فان وي: من "تفكير الرهن" إلى "الائتمان للمشاريع"، إصلاح التمويل يدفع تحول قطاع العقارات

اسأل الذكاء الاصطناعي: كيف يمكن لإصلاحات التمويل الانتقال من الاعتماد على الرهن إلى تقييم التدفقات النقدية؟

عام 2026 هو عام انطلاقة “الخطة الخمسية الخامسة عشرة”، حيث يدخل التحول في قطاع العقارات مرحلة حاسمة، وتصبح إصلاحات نظام التمويل أداة مهمة لدفع التنمية عالية الجودة للقطاع.

وفي تقرير عمل الحكومة لهذا العام، عند استعراض عمل عام 2025، أُشير إلى: مواصلة بذل الجهود بقوة لتثبيت سوق العقارات، والتحكم بشكل معقول في زيادة إمدادات الأراضي العقارية الجديدة، وتطبيق سياسات “وفقًا لكل مدينة” لتقليص الإجراءات التقييدية، وخفض معدل قروض صندوق الإسكان العام للأفراد، وإنجاز كامل لمهمة “ضمان تسليم المشاريع العقارية” (保交房). وفي محاور العمل لهذا العام، وضع تقرير عمل الحكومة محتوى متعلقًا بالعقارات ضمن قسم “تعزيز الوقاية من المخاطر في المجالات الرئيسية ومعالجة المخاطر وبناء قدرات السلامة”، مع تحديد نبرة عامة تتمثل في “التركيز على استقرار سوق العقارات”، وبيان مواصلة تعزيز دور نظام “القائمة البيضاء لضمان تسليم المشاريع العقارية” (保交房)، ومنع مخاطر التخلف عن سداد الديون.

في 16 مارس، عقد الحزب التابع لهيئة تنظيم الرقابة المالية العامة (金融监管总局) اجتماعًا موسعًا، حيث شدد على ضرورة تعزيز دور نظام “القائمة البيضاء لضمان تسليم المشاريع العقارية” (保交房) بشكل أكبر، والتعجيل ببناء نظام تمويلي يتوافق مع نموذج تطوير العقارات الجديد.

صرّح فان ويي (范为)، الأمين العام للجنة الحزب ورئيس قسم التمويل بالاستحقاقات الثابتة في شركة شينوان هونغيوان للأوراق المالية، بأن المؤسسات المالية اعتادت على الاعتماد على استمرار ارتفاع أسعار الأصول لتغطية المخاطر، وأن هيئة تنظيم الرقابة المالية العامة تؤكد “التعجيل ببناء نظام تمويلي يتوافق مع نموذج تطوير العقارات الجديد”، أي إنشاء منطق جديد لإدارة المخاطر المالية.

المهام المزدوجة لـ“القائمة البيضاء”

قائمة العقارات ضمن المشاريع “القائمة البيضاء” هي قائمة دعم تمويلي تم دفعها بشكل مشترك في يناير 2024 من قبل وزارة الإسكان والتنمية الحضرية والريفية (住房城乡建设部) وهيئة تنظيم الرقابة المالية العامة، وتستهدف مشاريع العقارات قيد الإنشاء (وليس الجهات المصدرة/الشركات الأم)، وذلك من خلال آلية تنسيق التمويل العقاري داخل المدن لضمان الاحتياجات التمويلية المعقولة للمشاريع ودفع أعمال “ضمان تسليم المشاريع العقارية” (保交房). يجب أن تستوفي المشاريع المختارة شروطًا مثل حالة كونها قيد الإنشاء، وتوافق الرهن، والإدارة المغلقة، والامتثال لتمويل ما قبل البيع، لكن قرار التمويل النهائي يبقى لدى المؤسسات المالية.

ما أوجه الفعالية والأثر التي يحققها نظام “القائمة البيضاء لضمان تسليم المشاريع العقارية” (保交房) في الحفاظ على استقرار سوق العقارات؟

صرّح فان ويي (范为)، الأمين العام للجنة الحزب ورئيس قسم التمويل بالاستحقاقات الثابتة في شركة شينوان هونغيوان للأوراق المالية، بأن “القائمة البيضاء لضمان تسليم المشاريع العقارية” (保交房) يؤدي نظامها دورًا محوريًا في ثلاث نقاط: التخفيف الدقيق للمشاكل، ومنع المخاطر، وتثبيت توقعات السوق، ليصبح أداة مهمة لربط معالجة مخاطر العقارات وتحول القطاع.

أولًا، إدخال “سيولة حية” بشكل دقيق؛ عبر غربلة صارمة للمشاريع المتوافقة والمتحكم فيها والقابلة للتسليم، وقيادة المؤسسات المالية إلى تخصيص حدود ائتمانية بشكل مستقل، وتبسيط إجراءات الموافقة، وفتح قنوات خضراء، بما يدفع إلى وصول التمويل بكفاءة ودقة إلى أرض الواقع، وبذل الجهود لضمان استمرار البناء للمشاريع قيد الإنشاء وتسليمها في المواعيد، وحماية الحقوق المشروعة للمشترين السكنيين فعليًا، وترسيخ خط أساس المعيشة للمواطنين.

ثانيًا، منع ومعالجة المخاطر المزدوجة للقطاع المالي والقطاع الصناعي؛ عبر تطبيق إدارة مغلقة للأموال، ودفع فصل مخاطر المشروع وديون مجموعات شركات التطوير العقاري بشكل فعال، وتحقيق توجيه الأموال “للغرض المخصص، وصبّها بدقة”، بما يدفع إلى خروج مخاطر القطاع بصورة منظمة؛ وفي الوقت نفسه بناء جسر تواصل فعّال بين الحكومة والبنوك والشركات لتعالج بدقة نقاط تعثر التمويل ومواطن الصعوبة للمشاريع، ومنع مخاطر مثل سوء استخدام الأموال.

ثالثًا، تثبيت توقعات سوق العقارات؛ عبر دفع أعمال “ضمان تسليم المشاريع العقارية” (保交房) من مرحلة “الحسم العاجل” إلى تشغيل نمطي ومنظم، ما يواصل إصلاح ثقة المستهلكين لدى المشترين السكنيين، وفي الوقت نفسه يضع أساسًا تدريجيًا لإنشاء نظام تمويلي يتوافق مع نموذج تطوير العقارات الجديد، ويوجه القطاع نحو انتقال مستقر من التوسع الحجمي إلى تنمية عالية الجودة.

من نظام “القائمة البيضاء لضمان تسليم المشاريع العقارية” (保交房) إلى “نظام تمويلي متوافق مع نموذج تطوير العقارات الجديد”، ما المسؤوليات الجديدة التي يجب أن تتحملها المؤسسات المالية في عام 2026؟

يرى فان ويي (范为) أن “نموذج تطوير العقارات” يتمثل جوهره في الانتقال من مرحلة توسع حجمية “ارتفاع الرافعة المالية، سرعة دوران عالية” في الماضي، إلى مرحلة تنمية عالية الجودة بعنوان “رفع جودة المخزون، وإعادة بناء النموذج”. وتشمل ذلك بالتحديد: تطبيق سياسات “وفقًا لكل مدينة” للحد من الزيادة في المخزون؛ وتقليل المخزون العقاري؛ وتحسين توفير الإسكان المضمون؛ ودفع بناء “البيوت الجيدة” الخضراء والذكية؛ وتعزيز الضمان الشامل لمخاطر “ضمان تسليم المشاريع العقارية”. ووفقًا لهذا النموذج التنموي، يتطلب النظام التمويلي المتوافق معه من الجهاز المالي أن يحقق في الوقت نفسه ثلاثة تحولات رئيسية:

أولًا، تحول جهة التمويل: من دعم شركات التطوير العقاري المختلفة التي تبني من خلال الاستحواذ على الأراضي في الماضي، إلى دعم مركّز للمشاريع الجيدة والجهات العقارية المستقرة ضمن “القائمة البيضاء لضمان تسليم المشاريع العقارية”، لضمان تسليم المشاريع بسلاسة وحماية خط أساس المعيشة للمواطنين؛

ثانيًا، تحول استخدام التمويل: من دعم شراء الأراضي الجديدة والتطوير والبناء، إلى التركيز على مجالات مثل تفعيل الأصول القائمة (تنشيط المخزون)، والاستحواذ على وحدات الإسكان المضمون وإعادة بنائها، وترويج المباني الخضراء، وتحسين جودة المساكن؛

ثالثًا، تحول إدارة المخاطر التمويلية: من الاعتماد المفرط على الضمانات الرهنية ونمو الحجم، إلى مزيد من الاهتمام باستقرار التدفقات النقدية للمشاريع، واستقرار الوضع المالي لشركات التطوير، والسيطرة الفعلية على المخاطر، ومنع انتشار مخاطر التخلف عن سداد الديون وتفاقمها.

قال فان ويي (范为): “يجب تسريع تحول الجهاز المالي؛ ليس فقط لدعم التنمية الصحية لقطاع العقارات، بل أيضًا القدرة على السيطرة الفعالة على المخاطر ذات الصلة.”

تحول قطاع العقارات

بالتوازي مع تسارع تحول المؤسسات المالية، يشهد قطاع العقارات أيضًا تعديلات عميقة تنتقل به من “تطوير الزيادات” إلى “تشغيل المخزون”.

قال فان ويي (范为): “ومن منظور التنمية بعيدة المدى، فإن تحول النظام المالي يحمل أهمية استراتيجية عميقة في إعادة تشكيل سوق العقارات”. وفي عام 2026، تتمثل آثار تحول النظام المالي على قطاع العقارات بشكل رئيسي في ثلاثة جوانب.

أولًا، بناء جدار حماية ضد مخاطر التمويل. بالاعتماد على نظام البنك المتكفل (主办银行制) وآلية الإدارة المغلقة للمشاريع، تحقق فصل فعلي للمخاطر من مستوى مجموعات شركات التطوير إلى مستوى المشاريع الفردية، مع إدارة متفرقة ومنفصلة، وقطع سلسلة انتقال المخاطر النظامية من المصدر، بما يضمن الثبات على خط عدم حدوث مخاطر مالية نظامية.

ثانيًا، ترسيخ قاعدة ثقة المواطنين في المعيشة. عبر التنسيق مع سياسات “القائمة البيضاء لضمان تسليم المشاريع العقارية” (保交房) وإطلاق جهود دقيقة، ودعم تمويل المشاريع المتوافقة بشكل موجّه، بما يضمن الوفاء بحقوق الملاك في مواعيدها، ويصلح بفعالية توقعات السوق، بما يجعلها حجر الأساس لاستقرار السوق على نطاق واسع.

ثالثًا، دفع القطاع نحو تحول عالي الجودة. من خلال ربط ابتكاري عميق بين نظام التمويل ومعايير بناء “البيوت الجيدة”، وتوجيه الموارد المالية إلى تجمع المساكن الخضراء والذكية وعالية الجودة، عبر آليات السوق لإجبار القطاع على الانتقال من “مسابقة الحجم” إلى مرحلة نمو ضمنية جديدة يكون فيها “قوة المنتج هي الأساس”.

يُنظر إلى الاجتماع الموسع للجنة الحزب التابعة لهيئة تنظيم الرقابة المالية العامة في 16 مارس، باعتباره إشارة واضحة بأن عقارات عام 2026 ستواصل الدفع نحو تحول عميق.

يرى فان ويي (范为) أن انعقاد هذا الاجتماع الموسع للجنة الحزب في هيئة تنظيم الرقابة المالية العامة يصادف عام انطلاقة “الخطة الخمسية الخامسة عشرة”، وأن الهدف الأساسي يتمثل في تنفيذ روح مؤتمري “الهيئتين التشريعيـتين” (مؤتمري البرلمان والمجلس السياسي الاستشاري الوطني) على نحو شامل، مع إظهار توجه واضح للجهات الرقابية نحو التنسيق الشامل لمعالجة مخاطر قطاع العقارات وتحول القطاع. وفي الوقت نفسه، أدرج الاجتماع سياسات التمويل العقاري ضمن الفئة الأساسية لمهمة “حل المخاطر في المجالات الرئيسية بشكل متّزن”، مع التأكيد بشكل واضح على “تعزيز دور نظام ‘القائمة البيضاء لضمان تسليم المشاريع العقارية’ (保交房) بصورة أكبر”، ونشر خطة “للتعجيل ببناء نظام تمويل يتوافق مع نموذج تطوير العقارات الجديد”.

وبالتفصيل، تحمل العبارات المذكورة أعلاه دلالات واضحة على استمرار وتمييز “ما سبق تمهيدًا لما يلي”. ويحلل فان ويي أن هذه الصياغة تقدم خطوتين جوهريتين لإصلاح التمويل: أولًا، توضح أن الخط الأحمر الأساسي لأعمال التمويل في المرحلة الحالية ما زال هو ضمان عدم حدوث مخاطر نظامية، وأن معالجة مخاطر قطاع العقارات بوصفها حلقة محورية تظل نقطة تركيز في جهود الرقابة؛ ثانيًا، تعني أن منظومة الدعم المالي للعقارات تنتقل من نمط القطاع القديم الذي كان يخدم “التوسع عالي الرافعة المالية، ودوران سريع” إلى مرحلة جديدة بصورة منهجية تخدم “رفع جودة المخزون، وإعادة بناء النموذج” في سياق تنمية عالية الجودة. إن هذا الترتيب هو استمرار وتعميق للسياسات السابقة لدعم التمويل العقاري، وهو كذلك إشارة رسمية لتحول نظام التمويل إلى نمط طويل الأمد ومنظم. والهدف الجوهري هو بناء بيئة مالية عقارية أكثر أمانًا ودقة واستدامة، بما يتوافق بدقة مع الاتجاه المحوري لقطاع العقارات في مرحلة “الخطة الخمسية الخامسة عشرة” للانتقال من التوسع الحجمي إلى تنمية عالية الجودة.

قال فان ويي (范为): “وفقًا لروح الاجتماع وخطط السياسات الأخيرة، تركز نقاط عمل العقارات حاليًا على مجالات مثل ضمان المعيشة للمواطنين، وتحسين التمويل، والوقاية من المخاطر، وتحول القطاع.”

وأضاف فان ويي (范为) أن إنهاء المهام التي تم نشرها في الاجتماع يتطلب مواصلة التركيز على أربعة جوانب.

أولًا، التمسك بخط المعيشة للمواطنين، والاستمرار في إطلاق فعالية نظام “القائمة البيضاء لضمان تسليم المشاريع العقارية” (保交房)، وزيادة جهود الموافقة على القروض للمشاريع المتوافقة وإطلاقها، مع الوقاية الدقيقة من مخاطر التخلف عن سداد الديون، وضمان الحقوق المشروعة للمشترين السكنيين فعليًا، وترسيخ خط حماية المعيشة. ثانيًا، تحسين منظومة التمويل، والتعجيل بتكوين نظام تمويلي متوافق مع نموذج تطوير العقارات الجديد، وتوجيه الموارد المالية بدقة نحو تحسين توزيعها، مع تحويل التركيز إلى المجالات الرئيسية مثل تفعيل أصول المخزون، وبناء المساكن المضمونة، وتعزيز الدعم المالي لتنمية القطاع. ثالثًا، تحسين هيكل الإمداد، والتمسك بسياسات “وفقًا لكل مدينة” وتوجيه مصنف، مع تطبيق صارم لتوجه “الحد من الزيادة، وإزالة المخزون، وتحسين العرض”، واستكشاف بنشاط طرق متعددة لتفعيل العقارات السكنية التجارية القائمة واستخدامها للمساكن المضمونة، مع دفع منظم لبناء “البيوت الجيدة”، ورفع مستمر لجودة المساكن ومستوى خدمات الممتلكات. رابعًا، الوقاية الدقيقة من المخاطر، وتعزيز إدارة حلقة مغلقة للتدفقات النقدية على مستوى شركات التطوير العقاري وعلى مستوى المشاريع، والالتزام الصارم بالحد من الزيادة في المخاطر، وحل المخاطر القائمة بشكل منظم، وتعميق إصلاح نظام صندوق الإسكان العام، ودعم دقيق للاحتياجات السكنية المعقولة للأسر في مرحلة الزواج الأول وتربية الأطفال لأول مرة، وللأسر كثيرة الأطفال، مع الالتزام الصارم بخط عدم حدوث مخاطر نظامية، ودفع القطاع نحو تحول مستقر إلى تنمية عالية الجودة.

(المؤلف لي شياودان)