نظام بيئي متميز ذو قيادة مزدوجة: تشييد العقارات في الصين يركز على "الخطة الخمسية الخامسة عشرة"، ويتجه نحو أن يكون من الشركات العقارية العالمية الرائدة | تحليل شامل للتقرير السنوي

في عام 2025، لا يزال قطاع العقارات ضمن مرحلة حرجة من التصحيح العميق وإعادة تشكيل البنية، فيما يستمر تقدم عملية تصفية المخزون. تواجه شركات التطوير العقاري بصورة عامة تحديات متعددة مثل انكماش هوامش الأرباح، ويُعدّ التشغيل الحذر سِمة أساسية لاجتياز دورة السوق. وفي هذا السياق، قدّمت شركة الصين البحرية للعقارات (China Overseas Property) سجلاً عالي الجودة يجمع بين قابلية النمو والمتانة، وذلك عبر استراتيجية تطوير حذرة، وقدرات راسخة في خدمات المنتجات، وإدارة مالية متوازنة.

في 31 مارس، أصدرت China Overseas Property تقريراً عن أدائها لعام 2025، يُظهر أن الشركة حققت خلال العام إيرادات بلغت 1680.9 مليار يوان (بالرمنبي، ويُشار إلى ذلك كذلك لاحقاً)، وبلغت أرباح التشغيل 208.1 مليار يوان، وبلغ هامش الربح الإجمالي 15.5%. وخلال الفترة، بلغت أرباح المساهمين 126.9 مليار يوان، وبلغت أرباح المساهمين الأساسية 130.1 مليار يوان.

وتجدر الإشارة إلى أنه في ظل المنافسة الشديدة، عززت China Overseas Property موقعها كقائدة في القطاع، محققة لقبين متتاليين في مبيعات الحقوق، وثلاثة ألقاب متتالية في الاستثمار وشراء الأراضي، وبوضعية «القيادة المزدوجة» تُبرز مكانتها في الصناعة حيث «القوي يبقى قوياً دائماً». وتُظهر بيانات التقرير أنه في عام 2025 حققت الشركة إجمالي مبيعات تعاقدية بقيمة 2512.3 مليار يوان، لتظل مبيعاتها من حيث الحقوق في المرتبة الأولى في الصناعة. وخلال العام، بلغ إجمالي استثمار الأراضي الجديدة 1186.9 مليار يوان، وبلغت قيمة مشتريات الأراضي بحقوق الملكية 924.2 مليار يوان، مع استمرارها في احتلال المرتبة الأولى في الصناعة لثلاث سنوات متتالية، ما يضع أساساً متيناً للنمو المستقبلي.

(من اليسار إلى اليمين) السيد كو آنغوي، نائب الرئيس؛ السيد يان جيانغو، رئيس مجلس الإدارة؛ السيد تشانغ تشيتشاو، المدير التنفيذي العام

في مؤتمر إعلان النتائج، قال السيد يان جيانغو، رئيس مجلس الإدارة، إن China Overseas Property في 2025 حافظت على أكثر أوضاع مالية متانة، وعلى قدرة ربحية رائدة في القطاع. وفي المستقبل، ستطبق China Overseas Property هيكل أعمال استراتيجي لـ«محور متخصص واحد وسائقين مزدوجين مع أفضل منظومة». يتمثل «المحور المتخصص الواحد» في التركيز على المسار الرئيسي لتطوير العقارات وإدارتها؛ أما «السائقان المزدوجان» فهما بيع الإيجار بنموذج متوازن، مع تعزيز الدفع بعجلتين لتطوير المساكن والأعمال التجارية التي تقوم على التشغيل؛ و«أفضل منظومة» تتمثل في اعتبار تطوير العقارات وإدارتها منصة لتربية أعمال نوعية على مستوى المنظومة البيئية في السلسلة الصناعية مثل إدارة سلسلة التوريد، والتخطيط والتصميم، والتقنيات الرقمية، والتكليف بالبناء (إدارة البناء)، وغيرها من الأعمال على امتداد المنبع والمصب، لتمكين أعمال المسار الرئيسي من تعزيز القدرة التنافسية، وبناء حلقة إغلاق للمزايا والسعة ضمن سيناريو «سلسلة صناعية كاملة وأفضل منظومة».

محركان مزدوجان لخدمة المنتجات وجودتها، وتعمّق يثمر في المدن الأساسية

تُعدّ نتائج المبيعات انعكاساً مباشراً لقدرة الشركة على المنافسة في السوق. وفي عام 2025، عندما ما زال جانب الطلب في الصناعة ينتظر التعافي، حققت China Overseas Property نتائج مبيعات رائدة في الصناعة بفضل استراتيجية دقيقة لتوزيع المدن وقدرات قوية في خدمات المنتجات.

تُظهر بيانات التقرير أنه في عام 2025 بلغ دخل أعمال تطوير العقارات لدى China Overseas Property 1567.7 مليار يوان. وبلغ إجمالي قيمة مبيعات العقارات العقارية التعاقدية خلال العام 2512.3 مليار يوان، لتظل في المرتبة الأولى بين شركات التطوير العقاري من حيث مبيعات الحقوق. وبالمقابل، بلغ إجمالي مساحة المبيعات 1056 مليون متر مربع.

وبحسب بيانات معهد الصين للمؤشرات (China Index Research Institute)، انخفض إجمالي مبيعات حقوق الملكية لدى الشركات العقارية المائة الأعلى تصنيفاً في عام 2025 بنسبة تقارب 18.4% على أساس سنوي. كما انكمش عدد الشركات العقارية من فئة المليار (التي تتجاوز مبيعاتها مليار يوان) أكثر ليصل إلى 10 شركات فقط. وفي دورة تعديل القطاع، تمكنت China Overseas Property من مواصلة التفوق في مبيعات الحقوق على الرغم من ضغوط السوق، ما يعكس قوة قدرتها التنافسية.

وتقول China Overseas Property إن النتائج البيعية الرائدة في الصناعة تعود إلى استراتيجيتين للتطوير: أولهما، تركيز الشركة بقوة على المدن من الدرجة الأولى ذات الأمان واليقين الأعلى، بما يتيح اغتنام الفرص الهيكلية في المدن الأخرى المهمة. وثانيهما، تعمل المجموعة على توسيع حصتها في السوق عبر «منتج جيد وخدمة جيدة».

وتُظهر البيانات أنه في عام 2025 حققت China Overseas Property في خمس مدن هي هونغ كونغ وبكين وشنغهاي وخمس شنغهاي وخمس شنغهاي؟ (يرجى الاحتفاظ بالنص الأصلي دون تغيير الأسماء كما هي)، بإجمالي مبيعات تعاقدية بلغ 1254.4 مليار يوان، ما يمثل 57.3% من إجمالي المبيعات التعاقدية. ومن بينها، حققت بكين مبيعات تعاقدية بقيمة 502.6 مليار يوان، وحققت هونغ كونغ مبيعات تعاقدية بقيمة 222.3 مليار يوان، وارتفع إجمالي المبيعات لأول مرة إلى المرتبة الخامسة في سوق هونغ كونغ.

علاوة على ذلك، أصدرت China Overseas Property في 2025 أولاً نظام «China Overseas Good Homes LivingOS»، وقامت بتطبيق معايير بناء «المنزل الجيد» بشكل شامل. ومن بين العروض الأولى التي تم طرحها للبيع، حققت مشاريع مثل «وانجي جيو شوب» في بكين و«يون دي جيو جانغ» في شنغهاي مبيعاتاً حارة. وفي الوقت ذاته، واصلت تحسين منصة خدمة العملاء «China Overseas · Happy Home»، لرفع تجربة العملاء طوال دورة حياتهم. واظهرت China Overseas نشاطاً في الوفاء بتعهد «اختيارك المطمئن لـ China Overseas». وخلال العام، تم تسليم أكثر من 46 ألف وحدة سكنية في الوقت المحدد وبجودة مضمونة، بمعدل تسليم في الوقت 100%.

إن الزيادة المطردة في المبيعات وتحسن سمعة السوق تدفع قدرة المجموعة على تحصيل المدفوعات للحفاظ على مستوى رائد في القطاع. في عام 2025، بلغت مدفوعات تحصيل المبيعات لدى China Overseas Property 1704.9 مليار يوان. ومن بينها، تجاوزت مدفوعات المبيعات في بكين 300 مليار يوان، بينما تجاوزت مدفوعات شنغهاي وشنتشن على التوالي 200 مليار يوان.

إن وفرة التحصيل توفر دعماً مالياً متيناً لاستثمارات المجموعة في الأراضي، لتشكيل دورة إيجابية «مبيعات - تحصيل - شراء أراضٍ». وتُظهر بيانات التقرير أنه في عام 2025 حصلت China Overseas Property على 35 قطعة أرض. وبلغ إجمالي المساحة المُضافة للتخزين (إجمالي البناء) 499 مليون متر مربع، بينما بلغت مساحة الحقوق للبناء 445 مليون متر مربع. كما بلغ إجمالي مبلغ شراء الأراضي 1186.9 مليار يوان، وبلغت قيمة مشتريات الأراضي بحقوق الملكية 924.2 مليار يوان، مع بقاء مبلغ شراء الأراضي المضافة في المرتبة الأولى ضمن الصناعة. ومن بين ذلك، بلغت حصة قيمة مشتريات الأراضي بحقوق الملكية في خمس مدن هي هونغ كونغ وبكين وشنغهاي وشنتشن حوالي 73.9%، وهو ما يُظهر ميزة واضحة في هيكل المعروض.

وتُظهر بيانات شركة كرّي كراي (CRIC) أنه في الربع الأول من 2026، حققت China Overseas مبيعات تعاقدية بقيمة 515.1 مليار يوان، بزيادة قدرها 11% على أساس سنوي؛ كما استمرت مبيعات الحقوق في الحفاظ على المرتبة الأولى في الصناعة.

رفع جودة وكفاءة التشغيل التجاري، وإطلاق REITs يفتح مساراً جديداً لإدارة الأصول

إلى جانب تطور أعمال التطوير بشكل ثابت، واصلت China Overseas Property توجيه جهودها نحو قطاع العقارات التجارية المدرة للدخل، عبر تشغيل دقيق لتنشيط القيمة الأصولية، وبناء مشاريع نموذجية لتعزيز تأثير العلامة التجارية. كما حقق الإطلاق الناجح لعمليات الإعلانات العامة لِـREITs التجارية نقطة اختراق حاسمة في أعمال إدارة الأصول، ما يدفع نمط «السكن + التجارة» إلى التعمق المستمر على شكل عجلتين.

تُظهر بيانات التقرير أن إيرادات العقارات التجارية لدى China Overseas Property في 2025 بلغت 72 مليار يوان. ومن بينها، بلغت إيرادات المكاتب 34.7 مليار يوان، وإيرادات مراكز التسوق 23.9 مليار يوان، وإيرادات الشقق للإيجار طويل الأجل 3.5 مليار يوان، وإيرادات الفنادق وغيرها من العقارات التجارية 9.9 مليار يوان.

ومن الجدير بالذكر أن إيرادات العقارات التجارية لـ China Overseas Property في 2025 حققت للمرة الأولى تغطية شاملة لإجمالي مصروفات الفوائد على الشركة. ويرمز ذلك إلى أن أعمالها القائمة على الاحتفاظ بالأصول تمتلك قدرة مستقلة على «توليد النقد»؛ ويمكن عبر التدفقات النقدية الثابتة تغطية التكاليف المالية، ما يفتح مساراً جديداً للنمو لربحية الشركة.

ووفقاً لما هو متداول، قامت China Overseas Property في 2025 في بكين ونانجينغ وشنغهاي وشنتشن بإضافة ستة أصول عقارية تجارية إلى التشغيل. وزاد إجمالي المساحة القابلة للتشغيل بمقدار 280 ألف متر مربع. ومن بينها، أصبح مجمع China Overseas Da Ji Xiang التجاري في بكين معلماً جديداً للاستهلاك الترفيهي داخل الحلقة الثانية للعاصمة.

بالإضافة إلى ذلك، حققت China Overseas Property في 2025 إنجازاً مهماً في مجال إدارة أصول العقارات غير السكنية المدرة للدخل، حيث تم إتمام عملية بناء منصة REITs العامة التجارية بنجاح. وفي 31 أكتوبر 2025، تم إدراج China Overseas Commercial REIT بنجاح في بورصة شنتشن للأوراق المالية. وتقول China Overseas Property إن ذلك يعد خطوة استراتيجية مهمة لتعزيز التطور عالي الجودة لأعمالها التشغيلية المدرة للدخل، وتحقيق حلقة إغلاق لرأس المال كاملة الدورة لـ«الاستثمار والتمويل والبناء والإدارة والخروج»، ما يضع أساساً متيناً لمزيد من التحول إلى أعمال إدارة الأصول.

وأشار خبراء من القطاع إلى أنه في ظل الاتجاه العام لتحول قطاع العقارات من التطوير إلى إدارة الأصول (إدارة الأصول المدرة للدخل)، فإن النجاح في إدراج REITs التجارية لـ China Overseas لا يقتصر على فتح قنوات خروج الأصول التجارية وزيادة قيمتها فحسب، بل وضع أيضاً معياراً يحتذى به في الصناعة لأورقة الأصول التشغيلية. كما يوفر تجربة قابلة للتكرار للشركات العقارية لاستكشاف نماذج إدارة أصول خفيفة وتدوير سريع (عائدات عالية على دورة قصيرة).

التمويل «بالمنطقة الخضراء» يحمي الاستقرار، وESG والتصنيف الائتماني يتصدران القطاع

استناداً إلى التخطيط الاستراتيجي الدقيق، وقدرات قوية في خدمات المنتجات، ومبدأ التطوير الحذر، تحافظ China Overseas Property دائماً على بنية مالية سليمة، واحتياطات نقدية وافرة، وتكاليف تمويل أقل من متوسط الصناعة، محققة تآزراً بين التشغيل والاستدامة.

تُظهر البيانات أنه في 2025 حققت China Overseas Property صافي تدفقات نقدية داخلة من الأنشطة التشغيلية بلغ 167.3 مليار يوان، مع الحفاظ على تدفق داخلي إيجابي لسنوات عديدة؛ وفي نهاية الفترة، كان لديها نقد بحوالي 1036.3 مليار يوان، أي 11.3% من إجمالي الأصول، ما يجعل حجم النقد المتاح والسيولة تحتفظ بمركز أعلى مستوى في الصناعة.

إضافة إلى ذلك، تلتزم الشركة بخط أمان صارم وتسعى بنشاط إلى التطوير، مع الحفاظ على جميع المؤشرات في مستوى رائد في الصناعة، والاستمرار في وضع «بالمنطقة الخضراء». وبنهاية 2025، بلغت نسبة أصول-خصوم China Overseas Property 54.1%، بإجمالي اقتراضات قدرها 2,473.8 مليار يوان. ومن بينها، بلغ حجم القروض/الاقتراضات المستحقة خلال عام واحد 423.2 مليار يوان، أي 17.1% من إجمالي الاقتراضات.

وفي الوقت ذاته، تعتمد China Overseas Property على منصتي تمويل داخلية وخارجية ثنائيتين، وتستخدم بمرونة مختلف الأدوات المالية لترتيب التمويل بشكل عقلاني. وتُظهر القوائم المالية أنه في 2025 حققت China Overseas Property تمويلاً داخل الحدود وخارجها بلغ 543.8 مليار يوان. وخلال العام، انخفض متوسط تكلفة التمويل إلى 2.8%، بحيث تقع تكلفة التمويل ضمن أدنى نطاق في الصناعة.

وبفضل التمويل المتين، واصلت China Overseas الحفاظ على تصنيف ائتماني رائد ضمن الصناعة. وهي الشركة العقارية المدرجة الوحيدة التي حصلت في المؤسستين من بين المؤسسات الثلاث الكبرى للتصنيف الائتماني الدولية (S&P Global وMoody’s وFitch) على تقييم «A-» من اثنتين من هذه المؤسسات، ما يعكس تقديراً عالياً من جهات التصنيف الدولية لآفاق التطور المستدام المتين لـ China Overseas.

وتجدر الإشارة إلى أن أداء التصنيف لدى China Overseas Property في مجال التنمية المستدامة يتجه باستمرار نحو الأفضل. فقد ارتفع تصنيف شركة Hang Seng للاستدامة (Hang Seng Sustainable Development) من A+ إلى AA-، مع استمرار إدراجها في قائمة أسهم مؤشر شركات التنمية المستدامة لدى Hang Seng، لتبقى الشركة العقارية المدرجة الوحيدة التي تم إدراجها؛ كما قفزت درجة تقييم التنمية المستدامة من S&P Global من 61 نقطة إلى 69 نقطة بشكل ملحوظ، مع البقاء في المرتبة الأولى ضمن الشركات العقارية المدرجة، وبالإضافة إلى ذلك تم إدراجها للمرة الأولى ضمن دليل S&P Global لعام 2025 للتنمية المستدامة، كما ظلت الشركة العقارية المدرجة الوحيدة التي تم إدراجها؛ وتعد شركة Morningstar (Sustainalytics) ESG المخاطر أفضل بين الشركات العقارية المدرجة، كما ارتفع ترتيب الشركات العقارية المدرجة التي شاركت في التقييم عالمياً من ما قبل أعلى 10% إلى أعلى 3%؛ واحتفظ تصنيف ESG لدى MSCI بدرجة A.

وفي مواجهة فترة «الخطة الخمسية الخامسة عشرة» (15-5-5)، قال يان جيانغو إن China Overseas Property ستسعى لأن تصبح رائدة في قطاع العقارات في الصين، وأن تطمح لإنشاء شركة من الطراز العالمي. والعمل على تحقيق أهداف تطوير «الثلاثة قادة»، أي: «شركة رائدة في الجودة ورضا العملاء»؛ «شركة رائدة في الكفاءة وقيمة العلامة التجارية»؛ و«شركة رائدة في تطبيق نموذج جديد لتطوير العقارات».