ملاحظة حول التقرير السنوي | مؤشر مبيعات شركة المدينة للاستثمار

2025年 تشانغتوجو كونغغو مبيعات شركة التطوير العقاري شهدت تراجعاً، وقد يؤثر ذلك على أداء الإيرادات في المراحل اللاحقة.

يرى موقع قوانديانغ أن بالنسبة لشركة تعمل أساساً في مجال العقارات، فإن ارتفاع أو انخفاض المبيعات له تأثير حاسم على أداء الإيرادات.

وبسبب وتيرة طرح المشاريع للبيع، انخفضت مبيعات تشانغتوجو كونغغو في 2025 على أساس سنوي بنسبة كبيرة، بينما حافظت الإيرادات على نمواً معيناً.

وبحسب البيانات التي كشفتها الشركة في السابعة والنصف مساءً في 27 مارس، فقد سجلت في الفترة إجمالي إيرادات تشغيلية بلغت حوالي 144.57 مليار يوان، بزيادة سنوية قدرها 53.27%؛ وصافي ربح العائد إلى مساهمي الشركة المدرجة بلغ 2.89 مليار يوان، بزيادة سنوية قدرها 19.19%؛ وصافي الربح العائد إلى مساهمي الشركة المدرجة بعد خصم البنود غير المتكررة بلغ 3.31 مليارات يوان، بزيادة سنوية قدرها 212.15%.

وحتى نهاية فترة التقرير، بلغ صافي أصول تشانغتوجو كونغغو العائد إلى المساهمين 210.36 مليارات يوان، بزيادة سنوية قدرها 0.64%؛ كما بلغ إجمالي الأصول 815 مليار يوان، بانخفاض سنوي قدره 3.74%، ونسبة العائد على صافي الأصول 1.38%.

تعود زيادة الإيرادات إلى إيرادات الاعتراف بالتسويات الناجمة عن مشاريع البيع السابقة. وتذكر الشركة في تقريرها السنوي أن إيرادات النشاط في هذه الفترة زادت بنسبة 53.27% مقارنةً بالفترة نفسها من العام السابق، ويرجع ذلك أساساً إلى زيادة تسليم وإتمام مشاريع العقارات للشركة والاعتراف بالتسويات مقارنةً بالفترة نفسها من العام السابق؛ كما زاد صافي الربح العائد إلى المساهمين بعد خصم البنود غير المتكررة بنسبة 212.15% مقارنةً بالفترة نفسها من العام السابق، ويرجع ذلك أساساً إلى أن تسليم وإتمام أعمال قطاع العقارات في هذه الفترة أدى إلى زيادة صافي الربح على أساس سنوي، وإلى جانب ذلك، بسبب تقلبات قيمة السوق للأوراق المالية، انخفضت أرباح التغير في القيمة ضمن البنود غير المتكررة على أساس سنوي.

تعثر في المبيعات

علمت وسائل الإعلام الجديدة التابعة لـ قوانديانغ أن تخطيط أعمال تشانغتوجو كونغغو يشمل ثلاثة قطاعات أعمال رئيسية: تطوير العقارات، وتشغيل العقارات، والاستثمار في الأسهم، وهي مجموعة عقارات شاملة تطبق تخطيطاً للأعمال المرتبطة بسلسلة الحياة الكاملة للعقارات.

وبشكل أكثر تحديداً، يتم إدارة أعمال التطوير العقاري بشكل رئيسي بواسطة الشركة التابعة المملوكة بالكامل “تشـيـدي جـيـتـوانغ جيـتـوانغ” (Zhi di Group)، وتشمل: المنازل التجارية، والإسكان الإيجاري، والضمان السكني، والفنادق، وتطوير الحدائق العلمية والتكنولوجية، وتعديل وإعادة تطوير المناطق القديمة في المدن، وإعادة تطوير القرى الحضرية، ومشاريع PPP وغيرها؛ وتشمل أعمال تشغيل العقارات بشكل أساسي: تشغيل المساكن الإيجارية، وإدارة الأصول ذات الطابع التشغيلي والتسويق، وتسويق العقارات، وإدارة الممتلكات؛ وتشمل أعمال استثمار الأسهم بشكل رئيسي: الاستثمار المباشر في الأسهم، وإدارة صناديق استثمار الأسهم الخاصة.

وخلال الفترة، كانت إيرادات تشانغتوجو كونغغو تأتي بشكل رئيسي من أعمال العقارات. وقد أدى الاعتراف بالتسويات الناتجة عن المبيعات السابقة إلى نمو هذه الإيرادات في السابق. وخلال هذه الفترة، بلغت إيرادات هذا النشاط 144.25 مليار يوان، بزيادة سنوية قدرها 53.48%، وكان المصدر الرئيسي من شانغهاي؛ وبلغ هامش الربح الإجمالي 17.83%، بزيادة قدرها 2.86 نقطة مئوية مقارنةً بالعام السابق. وخلال الفترة، حققت إيرادات تسويات بقيمة 136.86 مليار يوان، ومساحة التسوية 16.46 مليون متر مربع، في حين بلغت المساحة المراد تسويتها في نهاية فترة التقرير 6.23 مليون متر مربع.

وبحسب مقدمة التقرير السنوي، ففي قطاع التطوير، أنهت تشانغتوجو كونغغو خلال العام بنجاح تسليم خمسة مشاريع: قطعة露香园 B، و虹盛里 المرحلة الأولى والثانية، و青溪云邸، و璟云里 المرحلة الثانية—القطعة الغربية؛ كما تمضي مشاريع قيد الإنشاء مثل露香园 المرحلة الثانية و兴华里 وغيرها في تنفيذ البناء وفقاً للمراحل. ويقدر حجم مشاريع قيد الإنشاء في 2025 بنحو 84 مليون متر مربع، مع بدء أعمال جديدة بنحو 14 مليون متر مربع، وبلغت الأعمال/الإنجاز نحو 36 مليون متر مربع.

في عام 2025، شهدت مبيعات تشانغتوجو كونغغو تراجعاً، وقد يؤثر ذلك على أداء الإيرادات لاحقاً. وبحسب بيانات التقرير السنوي، بلغ إجمالي الأموال المحصلة من مبيعات العقارات خلال عام 2025 نحو 97 مليار يوان، بما في ذلك منتجات مثل青溪云邸、露香园 المرحلة الثانية、璟云里 المرحلة الثانية وغيرها.

وخلال الفترة، حققت تشانغتوجو كونغغو مبلغ مبيعات قدره 78.82 مليار يوان، ومساحة مبيعات بلغت 11.55 مليون متر مربع. بينما بلغت قيمة مبيعات تشانغتوجو كونغغو في عام 2024 حوالي 177.33 مليار يوان، بانخفاض سنوي قدره 55.55%.

من ناحية التشغيل، لدى “تشانغتوجو كوانغتينغ” 16 مشروعاً قيد التشغيل حالياً و1.7万 وحدة سكنية، وتبلغ قيمة الإيجارات السنوية أكثر من 6 مليارات يوان، وتجاوز معدل تأجير المشاريع المستقرة في التشغيل لأكثر من سنة إجمالاً 90%. وقد قامت “宽成 خدمات” تدريجياً ببناء معايير خدمة كاملة الدورة تشمل من تسليم المشاريع إلى التشغيل اليومي وإلى أعمال الصيانة، ويوجد حالياً 10 مشاريع تحت الإدارة بتفويض، وتم الاستحواذ على 7 مشاريع منها، كما بلغت نسبة التحصيل الإجمالي لرسوم الممتلكات 96%.

من ناحية الاستثمار، تلقت تشانغتوجو كونغغو خلال الفترة توزيعات أرباح من أوراق مالية مدرجة بلغ مجموعها حوالي 0.97 مليار يوان (بما في ذلك REITs). وحتى نهاية فترة التقرير، بلغت القيمة السوقية للأوراق المالية المدرجة التي تمتلكها الشركة حوالي 53.35 مليار يوان (بما في ذلك REITs).

تأثيرات ضريبية

تجدر الإشارة إلى أنه في بداية 2026، تلقت الشركة التابعة المملوكة بالكامل لتشانغتوجو كونغغو، “شركة شـانغهاي لُو شيانغ يوان لِلإسكان” (Shanghai Luxiangyuan Zhiy e Co., Ltd.)، إشعاراً بعنوان “قرار معالجة ضريبية”. وبسبب قيام شركة露香园 بتقديم إقرار تسوية ضريبة زيادة قيمة الأراضي بصورة غير نظامية، تم فرض وتحصيل ضريبة إضافية قدرها 9089.1 مليون يوان + غرامات تأخير تبلغ حوالي 3956.07 مليون يوان، ومن المتوقع أن يقلل ذلك صافي الربح لعام 2025 بنحو 1.3 مليار يوان تقريباً.

وقد ظهر ذلك بالفعل في التقرير السنوي: في الفترة، بلغت قيمة بند “الضرائب والرسوم المضافة” لدى تشانغتوجو كونغغو حوالي 6.86 مليارات يوان، بينما كانت في العام السابق 1.83 مليار يوان فقط، بزيادة سنوية قدرها 275.47%؛ وذكرت تشانغتوجو كونغغو أن الزيادة في الضرائب والرسوم المضافة على أساس سنوي في هذه الفترة بلغت 5.03 مليارات يوان، ويعزى ذلك أساساً إلى زيادة ضرائب ورسوم أعمال مبيعات العقارات مقارنةً بالعام السابق.

بلغت مصروفات أخرى خارج التشغيل نحو 5956.18 مليون يوان، مقارنةً بـ 266.19 مليون يوان في العام السابق، بزيادة قدرها 2137.54%، ويرجع ذلك أساساً إلى دفع غرامات التأخير.

على مدى السنوات الأخيرة، قامت تشانغتوجو كونغغو بتخزين موارد المشاريع بنشاط لتوفير أساس للنمو المستمر لأعمال تطوير العقارات. علمت وسائل الإعلام الجديدة التابعة لـ قوانديانغ أن تشانغتوجو كونغغو كانت نشطة نسبياً في الاستحواذ على الأراضي في 2024، بينما اتجهت في 2025 إلى مزيد من الحذر.

فيما يتعلق بتخزين العقارات، وحتى نهاية الفترة، بلغ إجمالي مساحة البناء المخزنة للأراضي (بالمتر المربع) لدى تشانغتوجو كونغغو حوالي 73 مليون متر مربع. وتحتفظ الشركة حالياً بسبعة مشاريع لتخزين العقارات، تشمل: قطعة أرض في بلدة تشو جينغ بمنطقة جينشان، وقطعة شمال كتلة حديقة التكنولوجيا في منطقة يانغpu湾مدينة شينجيانغوان، وقطعة أرض A-1 المرحلة الثالثة لمشروع مدينة هوانغشان للسكك السريعة عالية السرعة، وقطعة الأرض رقم HK0015-06 في شارع جيانغوان تاون بمدينة هوكو، وقطعة الأرض رقم 235B-03 في شارع شياو دونغمن بمدينة هوانغبو، وغيرها؛ بالإضافة إلى مشروع “القرية الحضرية” في الشارع القديم “دو خـيـنغ” لمدينة بواجيانغ town، ومشروع “القرية الحضرية” في مدينة هواـتشو town لمشروع “تشو جـيـ” (诸翟).

ويعدّ مشروعان لتطوير المشاريع القديمة (旧改) أكبر مشروعين من حيث مساحة الأراضي المراد تطويرها التي تحتفظ بها الشركة.

في عام 2024، وقّعت تشانغتوجو كونغغو، على التوالي، اتفاقيات تعاون لمشاريع إعادة التطوير مع حكومتي بلدة “浦江镇” وبلدة “华漕镇”، حيث شاركت في مشروع إعادة تطوير “القرية الحضرية” في شارع “老街” لبلدة浦江镇 في منطقة مينهانغ ومشروع إعادة تطوير “القرية الحضرية” في “诸翟” ببلدة 华漕镇. ويبلغ إجمالي الاستثمار للمشروعين 65.17 مليار يوان و118.39 مليار يوان على التوالي، وجرى تقدير فترة التطوير لكل مشروع بـ 5.5 سنوات، ويقع المشروعان حالياً في مرحلة الإخلاء وإعادة التوطين.

من ناحية الالتزامات والأصول، نجحت تشانغتوجو كونغغو خلال الفترة في إصدار أوراق مالية آجلة متوسطة الأجل (中期票据) بقيمة 17.3 مليار يوان، وبسعر فائدة إصدار قدره 2.4%، مع اعتماد حد إصدار الأوراق المالية المدعومة بالأصول بقيمة 35 مليار يوان. وحتى نهاية 2025، بلغ رصيد النقديات لدى تشانغتوجو كونغغو 82.81 مليار يوان، وإجمالي مبلغ التمويل 421.83 مليار يوان، ومتوسط تكلفة التمويل الإجمالية 3.53%، ونسبة الديون ذات الفائدة 51.76%.

كشفت تشانغتوجو كونغغو علناً أنه من المتوقع أن لا يتجاوز إجمالي حجم التمويل الإضافي للعام 2026 200 مليار يوان، بما في ذلك على سبيل المثال لا الحصر: تمويل عبر الصناديق الاستئمانية (信托融资)، أعمال البيع وإعادة الإيجار (售后回租)، إصدار سندات الشركات، السندات الخاصة بالشركات، أوراق مالية متوسطة الأجل، خطط تمويل حقوق الديون لدى “بورصة بكين للأصول المالية” (北京金融资产交易所债权融资计划)، أدوات تمويل ديون لغير المؤسسات المالية (非金融企业债务融资工具)، خطط استثمار حقوق الديون لصناديق التأمين، خطط استثمار حقوق الديون في صناديق تأمين، التمويل عن طريق الأوراق المالية المدعومة بالأصول (بما في ذلك على سبيل المثال لا الحصر CMBS وREITs و类REITs وABS)، وغير ذلك من أدوات التمويل الخاص.

توفّر كمية هائلة من المعلومات وتفسيراً دقيقاً، كل ذلك على تطبيق Sina Finance