الجهة: 30% من شركات العقارات تلتزم بالاستثمار الدقيق والمكانة السوقية لا تزال مستقرة نسبياً

في 26 مارس، أصدرت مؤسسة “تشاين إندكس ريسيرش إنستيتيوت” (China Index Research Institute) سلسلة من نتائج البحث، بما في ذلك تقرير بحثي عن أفضل 100 شركة عقارية من حيث أداء الشركات العقارية المئة الأعلى. وأشارت هذه الجهة إلى أن قطاع العقارات ما زال يخضع لمرحلة تعديل، وقد يستمر “تبديل المراكز” بين الشركات ضمن قائمة المئة الأعلى. ومع ذلك، من بين الشركات ضمن قائمة المئة الأعلى في عام 2025، هناك 30% من الشركات التي تواصل الالتزام باستثمارات دقيقة، بما يجعل مركزها في السوق أكثر استقرارًا. إضافة إلى ذلك، فإن توسيع نطاق صناديق الاستثمار العقاري المدرجة (الـREITs) العامة ليشمل العقارات التجارية قد فتح مسارًا جديدًا للتمويل أمام الشركات.

مركز سوقي مستقر نسبيًا لدى 30% من شركات التطوير العقاري

وفقًا لتقرير بحث شركات العقارات المئة الأعلى، ففي ظل استمرار تراجع الأداء في المبيعات مع استمرار تعديل السوق، واصلت مؤشرات القطاع الانقسام. في عام 2025، حافظت الشركات ضمن قائمة المئة الأعلى على اتجاه هبوطي في أداء المبيعات، إذ بلغت قيمة المبيعات الإجمالية 32605.2 مليار يوان، ومساحة المبيعات 14857.9 مليون متر مربع، بانخفاض سنوي بلغ 18.1% و24.3% على التوالي.

ومن بينها، فإن 30% من الشركات صنفت ضمن المراكز الـ100 الأولى من حيث كل من قيمة مبيعاتها للفترة 2024-2025 ومبالغ الأراضي المشتراة. تركز هذه الشركات على وضع تخطيطات في المدن الأساسية، وتحافظ على تحقيق إنجازات المبيعات، وفي الوقت نفسه تركز على إضافة مخزون أراضٍ ذات جودة في المدن الأساسية بهدف تعزيز مستوى ضمان إنجازات المبيعات، ما يجعل مركزها في السوق مستقرًا نسبيًا. قد تستمر عملية تبديل المراكز بين الشركات ضمن قائمة المئة الأعلى إما بسبب نقص دعم حجم الاستثمار، أو بسبب محدودية قدرات التطوير، ما يجعل استقرار التشغيل لديها أضعف.

في عام 2025، لا تزال ضغوط السيولة لدى الشركات ضمن قائمة المئة الأعلى بحاجة إلى التخفيف. على المدى القصير، أصبح “التمسك بالبقاء” هو جوهر التشغيل في هذه المرحلة بالنسبة لشركات التطوير العقاري، وذلك من خلال تعزيز السيولة، والحفاظ على استثمار بمستوى مناسب، وضمان سلامة التشغيل.

ترى مؤسسة تشاين إندكس أن إعادة تشكيل قطاع العقارات في الصين وإعادة بناء النماذج في عام 2026 ما زالت جارية، وأن تطور القطاع ينتقل من التوسع الحجمي ورفع الرافعة المالية إلى مرحلة تكون فيها “النجاة” أساسًا و“التنمية عالية الجودة” محورًا. وعلى المدى الطويل، ومع دخول قطاع العقارات بالكامل إلى عصر المخزون، أصبحت الإدارة المتخصصة والخدمات ذات الجودة العالية محركًا رئيسيًا يساعد شركات التطوير على تجاوز سقف أعمال التطوير العقاري واستخراج قيمة الأصول من المخزون. يتعين على شركات التطوير أن توازن بين الحاضر والمستقبل: فعلى المدى القصير تعزيز السيولة، والحفاظ على استثمار بمستوى مناسب لضمان سلامة تشغيل الشركة، وعلى المدى الطويل تسريع بناء نموذج جديد لتطوير قطاع العقارات.

توسيع نطاق صناديق REITs العامة يفتح مسارًا جديدًا للتمويل

أظهر تقرير بحث شركات العقارات التجارية من فئة المئة الأعلى الذي نشرته مؤسسة تشاين إندكس في اليوم نفسه أن الأداء الكلي للاقتصاد في عام 2025 كان مستقرًا عمومًا، لكن تظل مفارقة “العرض قوي والطلب ضعيف” في الداخل بارزة نسبيًا، واستمر سوق العقارات التجارية في إظهار اتجاه يظل فيه العرض والطلب يميلان إلى الضعف.

من ناحية الأداء الحجمي، فقد دخل سوق العقارات التجارية عصر المخزون. ومن ناحية جودة التشغيل، لا يزال الطلب في سوق العقارات التجارية ضعيفًا نسبيًا، ما أدى إلى انخفاض طفيف في متوسط معدل الإشغال لمشاريع الشركات الممثلة في قائمة المئة الأعلى. ومن ناحية القدرة التمويلية، فإن الطلب على “تحويل المخزون إلى سيولة” مدفوع بتوريق الأصول قد أدى إلى زيادة إصدار الأوراق المالية المدعومة بأصول عقارية، إذ بلغت قيمة إصدارات CMBS/CMBN والأصول العقارية المملوكة ABS المرتبطة بالعقارات من قبل الشركات في قطاع العقارات في 2025 زيادة سنوية بأكثر من خمسين بالمئة. كما يتم توسيع صناديق REITs للبنية التحتية الاستهلاكية بثبات، حيث تم طرح 5 صناديق REITs استهلاكية فقط للاكتتاب الأولي في عام 2025. وفي الوقت نفسه، تم إطلاق تجارب صناديق REITs الخاصة بالعقارات التجارية، إذ يتم تدريجيًا ربط حلقة “الاستثمار/التمويل/الإدارة/الانسحاب” الخاصة بالشركات بشكل كامل.

تشير مؤسسة تشاين إندكس إلى أن توسيع نطاق الـREITs العامة لتشمل مجال العقارات التجارية قد فتح مسارًا جديدًا للتمويل من خلال التوريق العقاري والتمويل القائم على حقوق الملكية للشركات، وهو ما يجبر الشركات على تعزيز قدرات التشغيل وتحسين الأداء التشغيلي للمشاريع. كما يتيح استخدام أدوات التمويل العقاري تحسين هيكل الأصول والخصوم ودفع القطاع ككل نحو التحول في اتجاه إدارة الأصول.

في عام 2026، ومع استمرار السياسات في دفع “توسيع الطلب الداخلي” و“تعزيز الاستهلاك” لتأخذ قوة أكبر، من المتوقع أن يواصل سوق الاستهلاك نموًا ثابتًا. لكن على المدى القصير، سيظل سوق المحلات التجارية ومكاتب المكاتب يواجه ضغطًا يتمثل في فائض العرض مقارنة بالطلب، إلى جانب اتجاه هبوطي في الإيجارات. ومع تفاقم المنافسة في عصر المخزون وتزايد تنوع احتياجات الاستهلاك، ينبغي على الشركات أن تركز على رفع مستويات التشغيل وقدرات إدارة الأصول، وأن تحافظ في الوقت نفسه على تشغيل حذر ومنضبط وأن تغتنم فرص التمويل العقاري لتحقيق تطوير مستدام.

أظهر تقرير بحث الشركات العاملة في مجال الإيجار الذي نشرته مؤسسة تشاين إندكس في اليوم نفسه أنه في مواجهة المنافسة المتزايدة في السوق، تواصل الشركات الرائدة في القطاع تعميق التشغيل الدقيق، وتحقيق خفض التكلفة وزيادة الكفاءة بالاعتماد على أساليب الإدارة الرقمية والذكية. وبفضل مجموعة من الإجراءات المتعددة، حافظت في عام 2025 المؤشرات التشغيلية الرئيسية للجهات الرئيسية في صناعة تأجير المساكن، مثل الإيرادات التشغيلية ومعدل الإشغال، على تشغيل مستقر.

في عام 2025، استمر تحسين قنوات خروج الأصول السكنية المؤجرة في الصين. فقد توسع حجم إصدار صناديق REITs العامة للإسكان الإتاحة بنظام الإيجار (الإسكان المؤجر المدعوم) بثبات، وحققت آلية توسيع الاكتتاب اختراقًا مهمًا. ومع إدراج مشاريع الإسكان المؤجر المؤهلة من مختلف الأنواع ضمن نطاق التقديم، دخلت صناديق REITs الخاصة بالإسكان المؤجر المدعوم (保租房 REITs) مرحلة إصدار اعتيادية. وفي الوقت نفسه، زادت المؤسسات الاستثمارية مثل شركات التأمين (险资) من توسيع توزيعها لمشاريع شقق الإيجار طويلة الأجل عالية الجودة في المدن الأساسية من خلال وسائل مثل Pre-REITs، لتشكل تدريجيًا حلقة تجارية كاملة من نوع “استحواذ المشروع—تربية/تهيئة التشغيل—انسحاب REITs”. ومع تحسن نظام الرقابة بشكل متزايد، أصبحت آليات خروج أصول السكن المؤجر أكثر سوقية وتنوعًا، ويتسارع القطاع في الاقتراب من نمط السوق الناضجة.