0.5 يوان/م2 رسوم الصيانة تجعل المجمع السكني يقع في "دائرة دعاوى متكررة"

تمت ترجمة النص من: شينداو تشينباو

0.5 يوان/متر مربع لرسوم الممتلكات يجعل المجمع يقع في “دعوى متكررة في حلقة”

بعد تسوية متكاملة متعددة الجهات، ارتفع معدل الدفع الطوعي من 60% إلى 90%

إن الاستقرار والعيش الرغيد هو أبسط تطلعات عامة الناس. ترتبط خدمات العقار بمشاعر السعادة والرضا لدى السكان. بعد انتهاء عطلة رأس السنة الصينية هذا العام مباشرة، رفعت شركة عقار في داليان دعوى أمام محكمة منطقة التنمية الوطنية للتكنولوجيا الفائقة في داليان للمطالبة بتحصيل الرسوم المتأخرة من 31 من مالكي الشقق. وفي المقابل، قدم المالكون دعوى مضادة، مطالبين بإجراء تحسينات على الخدمة. في السنوات الأخيرة، شهدت نزاعات خدمات العقار اتجاهًا تصاعديًا؛ وتفاقمت خلافات بعض مالكي الشقق مع شركات العقار، لتصبح “هّمًا يلازم” الإدارة على مستوى القاعدة. في يوليو 2025، وقّعت محكمة الشعب في منطقة داليان للتكنولوجيا المتقدمة مع جمعية إدارة العقارات في مدينة داليان، ومع مكتب الإسكان والبناء في منطقة التنمية الوطنية للتكنولوجيا الفائقة، اتفاقية تعاون بشأن “تآزر حل نزاعات خدمات العقار”؛ بهدف استكشاف مسار جديد لحوكمة جذرية لمصادر النزاعات عبر مشاركة متعددة وتكامل متزامن. وبالفعل، فإن التآزر المتعدد هو ما أخرج نزاع العقار هذا من مأزق “الدعاوى المتكررة في حلقة”، محققًا التحول من “المواجهة في المحكمة” إلى “العيش الرغيد والحكم المشترك”.

المأزق: تشابك صعوبة التحصيل وضعف الخدمة المجمع يقع في فخ “الخسارة المزدوجة”

تم بناء مجمع سكني في منطقة التنمية الوطنية للتكنولوجيا الفائقة بداليان في عام 2000، ويضم قرابة 1600 مالك شقة، حيث تمثل نسبة كبيرة من الملاك كبار السن، بأكثر من النصف، كما يوجد عدد معيّن من المستأجرين. منذ مايو 2019، دخلت شركة عقار ما لتقديم الخدمة، وكانت معايير رسوم الملكية 0.5 يوان لكل متر مربع؛ في حين بلغ معدل التحصيل الفعلي 60%، وظل بعض الملاك يتكبدون تأخرًا طويل الأمد في الدفع منذ عام 2020.

كانت شركة العقار تعاني من نقص في التمويل، وقالت بصراحة: “حتى رواتب الموظفين لا يمكن دفعها، ناهيك عن تحسين جودة الخدمة”، بينما اشتكى المالكون: “الخدمة لا تلحق بالركب، فهم يقضون طوال اليوم في التركيز على التحصيل”. بعد انتهاء عطلة رأس السنة الصينية لعام 2026 مباشرة، رفعت شركة العقار دعوى أمام محكمة منطقة التنمية الوطنية للتكنولوجيا الفائقة للمطالبة بتحصيل الرسوم المتأخرة من 31 من مالكي الشقق، فقدم المالكون دعوى مضادة فورًا مطالبين بإجراء تحسينات على الخدمة. وقع الطرفان في حلقة مفرغة خبيثة من “ضعف الخدمة—صعوبة التحصيل—ضعف الخدمة أكثر”.

دخول أطراف للحل: القضاء يحمل دفئًا عزل سبب المشكلة عبر “مسح شامل”

بعد قبول المحكمة للقضية، لم تكتفِ بمعالجة القضية وفقًا للإجراءات، بل شرعت بسرعة في آلية تآزر لحل نزاعات خدمات العقار. قام القاضي، إلى جانب منسقي/مُعدّي التسوية لدى لجنة وساطة نزاعات الممتلكات في مدينة داليان، بالبدء بوساطة تمهيدية. وبالنظر إلى أن نسبة كبار السن من الملاك مرتفعة في المجمع، تم اعتماد أسلوب “المسح الشامل”، حيث استمعت بعناية إلى مطالب كل مالك، وسُجلت الآراء بالتفصيل، وتم حصر ثلاث مشكلات مشتركة رئيسية: وضع نظافة الممرات/المدخلات سيئ، وتكدس المتعلقات يؤثر على المرور وأمان السلامة من الحرائق؛ فوضى في إدارة موقف السيارات، واحتلال المركبات القادمة من الخارج لمواقف السيارات، مما يسد ممرات مكافحة الحرائق؛ كما أن نظافة المناطق العامة الخارجية رديئة، وتؤثر فضلات الحيوانات الأليفة في تجربة السكن.

وخلال الاستماع والتواصل، استطاع القاضي والوسيط تدريجيًا كسب ثقة الملاك، مما وضع أساسًا متينًا لحل النزاعات لاحقًا.

كسر الجمود: الانضباط الذاتي في القطاع والرقابة الإدارية بالتآزر دفع الإصلاح ليكون فعّالًا وملموسًا

بعد تحديد سبب المشكلة بدقة، تدخلت جمعية إدارة العقارات في مدينة داليان ومكتب الإسكان والبناء في المنطقة في الوقت المناسب، ودفعتا في نفس الوقت من زاويتين: الانضباط الذاتي في القطاع والرقابة الإدارية. تم توجيه شركة العقار إلى مواجهة نقاط الضعف في الخدمة، والاستجابة بنشاط للمطالب المعقولة للمالكين. وبفضل الإشراف والتنسيق والتوصيات من عدة أطراف، قامت شركة العقار بسرعة بتنفيذ الإصلاحات: بالتعاون مع المجتمع المحلي، إجراء تنظيف شامل للمناطق العامة والممرات؛ وإنشاء آلية طويلة المدى للتنظيف الدوري؛ وتركيب وتشغيل نظام التعرف التلقائي على المركبات، مع ضبط صارم للمركبات القادمة من الخارج، مما يخفف بفعالية مشكلة تعذر إيجاد مكان لركن سيارات المالكين؛ وتعيين لوحات إرشادية للتربية الحضارية للكلاب، وإضافة حاويات نفايات خارجية، لتوجيه الملاك إلى الحفاظ على البيئة العامة بشكل تلقائي.

بعد شهر من الإصلاح المركّز، ارتفعت جودة خدمات العقار في المجمع بشكل ملحوظ. وبمعيار تحصيل 0.5 يوان لكل متر مربع، قدمت الشركة جودة خدمة تتجاوز التوقعات. تحولت مواقف المالكين بشكل واضح؛ وحتى الآن، نجحت التسوية في 19 من أصل 31 نزاعًا، بمعدل نجاح في التسوية بلغ 61%، كما أن بقية النزاعات يجري حلها بشكل منظم. ارتفع معدل الدفع الطوعي لرسوم العقار من 60% إلى 90% بشكل كبير؛ وكان “التقابل” سابقًا يتجه إلى “الثقة المتبادلة”.

التحول الجديد: دعم النظام للحكم متعدد الأطراف رسم “دائرة الانسجام” لحوكمة مستوى القاعدة

المصلحة العامة لا تُعد صغيرة. إن شؤون العقار في المجمعات ترتبط بآلاف الأسر. من “المواجهة في المحكمة” إلى “العيش الرغيد والحكم المشترك”، يتم اختبار “مسؤولية القضاء كما لو كنت أنا في موضع المدعي/المدعى عليه”، ويتم التحقق من فعالية الحوكمة عبر التآزر المتعدد. في يوليو 2025، أصدرت المحكمة العليا الشعبية لمدينة داليان، ومكتب الإسكان والبناء والتنمية الحضرية والريفية، وقسم عمل المجتمع التابع للجنة الحزب في المدينة، ومكتب الشؤون القضائية، بالاشتراك وثيقة بعنوان “قائمة مهام داليان لدفع حل النزاعات في مجال خدمات العقار والأقسام المسؤولة عنها”، من خلال توحيد الإصدار. ومن خلال 12 جانبًا تشمل: تحسين نظام تقييم ائتمان شركات خدمات العقار، وتوحيد آلية الخروج/الانسحاب، ودفع نشر معلومات التحصيل، وتوسيع قنوات الشكاوى والإبلاغ، وإنشاء آليات وساطة شعبية من أربع مستويات وتحسينها وتكاملها، والنظر في قضايا مخالفة رسوم العقار وفقًا للقانون وبما يتوافق مع اللوائح… تم بناء إطار مؤسسي بشكل منهجي لحوكمة جذرية لنزاعات العقار وحلها عبر أساليب متعددة.

باعتبار النظام أساسًا، والتآزر جوهرًا، والعيش الكريم هدفًا. تثبت تجربة داليان أن تلاقي قوى متعددة مثل القضاء والإدارة والقطاع والمجتمع يمكنه أن يُخرج تمامًا نزاعات العقار من مأزق “الدعاوى المتكررة في حلقة”، وتحقيق التحول الحقيقي من “المواجهة في المحكمة” إلى “العيش الرغيد والحكم المشترك”، بحيث يشعر عامة الناس بالعدالة والإنصاف ودرجة الدفء في الحوكمة “عند باب منازلهم”.

سونغ يو جياو

شينداو تشينباو، فيديو 39 درجة

المراسل يويه يو يان