن ضغوط القاسم المشترك للقطاع أيضًا تضغط على شركة إيفرغراند للعقارات، مثل التعديلات التي يشهدها سوق العقارات في المنبع، واستمرار ارتفاع التكاليف الصلبة، وترقية احتياجات المالكين، ما يختبر كذلك جودة الأرباح وقدرة الاستدامة.

وبمواجهة الصعوبات المتعددة، تتمثل استراتيجية شركة إيفرغراند للعقارات في اتخاذ خطوات من ثلاثة جوانب: الجودة والتكنولوجيا والتسويق المبني على السوق.

يُظهر التقرير السنوي أن الشركة تركز على ثلاث خطوط رئيسية: “تجديد مظهر المرافق”، و“توحيد معايير الخدمة”، و“تواصل دون مسافات”، عبر خطة “تجديد المنزل”، وتطوير نظام خدمات موحد، وآلية تواصل ثابتة مع المالكين. وفي الوقت ذاته، تقوم الشركة باستمرار بتحسين قواعد إدارة العوائد العامة، وتلتزم بمبدأ “الشفافية الواضحة والاستخدام وفقًا للامتثال”، في محاولة لإعادة بناء الثقة بين الشركة والمالك.

من ناحية التكنولوجيا، تُعدّ التحول الرقمي كلمة عالية التكرار في التقرير السنوي لشركة إيفرغراند للعقارات. ووفقًا لما ذُكر، قامت الشركة ببناء منصة موحدة تغطي جميع سيناريوهات خدمات إدارة الممتلكات. وقد غطت هذه التطبيقات أكثر من 90% من المساحة المُدارة. وبناءً على ذلك، قامت الشركة أيضًا بتأسيس شركة خدمات تقنية لإعادة تشكيل الأنظمة الداخلية بشكل موحد وتحويلها إلى منتجات، وتمكين الأطراف الخارجية خلال السنة الأولى منذ التعاقد عبر توقيع عقود مع ما يقرب من 150 شركة خارجية لخدمات إدارة الممتلكات.

من ناحية التوسع في السوق، تلتزم الشركة بمبدأ “إعطاء الأولوية للجودة على الحجم”، وبالاعتماد على استراتيجية العلامة التجارية “1+4+N”، تتعمق في الأسواق الفرعية عالية القيمة مثل المستشفيات والمدارس والحدائق الصناعية والنقل بالسكك الحديدية. وخلال العام، بلغ متوسط نسبة الإيرادات المشبعة السنوية للمشاريع غير السكنية حوالي 80%، ومن بينها نمو قطاع النقل بالسكك الحديدية بنسبة تقارب 248.6% مقارنة بالعام السابق؛ ونما قطاعي المستشفيات والمدارس بنسبة تقارب 54.0%. وفي الوقت نفسه، قامت الشركة بإجراء تعديلات حذرة على المشاريع ذات الجودة المنخفضة والكفاءة الضعيفة.

مع وجود عبء تاريخي متروك كثير وثقيل، فإن الخروج من مسار “التحرر من إيفرغراند” قد يكون، في الواقع، هو أفضل حل يمكن أن تجده شركة إيفرغراند للعقارات اليوم.

إخلاء المسؤولية: إن محتوى وبيانات هذه المقالة تم إعدادها بواسطة قوانديان بناءً على معلومات منشورة، ولا تُشكل نصيحة استثمارية. يُرجى التحقق قبل الاستخدام.

كمّ هائل من الأخبار وتفسير دقيق، كل ذلك متاح في تطبيق Sina Finance