التمكين المزدوج للتمويل السياساتي، دفء سوق العقارات في بكين، شنغهاي، وشنتشن يتدفق

صحيفة “المراسل” لي بينغ، شيو يو يوي

تدفق موجات الربيع، ويزداد الدفء تدريجيًا.

في قطاع العقارات السكنية في “الخط الأول”، تتدفق “التيارات الدافئة”، وتزداد وضوح اتجاه استقرار السوق. وبالتركيز على الاتجاه الاستراتيجي لـ“دعم التنمية عالية الجودة للعقار” ضمن خطة “الخمسة عشر عامًا القادمة” (والمقصود هنا “الخطة الخمسية الخامسة عشرة”)، مع تثبيت تنفيذ الترتيبات الواردة في تقرير عمل الحكومة لعام 2026 بشأن “العمل على استقرار سوق العقارات”، تتجه السياسة والإجراءات المالية لتعمل في الاتجاه نفسه، وتواصل تنشيط سوق الخط الأول، بما يدفع بدورة حميدة لقطاع العقارات.

في 25 فبراير 2026، أصدرت لجنة إسكان المدن والبناء وإدارتها في شنغهاي وغيرها من خمس جهات “إشعارًا بشأن مزيد من التحسين والتعديل لسياسات العقارات في مدينتنا” (ويشار إليه فيما يلي بـ “الإشعار”). وحتى 25 مارس، كان قد تم تطبيق هذا الإجراء الجديد رسميًا لمدة شهر كامل. تُظهر بيانات معهد أبحاث Lianjia في شنغهاي أنه خلال الفترة من 1 مارس 2026 إلى 23 مارس، بلغ عدد صفقات المنازل المستعملة في شنغهاي 22,400 وحدة، بزيادة قدرها 11% مقارنة بالفترة نفسها من 2025. ليس شنغهاي فقط؛ ففي الوقت نفسه، قامت بكين وشنغهاي وشنتشن بتخفيض أسعار فائدة قروض السكن الشخصية ونِسَب الدفعة الأولى. وبحسب مبدأ “سياسات وفقًا للمدينة”، تم تنفيذ تدابير محسّنة بشكل شامل في المدن الثلاث، ودخلت السياسات المعنية مرحلة مراقبة مستقرة.

قام مراسل “China Securities Journal” بزيارة ميدانية خاصة إلى بكين وشنغهاي وشنتشن لإجراء بحث ميداني. وخلال اللقاءات المباشرة وجهاً لوجه، تم التحاور مع العاملين في المؤسسات المالية، ووكلاء العقارات، وسكان المنازل الباحثين عن شراء، وأصحاب المنازل المعروضة للبيع، وغيرهم من الجهات الفاعلة في السوق، بهدف حصر الصورة الحقيقية للسوق في الخط الأول بشكل شامل. وبناءً على نتائج البحث الشاملة، فإن سوق العقارات في المناطق الأساسية بالمدن الثلاث قد أظهر بالفعل اتجاهًا نحو الاستقرار. وتعد احتياجات الشراء الضرورية وتحسين السكن (تحسين الظروف المعيشية) هما المحركان الرئيسيان حاليًا لمعظم الصفقات في السوق.

قوة مزدوجة: السياسة والتمويل

خفض تكاليف اقتناء المنزل بشكل ملموس

ضمن إطار السياسات الكلية، أطلقت بكين وشنغهاي وشنتشن جميعها سياسات مرنة للسوق العقارية “وفقًا للظروف المحلية”. بدءًا من توسيع القيود على الشراء، وتحسين سياسات القروض التجارية، وصولاً إلى زيادة دعم صندوق الإسكان العام (الـ“公积金”)—وذلك لدعم احتياجات السكن المعقولة للمقيمين بدقة، وتشكيل قوة تآزرية من السياسات.

يُظهر “الإشعار” المذكور سابقًا أنه تم تحسين وتعديل السياسات في سبعة جوانب، مثل قيود شراء المساكن، وقروض صندوق الإسكان العام، وضرائب العقارات على المنازل السكنية الخاصة… إلخ. وبناءً على ذلك، تم تحسين سياسات الائتمان الخاصة بالمباني التجارية المحلية كذلك. ومنذ 16 مارس، تم تعديل الحد الأدنى لنسبة الدفعة الأولى للقروض لشراء المباني التجارية في شنغهاي (بما في ذلك “المساكن التجارية للسكن والاستخدام التجاري”): على ألا تقل عن 30%.

صرّح المسؤول عن قسم الأبحاث في Lianjia في شنغهاي، لي根، في مقابلة مع مراسل “China Securities Journal” قائلاً: “في الوقت الحالي، زاد متوسط عدد مرات المعاينة اليومية لدى Lianjia في شنغهاي بنسبة 30% مقارنة بما قبل صدور سياسة السوق الجديدة. وزاد متوسط عدد العملاء الجدد يوميًا بنسبة 51% مقارنة بما قبل صدور السياسة الجديدة. وثقة العملاء بدخول السوق تحسنت بشكل واضح مقارنة بما قبل صدور السياسة الجديدة، كما أن المعاينات والصفقات نشطة جدًا.”

أما بكين، فقد أصدرت في عام 2025 تباعًا ملفين من الإشعارات المتعلقة بتحسين وتعديل السياسات الخاصة بالعقارات. ففي 8 أغسطس 2025، تم تخفيف القيود خارج نطاق الدائرة/الحلقة الخامسة (أي خارج الحلقة الخامسة): شراء العقارات التجارية السكنية (بما في ذلك العقارات التجارية الجديدة والمنازل المستعملة) دون تحديد عدد الوحدات؛ وفي 24 ديسمبر 2025، أصدرت لجنة إسكان المدن والبناء في بكين وغيرها من الجهات إشعارًا جديدًا بسياسة عقارية، تعديل مدة دفع التأمينات الاجتماعية أو ضرائب الدخل الشخصي للعائلات من غير المقيمين داخل المدينة لشراء العقارات التجارية داخل وخارج الحلقة الخامسة، ولم تعد هناك تفرقة ضمن آلية تسعير الفائدة بين منزل الدفعة الأولى والمنزل الثاني.

علم مراسل “China Securities Journal” من عدة بنوك مملوكة للدولة أن قروض العقارات التجارية في بكين تُسعَّر حاليًا على أساس LPR لمدة 5 سنوات أو أكثر (3.50%)، وأن الفائدة الفعلية التي تطبقها عدة بنوك عمومًا تكون حوالي 3.05%. وتبين نتائج الحسابات التي أجراها المراسل أنه، على سبيل المثال، عند شراء شقتين ثانيـة داخل الحلقة الخامسة (اثنين من الممتلكات داخل نطاق المدينة ضمن تصنيف “المرتين/المرة الثانية”)، وبافتراض قرض بقيمة 1 مليون يوان وسداده على أقساط متساوية الأصل على مدى 30 سنة، مقارنةً بفائدة 3.45% التي كانت تُطبق قبل 24 ديسمبر 2025، فإن القسط الشهري بعد صدور السياسة الجديدة ينخفض بأكثر من مئة يوان، ويمكن أن يوفر إجمالي مبلغ السداد عدة عشرات الآلاف من اليوان.

ومنذ 6 سبتمبر 2025، طبّقت شنتشن حزمة تدابير لتحسين وتعديل سياسات العقارات، بما في ذلك تحسين سياسة الائتمان للسكن الشخصي وغيرها. ومن ضمن ذلك، لم تعد أسعار فائدة القروض التجارية تفرّق بين منزل الدفعة الأولى ومنزل الدفعة الثانية.

قال تشاو جينغجينغ، المدير العام لقسم أبحاث المؤشرات في معهد CNI (مؤشر معهد الصين لقياس العقارات) لمراسل “China Securities Journal”: “منذ العام الماضي، أصدرت المدن من الدرجة الأولى بشكل متقارب تدابير ضبط تشمل خفض نسبة الدفعة الأولى، وخفض أسعار الفائدة على القروض، وتحسين القيود على الشراء والاقتراض. وقد خفّض ذلك بشكل فعال عتبة شراء المنازل للمقيمين، وتشكّل ‘قبضة دعم مالي’ قوية، ما أدى إلى إصلاح تدريجي على الهامش لمشاعر السوق.” وأضاف: “ومن حيث السبب، فمن جهة أولى لأن السياسات الجديدة قد أعطت نتائج ملموسة، وساهمت بفعالية في إطلاق الطلب المحتمل على شراء المنازل. ومن جهة ثانية، فإن أسعار القطاعات الجيدة في المدن الأساسية قد اقتربت تدريجيًا من مستويات معقولة. حاليًا، يظهر السوق سمات تمايز هيكلي واضحة: فمناطق وسط المدينة ذات المشاريع الجيدة تشهد نشاطًا أعلى في التداول، بينما لا تزال ضغوط المخزون قائمة في المناطق النائية.”

تراكمت سلسلة من “حزم السياسات” فوق تمكين مالي، ما أدى إلى استمرار ارتفاع نشاط تداول سوق العقارات في المدن من الدرجة الأولى. ففي 16 مارس، أصدرت الهيئة الوطنية للإحصاء بيانات “تغيرات أسعار بيع المساكن التجارية في 70 مدينة كبرى ومتوسطة خلال فبراير”، موضحة أن انخفاض أسعار بيع المساكن التجارية بنسبة شهرية (بنفس مقابل الشهر السابق) في المدن الـ70 قد استمر في التضييق.

تُظهر بيانات الهيئة الوطنية للإحصاء أنه في فبراير، تحولت نسبة التغير الشهري لأسعار بيع المساكن التجارية الجديدة في المدن من الدرجة الأولى من انخفاض 0.3% مقارنة بالشهر السابق إلى حالة استقرار (أي دون تغير). وفي ذلك، ارتفعت بكين وشنغهاي بنسبة 0.2% لكل منهما، واستقرت قوانغتشو، بينما انخفضت شنتشن بنسبة 0.3%. وبالنسبة للمساكن المستعملة في المدن من الدرجة الأولى، انخفضت الأسعار بنسبة 0.1% شهريًا، لكن اتساع الانخفاض تقلص بمقدار 0.4 نقطة مئوية مقارنة بالشهر السابق؛ إذ ارتفعت بكين وشنغهاي بنسبة 0.3% و0.2% على التوالي.

قال “من منظور البيانات الموضوعية، فإن سوق العقارات في المدن من الدرجة الأولى قد أظهر أداءً إيجابيًا بالفعل، وخاصة من خلال تعديل أسعار المساكن والإفراج عن أثر السياسات، وقد تحقق تأثير شامل جيد جدًا.” قال يان يويجينغ، نائب مدير معهد Yiju العقاري في شنغهاي، لمراسل “China Securities Journal”. وفيما يخص شنغهاي، لا يتمثل توسع حجم التداول في هذه الجولة بسبب عامل واحد فقط، بل نتيجة لتراكب عدة عوامل أخبار إيجابية: أولاً، استمرار إطلاق مزايا السياسة، مع تمكين مالي دقيق يشبه “التنقيط”، بما يضخ قوة قوية في السوق؛ ثانيًا، تم تنفيذ تعديل الأسعار على نحو مناسب، وتعافت الثقة تدريجيًا؛ ثالثًا، توجد احتياجات محتملة بشكل موضوعي.

الوسطاء… “يصبحون مشغولين”

يشهدون دفء سوق الخط الأول

“إن أزهار اليانغ تشونغ والأشجار الموجهة للشمس تسهّل الربيع”، وهذا يعكس بشكل أفضل قدرة الوسطاء على تجارة العقارات على الإحساس بأشد دقة بدفء سوق العقارات في الخط الأول. ومع تمكين السياسات الجديدة، ارتفعت بصورة واضحة حيوية التداول في سوق بكين وشنغهاي وشنتشن.

قال بائع العقارات الجديدة لي كاي (اسم مستعار) في بكين، “أكلت ثلاثة بيضات صباحًا عند السابعة، وظللت منهمكًا حتى نحو الثامنة مساءً.” وتجربته الشخصية تُظهر بشكل حيّ سخونة السوق بعد تنفيذ السياسة الجديدة. وأقر بأن مجرد يوم السبت وحده حقق 7 صفقات توقيع، وحتى الغداء كان عليه حجزه مسبقًا. حالة لي كاي ليست استثناءً؛ بل تمثل ظاهرة شائعة بين وسطاء/مُسوقي العقارات في بكين وشنغهاي وشنتشن.

عند حلول الليل في بكين، ظلت إحدى متاجر وساطة العقارات في منطقة شي شا تشنغ (منطقة Xicheng) مضاءة بأضواء ساطعة، وكانت غرف التوقيع الثلاث ممتلئة دون مقاعد شاغرة. كانت الجدران معلقة بما لا يحصى من اللافتات/الرايات الحريرية التي قدمها أصحاب المنازل و المشترون، وفي منطقة الطباعة كانت العقود الخاصة بتداول المنازل تُخرج بشكل مستمر، ما يعكس في كل مكان أجواء الانشغال. قال زانغ لي (اسم مستعار)، وسيط العقارات في بكين، أثناء مقابلة أن المكالمات الخاصة بالاستفسار والمرافقة في المعاينات تأتي تباعًا دون توقف. وأخبرت المراسل أنه خلال الفترة الأخيرة، زادت بشكل ملحوظ طلبات العملاء لحجز المعاينات، وطلبات أصحاب المنازل لوضع منازلهم على منصات العرض، واحتياجات الاستفسار عن السياسات. كما كانت الأخبار الجيدة عن إتمام صفقات داخل المتجر تتكرر على الشاشات بشكل متكرر. وفي يوم 14 مارس وحده، تجاوزت كمية الصفقات في المنطقة 170 صفقة؛ وضمنها، أتمت 4 مناطق رئيسية أكثر من 5 صفقات، وأتمت 9 مناطق رئيسية 4 صفقات.

بعيدًا على بعد آلاف الكيلومترات في شنغهاي، كان الوسطاء كذلك مشغولين. حتى عند التاسعة مساءً، كان الوسيط تشين جون (اسم مستعار) يواصل الرد على استفسارات العملاء بشأن المعاينات. وقال إنه منذ بداية العام، تسارع إيقاع السوق بشكل واضح، وظل حجم الاستفسارات وحجـم المعاينات في ارتفاع مستمر. ففي اليوم الذي نُفّذ فيه “الإشعار”، قام العاملون في المجال بسرعة بفرز وتفسير المعلومات وإعادة نشرها بهدف الترويج، فارتفع حجم استفسارات العملاء أكثر، كما كانت الخيارات ذات السعر/القيمة المرتفع داخل الحلقة الوسطى نشطة بشكل خاص في إتمام الصفقات.

ووفقًا للبيانات التي قدمها وسيط من منصة تداول عقارية لـ “China Securities Journal”، ففي يوم 14 مارس وحده، تجاوز حجم تداول المنازل المستعملة في شنغهاي على تلك المنصة 1400 وحدة.

ووراء هذا الانشغال، تكمن رغبة الوسطاء في التغيير بشكل استباقي. ومن خلال الزيارات الميدانية، تبين أن العديد من متاجر وساطة العقارات قد عززت تدريبها على السياسات، لضمان أن يتقن الوسطاء بدقة أحدث السياسات، وأن يكونوا ماهرين في التعامل مع نقاط محورية مثل نسب الدفعة الأولى وتعديل أسعار فائدة قروض الإسكان. إن صورة الوسطاء وهم مشغولون أصبحت أكثر شاهد مباشر حيّ على عودة دفء السوق الحالية.

الاعتبارات مختلفة على طرفي الصفقة

المساعدة على التطور المستقر لسلسلة التوريد/المستفيدين

إن الفائدة الأساسية من حزمة السياسات الجديدة لسوق العقارات لا تفيد المشترين فقط، بل تؤثر بعمق أيضًا على النظام البيئي الكامل لسوق العقارات، ما يضخ قوة دافعة قوية في دورة حميدة لقطاع العقارات. فمن ناحية “السياسة” يتم اتخاذ إجراءات دقيقة وبإمكانيتها العمل “وفق المدينة” لتأمين أساس الاستقرار؛ ومن ناحية “التمويل” يتم تنفيذ تمكين دقيق وسلوك مبادر لتشكيل قوة تآزرية؛ ما يدفع القطاع إلى تحقيق تطور ثابت نحو التنمية عالية الجودة، وتحقيق حلقة مغلقة إيجابية لبيئة سوق العقارات.

إحساس المشترين ذوي الطلب الضروري هو أن عدد المنازل التي “يمكن الوصول إليها” قد زاد. فقد كان لي هوي، الموظف الذي يعمل في بكين، ينظر إلى المنازل منذ بداية 2025، لكنه كان يتردد دائمًا بسبب محدودية ميزانيته. في السابق كان بإمكانه دفع ثمن وحدة سكنية من غرفة واحدة فقط؛ لكن بعد صدور السياسة الجديدة، أصبح بإمكانه الآن شراء شقة صغيرة غرفتين، ويخطط حاليًا للمبادرة بالشراء.

كما أقر ليو هونغ، أحد الموظفين المقيمين في منطقة مين هانغ بمدينة شنغهاي، بأن النقاش حول موضوع شراء منزل بين زملائه وأصدقائه غير المحليين (غير حاملي إقامة شانغهاي) قد ازداد خلال الآونة الأخيرة: “في ظل تفضيلات السياسات الحالية، يوجد أصدقاء أيضًا يراقبون تدريجيًا، ليروا الخيارات المناسبة.”

وبفضل دفعة السياسات، يحسّن فئة التحسين ظروف السكن. إن إطلاق الطلب الخاص بالتبديل (الترقية/التغيير السكني) لا يعمل فقط على تنشيط المخزون من المنازل المعروضة، بل يعزز أيضًا سيولة السوق، ويساعد على تكوين دورة حميدة في بيئة سوق العقارات تتمثل في “بيع القديم وشراء الجديد”. يخطط وانغ تسونغ شو من شنتشن لشراء شقة مستعملة؛ وقد قال: “حاليًا ما زلت في مرحلة المراقبة، والسبب الرئيسي هو احتياجات التحسين؛ أريد استبدال منزل في المناطق الأساسية. بالنسبة لي، فهذا يعد تخصيصًا للأصول بشكل متين.”

وبالتوازي مع دخول المشترين النشط إلى السوق، تغيّر أيضًا موقف البائعين تحت تأثير السياسات الجديدة بشكل دقيق. فهناك من لديهم احتياجات للتبديل من أصحاب المنازل الذين أصبحوا مستجيبين إيجابيين للسياسة الجديدة؛ إذ يستغلون سخونة السوق، ويضعون منازلهم للبيع بنشاط، ويقدمون تنازلات/تخفيضًا مناسبًا في السعر على نحو مقصود، أملاً في بيع العقار بسرعة لإتمام عملية التبديل. كما يوجد جزء من البائعين الذين يضعون عقاراتهم على منصات العرض فقط لتحقيق السيولة والخروج من السوق، مما يثري مستويات/أنواع المعروض في السوق.

رافق مراسل “China Securities Journal” في السابق المشتري تشانغ جون في محادثات حول شقة مستعملة يرغب في شرائها. كان السعر المعروض للعقار 5.28 مليون يوان. قبل المفاوضات، كشف الوسيط أن السعر قد ينخفض إلى أقل من 5 ملايين يوان وفقًا للسعر النفسي الذي كان يضعه المالك سابقًا. غير أنه خلال عملية التفاوض، تحوّلت مواقف المالك بشكل واضح، ما أظهر عقلية “الحرص على البيع/عدم الاستعجال” (惜售). وقد أعلن بوضوح أنه لن يبيع بسعر أقل من 5 ملايين يوان. وخلال أقل من ساعة لم يتم التوصل إلى صفقة. ومع ذلك، فإن مشاعر “الحرص على البيع” لدى بعض الملاك—على العكس—تُعكس من جانب آخر أن ثقة السوق الحالية تتعافى تدريجيًا.

قالت زانغ لي للمراسل إن حجم الصفقات في نطاق عملها شهد بالفعل ارتفاعًا، لكن أسعار المنازل لم تشهد موجة ارتفاع واسعة شاملة؛ فهناك فقط ارتفاع طفيف في أسعار الخيارات الجيدة ضمن بعض المناطق الأساسية.

بشكل عام، بعد تنفيذ السياسة الجديدة، استمرت حيوية سوق العقارات في بكين وشنغهاي وشنتشن في الارتفاع. سواء كانت الصفقات من أجل التبديل، أو تحقيق السيولة، أو مجرد المراقبة، فإن الجهات الفاعلة في السوق تبحث عن أفضل حل وفقًا لاحتياجاتها الخاصة. إن أنماط سلوكية متعددة ومتنوعة في السوق تشكّل معًا بيئة سوق عقارية صحية ومنظمة، ومع استمرار ارتفاع النشاط وعودة عقلانية التداول، يتم تعزيز اتجاه استقرار سوق العقارات أكثر.

يرى تشاو جينغجينغ أن تحسين السياسات في هذه الجولة يظهر خصائص “التطبيق حسب المدينة و”التنقيط الدقيق“؛ فمن خلال تخفيف مؤهلات شراء المنازل تدريجيًا وتزامن ذلك مع خفض تكلفة التمويل، تم بالفعل خفض عتبة شراء المنازل للمقيمين بشكل ملموس.

والأهم من ذلك، باعتباره دعامة رئيسية لتحريك استقرار سوق العقارات وعودته إلى الارتفاع، فإن إصلاح/تعافي استقرار سوق الخط الأول سيطلق إشارات إيجابية مستمرة للسوق، بما يساعد على تثبيت أساس السوق العقارية بالكامل.

“حاليًا، فإن استقرار سوق الخط الأول قد أحدث تأثيرًا إيجابيًا على سلسلة التوريد في الاتجاهين للأعلى وللأسفل. وعلى سبيل المثال في شنغهاي، ما يزال تداول المنازل المستعملة في المناطق الأساسية نشطًا بشكل مستمر، ما يؤدي مباشرة إلى نمو سريع في الأعمال اللاحقة مثل الديكور المنزلي والأثاث والأجهزة المنزلية.” قال يان يويجينغ. عندما يصبح سوق العقارات أفضل وتتحسن أوضاع تمويل الشركات، ومع ارتفاع احتياجات الناس للسكن عالي الجودة، فإن ذلك سيخلق أيضًا مزيدًا من الطلب في المجالات الناشئة مثل الذكاء الاصطناعي والروبوتات.

قال دو جوان، باحثة أولى في معهد أبحاث بنك سو شانغ: “إن سلسلة صناعة العقارات طويلة: من مواد البناء في الأعلى، إلى الديكور والأجهزة المنزلية في الأسفل، وتشمل عدة فئات. إن استقرار سوق العقارات ليس فقط عودة دفء نشاط التداول، بل أيضًا تعافي سلسلة الصناعة بأكملها ودفع الاستهلاك. إن هذا النوع من المردود الإيجابي متعدد الأبعاد يواصل تحسين بيئة سوق العقارات وتشكيل دورة حميدة تتضمن: استقرار السوق، وتعافي سلسلة الصناعة، وترقية الاستهلاك، وتحسين البيئة.”

وبالنسبة للمشترين، تنصح دو جوان بأن الأولوية هي تلبية احتياجات السكن؛ ثانيًا، النظر في القدرة الشرائية—والأمر الحاسم هو أن “كلّف نفسك بما تطيق” وتعزيز وعي حماية الحقوق؛ ثالثًا، الانتباه إلى المصروفات الإضافية، إذ يتعين تنسيق التمويل بشكل شامل؛ رابعًا، متابعة السياسات الجديدة في الوقت المناسب والسعي للاستفادة من الدعم ذي الصلة.

إن تفعيل كل من السياسة والتمويل في اتجاهين لا يؤدي فقط إلى خفض عتبة شراء المنازل للمقيمين بشكل فعال، بل يساهم أيضًا—إلى حد كبير—في تخفيف ضغوط السيولة على شركات العقارات ودفع تعافي سلسلة صناعة العقارات في اتجاهيها للأعلى وللأسفل، وغيرها. وبذلك يتم حقن زخم مستمر في تحقيق دورة حميدة لبيئة العقارات وتطويرها عالي الجودة.

(المحرر: ون جينغ)

الكلمات المفتاحية:

                                                            سوق العقارات